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1、郑重申明 本建议书内容涉及我公司和荆州天发金达利房地产有限责任公司合作的商业机密，仅对有合作意向的荆州天发金达利房地产有限责任公司公开。本公司要求荆州天发金达利房地产有限责任公司收到本物业管理项目建议书时做出以下承诺： 一、 本建议书仅供荆州天发金达利房地产有限责任公司在决策“观邸”物业管理合作单位时使用。 二、 妥善保管本项目建议书方案，未经我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公开本建议书的内容。否则，我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。三、 若本策划书未被贵公司采纳，则我方将予以收回。 特此申明！上海瑞科物业管理发展有限公司 二零零四年四月二日摘 要根据荆云小区
2、小区的建筑设计标准、详细物业管理服务需求分析、荆州天发金达利房产开发公司对本项目物业管理的要求，我公司为观邸项目提供一站式专业无忧物业管理服务，着重于管理服务的每一个细节，满足广大业主的各种需求，以上海发达地区卓越的物业管理理念、先进的物业管理方式创造“安全、整洁、舒适、文明、”的居住环境。瑞科物业现所涉及的物业管理项目包括写字楼、居住小区、大型工业厂区、综合商务楼宇等，有较长时间的管理经验积累，从中总结出了大量优秀的物业管理经验。并严格按照ISO9000：2000版的要求，在公司内部建立一套规范、系统、实用、高效的质量管理体系，同时形成了完善的服务模式，能够成为为荆云小区小区提供规范化、人性
3、化、合理化、质量化的物业管理服务的有效保障我公司系上海绿地集团旗下的专业物业管理企业，是中国物业管理协会理事成员之一，同时也是上海市物业管理协会理事成员，我公司热诚希望与各大房产开发公司、业主委员会等客户进行精诚合作。我公司现在热诚开发内陆市场，在荆州市能有机会与荆州华明房产开发公司进行合作我公司深感荣幸，相信我公司以上海专业的物业管理服务和知名的品牌能够对观邸的开发提供更为尽美的物业服务，对项目的销售和以后的管理给予更多便利，对开发商的品牌培养起到强有力的帮助。我公司将观邸的管理标准定位为专业物业管理，提供物超所值的物业管理服务。经测算，本项目的开办费为237111.00元，管理费为住宅别墅
4、区0.7元/平方米月，商业物业部分0.7元/平方米月，住宅高层区0.6元/平方米月，原来的天发花园部分为0.3元/平方米月。此外另需要管理用房224平方米由开发商无偿拨给并按照使用要求装修完好。包括：管理处办公室80M2、停车场办公点20 M2、安保队办公室20 M2、维修班办公室20 M2、员工宿舍生活用房60 M2，此外仓库24 M2 。一、前 言首先感谢荆州天发金达利房产开发有限公司对我公司的信任，我公司对本次合作机会非常重视，力争把握住这次机遇，希望能够充分展示上海瑞科物业管理发展有限公司在荆州的形象。我公司系上海专业物业管理企业，有多年的物业管理的经验，管理的物业类型众多，我公司亦在
5、江西、吉林等省份与其他房产商进行合作，开设了分公司。我公司截止2003年底其全权委托管理的管理面积就达到了200多万平方米，这个数字不包括顾问管理的面积。由我公司管理观邸项目，能够在管理和运作上充分发挥出新理念、新模式的优势，为业主提供值得信赖的物业管理服务，使得荆州天发金达利房产开发有限公司能够比其他房产商更领先一步。我公司是严格按照ISO9000：2000国际质量管理体系提供物业管理服务的企业。我们深信，在荆州天发金达利房产开发有限公司的支持和关心下，“瑞科物业”和“观邸”的结合，一定能在更大程度上提高楼盘品质，确保给观邸项目带来一种全新的都市社区生活居家和尊贵府邸的概念，确保观邸的业主们
6、购置物业保值、增值。瑞科物业承诺：在物业建筑阶段，瑞科将对物业建筑、环境布置、智能化系统、会所功能、物业管理用户和设施配置等方面，结合物业定位及施工进度因素，提出有利于今后物业管理和方便业主使用的意见和建议。在物业进场前做好员工招聘和培训工作，建立一套完整的物业管理方案。为后期的物业管理打下扎实的基础。在物业交付使用后，委派有高档物业管理经验的物业经理，驻场负责该物业的日常管理。瑞科总部将有计划的派遣各类专业人员对该物也进行巡视、检查、指导和督促，以按瑞科的物业管理理念进行日常的物业管理，并在高效有序管理的基础上，开展一系列符事物业性质的有特色的服务，以真正体现高品质国际化物业的意义。本建议书
7、依据开发商提供的相关资料仅针对未动工的观邸项目提出初步的物业管理管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时间紧促，资料尚不够详尽，本建议书若有遗漏和疏忽，敬请原谅！二、公司简介上海瑞科物业管理发展有限公司专业从事中高档商品住宅、小区、办公楼宇、商场、酒店式小区等综合性物业项目的全权委员物业管理、物业顾问服务及驻场物业顾问服务业务，服务内容还涉及房产咨询、商务咨询等方面；瑞科物业以规范、周到、守信、高效为企业宗旨，崇尚服从、自信、自律、进取的企业精神。瑞科物业由上海绿地物业发展有限公司经改制，由上海绿地集团控股、多方投资并和加拿大
