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1、此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!文件编号文件编号: :（第（第2006-012006-01字字）/ / 制作单位：北京金网络房地产经纪有限公司制作单位：北京金网络房地产经纪有限公司城建股份城建股份: :石榴庄项目石榴庄项目定位策划投标方案之技术标定位策划投标方案之技术标谨呈：北京城建投资发展股份有限公司谨呈：北京城建投资发展股份有限公司4/16/20224/16/2022此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of cl
2、ient personnel!目目 录录PART1市场研究市场研究PART2项目策划项目策划PART3规划方案规划方案PART4价格预期价格预期PART5商业研究商业研究2此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART市市 场场 研研 究究13此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!2. 2. 市场产品特征市场产品特征1. 市场发展历程市场发展历程5. 5. 市场发展预期市场发展预期PA
3、RT1市场研究市场研究4. 4. 客群分布特征客群分布特征3. 市场现时表现市场现时表现4此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!区域界定：n 东至成寿寺路；n 西至马家堡西路；n 北至南三环；n 南至南四环。PART1市场研究市场研究 / 市场发展历程市场发展历程5此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n 样本项目区域市场研究样本项目共计26个，分别为：彩虹城、珠江骏景、晶城秀府、星河
4、城、状元城、瑞丽江畔、未来假日花园竹天下、城南嘉园、顶秀欣园、怡然家园、裕隆园、跃城、政馨园、建欣苑、新新天第、鑫兆雅园、恋曲70、西马金润家园、名都家苑、石榴园、筑梦缘、方南家园、世纪风景、慧时欣园、嘉和人家、点晶小筑。 区域市场研究时间段选取为2003年07月2005年12月。PART1市场研究市场研究 / 市场发展历程市场发展历程区域界定：n 研究时段6此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n长时间以来城市边缘化价值洼地。n近年以来城市建设力度加大，区域价值迅速攀升，消化 周期较短，
5、市场需求旺盛。n 规模化开发项目占相当比重，品牌地产集中涌入，潜在供 给巨大，06年下半年可达400万平方米，市场竞争升级。n市场发展沿城市交通线分布并呈现辐射趋势。n生活型商业消费与地产建设相互促进，共同发展。PART1市场研究市场研究 / 市场发展历程市场发展历程市场发展特点：7此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART1市场研究市场研究2. 2. 市场产品特征市场产品特征1. 市场发展历程市场发展历程5. 5. 市场发展预期市场发展预期4. 4. 客群分布特征客群分布特征3. 市
6、场现时表现市场现时表现8此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!中高容积率为主 / 立面形象不佳公共区域档次较低 / 新材料新技术罕有应用 1. 受制于价值洼地形象及区域价格承受力，产品相对平实。PART1市场研究市场研究 / 市场产品特征市场产品特征2. 家庭居住型需求占主体，户型以经济、实用为导向。案名一居两居三居四居珠江峻景66.5897.93-127.55110.88-179.59/彩虹城51.20-65.3374.58-129.7494.75-144.51129.74-144.51
7、星河城37.94-81.3271.05-122.797.12-169.47148.12-203.81瑞丽江畔46.5-76.9371.56-119.55106.21-150.11144.35-145.59晶城秀府51.20-65.3374.58-129.7494.75-144.51129.74-144.51典型项目户型面积（平米）区域户型比例图9此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART1市场研究市场研究2. 2. 市场产品特征市场产品特征1. 市场发展历程市场发展历程5. 5. 市场
8、发展预期市场发展预期4. 4. 客群分布特征客群分布特征3. 市场现时表现市场现时表现10此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!1. 中端市场构成市场竞争主体。 注：右表按2003.07-2005.12 备案成交均价统计。PART1市场研究市场研究 / 市场现时表现市场现时表现2. 市场整体价格稳步攀升。 案名成交均价（元/平米）珠江骏景6436（精装）彩虹城4938星河城5056瑞丽江畔4595跃城4913鑫兆雅园5110晶城秀府6833恋曲704899西马金润4681状元城5924竹天
