易居培训房地产市场调研课件.pptx

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1、2022-4-21易居（中国）研发中心1房地产市场调研 房地产投资环境调研政策法规环境政策法规环境经济环境经济环境社会环境社会环境基础环境基础环境2022-4-21易居（中国）研发中心2引子引子房地产市场调研 20052005年伊始，上海市政府进一步加大经营性用地供应量，年伊始，上海市政府进一步加大经营性用地供应量，预计全年经营性用地供应量在预计全年经营性用地供应量在30003000公顷以上，其中公顷以上，其中20002000公顷公顷用于建设以配套商品房为主的中低价商品房；今年将有配套用于建设以配套商品房为主的中低价商品房；今年将有配套商品房商品房10001000万平方米，中低价普通商品房万平

2、方米，中低价普通商品房10001000万平方米进入万平方米进入市场预售，全市以配套商品房为主的中低价普通商品住房供市场预售，全市以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应将占到市场供应总量的应将占到市场供应总量的6565。2022-4-21易居（中国）研发中心31.房地产政策法规环境调研房地产政策法规环境调研房地产市场调研房地产行业是一个受到政策法规影响非常大的行业。房地产行业是一个受到政策法规影响非常大的行业。不对政策法规环境进行调研，对于房地产行业来说就是不对政策法规环境进行调研，对于房地产行业来说就是“无法无天无法无天”！2022-4-21易居（中国）研发中心41.1房地产政策法规环境调研

3、的内容房地产政策法规环境调研的内容房地产市场调研政策法规调研的内容政策法规调研的内容p 政府法律法规，如城市房地产管理法、土地管理法、环境政府法律法规，如城市房地产管理法、土地管理法、环境保护法、广告法等；保护法、广告法等；p政府方针政策，如产业政策、人口政策、金融政策、税收政府方针政策，如产业政策、人口政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等、交易政策等；政策、财政政策、物价政策、就业政策等、交易政策等；p 房地产相关政策，如房地产开发政策、房地产税收政策、房地产相关政策，如房地产开发政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地定级及地价政策等；房地产金融政策、土地定级及地价政

4、策等；另需关注另需关注政局变化，包括国际和国内政治形势、政府的政局变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。重大人事变动等。2022-4-21易居（中国）研发中心51.2房地产政策法规环境调研的渠道房地产政策法规环境调研的渠道房地产市场调研政策法规调研的方法之一政策法规调研的方法之一网络查询网络查询 p政府部门建立的官方网站（如中国法院网、建设部网站、政府部门建立的官方网站（如中国法院网、建设部网站、房地资源网等）；房地资源网等）；p企业、民间组织以及研究机构建立的各类房地产相关网站企业、民间组织以及研究机构建立的各类房地产相关网站（如第一房产网、中国土地网等）；（如第一房产网、中国

5、土地网等）；p 通过各种搜索引擎如通过各种搜索引擎如goolegoole、百度、百狗等进行主题搜索。、百度、百狗等进行主题搜索。2022-4-21易居（中国）研发中心61.2房地产政策法规环境调研的渠道房地产政策法规环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心71.2房地产政策法规环境调研的渠道房地产政策法规环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心81.2房地产政策法规环境调研的渠道房地产政策法规环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心91.2房地产政策法规环境调研的渠道房地产政策法规环境调研的渠道房地产市场调研2022

6、-4-21易居（中国）研发中心101.2房地产政策法规环境调研的渠道房地产政策法规环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心111.2房地产政策法规环境调研的渠道房地产政策法规环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心121.2房地产政策法规环境调研的渠道房地产政策法规环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心131.2房地产政策法规环境调研的渠道房地产政策法规环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心141.2房地产政策法规环境调研的渠道房地产政策法规环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21

7、易居（中国）研发中心151.2房地产政策法规环境调研的渠道房地产政策法规环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心161.2房地产政策法规环境调研的渠道房地产政策法规环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心171.2房地产政策法规环境调研的渠道房地产政策法规环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心181.2房地产政策法规环境调研的渠道房地产政策法规环境调研的渠道房地产市场调研政策法规调研的方法之二政策法规调研的方法之二出版物查询出版物查询 p新闻媒体所发布的资料，如人民日报、解放日报等；新闻媒体所发布的资料，如人民日报

