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1、王利明：物权法中车库的归属及相关法律问题 摘要】 车库的归属是建筑物区分所有中的一项详细制度该制度的设计不仅关系到广阔城居民的权益保护也关系到整个小区的和谐。在现有的各种解决方案之中?物权法(草案) ?的设计虽然仍存在着缺陷但相比拟而言是更合理的制度设计因此应当在物权法中继续予以坚持。 关键词】车库的归属；建筑物区分所有；物权法草案 所谓车库指隶属于整个小区具有的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。随着人们生活程度的进步城化的快速开展私家车的保有量也越来越多作为业主的代步工具的存放地点车库的辅助功能也越来越重要。车库和停车位与居住环境、生活条件越来越亲成为现代城人们生活质量进步不可或缺的重要部。
2、同时传统物权法只注重业主的建筑区分的归属问题而车库、车位一直是法律所无视的冷角导致理中出现了很多问题引发诸多争议。所以在现代区分所有权制度中在理上对车库的归属作出合理的界定也就成为迫切需要。本文拟对此谈一些粗浅的看法。一、车库的归属为需要界定车库不同于车位一方面车库本身是建筑物具有建筑物的一般特点车库一般具有四至的封闭空间其不同于一般的停车场的车位；另一方面与小区在路边、空地设置的露天停车位不同车库不是利用土地使用权的地表而兴建的所以?物权法(草案) ?只是规定了车库的概念而没有规定车位。故本文所讨的车库的归属仅仅限于建筑物区分所有制度中的车库那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿停车位等不
3、属于本文所要讨的范畴。建筑物区分所有制度中的车库是效劳于全体业主的建筑区分所有权的重要设施。车库虽然不是区分所有权专有部但专有部分开了它就难以发挥其功能车库也因为区分所有的存在获得了自己存在的价值。因为在小区中商品房需要有小区车库的配套通常配套越全商品房的吸引力就越大价格也可能就越高所以小区车库与建筑物区分所有权是不可分的。由于车库是整个小区的有机组成部是建筑物区分所有制度中的重要财产因此讨业主的权益必须讨车库。 车库又常常被称为地下车库严格地说此种表述并不是准确的法律语言因为在小区内车库可以分为地下车库与地上车库。假如开发商兴建地上车库既可能是开发商兴建的建筑物又可能是在业主共有土地之上建造
4、的所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。从这一点 而言地上车库有别于地下车库。就地下车库而言因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的它既不是在开发商的土地上建造的也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的因此其归属常引发争议有必要在物权法中作出规定。当然从严格意义上讲需要界定归属的车库主要是指地下车库但不仅仅限于地下车库因为在有些建筑物内地上一层或者二层也可能兴建车库这也涉及到其归属问题。就地下车库而言主要是利用地下空间而兴建的所以不能简单地说车库的所有权归属于业主或者开发商。尤其应当看到车库本身四周是封闭的其可以通过登记表彰权利的范围而车位很难通过登记表彰其四至范围所以
5、无法成为单独的所有权的客体。尽车位具有一定的价值但是在地表上的车位不能于土地一般很难成为所有权的客体。由于车库本身并不能成为?物权法(草案) ?第72条所称的建筑物区分所有中的专有部因此任何没有购置商品房而仅仅购置了车库的人并不能成为小区内的业主而当然享有业主的各种权利但车库具有专有部所有权的特点可以满足物权法中制度的要求。因为其具有构造上和使用上的性可以进展登记。根据学者的观点判断构造上与利用上的性应从区分境界的明确性、遮断性、通行的直接性、专用设备之存在及共用设备不存在等方面予以断定1。一般来说由于单纯的空间不具有遮闭性很难作为单独所有权的客体。一定的空间必须可以以墙壁作间隔等隔开使一定的
6、空间具有遮闭性才能使被隔开的空间具有构造上的特定性和性从而为某人地、排他地支配。就车库来说其在建筑物内形成了一定空间但车库四周的范围是明确的且具有的出入口所以已经成为与住房相区别的、的特定物因此可以作为的财产。诚然在停车场内也可能设置为整个建筑物所使用的各种线、电表等但这并不能否认车库在构造上和利用上的性。因为这些设备在停车场中仅占据了极小的空间放置这些东西并不阻碍停车场发挥作用不能以此否认其利用上的性。所以车库可以与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体也可以作为的财产并成为单独的交易客体。有学者认为出卖人假如没有单就车库获得商品房预售答应是不可以销售车库的。(崔建远. 小区车库的归属EB /