9、下5029慧时欣园3766嘉和人家467111此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART1市场研究市场研究 / 市场现时表现市场现时表现3. 个案价格涨幅明显。区域整体价格保持高增长态势，其中星河城价格涨势最为明显，两年内成交均价上涨2030元，年平均涨幅达到23。与本案比邻的彩虹城价格也持续攀升，从4250元/平米涨至目前的5700元/平米，瑞丽江畔开盘一年间价格上浮约1000元/平米。12此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the
10、 use of client personnel!4. 规模化大盘领跑市场，销售速度较高。案名月均销售速度案名月均销售速度星河城139西马金润家园72彩虹城164名都家苑41瑞丽江畔110石榴园24城南嘉园29筑梦缘27裕隆园12状元城72跃城27珠江骏景24政馨家园19竹天下26新新天第27方南家园28鑫兆雅园33慧时欣园26晶城秀府19嘉和人家18恋曲7035点晶小筑13注：上图按区域项目供给面积加权统计PART1市场研究市场研究 / 市场现时表现市场现时表现5. 竞争升级，整合营销重视度提升。13此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for th
11、e use of client personnel!PART1市场研究市场研究2. 2. 市场产品特征市场产品特征1. 市场发展历程市场发展历程5. 5. 市场发展预期市场发展预期4. 4. 客群分布特征客群分布特征3. 市场现时表现市场现时表现14此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n典型项目客户结构PART1市场研究市场研究 / 客群分布特征客群分布特征项目名称项目名称客群结构客群结构区域来源区域来源彩虹城彩虹城工薪职员40%，周边商户约15%20%，回迁、拆迁户及当地原住民占40%
12、左右工薪职员的工作地点集中在东南三环沿线及方庄周边，如：成寿寺附近的方庄污水处理厂、中国民航空中交管局等；外地商户：第五商圈、成寿寺、西南三环汽配一条街等拆迁户原居住地以西、南部地区为主晶城秀府晶城秀府公司高级职员30%、企事业单位20%、私企公司25%、自由职业10%、其它15%东三环沿线及CBD外企管理人士，以及来自方庄二中院作、南苑机场、肿瘤医院、崇文门周边的客户星河城星河城拆迁户15%、本地居民40%、普通职员10%、外地生意人25%、年轻的公司职员10%南三环、南中轴周边做生意的外地客户；西南三环及东南三环工作者状元城状元城企事业单位25%、自由职业者10%、公司高级职员30%、外地
13、生意人20%、其它15% 方庄区域原住民、东三环沿线白领、外来从业人员；15此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n 本区域客群具有较强的地域性分布特征 主要包含如下三类客群：1. 周边批发型专业市场外来商户。第五商圈、成寿寺建材街PART1市场研究市场研究 / 客群分布特征客群分布特征2. 因受价格挤压流入本区域的其它区域客群。CBD、南城旧城拆迁改造（如牛街、陶然亭、果子巷、金鱼池）3. 方庄地区高端客户升级换代。16此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is s
14、olely for the use of client personnel!2. 2. 市场产品特征市场产品特征1. 市场发展历程市场发展历程5. 5. 市场发展预期市场发展预期4. 4. 客群分布特征客群分布特征3. 市场现时表现市场现时表现PART1市场研究市场研究17此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n 区域房地产市场以家庭居住舒适型为主导的中高端住宅渐成 主流，市场供需两旺，价格稳步攀升。n 区域客群规模扩大，客群素质提升。 n 丰富的客群结构、未来庞大的市场供给将使区域关注度
15、高涨， 南城成为开发热点区域，市场发展潜力巨大。n 随着市政条件的改善、配套设施的完善以及城市交通动脉的 强力辐射和多家品牌开发商的进驻，区域地段价值大大提升， 对住宅市场形成极大的促进。PART1市场研究市场研究 / 市场发展预期市场发展预期18此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART项项 目目 策策 划划219此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART2项目策划项目策划2
16、. 2. 核心竞争策略核心竞争策略1. 项目地块状况项目地块状况4. 4. 规划设计技术建议规划设计技术建议3. 项目定位项目定位20此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!天天坛坛南南路路BB地块地块C C地块地块F F地块地块B B地块地块CC、F F地块地块容积率1.6，总建面64820平米，居住49632平米，商业8300平米，托幼3280平米，仓库3608平米。 容积率2.2，总建面157700平米，居住154700平米，消防3000平米。PART2项目策划项目策划 / 项目地块状
17、况项目地块状况21此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!SWOTSWOT分析分析 n 基础市政建设完善中，道路、公共 交通体系日趋发达；n 区域关注度持续升温，整体处于价 值上行通道；n 稀缺而独有的亲水景观资源；n 强势的开发商品牌。PART2项目策划项目策划 / 项目地块状况项目地块状况优势劣势机会威胁n 整体区域处于市场认知的价值洼地；n 发展不平衡，三环至四环价值下滑；n 腹地区域生活配套现实成熟度低；n 地块分散，条件差异大，难以形成 完整统一的市场形象n 部分规划条件错位，限制