8、、解放日报等；p国内外大学及公共图书馆的出版物。国内外大学及公共图书馆的出版物。p 政府机关政府机关/ /同业公会同业公会/ /商会所公布的资料；商会所公布的资料； 2022-4-21易居（中国）研发中心191.2房地产政策法规环境调研的渠道房地产政策法规环境调研的渠道房地产市场调研政策法规调研的方法之三政策法规调研的方法之三现场调研现场调研 调研人员可以到相关的政府部门进行咨询，以获得第一调研人员可以到相关的政府部门进行咨询，以获得第一手和最新的资料，在信息的准确性和新鲜度上都有较高的保手和最新的资料，在信息的准确性和新鲜度上都有较高的保证。证。 2022-4-21易居（中国）研发中心201

9、.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 p土地开发政策对土地开发规模的影响土地开发政策对土地开发规模的影响p土地转让政策对土地开发规模的影响土地转让政策对土地开发规模的影响p房屋拆迁政策对潜在需求总量及开发成本的影响房屋拆迁政策对潜在需求总量及开发成本的影响p房屋开发政策对房屋成本的影响房屋开发政策对房屋成本的影响2022-4-21易居（中国）研发中心211.31.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 p房屋交易政策对房屋转让成本及需求的影响房屋交易政策对房屋转让成本及需求的影响p房产金融政策对购房成本、购房门槛及房地产需求房产金融政策对购房成本、购房门槛及房地产需求的影响的影

10、响p房产税收政策对购房成本、购房门槛及房地产需求房产税收政策对购房成本、购房门槛及房地产需求的影响的影响p房产规划政策及基础设施对产品形态和建筑成本的房产规划政策及基础设施对产品形态和建筑成本的影响影响2022-4-21易居（中国）研发中心221.31.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 案例：绿化隔离地区建设政策评析案例：绿化隔离地区建设政策评析2022-4-21易居（中国）研发中心231.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 20012001年以来，北京市以接近绿化隔离地区为卖点的商品年以来，北京市以接近绿化隔离地区为卖点的商品房楼盘开始增加，由绿化隔离地区的建设引发的开

11、房楼盘开始增加，由绿化隔离地区的建设引发的开发项目也日渐增多。这不能不使我们要留意绿化隔发项目也日渐增多。这不能不使我们要留意绿化隔离地区政策对房地产业的影响。离地区政策对房地产业的影响。2022-4-21易居（中国）研发中心241.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 （一）绿化隔离地区政策的主要内容（一）绿化隔离地区政策的主要内容1 1、什么叫绿化隔离地区、什么叫绿化隔离地区 按照城市总体规划，北京市城区为按照城市总体规划，北京市城区为10411041平方公里，平方公里，按照分散集团式划分，分为城市中心区和按照分散集团式划分，分为城市中心区和1010个城市个城市边缘地区。按照规定，

12、中心区与边缘区要由绿化带边缘地区。按照规定，中心区与边缘区要由绿化带隔开。隔开。2 2、为什么要建设绿化隔离地区、为什么要建设绿化隔离地区 绿化隔离地区的建设是早在绿化隔离地区的建设是早在19941994年年1 1月由首都规划委月由首都规划委员会提出的。绿化隔离地区的建设是落实员会提出的。绿化隔离地区的建设是落实北京城北京城市总体规划市总体规划的重要工作内容之一，也是推进城乡的重要工作内容之一，也是推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和首都经济可持续发展的一项重要工作。环境改善和首都经济可持续发展的一项重要工作。 2022-4

13、-21易居（中国）研发中心251.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 3 3、绿化隔离地区建设资金从哪里来、绿化隔离地区建设资金从哪里来 2000 2000年年3 3月月2424日北京市政府日北京市政府关于加快本市绿化隔关于加快本市绿化隔 离地区建设的暂行办法离地区建设的暂行办法中规定：中规定： 对在绿化隔离地区内进行绿化的，市财政按每亩对在绿化隔离地区内进行绿化的，市财政按每亩50005000元标准给与补助，开始绿化时拨付补助费的元标准给与补助，开始绿化时拨付补助费的50%50%，全部绿化并经验收合格后再拨付余下的全部绿化并经验收合格后再拨付余下的50%50%。同时，。同时，从绿化

