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1、h1房地产估价开设:地理与规划学院主讲:王春芝h2四、假设开发法的应用案例h3 概况：某开发公司已经取得某宗地5050年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积为1000010000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为30000003000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1 1。评估要求：确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。【案例一】确定建筑费及专业费的最高控制标准h4【测算过程】 （1 1）该宗地为待开发空地，适合用剩余法估价。 （2 2）根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该工程在取得土地使用权之后即可开工，建筑时间为2 2年，建成
2、后即可全部出售。根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为13001300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款利率为12%12%，开发商要求的利润不低于不动产总价的18%18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%6%。h5（3 3）测算建筑费及专业费的最高控制标准。 假设建筑费及专业费的最高控制额为V V。 1 1）不动产总价：1300130010000100001 1 =13000000 =13000000元 2 2）总利息：30000003000000 （1+12%1+12%）2- -1+V+V （1+12%1+12%）1 1-1=763200+0.12V-1=763200
3、+0.12V 3 3）销售税费：13000000130000006%=7800006%=780000元地价的计息期为2 2年建筑费及专业费的计息期为1 1年h64 4）开发商利润=13000000=1300000018%=234000018%=2340000元5 5）地价及法律、估价等费用=3000000=3000000元6 6）将上述数据代入公式，则有：建筑费及专业费的最高控制额V=5461429V=5461429元；单位面积建筑费及专业费的最高控制标准为：54614295461429（10000100001 1）=546.1=546.1元/ /平方米建筑容积率h7【案例二】确定开发商的最高
4、投标额估价对象概况：待估宗地为七通一平的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为80008000平方米，土地使用权年限为5050年，现在招标出让。估价要求：某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。h8 【解】（1 1）选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。 （2 2）确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000m8000m2 2的写字楼。 （3 3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发期为2 2年，取得土地使用权后即可开工，建成后即可
5、对外出租，出租率估计为90%90%，每建筑平方米的年租金预计为300300元，年出租费用为年租金的25%25%。h9 建筑费和专业费预计每建筑平方米为10001000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%40%，第二年投入剩余的60%60%。目前借贷资金的年利率为12%12%，当地不动产综合还原率为8%8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%15%。分段均匀投入h10 （4 4）求取地价。地价测算公式如下： 地价= =不动产总价- -建筑费- -专业费- -利息- -税费- -开发商利润 测算不动产总价。l不动产出租年
6、纯收益 =300=300* *80008000* *90%90%* *（1-25%1-25%）=1620000=1620000（元）l不动产总价=1620000/8%1-1/=1620000/8%1-1/（1+8%1+8%）4848 =19746401 =19746401（元）不动产的收益年限为（50-250-2）年h11建筑费及专业费=1000=1000* *8000=80000008000=8000000（元）总利息= =地价* * （1+12%1+12%）2 2 -1-1 +8000000 +8000000* *40%40%* * （1+12%1+12%）1.5 1.5 -1-1 +80
7、00000 +8000000* *60%60%* * （1+12%1+12%）0.5 0.5 -1-1 =0.2544 =0.2544* *地价+872792+872792（元）地价的计息期为2 2年第一年投入建筑费和专业费的计息期为1.51.5年第二年投入建筑费和专业费的计息期为0.50.5年h12 【注意】土地取得费的计息期为2 2年。专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费为均匀投入，即相当于在本年度的年中时刻集中投入。因此，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.51.5年和0.50.5年。 h13开发利润=19746401=19746401* *15%=2
8、97273715%=2972737（元）不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。将上述各项数据代入公式，即： 地价=19818245-8000000-=19818245-8000000-（0.25440.2544* *地价+872792+872792）-2972737-2972737 地价=7900872/1.2544=6298527=7900872/1.2544=6298527（元）此价格是开发商所能投标的最高地价额吗？h14 由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从地价中扣除上述费用。 所以，开发商所能投标的最高价款 =6
9、298527/=6298527/（1+3%1+3%） =6115075=6115075（元 ）h15 【案例三】某公司于20052005年5 5月通过出让方式获得一宗50005000平方米土地的使用权，出让年限为5050年，根据规划，该地块用途为综合用地，最大容积率为3 3。该公司于20062006年5 5月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于20072007年5 5月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗地土地使用权评估价的70%70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？ 估价时点h16 项目其他有关资料如下：（1 1）该大楼1-31-3层为商场，建筑面积为30003000平