18、规划实现n 区域市场关注度提升，区域热点显 现，市场发展有潜力；n 品牌开发商及大盘进驻对区域发展 的快速推进作用；n 凉水河改造工程的最直接受益者之 一。n 周边规模化大盘开发影响力大， 中小型项目的市场影响力弱；n 区域供应量将有较长时间段的持 续爆发，竞争态势不容乐观；n 凉水河改造，湿地景观公园的实 现速度及效果尚不明确；n 相关市政道路到位时间不明确。22此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART2项目策划项目策划2. 2. 核心竞争策略核心竞争策略1. 项目地块状况项目地块
19、状况4. 4. 规划设计技术建议规划设计技术建议3. 项目定位项目定位23此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!1. 本案竞争策略方向n 策略描述 充分尊重已建立的区域市场认知，在主流市场的产品和价格框架内参与竞争， 建立以性能为主导的性价比竞争优势。n 支持因素 符合目前市场认知价值平台，项目整体安全度高。 市场竞争显化，态势明朗，利于操作方案的设计。 独有的景观资源可以作为制定较高销售目标的保证。n 反对因素 目前市场处于以价格为主导的性价比竞争，景观资源价值在现状主流市场中将 难以充
20、分兑现，最终也难以实现较高的利润目标。 项目整体将湮没在区域中，难以形成品牌和口碑。PART2项目策划项目策划 / 核心竞争策略核心竞争策略方向一：顺势而为，加入竞争。方向一：顺势而为，加入竞争。24此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n 策略描述 利用独有的河道和绿化带景观资源建立与现实主流市场具有绝对差异的城市 豪宅形象，抛开现有区域，在客户心理地图中呈标志性点状存在。n 支持因素 完全突破了现有区域市场的价值体系，支持高利润目标和项目口碑的形成。 景观资源的价值可以充分兑现。n 反
21、对因素 与目前市场落差太大，操作风险和说服成本极大。 与景观资源对应，区域配套、氛围等方面成为短板，城市豪宅缺乏实现基础。PART2项目策划项目策划 / 核心竞争策略核心竞争策略方向二：绝对高端，傲立一方方向二：绝对高端，傲立一方25此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n 策略描述 重构居住类物业的价值要素，利用独有的河道和绿化带景观资源，发掘并兑现 追求生活舒适度的市场消费需求，作为高于现实主流市场价值平台的中高档物 业，参与超越于主流市场的竞争。n 支持因素 有实现高利润目标和项目口
22、碑的基础。 在控制风险的前提下，景观资源的价值可以相对充分兑现。n 反对因素 需要产品技术方案、景观资源实现度和营销方案的综合支持。 需要构建不同于现实主流市场的新价值平台，缺乏区域内现实参考。PART2项目策划项目策划 / 核心竞争策略核心竞争策略方向三：价值重构，引导需求方向三：价值重构，引导需求 26此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!结论：结论： 综合考虑项目开发目标的设定和操作安全度，本案综合考虑项目开发目标的设定和操作安全度，本案总体竞争策略方向选择方向三。总体竞争策略方向选
23、择方向三。PART2项目策划项目策划 / 核心竞争策略核心竞争策略方向一：顺势而为，加入竞争。方向一：顺势而为，加入竞争。方向二：绝对高端，傲立一方方向二：绝对高端，傲立一方方向三：价值重构，引导需求方向三：价值重构，引导需求 27此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n 充分利用独特资源优势，超越市场主流竞争！充分利用独特资源优势，超越市场主流竞争！2. 核心市场战略- 依托在细分市场，准确把握的基础上，指向明确的超越化、区隔化竞争策略有利于降低项目 在现实主流市场上的风险和最大化实现资
24、源价值。PART2项目策划项目策划 / 核心竞争策略核心竞争策略n 因地制宜，分别定位因地制宜，分别定位！- 用地分散，条件差异较大，在统一项目概念下，根据不同的条件进行有针对性的分别定位。28此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART2项目策划项目策划 / 核心竞争策略核心竞争策略n 贯彻贯彻“三位一体三位一体”的地产价值观！的地产价值观！- 引入由居住空间本身、生活方式、文化内涵所构成的全方位地产价值概念，并指导项目的 开发和营销全程。n 品牌营销创造项目附加值品牌营销创造项目附加
25、值！- 充分重视品牌建设和项目附加值的创造，用独特的营销手段创造附加值并赋予项目文化内涵。29此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART2项目策划项目策划2. 2. 核心竞争策略核心竞争策略1. 项目地块状况项目地块状况4. 4. 规划设计技术建议规划设计技术建议3. 项目定位项目定位30此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!1. 整体项目定位 因受市政道路分隔以及容积率、限高所造