7、OL . ： / / civillaw. . cn /weizhang/default. asp? id = 24820. )但笔者认为不能仅以商品房预售答应来限制车库的销售。车库虽然可以成为的所有权但是迄今为止我国现行立法并没有对此作出规定只有一些行政规章和一些性涉及到有关车库的产权确认问题。例如 1994年?深圳房屋建筑面积计算细那么?规定：“不能分摊的公共面积是前款所列之外建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关规定不进展分摊的公共面积包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空构造转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。但是各地有关车库的
8、规定不统一并且确定的有很大的差异导致了现实中出现了更多的纠纷。大量有关车库归属的问题找不到详细的法律规定尤其随着我国经济生活的进步车辆保有量不断增加车库涉及到公民根本的财产权利不宜由行政法规来确定在判案中也不宜以行政法规处理有关车库的产权归属争议。在我国现行法律并没有对车库归属作出明确规定的情况下一些学者根据土地使用权的权属、空间利用权等来确定车库的归属的方案这些方案是否可行笔者有将在下文中进展讨。 (一)是否可以根据土地使用权属确定车库归属? 无是地下车库还是地上车库都与土地使用权权属具有当然联络在车库发生权属争议的情况下是否可以通过土地使用权的权属状况确定车库的权属状况? 有学者认为土地使
9、用权在订立房屋买卖合同时就已经确定一旦业主购置了专有部按照地随房走的原那么房屋所占的土地使用权相应地已经移转给业主据此许多学者认为车位也应当确定为业主所有2。此种观点是不无道理的。 但笔者认为不能简单地通过此种方式确认车库的归属。因为一方面在商品房全部销售完毕之后土地使用权已计入各个业主的权属之中但是考虑到车库主要利用地下空间建造且开发商也需要专门的所以不能认为业主享有了土地使用权就当然享有车库的所有权；另一方面车库本身不是在属于开发商的土地之上兴建的开发商也不能根据其享有地下空间权而主张对地下车库的使用权。 在此我们必须将车库与绿地、道路等的归属区别对待。一方面车位通常是在小区的通用道路上划
10、定建造的。由于这些共同道路和空地已经归属于业主共有而车位的归属也应当是随着土地使用权而确定的一旦开发商在房屋之后绿地就应当作为共有部由业主共有同时维护绿地的费用也应当作为公摊费用由全体业主承当。但是车库所占用的土地使用权并不能当然认为都属于业主。在我国尽空间利用是包含在土地使用权之中但是其又是按规划来确定的因此土地使用权又可以分为地上的空间利用权或地下的空间利用权。业主购置了专有部之后实际上已经拥有了地上的空间利用权或地表的空间利用权而地下的空间利用权要根据规划来界定。对地下空间利用权所占的土地使用权既不能说都归属于开发商也不能说都归属于业主车库在使用上和构造上的性更强尽开发商在建造房屋时应当
11、建造车库但车库如何修建、大小等开发商都是可以自主的它处于权利不确定的状态这就需要约定来重新确定归属。由于绿地、道路已经记录到房屋所依附的土地之中因此在商品房之后就已经转化为全体业主共有效劳于公共目的成为小区整体环境的一部。但是车库并没有因此自动记录到土地使用权之中车库的专有性也比拟突出它是使用的对象不是小区公用的公共设施。所以也不能简单地认为既然绿地归属于业主共有那么车库也当然地归业主共有。 (二)是否可以根据状况来确定车库的归属? 从物权法的角度来看在产权发生争议之后应当根据“谁、谁受益的原那么来确定产权的归属但是就车库归属而言不能简单根据来确定归属。诚然地下车库的兴建开发商需要作出一定的而
12、且此种是比拟大的开发商甚至要承当一定的风险我们也只能说开发商可以主张车库的产权但这并不意味着开发商当然地享有车库的产权。因为一方面尽开发商作出了甚至是宏大的也并不排除开发商将这些摊入到售房本钱中最终由消费者承当比方车库已经计入到公摊面积已经成为业主全体共有财产在就车库的归属发生争议的情况下开发商事后很难证明他已经作出了并且此种没有摊入到售房本钱中也不可以仅仅根据开发商的一面之词作出判决；另一方面尽开发商对车库的兴建需要但车库与土地使用权、地上空间隔分开来必须利用地下空间才可以修建车库从这个意义上说地下车库权利不是开发商单独产权的问题。 业主是否对车库的兴建作出了并享有所有权? 毫无疑问车库的如