8、高力物业服务（上海）有限公司合作组建。是中国物业协会、上海市物业协会理事单位。并已通过英国皇家SGS公司审核认证取得SIO90012000质量管理认证。瑞科物业全方位体现现代物业管理理念，崇尚以人为本、生态平衡的管理服务本质，追求“高标准服务、大众化收费、可持续发展”，维护社会、业主、企业三方利益。瑞科物业通过于具有境外先进物业管理理念的高力集团合作，结合国内业户的实际需要，利用绿地物业前二百余万平方米的物业管理和开发、经营、管理五万多平方米商铺综合市场的经验，可从物业建设阶段开始，通过全方位的物业管理服务，不断地向发展商提供各种有利于节约投资、促进销售、保证质量和物业管理等方面的意见和建议，
9、协助开发商提高物业的竞争能力，并为物业管理打下扎实的基础。瑞科物业集团高力物业国际化标准服务之经验、绿地物业地域化操作之优势，在高力物业管理总面积近1000万平方米、绿地物业管理面积近200万平方米的背景下，合约管理面积已逾230万平方米，前期顾问管理合同签订100余万平方米，管理方式有全权管理、驻场顾问管理及顾问管理。在上海、瑞科已成功管理上海绿地世纪城（上海春天）、世纪同乐、绿地世家、绿地科创小区、华能城市花园、锦绿新城等物业、绿地名人坊、龙辰苑等，另已在江西南吕、吉林长春设立了子公司。瑞科致力于开拓、发展上海及国内的物业管理市场。瑞科物业董事长张鑫国，副董事长、总经理张一民，副总经理王振
10、太，在此致意各房产开发商、业主委员会和社会各界人士，祈望合作，共图发展；瑞科将给您带来欣喜。现时瑞科物业的管理项目一览表序号物业名称物业性质管理性质物业地点1上海春天物业小区物业管理上海市2绿地名人坊物业小区物业管理上海市3科创大厦商 务 楼物业管理上海市4华能城市花园物业小区物业管理上海市5锦绿新城（1、2期）物业小区物业管理上海市6绿地世纪同乐物业小区物业管理上海市7绿地世家（单身小区3万M2）物业小区物业前期顾问上海市8上大聚丰园物业小区驻场顾问管理上海市9龙缘花园物业小区物业管理上海市10江西滨江豪园小区/住宅前期物业顾问南昌市11江西小蓝乡别墅别 墅前期物业顾问南昌市12盈湖三岛别
11、墅前期物业顾问上海市13科华小区物业小区物业管理上海市14绿地数码城商 场物业管理上海市15长春绿地世纪城综合小区前期物业管理长春市瑞科目前管理的部分项目简介：项目名称： 绿地世纪城-上海春天发 展 商：上海绿地新龙基置业有限公司地 址： 普陀区宁夏路353弄项目特色： 近20万平方米高层、小高层综合高档住宅区，会所、智能化系统配置完善，以“水生态、环保、智能”为特色。项目名称：南昌滨江豪园发 展 商：上海绿地集团江西申昌置业有限公司地 址：江西南昌市红谷滩新区红谷路项目特色：二十多平方米高尚住宅，地处红谷滩中心区域，与南昌市政府毗肩而居，荣居帝五将相之气。项目名称：绿地科创大厦开 发 商：上
12、海锦普房地产开发有限公司地理位置：普陀区宁夏路201号项目特色：近五万平方米智能化大厦。集办公、商场、餐饮为一体，智能化系统配置完善，体现现代城市浓郁气息。项目名称：绿地世纪城-世纪同乐发展商：上海绿地新龙基地置业有限公司地 址：上海市普陀区曹杨路353弄项目特色：三十万平方米高层住宅、市中心三万多平方米的生态大花园，六万平方米社区购物中心，双语幼儿园，体现高尚品位生活。项目名称：南昌绿地山庄发展商：上海绿地集团南昌绿都置业有限公司地 址：江西南昌市上海庄园路100号项目特色：又名海上忆墅，近四十万平方米、1500多栋联排、双拼、独立形态不一的各式别墅，承袭百年建筑精华，依山傍水，遥望八大山人
13、，艺术与生活的连贯音律，精致、舒雅的房间户型，体现高品质生活。项目名称：绿地世纪城-绿地世家发 展 商：上海绿地新龙基置业有限公司地 址：普陀区宁夏路366弄项目特色：近20万平方米高层住宅，会所和智能化系统配备完善，以“水生态，环保，智能”为特色。四、管理建议一、物业概述【观邸】位于湖北省荆州市，是荆州天发金达利房产开发有限公司在荆州开发的第一个高档社区，别墅区。在荆州房产开发上具有极其重大的意义。该项目原计划分二期开发。一期：规划总用地5.92公顷，总建筑面积73222平方，其中住宅48083平方，商业1363平方，公建376平方，保留23400平方。道路面积9381平方，建筑密度0.292，容积率1.237，绿地率0.386，绿化覆盖率0.4359，人均集中绿地（3.2人/户）5.04平方。户型：A、8套*137.6平方=1100.8平方；B、8套*136.4平方=1091.2平方；C、53套*161平方=8533平方；D、（南厅）40套*205平方=8200平方；D、（北厅）40套*201平方=8040平方；E、6套*153.1平方=921平方；H、114套*136.4平方=15549.6平方；G、36套*129.1平方=4647.6平方；共313户二、管理重难点：