26、成的建筑形态和自然资源 占有的巨大区别，导致南区和北区在产品、价格、客群结构等方面 将产生差异，因此将南北区分别定位，以实现资源的集约化利用及 价值的完整体现。 四环路，凉水河，绿化隔离带四环路，凉水河，绿化隔离带城市生态精品住区城市生态精品住区 南城新住区样板n住宅分区产品及客群定位n整体定位PART2项目策划项目策划 / 项目定位项目定位31此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!2. 项目定位南区n南区市场定位 自然健康和生活品质至上主义者的舒适型城市寓所； 打造与舒适型住宅市场潮流价
27、值观对接的优势产品， 赢得市场机会。凉水河畔凉水河畔宜居水景高档公寓宜居水景高档公寓n南区定位策略PART2项目策划项目策划 / 项目定位项目定位32此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel! 购买目的 首次升级型和一次到位型购房者家庭自住，两类人群各 占50左右，绝大多数为居家自用。 客户来源 地缘性客户 原丰台、方庄、崇文、宣武等地具有较高经济收入的南城原住民； 在北京东南部或南部工作的高级白领、中高层领导、私企老板等； 周边具有较强经济实力的外来商户。 非地缘客户 其它区域的中高端消费者
28、； 对住宅舒适度和景观资源有特殊偏好的人群。n南区客群定位PART2项目策划项目策划 / 项目定位项目定位33此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel! 经济能力 主力消费群购买力在125145万元，家庭月收入20000以上，月供能力50007000元； 次主力消费群购买力在80100万元，家庭月收入15000以上，月供能力40005000元； 次主力消费群购买力在160200万元，家庭月收入30000以上，月供能力10000元以上。 年龄：3045岁 家庭结构 以三口之家为主，家庭结构稳定，
29、部分三代居家庭。 客户特征 事业稳定有成，经济无忧； 成熟、理性，精致、喜欢宁静、舒适的居住氛围，同时注重生活质量和文化品位； 懂得享受健康、成功的人生和温馨、快乐的家庭生活； 考虑到社区的环境和居住的社会地位和象征意义； 比较注重交通的通达性和生活便利。PART2项目策划项目策划 / 项目定位项目定位34此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!3. 项目定位北区n北区市场定位具备身份标签作用的高端居住产品，提供了尽可能完善的居住功能空间、舒适的自然生态环境和高标准的物业服务水平，充分满足一
30、步到位的终极置业者或二次升级置业者对完美生活空间的追求。面对南城新贵的面对南城新贵的类别墅化，城市低密度高端宅邸类别墅化，城市低密度高端宅邸n北区定位策略PART2项目策划项目策划 / 项目定位项目定位35此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel! 购买目的 绝大多数是升级型购房者，多次置业经历，购买用途以家庭自住为主。 客户来源 地缘性客户 长期在南城工作或生活的老板阶层或企业的高层管理者； 生意集中在南城，近几年积累一定资本的商人； 非地缘客户 其它区域的中高端消费者，重视居住区对身份地位
31、的标签作用； 在城区工作同时崇尚高舒适度的低密度住宅产品及繁华便利的城市生 活的人群；n北区客群定位PART2项目策划项目策划 / 项目定位项目定位36此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel! 经济能力 主力消费群购买力在200-220万元，家庭月收入在5万元以上； 次主力消费群购买力在180200万元，家庭月收入3.5万以上。 年龄：3550岁 家庭结构 三口及以上，多为三代同堂的家庭。 客户特征 重视社区的环境和居住的社会地位和象征意义； 喜欢“离自然很近、离市中心不远”的生活空间； 比
32、较注重交通的通达性和生活便利性； 依赖繁华便利的城市生活； 注重产品综合品质和细节，对价格敏感度不高。PART2项目策划项目策划 / 项目定位项目定位37此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART2项目策划项目策划2. 2. 核心竞争策略核心竞争策略1. 项目地块状况项目地块状况4. 4. 规划设计的技术建议规划设计的技术建议3. 项目定位项目定位38此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client person
33、nel!n 规划上要求与南侧凉水河景观带形成呼应;n 具有眼球效应的建筑形象和高价值感的立 面效果将作为项目的个性化标签；n 强化会所、大堂和公共部分的空间品质。1. 1. 南区：凉水河畔，宜居观景高档公寓南区：凉水河畔，宜居观景高档公寓 PART2项目策划项目策划 / 规划设计技术建议规划设计技术建议n 特异性元素提示：39此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!沿电碳厂路部分首层为底商，层高应不低于3.5米；应充分利用用地条件允许的高度空间，以15层板楼为主，降低建筑覆盖率，更好实现社区