13、已经摊入到售房本钱中可以认为业主就是者业主当然对车库享有所有权。但是在业主没有证据证明车库本钱被摊入到售房本钱中的情况下不能认为业主购置建筑物区分所有的专有部就已经对车库作出了因为业主与开发商在房屋销售合同中约定的是成套的商品房及其组成部。开发商通常在销售商品房过程中并没有将车库作为商品房的附属设施一并销售。 (三)是否可以根据空间利用权来确定车库的归属? 所谓空间利用权也称为空间权是指对于地上和地下空间依法进展利用的权利。空间权既包括了对别人土地上下空间的利用也包括了对于自己土地上下的空间利用的权利毫无疑问对于地下车库而言必须利用地下空间才可以兴建没有地下空间也就不可能形成地下车库。据此有学
14、者认为当商品房已经销售之后土地使用权已经属于全体业主共有开发商利用地下的空间权兴建了车库车库应属于开发商所有。笔者认为此种观点是值得商榷的。因为空间权目前在我国法律上还没有成为的物权其与土地使用权不可分割不能说空间权完全属于开发商所有。即使根据规划开发商可以利用地下空间进展开发修建车库但规划所确定的空间并非完全归属于开发商。当然就车库而言开发商对它进展了单独的其又与开发商的权益不可分割这也是要单独确定车库权属的原因。 (四)是否可以根据主物和从物理来确定车库的归属? 所谓从物是指在经济功能上效劳于主物并且与主物不可别离的物。假如将车库、车位定位为建筑物的从物那么根据主物与从物的一般原理车库、车
15、位的所有权当然地根据建筑物的所有权的移转而转移。假如商品房已经全部销售给业主那么可以推定为全体业主共有。但上车库通常都是单独 销售的且没有计入到公摊面积；而且从法律上说它并不完全等同于从物因为建筑物分开了车库就无法使用。虽然车库不是专有部但是它又与区分所有建筑物有着亲的联络。因为一方面车库是在建筑物内建造的主要是为全体业主使用的财产；另一方面它又要效劳于区分所有客体使用价值的发挥。所以我们也不可以在讨区分所有时无视车库的归属问题。 车库在法律上也不能成为建筑物区分所有的重要成分。在德国物权法中存在着物的重要成分的概念(wesentlie Bestandteile) 但判断重要成分的为两个物之间
16、的关系亲假如分开将使得一个物丧失其效用3。显然这对车库是不适用的因为车库可以于专有部存在即使业主没有车库也不能说业主就不能对建筑物进展利用了。在现实中并不是所有的小区所建的车库与建筑物区分所有的数额等同甚至有的整个小区没有修建车库。所以不能将车库视为业主的区分所有建筑物的组成部。 总之笔者认为在确定车库归属时假如法律没有对车库产权作出规定不能简单地根据本权确定车库的产权归属严格地说车库作为一项重要的产权其归属应当由物权法解决。在没有规定的情况下任何单方面的都无法人信服地解决车库的产权问题在此必需要考虑到各种因素包括土地使用权的归属、空间使用权的归属、当事人之间的特别约定等在个案中确定车库的归属
17、。尤其是应当尊重当事人的合意给当事人之间的意思自治留下空间。 二、对于界定车库归属的各种观点的评述 在物权法起草过程中车库的归属存在着较为剧烈的争。主要存在以下几种看法： (一)业主所有说 业主所有说又分为两种观点：一种观点认为车库应归业主共有。因为既然业主对于所购房屋拥有专有所有权也就对车库拥有共有部持分权而不需要另行支付购置或使用小区车库的费用。开发商将车库作为专有部单独或出租有明显地任意变更土地用处之嫌疑也严重进犯了小区业主的权利4。只有将车库作为业主的共同共有财产而不是单独所有才能很好地解释为车库的使用者或车库的所有者都要遵守小区的理规约而不能随意改变其用处而假如作为业主的财产的所有权
18、人其可以改变车库的用处；但假如这样将不利于小区的稳定开展；而且因为车库已经计入了所有购房者的本钱不能因为个别业主支出了一些费用而获得车库的所有权。1994年9月15 日?深圳房屋建筑面积计算细那么?规定：“不能分摊的公共面积是前款所列之外建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关规定不进展分摊的公共面积包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室设备用房、梁底标高不高于2米的架空构造转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。另一种观点认为车库是作为业主的建筑物区分所有权的内容其附属于整个业主的专用部的所有权而存在开发商销售房屋应当为业主提供停车场所。所以车库的归属不能通过约定而必须通过