14、后的第二年开始，连续从绿化后的第二年开始，连续3 3年每亩按年每亩按120120元的标元的标准拨付养护费。准拨付养护费。2022-4-21易居（中国）研发中心261.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 根据根据19961996年年1010月北京市政府月北京市政府转发市规划委关于实施转发市规划委关于实施市区绿化隔离地区绿化建设中有关配套政策的请示市区绿化隔离地区绿化建设中有关配套政策的请示的通知的通知中规定：中规定： 减收征地管理费。减收征地管理费。对实施绿化改造乡村的全部用地，对实施绿化改造乡村的全部用地，征为国有并划给新组建的集体经济组织，用于市区征为国有并划给新组建的集体经济组织

15、，用于市区隔离地区的绿化用地及城市开发的建设用地，市房隔离地区的绿化用地及城市开发的建设用地，市房地局按程序办理土地征用手续，并减收征地管理费。地局按程序办理土地征用手续，并减收征地管理费。 免交土地出让金。免交土地出让金。绿化建设地区的城市绿化用地、绿化建设地区的城市绿化用地、市政设施及拆迁安置用地，免交土地出让金，商品市政设施及拆迁安置用地，免交土地出让金，商品房用地按有关规定办理土地出让手续并交纳土地出房用地按有关规定办理土地出让手续并交纳土地出让金。让金。 免交菜田基金和防洪费。免交菜田基金和防洪费。绿化建设地区的绿化用地、绿化建设地区的绿化用地、市政设施及拆迁安置用地，免交菜田基金和

16、城市防市政设施及拆迁安置用地，免交菜田基金和城市防洪费，商品用房地则按规定缴纳。洪费，商品用房地则按规定缴纳。 2022-4-21易居（中国）研发中心271.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 京政办发京政办发200020200020号号北京市人民政府办公厅印发市北京市人民政府办公厅印发市绿化隔离地区建设领导小组绿化隔离地区建设领导小组“关于加快本市绿化隔关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法离地区建设暂行办法”的通知的通知中规定：中规定： 开发商品房引资。开发商品房引资。大办提倡和支持农民合作建房，大办提倡和支持农民合作建房，也可由集体经济组织和农民共同出资或引资进行开也可由集体经济

17、组织和农民共同出资或引资进行开发建设。在农民自住房建成的前提下，允许各乡发建设。在农民自住房建成的前提下，允许各乡（镇）、村集体经济组织开发建设一部分商品房向（镇）、村集体经济组织开发建设一部分商品房向社会出售，所得收益用于拆迁补偿和绿化建设。建社会出售，所得收益用于拆迁补偿和绿化建设。建设农民自主房屋和上市出售的商品房的比例为设农民自主房屋和上市出售的商品房的比例为10.510.5。 市绿化隔离地区建设领导小组市绿化隔离地区建设领导小组20002000年年3 3月月2929日日加快加快本市绿化隔离地区建设的意见本市绿化隔离地区建设的意见： 引入外资。引入外资。充分运用市场经济的手段，多渠道筹

18、措充分运用市场经济的手段，多渠道筹措建设资金，形成政府、社会、企业、农民、外资相建设资金，形成政府、社会、企业、农民、外资相结合的多元化投资渠道。结合的多元化投资渠道。2022-4-21易居（中国）研发中心281.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 4 4、绿化隔离地区的规模、绿化隔离地区的规模 按照北京城市总体规划，在城市中心边缘和边缘集按照北京城市总体规划，在城市中心边缘和边缘集团之间是城市绿化隔离地区，过去的十年里，绿化团之间是城市绿化隔离地区，过去的十年里，绿化了了4040平方公里。为了尽快改善城市隔离地区的环境平方公里。为了尽快改善城市隔离地区的环境面积，加快绿化隔离地区建

19、设，市委、市政府决定面积，加快绿化隔离地区建设，市委、市政府决定用用3 3年时间完成原计划年时间完成原计划1010年完成的绿化任务。年完成的绿化任务。 根据市绿化隔离地区建设领导小组根据市绿化隔离地区建设领导小组关于加快本市绿关于加快本市绿化隔离地区建设的意见化隔离地区建设的意见的规定：的规定： 从从20002000年开始，在规划绿化隔离地区范围内，用年开始，在规划绿化隔离地区范围内，用3 3年年到到4 4年的时间完成绿化面积年的时间完成绿化面积6060平方公里的任务。平方公里的任务。 2022-4-21易居（中国）研发中心291.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 根据市政府根据市