34、内外景观的互融；可根据用地条件错开布置，以实现各栋建筑的景观均好性；南区住宅部分层高建议为2.9米。PART2项目策划项目策划 / 规划设计技术建议规划设计技术建议n 规划形态：n 户型设计：户型面积比例，见右表：南区户型面积区间及比例南区户型面积区间及比例 户型类型户型类型销售面积销售面积套数比例套数比例平层四居及跃层1702502030%三居室1401606070%两居室1001201020%合计100%注：跃层为可能的“顶层上跃”和“首层下跃”产品。40此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client person
35、nel!PART2项目策划项目策划 / 规划设计技术建议规划设计技术建议 改变传统的阳台、露台概念，引入中密度电梯花园洋房概念， 创造新的室内外空间拓扑关系，一体化设计将室内空间外延， 室外空间引入，创造更具情趣的空间感受，诠释新家居模式。 可考虑不同产品的组合，如首层采用下跃TOWNHOUSE户型, 配下沉庭院并设计单独入户；结合建筑造型顶层可部分采用 “退台”设计，配侧面露台。 大户型应尽可能提高两室一厅三个开间朝南的户型比例。n 户型设计原则：41此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel
36、!PART2项目策划项目策划 / 规划设计技术建议规划设计技术建议n 建筑形象和立面风格：标志性建筑形象 - 融合本案和城市主干道四环路的关系，着力打造与众不同的项目形象，以极强的视觉震撼 力和地标性制造眼球效应。高档城市公寓，彰显风格 - 充分体现城市公寓的特征，在视觉形象上与周边项目产生明确区隔，支持项目高端定位。立面形态丰富，元素典雅精致 - 建议综合运用阳台、飘窗、一步台等元素，设计出形态、层次丰富的建筑效果；在建筑风 格符号、色彩装饰等各方面精细打造，追求城市公寓的华丽显赫、精致典雅。立面的价值感和品质感 -立面材质的选用应着重表现项目价值感和品质感，色彩和材料的选择也与之匹配，外立
37、面 饰材主体使用高级外墙砖，局部可采用石材。42此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART2项目策划项目策划 / 规划设计技术建议规划设计技术建议n 园林景观：特殊景观资源的提前兑现 - 凉水河改造及其景观带应结合项目统一考虑，并在销售前实现，形成本案区别于其它项目的独特点，同时带来社会关注，改变区域形象，树立项目在客户心理认知中的高端地位。内外景观应充分融合 -社区景观设计与凉水河景观带统一考虑，加强在现场感知层面项目与景观带的 展示力度。高档化设计元素的运用 -凉水河绿化景观带设计
38、考虑与会所结合的运动休闲主题，设置高尔夫练习场作高档化标志。 打造全功能性、人与人的交往空间 -园林设计考虑业主未来居家、休闲和社交需要，营造运动健身区、亲切的休闲交往区等。 保证社区设计的统一性 -部分建筑符号与景观设计采用统一设计手法，保证项目的形象整体性。43此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART2项目策划项目策划 / 规划设计技术建议规划设计技术建议n 会所设计： 主题化经营方向； 依托景观资源，形象高端化； 会所前期可委托知名酒店管理公司或顶级俱乐部管理 公司进行管理；
39、为了增加项目卖点，会所在建筑形式上亦应独具特色。44此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!2. 2. 北区：类别墅、城市低密度高端宅邸北区：类别墅、城市低密度高端宅邸 PART2项目策划项目策划 / 规划设计技术建议规划设计技术建议n 规划形态： 建议将仓储用地调整至5组团位置，并统一考虑仓储及商业用 地的规划及产品。 建议采用4.5层低密度类别墅产品 Cityhouse ，即12层为一 户，赠送50平米的南向花园，34.5层为一户，赠送大面积露 台。与区域市场中中高层的普通板楼形成鲜明的
40、产品类型区隔。 Cityhouse各户首层层高3米，其余部分层高2.8米。45此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART2项目策划项目策划 / 规划设计技术建议规划设计技术建议n 户型设计：户型面积比例，见右表：北区户型面积区间及比例北区户型面积区间及比例户型类型户型类型销售面积销售面积套数比例套数比例下户21023050上户27029050合计100% Cityhouse引入别墅的功能分区设计概念，首层设置为礼仪区和生 活配套区，二层设置为卧室区，三层（上户）为完整独立主卧区。 分别
41、设计上下户的入户交通，保证各户之间的相对独立性，体现低 密度特点。 户型面宽控制于6米6.6米间，以保证户型内部的高舒适度。n 户型设计原则：46此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART2项目策划项目策划 / 规划设计技术建议规划设计技术建议n 建筑形象和立面风格：借势本案南区高端产品 - 应有意识采用部分南区的建筑符号和设计元素，形成完整统 一的项目形象。温馨精致的建筑形象 - 在规模有限的提下，应更注重产品近人尺度的细节元素设计，将客户注意力从对本区不利的 宏观层面转移，被产品细
42、微处所打动，并最终在认同项目产品高端设计的基础上建立好感。n 园林景观： 首层赠送花园 -下户赠送8米进深的南向花园。 营造相对内闭的社区室外空间 -内部景观空间应强调独立和自成一体，尽量减少南北两侧外部环境对区内居住品质的负面影响。 增加人工化景观小品的比重 -因用地有限，应着重运用工艺感强、材质特点明显的人工化景观小品，体现高档感、价值感， 全方位表达社区生活品质。n 会所设计：（共用南区会所）47此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART规规 划划 方方 案案348此报告属保密文