19、法律规定归业主所有。如前所述假如业主能证明车库的兴建费用已经摊入了商品房本钱那么可以认为车库属于全体业主所有。但假如无法证明车库兴建费用已经摊入到商品房本钱中那么不能认为共有或者单独所有。车库本身不是区分所有权的专有部。假如将车库定位为建筑物的重要成分5车库既然不属于专有部的所有权在销售合同中没有记录到专有部使用权进展销售那么就不能认为车库归于业主所有。另一方面车库也不能认为是业主共有。毕竟对地下车库的修建要利用地下空间进展才可以建成。开发商在建造之后假如没有在合同中明确地保存权属业主不能仅仅根据其购置的商品房或者根据土地使用权已经计入到其权属中来主张车库的所有权。 对车库的归属也不能根据公摊
20、面积来确定。有一种观点认为有关车库的归属不需要通过明确的约定来解决完全可以根据其面积是否已经纳入到公摊面积来进展确定。在物权法征求的过程中许多学者都持此种观点。(邓光达. 物权法草案对绿地和车库权利归属制度安排的缺陷EB /OL . ： / / law - lib. / lw / lw_view. asp? no = 3987. )从理来看许多在确定车库归属时首先根据规划设计、批文、土地出让协议及测绘部门的相关来确定争议部的权属。假如相关没有明确争议部的权属关系那么应当根据公摊面积来确定。就车库来说假如车库的车位面积已经计入公摊面积那么应为业主共有；假如没有计入公摊面积那么应归建立所有。笔者认
21、为这种观点虽然具有一定的道理而且操作起来也比拟简便但在法律上仍然是值得商榷的。因为公摊的前提是确定了共有部而车库的产权归属本身待定不能根据行政规章简单地划入到公摊面积之中。假如房屋销售合同中没有将车库纳入到公摊面积也并不意味着开发商就保存了车库的所有权开发商也可能将车库赠与给某些业主进展促销也不排除将车库纳入到销售的房屋的售价之中。所以不能简单地从公摊面积的情况来确定车库的归属。 (二)开发商所有说 此种观点认为小区业主分摊的是国有土地使用权分摊面积仅仅限于地表的使用权而地下车库是利用该土地的地下空间而建造的且是开发商建造的理所当然应当归开发商所有。许多开发商都持此种观点。(物权法草案未解难题
22、：车库的归属EB /OL . ： / / nen. . cn. )笔者认为虽然开发商对车库的修建要做出一定的但也不能简单地认为地下空间都属于开发商车库也不能简单地归属于开发商所有。因为一方面由于我国目前还没有成认的空间利用权空间的利用是根据规划来确定的并且是依附于土地使用权开发商不能以他享有的地下空间利用权来主张他对车库享有单独的所有权。即使根据规划开发商可以利用地下空间进展开发修建车库但规划所确定的空间并非完全归属于开发商6；另一方面车库的情况比拟特殊。开发商是单独兴建还是简单地利用人防工事作为车库? 情况比拟复杂所以需要在房屋销售合同中对此进展约定。即使是开发商的在法律上也需要判断是不是已
23、经转让给业主比方开发商为了促销将车库中车位搭售或者直接赠与给买受人。假如合同中没有约定车库的归属可以推定开发商没有对车库进展或者即使已经但是放弃了权利那么应当将此部的所有权推定为业主所有。还要看到理中因为车库的归属问题非常复杂法律无法考虑到现实中纷繁复杂的情况作出一切的统一规定。因为车库的建筑质量不等面积大小有差异资金投入有别。上理中引发的很多纠纷都是权属不明的问题业主无法证明开发商是否已经将其纳入到商品房本钱中。仅仅凭开发商的一面之词也无法断定它没有被计入商品房的建立本钱。针对理中存在诸多车库的归属不明的问题也无法判断。此种问题的解决假如仅仅依靠物权法作出统一的判断可能过于简单化无是归属于业
24、主或者开发商一方所有有可能对一方严重不公将会引发更大的纠纷。 (三)所有说 此种观点认为地下车库属于地下人防工程根据?人民防空法?的有关规定的精应当推定为所有。北京房屋土地理、北京人民防空1998年公布的?加强居住小区内人防工程使用理的补充?第2条指出：“人防国有资产是国防资产的组成部未开发使用的不交纳物业理费。开发使用的人防工程由使用人交纳物业理费。使用人须承当产权人应交的物业理费并在人防工程使用协议和物业理委托合同中注明。 笔者认为车库也不能简单地等同于地下人防工事并据此认为车库属于所有。所谓人防工程全称为人民防空工程根据?人民防空法?8条的规定人民防空工程是指为保障战时人员与物资掩蔽、人
