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1、合院别墅产品分析合院别墅产品分析合院别墅产品概述合院别墅案例分析合院别墅环比分析万科第五园六合院八合院停车目标定位产品演化开发土地开发与盈利产品产品+服务服务客户客户盈利盈利Product+Service满意满意Client双赢双赢SatisfiedProfitWin-win开发土地开发与盈利如何得到客户的如何得到客户的满意满意来达到来达到盈利盈利与与双赢双赢的目的目的的？高品质产品高品质产品符合符合客户客户的的心理预期心理预期什么样的客户？什么样的客户？中产阶级中产阶级oror富人富人什么样的心理预期？什么样的心理预期？周边环境内部环境的营造合理的总体布局合理的总体布局施工质量把控施工质量把
2、控建筑细部营造建筑细部营造选材用料展示展示样板房样板房优质服务优质服务良好的建筑单体设计良好的建筑单体设计主要功能空间的合理布局灰度空间的营造（阳台、庭院、露台、半地下室）地段邻居体现价值的土地选择体现价值的土地选择交易中的客户交易中的客户营销服务营销服务成交后成熟优成交后成熟优质的物业管理质的物业管理服务服务附加价值附加价值次要功能空间的赠送类别合院别墅演化2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。别墅禁令成为别墅价格上涨
3、令，高密度类别墅项目目前已占有大部分的市场供应份额，面对同地块下能产生高溢价的机会，如何提高别墅项目的容积率，使土地价值最大化成为开发商着力研究的课题，联排、双拼、叠加等类别墅产品对容积率提升的帮助有限，而从古中国四合院提炼出的现代合院别墅却略有所胜。联排合院别墅产品联排合院别墅产品又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独立宅基地，设有1至2个车位地下室。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙。特点是大进深，小面宽。合院别墅的产生背景合院别墅的产生背景合院别墅的演化合院别墅的演化类别合院别墅演化独联合院别墅产品独联合院别墅产品大面宽加大进深别墅，通过弱联结形
4、成独联合院别墅大面宽大进深大进深弱联结其他形式合院别墅产品其他形式合院别墅产品围合式合院别墅风车式合院别墅合院别墅案例深圳万科第五园合院别墅案例深圳万科第五园合院别墅案例四合院组团分析 1. 1. 平面：平面： 四合院由4个体量相近的单体联排而成。单体建筑在南侧围合出公共交往空间，北侧作为停车库；每户均有自己私密的前后庭院。 单体建筑3层高的体量，一层布置客厅、餐厅，二层布置卧室；三层制高点布置主卧。 公共空间深圳万科第五园四合院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院合院别墅案例四合院组团分析 2. 2. 体量：体量： 单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其余部分层层递增，联排拼合，两端凸出，
5、中间退后。 深圳万科第五园四合院合院别墅案例四合院组团分析 3. 3. 交通组织：交通组织： 车行道与人行道分设，北侧车行，南侧人行。 图例：入口车行路线人性路线车行入口人行入口车库 P深圳万科第五园四合院PP首层平面图合院别墅案例深圳万科第五园十六联排二层平面图合院别墅案例深圳万科第五园十六联排三层平面图合院别墅案例深圳万科第五园十六联排六合院合院别墅案例六合院合院别墅案例六合院合院别墅案例六合院合院别墅案例六合院组团分析 1. 1. 平面：平面： 六合院由6个体量相近的单体组合而成。单体建筑在内侧围合出公共交往空间；每户均有自己私密的前后庭院。 单体建筑3层高的体量，一层布置客厅、餐厅，二