10、方米，4-154-15层为办公楼。（2 2）大楼开发周期预计两年，第一年投入资金的60%60%，第二年投入资金的40%40%。（3 3）大楼建成后除1000 m1000 m2 2的写字楼留作办公自用外，其余全部以出租方式经营。 预计商场与办公楼的出租率分别为90%90%和80%80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米30003000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300300元/m/m2 2 ，办公楼市场租金水平每月为150150元/m/m2 2。h17 （4 4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%10%，维修费为租金的8%8%，保险费为建安造价
11、的22 ，税金为年租金的12%12%；项目投资回报率为建安造价的30%30%；建筑物经济耐用年限为7070年，残值率为2%2%。另外，当地土地还原率为8%8%，综合还原率为10%10%，银行贷款利率为10%10%。h18本题应用的主要计算公式：收益还原法涉及的主要公式：年房地纯收益= =年出租总收入- -年房地费用式中：年出租总收入= =商场年出租总收入+ +办公楼年出租总收入年房地费用= =管理费+ +维修费+ +保险费+ +税金+ +折旧式中：年折旧= =建安造价/ /按土地剩余使用年限计算的折旧期h19本题应用的主要计算公式：采用收益还原法计算房地产价格公式：P=a/r1-1/P=a/r
12、1-1/（1+r1+r）n n 式中：P P为房地产价格， a a为年房地纯收益， r r为综合还原率， n n为使用年期。剩余法涉及的主要公式：地价= =房地产价格- -总建筑成本- -利息- -利润可抵押贷款额计算涉及的主要公式：可抵押贷款额= =地价* *可贷款比例h20【估价步骤】1 1、应用收益还原法测算房地产总价 （1 1）计算年出租总收入 在计算年出租总收入时，应明确：房地产总建筑面积以及不同类型房地产的物业面积分割情况；办公楼自留使用部分应按市价计算虚拟其出租收入；对与出租收入有关的各项指标应用。h21l房地产总建筑面积= =土地面积* *容积率=5000=5000* *3=1
13、50003=15000（平方米）l商场建筑面积=3000=3000（平方米）l办公楼建筑面积 =15000-3000=12000=15000-3000=12000（平方米）l商场年出租收入 =300=300* *30003000* *1212* *90%=97290%=972（万元）h22l办公楼年出租收入 =150=150* *1200012000* *1212* *80%80% =1728 =1728（万元）l年出租总收入= =商场年出租收入+ +办公楼年出租收入 =972+1728=972+1728 =2700 =2700（万元）h23 （2 2）计算年房地费用l年管理费= =年租金*
14、*10%=270010%=2700* *10%=27010%=270（万元）l年维修费= =年租金* *8%=27008%=2700* *8%=2168%=216（万元）l年保险费= =建安造价* *22 =3000 =3000* *（50005000* *3 3）* *2=92=9（万元）l年税金= =年租金* *12%=32412%=324（万元）l年折旧费= =建安造价/ /折旧年限 =4500/47=95.74=4500/47=95.74（万元）建筑物的折旧 年限为4747年h24 【注意】该房地产建成并投入经营使用的时间为20082008年5 5月，此时距通过出让方式取得土地使用权的
15、时间已历经3 3年，故在20082008年5 5月这一时点上的剩余土地使用年限为4747年，虽然题目给出的建筑物经济耐用年限为7070年，但按照有关法律规定，实际建筑物的可使用年限为4747年，并且整个建筑物投资必须在可使用期内全部收回。l年房地费用合计：270+216+9+324+95.74=914.74270+216+9+324+95.74=914.74（万元）h25（3 3）计算年房地纯收益 年房地纯收益= =年出租总收入- -年房地费用 =2700-914.74=2700-914.74 =1785.26 =1785.26（万元）h26（4 4）计算房地产总价l假设P P为房地产价格，
16、a a为年房地纯收益，r r为综合还原率，n n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式，有： P=a/r1-1/P=a/r1-1/（1+r1+r）n n h27 在本题中，还原率为综合还原率10%10%。综合楼建成后可使用年限应等于剩余土地使用年限，即为50-3=4750-3=47年 所以，根据已知条件，有： P=1785.26/10%P=1785.26/10%* *1-1/1-1/（1+10%1+10%）4747 =17650.18 =17650.18（万元）房地产的收益 年限为4747年h28 2 2、应用剩余法计算地价（1 1）计算总建筑成本 根据已知条件，有： 项目总建筑成本 = =
17、项目建筑面积* *建安综合造价 =3000=3000* *1500015000 =4500 =4500（万元）h29（2 2）计算利息l在计算时需要考虑购地款、第一年开发投入、第二年开发投入等利息。假设：地价为v v，银行贷款利率为10%10%，则利息为： v v* * （1+10%1+10%）3 3-1-1 +4500 +4500* *60%60%* * （1+10%1+10%）1.51.5-1-1 +4500 +4500* *40%40%* * （1+10%1+10%）0.50.5-1-1） =0.33v+414.96+87.86=0.33v+414.96+87.86 =0.33v+502
18、.82 =0.33v+502.82（万元）第二年投入开发资金的计息期0.50.5年第一年投入开发资金的计息期1.51.5年地价的计息期为3 3年h30 【注意】从土地出让取得到开发建设完成经过3 3年时间，故地价计息周期为3 3年；而开发建设到完成是2 2年时间，其中第一年投入60%60%，第二年投入40%40%，可假定在相应年度内均匀投入，则相当于第一年投入集中发生在第一年年中，第二年投入则集中发生在第二年年中，故二者距开发建设时间为1.51.5年和0.50.5年。h31（3 3）计算利润 利润= =建安造价* *项目投资回报率=4500=4500* *30%=135030%=1350（万元
19、）（4 4）计算地价根据公式： 地价= =房地产价格- -总建筑成本- -利息- -利润 v v=17650.18-4500-0.33v-502.82-1350=17650.18-4500-0.33v-502.82-1350 v v=8494.26=8494.26（万元）此价格是可用于抵押贷款的地价吗？h32l该地价为5050年期土地使用权价格。而考虑估价是时点为20072007年5 5月，尚剩余土地使用年期4848年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为： 8494.268494.26* *1-1/1-1/（1+8%1+8%）4848/1-1/1-1/（1+8%1+8%）5050 =8463.47=8463.47（万元）h33 3 3、计算可抵押贷款额 可抵押贷款额= =估价时点的地价* *70%70% =8463.47 =8463.47* *70%70% =5924.43 =5924.43（万元）