25、民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。在我国对人防工程实行多元即不仅仅由兴建而且在城商品房开发当中也要求城商品房开发商为了国防利益和平安应修建一定的地下防空工事。因此随着城商品房的开展我国的人防工程建立开展迅速人防工程建立主体已由作为单一建立主体开展成为多元的建立主体7。但是有关地下人防工事的产权问题又引发了新的争议。这主要是因为理中大量的人防工事不可能是空闲的都用于不同的用处有的作为地下仓库有的作为地下停车场有的出租作为经营场所大量的实际上是作为地下车库来使用的。而作为地下车库来使用的时候产权的问题也是不确定的。有的主张属于开发商所有有的
26、主张由人防办享有所有权由开发商来经营理。 笔者认为首先应当将车库和地下人防工事分开这是两个具有联络又具有很多差异的概念。如前所述地下车库和人防工事的内涵不同。即使是很多地下人防工事用于地下车库但是不能完全等同为地下车库否那么将来开发商开发的地下车库都等同于人防工事其结果将会导致地下车库都由人防办来理维护这显然不合理也不可行。至于确实是按照人防规划修建的人防工程后来是用作车库使用也应当属于人防工事。假如要将人防工程改变用处比方改成车库也应当经过人防部门的批准。也就是说小区配建人防工事在平时开发利用过程中规划用处不得改变为小区业主生活提供效劳不得改变。 即使是将地下人防工程作为车库使用车库是不是属
27、于所有? 笔者认为北京的上述规定是值得商榷的。诚然在方案经济时代人防工事的主要来源于由于是兴建在法律上应当归属于所有。即使是企事业修建的地下人防工事也应当属于所有。但是随着我国经济的开展人防工程来源已经多元化并非单一由在此情况下仍然认为地下人防工事归属于所有显然是不妥当的。理由是：第一?人民防空法?并没有明确规定所有的地下人防工事都属于所有。?人民防空法?第5条规定：“鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人通过多种途径进展人民防空工程建立；人民防空工程平时由者使用理收益归者所有。此处只是规定了由者使用理收益归者所有并没有界定人防工事的所有权归属问题。相反在没有界定所有权归属的情况下应当认为者就
28、是所有者而不能反过来认为在没有明确规定归属的情况下就可以认为属于所有。这显然与人民防空法的规定是不吻合的。第二在经济条件下界定产权最根本的原那么仍然是者享有产权。对于商品房小区的地下人防工事并没有作出任何因此就不存在在法律上主张产权的根底。人通过依法使自己的一种财产形态物化为人防工程这样一种不动产财产形态其财产形态虽有变化但其财产归属性并未改变8。有人认为地下人防工事是根据国有土地所有权中所包含的地下空间权所形成的。这个理由也是不能成立的因为在我们空间权并没有成为一项的物权其是包含在土地使用权之中。既然土地使用权已经出让给开发商而也没有单独保存地下空间的利用权所以不能认为归属于所有除非在签订土
29、地使用权出让合同之时明确保存了地下空间的使用权。即便是保存了地下空间的利用权也还需要兴建人防工程因此不能仅仅因为拥有地下空间就能享有地下空间权。第三假如地下人防工事属于所有应当承当理和维护的义务。但是上对小区地下人防工事的理费用并非由承当大量的是由开发商或者业主承当。而由开发商或者业主承当理费用而不享有所有权这也是说不通的。当然即使不享有所有权的情况下地下人防工事不归所有也不会影响到平安。因为可以公共利益的需要对地下人防工事进展征收征用。 (四)约定归属说 此种观点认为对车库的归属应当通过约定来确定其归属。?物权法(草案) ?采纳了此种观点草案第76条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业理用
30、房属于业主共有但属于政建立的除外。会所、车库的归属有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的除建立等可以证明其享有所有权外属于业主共有。 笔者认为在目前现行法律没有对车库的归属作出明确规定的情况下要求当事人在合同中约定车库的归属是必要的。笔者赞成?物权法(草案) ?的规定。通过约定来解决车库归属问题除了上述理由之外笔者认为?物权法(草案) ?通过约定来解决归属还具有以下几个方面的理由： 第一充分表达私法自治原那么。私法领域中奉行的根本原理是自治9。物权法作为私法的重要组成部作为财产归属与利用的根本法其也应遵循自治的内在要求。由于财产归属利用的多元化通过私法自治才可以很好地协调各方利益实现各种利