20、政府20002000年年8 8月关于月关于建设四环路百米绿化带建设四环路百米绿化带工作方案工作方案的精神，的精神，20002000年底到年底到20012001年两年内建成四年两年内建成四环路百米绿化带。建成环绕京城的环路百米绿化带。建成环绕京城的700700公顷景观绿地。公顷景观绿地。在拟建设的在拟建设的700700公顷绿地中，朝阳区负责建设公顷绿地中，朝阳区负责建设380380公顷，公顷，海淀区负责建设海淀区负责建设130130公顷，丰台区负责建设公顷，丰台区负责建设190190公顷。公顷。 绿化隔离地区建设将涉及的拆迁农业人口绿化隔离地区建设将涉及的拆迁农业人口8888万。按万。按照北京市

21、绿化隔离地区建设总指挥部照北京市绿化隔离地区建设总指挥部2000620006号文的号文的精神，新村建设的占地及建筑规模严格按照人均精神，新村建设的占地及建筑规模严格按照人均7575平方米的建筑面积控制总的建筑规模。平方米的建筑面积控制总的建筑规模。2022-4-21易居（中国）研发中心301.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 5 5、绿化隔离地区项目限高、绿化隔离地区项目限高9 9米米 根据市政府根据市政府关于加快本市绿化隔离地区暂行办法关于加快本市绿化隔离地区暂行办法第四条规定：对经营性的绿色产业项目，其绿化建第四条规定：对经营性的绿色产业项目，其绿化建设用地面积在设用地面积在1

22、00100亩以上的，允许有亩以上的，允许有3%3%5%5%的土地的土地用于与绿地相适宜的建设项目，但不得搞房地产开用于与绿地相适宜的建设项目，但不得搞房地产开发和任何工业项目。此类项目的建筑物高度严格限发和任何工业项目。此类项目的建筑物高度严格限定在定在2 2层以下（不高于层以下（不高于9 9米）。米）。2022-4-21易居（中国）研发中心311.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 （二）绿化隔离地区的建设对房地产的影响（二）绿化隔离地区的建设对房地产的影响 对绿化隔离地区的建设政策进行分析，可以看出绿对绿化隔离地区的建设政策进行分析，可以看出绿隔离地区的建设对北京的房地产市场供应

23、将有较大的影隔离地区的建设对北京的房地产市场供应将有较大的影响。响。问题：将会产生哪些影响？问题：将会产生哪些影响？2022-4-21易居（中国）研发中心321.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 1 1、四环路与五环路之间的土地供应量将增大、四环路与五环路之间的土地供应量将增大 由于绿护隔离地区的建设，近年内沿四环和四环路、五环路由于绿护隔离地区的建设，近年内沿四环和四环路、五环路之间将会有不少土地供应，将会有不少项目在绿地隔离地之间将会有不少土地供应，将会有不少项目在绿地隔离地区的建设过程中出现。区的建设过程中出现。 据有关资料表明，绿化隔离地区建设将涉及的拆迁农业人口据有关资料

24、表明，绿化隔离地区建设将涉及的拆迁农业人口8888万。按照北京市绿化隔离地区建设总指挥部万。按照北京市绿化隔离地区建设总指挥部2000620006号文号文的精神，新村建设的占地及建筑规模严格按照人均的精神，新村建设的占地及建筑规模严格按照人均7575平方平方米的建筑面积控制总的建筑规模。可以推算总建筑面积将米的建筑面积控制总的建筑规模。可以推算总建筑面积将有有66006600万平方米。按照万平方米。按照10.510.5的比例估算，将有的比例估算，将有33003300万平方万平方米的商品房供应量在未来开发，如果绿化隔离地区的建设米的商品房供应量在未来开发，如果绿化隔离地区的建设在在1010年内全