6、层布置卧室；三层制高点布置主卧。 公共空间庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院六合院合院别墅案例六合院组团分析 2. 2. 体量：体量： 单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其余部分层层递增，在体量上对连接处进行弱化处理。在总体形式上，加强了合院组团独栋化的效果。 六合院合院别墅案例六合院组团分析 3. 3. 交通组织：交通组织： 组团四周为车行道路，在每户的首层起居室下设地下车库。每户均设置两个车位。 人行先进入东西向主道路，然后分别入户。 PPPPPP图例：入口车行路线人性路线车行入口人行入口车库 P八合院合院别墅案例八合院合院别墅案例八合院合院别墅案例八合院合院别墅案例
7、八合院组团分析 1. 1. 平面：平面： 八合院由8个，分别2组体量相近的单体组合而成。单体建筑在内侧围合出公共交往空间；一组别墅有前后庭院，另一组则是大独院。 单体建筑3层高的体量，一层布置客厅、餐厅，二层布置卧室；三层制高点布置主卧。 公共空间庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院八合院合院别墅案例八合院组团分析 2. 2. 体量：体量： 单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其余部分二层挑出，一层再收回，形成一些架空空间。 八合院合院别墅案例八合院组团分析 3. 3. 交通组织：交通组织： 组团四周为车行道路，在每户的首层起居室下设地下车库。每户均设置两个车位。 人行先
8、由南面、北面的组团步行出入口进入组团内部，然后入户。 PPP图例：入口车行路线人性路线车行入口人行入口车库 PPPPPP院落分析公共院落私人院落街坊4.院落的组合形式院落的组合形式合院别墅环比分析优劣势分析合院别墅环比分析合院别墅的优点：1.围合创造的院落空间为邻里交流创造条件。2.封闭的外观保持了整体的私密性。3.院落内部可做景观设计，成为休闲场所，营造高品质休闲场所。4.在北方围合式建筑可以阻挡寒风入侵，有利于保温防寒。5.相对于其他类别墅产品，有利于提高容积率。合院别墅的缺点：1.相互干扰，一个是户与户之间的干扰，另一个是合院与合院之间的相互干扰。2.资源分配不均，各户的朝向有差异。3.
9、停车问题。合院别墅的空间积极空间消极空间停车分析合院别墅的停车解决方案地面停车沿合院外围道路进行路面停车。优点：节省院落内部空间，降低工程造价。缺点：影响外围环境，拉低别墅档次。独联路网密独联路网密度较小度较小合院别墅环比分析停车分析半地下室停车地形较为复杂地区，可以以地下室的名义实行架空层停车的办法来规避政策限制，既不计容积率，又能节省成本。架空层停车从别墅内部给出一个空间来做停车使用。优点：工程造价较低。缺点：浪费别墅内部空间，土地价值利用度降低，停车库计入容积率浪费建筑面积。分户地下室停车别墅往下挖一个空间做停车使用。优点：对地上别墅的空间功能干扰度低，且建筑面积不计入容积率。缺点：地下
10、室防水防潮等做法提高工程造价，土方开挖及回填也会提高工程造价。合院别墅环比分析堆坡绿化来使架空层满足地下室条件，堆坡绿化来使架空层满足地下室条件，地下室结构顶板距室外地坪地下室结构顶板距室外地坪1.21.2米以内可米以内可视为地下室不计容积率视为地下室不计容积率停车分析优点：优点：1.挡墙比分户地下室少，降低成本挡墙比分户地下室少，降低成本2.无防水措施，降低成本无防水措施，降低成本3.人车分流人车分流4.增加附送增加附送停车停车赠送下沉庭院赠送下沉庭院附加价值附加价值大半地下室停车大半地下室停车合院别墅环比分析停车分析1.大半地下室的挡墙量与分户地下室的挡墙量的比值约为大半地下室的挡墙量与分户地下室的挡墙量的比值约为1：1.82.半地下室停车比分户地下室停车节省防水挡墙的造价半地下室停车比分户地下室停车节省防水挡墙的造价3.分户地下室的工程做法较难，先挖后填土方量大分户地下室的工程做法较难，先挖后填土方量大停车停车赠送下沉庭院赠送下沉庭院附加价值附加价值大半地下室停车大半地下室停车地下室防水挡墙分户地下室停车方式示意分户地下室停车方式示意半地下室停车示意半地下室停车示意普通挡土墙合院别墅环比分析