31、益归属的化。因为只有当事人才是自身利益的最正确判断者法律不能越俎代庖地替当事人进展选择。我国?物权法(草案) ?作出了对车库的归属应当根据约定来进展确定正是表达了私法自治的要求。这有利于买受人和开发商通过平等协商来充分地表达自身的意志和利益也最有利于争议的解决。在当事人没有在合同中作出约定的时候才可以推定车库归属于业主。法律上没有明确规定的话说明法律上没有作出预先的判断实际上留给双 方自己去解决。 第二符合经济的内在要求。通过约定解决归属本质上是通过机制解决纠纷。在经济条件下将此问题交给来解决通过交易在车库的归属上实现各方利益的化。当然这里也存在着一种风险。假如是一个完好的竞争通过机制可以实现
32、资源的优化配置。但是假如房屋是一个卖方房屋仍然是供不应求在此情况下开发商有可能通过格式合同保存车库的所有权这有可能对业主不利。开发商都是精明的商人他们订立合同都是请了律师进展了反复推敲的所以在合同里面肯定要规定有关车库的归属归开发商所有；而且合同都是格式合同业主都只能被迫承受。解决这个问题有待于经济进一步开展和完善。在理中这个问题很大程度上是由房屋买卖的假如房屋处于卖方车位价值就会升高即使将车库作为共有财产也不一定可以降低业主使用车库的本钱因为开发商有可能将车库纳入房屋的价格。假如房屋处于买方假如开发商开发的房子根本卖不出去他就不可能把车位的价格抬得过高为了卖掉房子他可能会把车位进展搭售也就是
33、赠送这是完全可能的。所以在竞争的情况下对于买受人来说要获得较好的居住配套环境就要付出合理的本钱和对价10。 第三有利于对车库有效利用和理。车库是一个整体假如再区分各个车位简单地归业主所有也无法找到一个适宜的将各个车位公平地划分给每个业主。在理中有些车库的价值非常大而且车库的位置、大小不同相应地价值也不同。有的人有车有的人没有车；有的人车大有的人车小。假如要归业主共同理协调是一个大问题。在业主人数众多的情况下即使通过业主会来分配在使用理方面的效率也会大大降低这势必也会引发诸多纠纷。 第四有利于鼓励开发商修建车库。多年来我国城建立忽略了车位的建立造成了目前城车位紧张的状况停车难的问题非常突出当然这
34、也与我们汽车开展太快有关系。我们已经成为世界第二大消费将来还会进一步开展。这就需要鼓励开发商尽可能开发更多的车位来缓解目前这种紧张的场面。车库具有的使用价值与交换价值其是一种的财产可以进展转让。在停车难的问题越来越突出的情况下车库的价值也会增长。正如学者Henry Hanann认为假如某些财产成为共有物需要采取一种对开发商形成强有力的刺激的机制 使其提供高质量的房屋11。这就有必要刺激使开发商从利益驱动考虑为小区业主提供必要的、合理的车位。但假如将车库规定为业主的共有财产那么开发商就没有足够的动力来解决建筑车库。最后因为车库非常紧张停车越来越难受损害的还是业主。 提供约定解决纠纷首先是对理中的
35、经历的总结从现实来看一些地方性的法规规定以及理中的做法根本上是通过当事人的约定来确定其归属。从我国的理情况来看大都是按照协议进展转让才能进展登记。如2003年北京常委会公布的?北京城房地产转让理?3条规定：“房地产转让时相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照和本规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不伴随转让的应当在房地产转让合同中载明；没有载明的视为一并转让。这个规定将车库、车位定位为建筑物的附属设施根据主物与从物的原理主物转让的其从物一并转让但当事人有约定的除外所以“没有载明的视为一并转让。此种做法既协调了开发商的利益也在一定程度上维护了业主的利益。因为假如没有通过协商
36、就难以考虑到业主的利益所以物权法正是这些经历的根底上作出了“已约定按约定；没有约定按法定的规定。 所以笔者认为车库的归属问题还是应当由开发商和业主在买卖房屋时协商确定归属可以说此种方式是解决车库归属的最正确方案。 三、车库的归属应当如何约定 在没有约定的情况下?物权法(草案) ?第76条规定：“会所、车库的归属有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的除建立等可以证明其享有所有权外属于业主共有。这是对没有约定的情况下车库产权归属确实定。约定归属实际上就是给予开发商或者业主一种保存权利归属的时机。这就是说法律上给予了开发商或业主通过约定保存车库所有权的可能性假如开发商在合同中作出了保存车库所有权