43、件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART3规划方案规划方案1. 规划方案一规划方案一2. 规划方案二规划方案二3. 方案评价方案评价49此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART3规划方案规划方案 / 规划方案一规划方案一规划方案一规划方案一 n 南区：点式板楼南区：点式板楼n 北区：北区：CityhouseCityhouse50此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report
44、is solely for the use of client personnel!n总平面图 PART3规划方案规划方案 / 规划方案一规划方案一51此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n设计分析/道路系统分析图 PART3规划方案规划方案 / 规划方案一规划方案一52此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n设计分析/住宅产品分析图 PART3规划方案规划方案 / 规划方案一规划方
45、案一53此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n设计分析/景观结构分析图 PART3规划方案规划方案 / 规划方案一规划方案一54此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n鸟瞰图PART3规划方案规划方案 / 规划方案一规划方案一55此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n标准单元图
46、/ 南区标准单元1 PART3规划方案规划方案 / 规划方案一规划方案一56此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n标准单元图/ 南区标准单元2 PART3规划方案规划方案 / 规划方案一规划方案一57此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n标准单元图/ 南区标准单元3 PART3规划方案规划方案 / 规划方案一规划方案一58此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report
47、is solely for the use of client personnel!n标准单元图/北区下户单元 PART3规划方案规划方案 / 规划方案一规划方案一（注：方案一、二北区产品定位及设计相同，仅在方案一中介绍北区产品）59此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n标准单元图/北区上户单元 PART3规划方案规划方案 / 规划方案一规划方案一（注：方案一、二北区产品定位及设计相同，仅在方案一中介绍北区产品）60此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is sol
48、ely for the use of client personnel!PART3规划方案规划方案1. 规划方案一规划方案一2. 规划方案二规划方案二3. 方案评测方案评测61此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!PART3规划方案规划方案 / 规划方案二规划方案二规划方案二规划方案二 n 南区：弧形板楼南区：弧形板楼n 北区：北区：CityhouseCityhouse62此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of clie
49、nt personnel!n总平面图 PART3规划方案规划方案 / 规划方案二规划方案二63此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n设计分析/道路系统分析图 PART3规划方案规划方案 / 规划方案二规划方案二64此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n设计分析/住宅产品分析图 PART3规划方案规划方案 / 规划方案二规划方案二65此报告属保密文件，仅供客户参看 / This re
50、port is solely for the use of client personnel!n设计分析/公建分布图 PART3规划方案规划方案 / 规划方案二规划方案二66此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n设计分析/景观结构分析图 PART3规划方案规划方案 / 规划方案二规划方案二67此报告属保密文件，仅供客户参看 / This report is solely for the use of client personnel!n鸟瞰图1 PART3规划方案规划方案 / 规划方案二