37、的约定那么他就获得了车库所有权；假如他不愿意作出约定或者没有约定就意味着他放弃了车库所有权从而车库的所有权就推定为全体业主所有。通过约定确定归属在法律上仍然有一些问题需要进一步说明。 (一)约定的主体、时间和方式 1. 约定的主体约定的主体应该是开发商和业主而不是仅仅在业主之间进展约定。开发商与业主之间就车库使用权的约定可以采取两种方式：一是由全体业主与开发商进展约定。在理中由于商品房的买卖都是零售方式进展的所以开发商只可以与单个业主约定但不排除在团购的情况下与全体业主进展统一协商。也可能在全体业主入住之后与业主事后约定但此种情况在现实中比拟少见；二是由开发商与单个业主单独约定。理中由于开发商
38、在销售商品房时通常在销售合同中与各个业主就是否购置车库、以及详细价格进展协商。所以对归属的约定通常应该分别进展。有学者认为开发商与购房人分别约定并不能解决所有的车库归属问题。因为开发商和某个购房人之间的约定并不能约束其他的还没有签约的区分所有人12。笔者认为这一看法有一定的道理。关键的问题是要确定开发商是否与大多数业主签订了保存车库所有权归属的约定。假如仅仅只是和极少数业主签订将来保存车库所有权的协议并不能说明他保存了车库的所有权。 终究应该由谁明确提出保存车库所有权？有一种观点认为应当由业主在签订房屋销售合同的时候明确保存车库的所有权。假如没有明确提出就认为业主不能主张权利。笔者认为此种观点
39、值得商榷。因为第一在签订商品房销售合同时就有关地下车库所有权的归属确定业主不具有主观能动性而开发商保存车库的所有权具有主观能动性。因为大量的房屋销售合同都是格式合同签订的开发商可以通过格式合同来限度地维护其本身利益。单个业主既不可能也难以具备与开发商单独会谈的才能在这一点上业主是处于弱者的地位要求每一个业主明确地主张地下车库的所有权是不符合现实的。第二通常情况下购置一个小区商品房的业主人数众多每个业主购置的房屋面积也是有限的。而地下车库是一个整体其面积及价值与业主所购置的商品房相差甚大。因此单个业主在购置商品房的时候也不可能去保存整个车库的所有权。更何况业主们购置房屋时间上不能统一不可能在同一
40、个时间主张整体车库的所有权。所以由业主去主张整个车库的所有权也是无法操作的。第三开发商不仅是专门从事商品房开发的机构而且专门经营商品房销售因此应当明了地下车库的归属对其权益的重要性所以开发商应当积极主动地维护其权利应当由开发商明确提出地下车库的所有权。假如开发商不提出地下车库的所有权问题就应当归属于业主共有。笔者认为考虑到业主处于弱者的地位因此对关系到其所有权等重大权利车库的归属还是应当采取放弃权利应当明示的这就是说业主在合同中承受了开发商保存所有权的条款就可以认为业主已经放弃了权利。 一旦当事人就车库所有权的归属作出约定以后在开发商与业主之间实际上发生了两个法律关系：一是商品房买卖法律关系；
41、二是车库使用权归属及转让法律关系。这两者之间具有亲联络但彼此。一般来说在商品房销售合同中可以约定车库的归属并在约定归属之后同时约定使用权是否转让。但是开发商也可以在保存车库所有权之后将车库转让给业主以外的其别人或者通过有偿出租的方式转让车库的使用权。不过车库是否可以转让给别人还需要讨。 2. 约定的时间有关车库归属约定的时间不一既可以发生在商品房买卖之时也可能发生在后通常约定应该是在订立商品房买卖合同时即使是在开发商已经将车库出租或者借给第三人适用的情况下也可以保存车库的所有权。一般来说在签订购置房屋的合同时任何一方要保存所有权应当对此提出要求并规定在合同中。我国理中一些案例也采纳此种观点。例
42、如北京华清嘉园9名业主为索要地下人防工程所有权将海淀区人防办告上法庭。但这起北京首例居民楼地下人防工程所有权案以业主败诉告终。北京海淀区审理认为业主在买房时就得知商品房面积中不包含地下室并没有提出异议所以即使地下室本钱确由业主分担但因其在出资时缺乏主观能动性谈不上是法律意义上的“人。9 名业主认为他们购置房屋的价款中包含了人防工程的造价人防工程属于公共效劳设施、公用设施业主应为该人防设施的人及所有权人。海淀区一审驳回了业主们的诉讼恳求 9名业主上诉至一中院一中院认为 9名业主在签订合同时应已明知其所购置的商品房面积中并不包括防空地下室但并未提出任何异议。这说明业主在确立商品房买卖合同关系时应明
43、知其所支付的购房款并不包括防空地下室因此即使维修该防空地下室的本钱确为各业主所分担但其在出资时缺乏主观能动性也就并律意义上的行为13。 3. 约定的方式规定车库的归属合同应当是要式合同约定原那么上应当采用书面的形式这主要是因为车库所有权的归属实际上是不动产的归属而且与房屋所有权的关系非常亲。我国法律对房屋所有权的移转要求必须订立书面合同所以对于车库所有权的归属也应当订立书面合同。当然约定既可以条款的方式纳入到商品房买卖中也可以通过单独的合同专门约定车库的归属。 (二)没有约定或约定不明的归业主共有 ?物权法(草案) ?规定在没有约定或约定不明的情况下应当推定车库的所有权为业主共有。没有约定是指
44、开发商与业主之间根本没有就车库的归属进展磋商并达成任何协议。假如开发商没有明确说明保存车库的所有权但事后与业主达成车库转让合同这也说明开发商实际上享有车库的所有权可以认为明确作出了约定。没有约定不仅包括没有任何约定也包括约定没有履行形式方面的要求或者约定无效。 所谓约定不明是指虽然有约定但各种原因没有就归属达成明确的合意可以通过解释的确定最终的归属。假设双方没有就车库达成约定但业主通过在购房合同中单方面放弃了对车库的所有权这实际上可以解释为开发商保存了车库的所有权。需要讨的是假如在开发商和全体业主就车库的归属进展约定的时候一部业主同意开发商保存所有权而另一部业主不同意开发商保存车库所有权该如何
45、处理？笔者认为在此情况下仍然要考虑不同意此种条款的业主的人数或者商品房的面积超区总业主或者总面积的一半。假如没有过半可以认为有关车库的归属约定仍然是不明确的。 开发商保存车库所有权的归属必须明确假如开发商与部业主约定保存车库所有权而在与另外一些业主约定中放弃了车库所有权此时应当认为是约定不明。这就是说开发商对于车库归属的约定应当是整体的保存也就是说它不能仅仅保存部车位而是保存整个车库的所有权。其次它应当是明确的保存而不能采用模糊不清的方式来表达保存的意思。 为在没有约定与约定不明的情况下应当推定为归业主共有？?物权法(草案) ?之所以这样规定理由在于：第一开发商在经济上具有优势地位完全可以通过
46、格式合同争取自己的利益。开发商完全掌握建造商品房的本钱可以证明车库的归属。假如没有在合同中规定车库的归属就可以推定开发商已经放弃主张车库权利；第二从合同解释的角度来看房屋销售合同通常是开发商单方起草的甚至在理中开发商都是通过格式条款确定车库的归属。假如合同没有约定归属而发生争议按照合同解释规那么应当作出不利于开发商的解释；第三按照?物权法(草案) ?的规定通过证明确实自己建造了车库其也可以主张车库的产权。 (三)在约定不明确的情况下开发商是否可以举证而享有车库的所有权? 按照?物权法(草案) ?的规定除建立等可以证明其享有所有权外属于业主共有。笔者认为此种规定是不必要的既然开发商都是专业的商人
47、完全知道如何通过合同来保护自己通过合同确定车库产权归属已经非常有利于开发商假如对此再规定开发商举证证明其对车库享有所有权那么有过度保护开发商之嫌疑。此外通过事后的证明会引起更大的争议如开发商通过证明车库是其而兴建的主张车库归其所有。上车库已经供业主使用假如开发商重新主张车库产权就会破坏原来稳定的社会关系。 在没有约定或者约定不明的情况下车库由业主共有此处共有的意思是指全体业主共同共有不能理解为每个业主都当然地对车库享有单独的所有权。所以在全体业主享有所有权的情况下仍然需要通区公约等来进一步明确车库的使用。也可以通过业主大会来就车库归属统一投票表决。假设车库仍然由全体业主共同使用由此获得的收益也
48、应当属于全体业主共有其如何使用仍然需要业主大会来。 四、几个需要讨的问题 第一是否要在法律上引入法定的停车位在?物权法(草案) ?中并没有就车库进展进一步的分类有许多学者认为停车位的设定与否以及配置状况会影响区分所有建筑物整体功能的发挥因此应该借鉴我国地区的经历引入设定法定停车位的做法在我国地区按是否依法强迫规定为将区分建筑物附属的停车场划分为：法定停车场自行增设停车场奖励增设停车场三种。法定停车位是一种属法律强迫必须设置的停车位它是法定停车空间及紧急避难空间性质上属于大厦区分所有人的共同所有财产不得单独转让属于建筑物的共同所有部附属于建筑物不得单独转让。(庄胜荣 谢天仁. 公寓大厦宝典M . ：书泉 1998. 119. )这样可以在一定程度上减少车库归属的争议并以此进步小区业主的生活质量。作为区分所有建筑物配套设施的法定停车位仅能供区分所有权人共用不得转让给非区分所有权人但可以对外出租或为第三人设定专用权以进步停车场的利用率14。笔者认为地区将停车位区分为法定与约定两种确实具有一定的合理性。假如法律上规定了法定停车位开发商将具有法定的义务来设立一定数量的停车位确实可以减少各种纠纷。但是笔者认为从现实来看设立法定停车位仍然面临较大的问题：