25、部完成，每年将有年内全部完成，每年将有330330万平方米的商品房供应量，万平方米的商品房供应量，这将是现在北京市商品房供应面积的三分之一。如果在两这将是现在北京市商品房供应面积的三分之一。如果在两年内完成，则每年将可供应年内完成，则每年将可供应80080011001100万平方米的商品房。万平方米的商品房。这将是现在北京市商品房供应总面积的一倍。这将是现在北京市商品房供应总面积的一倍。2022-4-21易居（中国）研发中心331.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 2 2、绿化隔离地区的土地增值空间较大、绿化隔离地区的土地增值空间较大 当然绿化隔离地区的建设对开发商的影响不仅仅只当

26、然绿化隔离地区的建设对开发商的影响不仅仅只是负面的，应该说，绿化隔离地区的建设对开发商是负面的，应该说，绿化隔离地区的建设对开发商来说是一个机遇。可以获得增值空间较大的土地。来说是一个机遇。可以获得增值空间较大的土地。在这类地区买地搞开发，没有太多的拆迁费用，这在这类地区买地搞开发，没有太多的拆迁费用，这可使开发商拿到较为便宜的土地。可使开发商拿到较为便宜的土地。2022-4-21易居（中国）研发中心341.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 3 3、大量商品房供应可能会使北京市商品房价格总水平有、大量商品房供应可能会使北京市商品房价格总水平有所下降所下降 由于绿化隔离地区的建设，新

27、项目将集中在沿四环路由于绿化隔离地区的建设，新项目将集中在沿四环路或四环路与五环路之间出现，这一区段的商品房供或四环路与五环路之间出现，这一区段的商品房供应量的加大，会影响这一区位商品房的总体价格水应量的加大，会影响这一区位商品房的总体价格水平。现在这一区段的商品房价格多在平。现在这一区段的商品房价格多在40004000元左右，元左右，大量商品房的集中供应是否会引起这一区段的价格大量商品房的集中供应是否会引起这一区段的价格下降，是开发商不得不注意的问题。下降，是开发商不得不注意的问题。2022-4-21易居（中国）研发中心351.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 4 4、四环道五环

28、之间的环境的改善加上商品房品质的提高，可能、四环道五环之间的环境的改善加上商品房品质的提高，可能会吸引二次置业的工薪家庭或一次置业的年轻家庭落户。会吸引二次置业的工薪家庭或一次置业的年轻家庭落户。 绿化隔离地区的建设会使环境有较大的改观，自然环境和绿化隔离地区的建设会使环境有较大的改观，自然环境和建筑品质较高，且地价较低而房价也较低，这一点对于开建筑品质较高，且地价较低而房价也较低，这一点对于开发商品房来说是一个利好的条件。发商品房来说是一个利好的条件。 但是由于四环到五环之间的公建和服务设施基础差，离市但是由于四环到五环之间的公建和服务设施基础差，离市区较远，对于在市区上班的人们来说很不方便

29、，更不适合区较远，对于在市区上班的人们来说很不方便，更不适合有老人和孩子的家庭居住。所以在绿化隔离地区建设还没有老人和孩子的家庭居住。所以在绿化隔离地区建设还没有成熟，交通和各种公建、服务设施还没有完备之前，它有成熟，交通和各种公建、服务设施还没有完备之前，它可能较多的吸引一些没有学龄前儿童的年轻家庭，以及二可能较多的吸引一些没有学龄前儿童的年轻家庭，以及二次置业的工薪家庭。当四环或五环发展成为较成熟的居住次置业的工薪家庭。当四环或五环发展成为较成熟的居住地区时，这些年轻家庭成长为成熟家庭，而二次置业的工地区时，这些年轻家庭成长为成熟家庭，而二次置业的工薪家庭可以改度假式居住，为定居居住和养老

30、居住，到晚薪家庭可以改度假式居住，为定居居住和养老居住，到晚年收入降低时可以把市区的住房出租以供这套住房。年收入降低时可以把市区的住房出租以供这套住房。2022-4-21易居（中国）研发中心361.3政策环境的分析政策环境的分析房地产市场调研 5 5低总价，面积适合的连体别墅可能成为较为流行的楼低总价，面积适合的连体别墅可能成为较为流行的楼型型 在绿化隔离地区建设的商品房，容积率受到限制，只在绿化隔离地区建设的商品房，容积率受到限制，只能开发低层或多层低密度的住宅，只有靠提高规划能开发低层或多层低密度的住宅，只有靠提高规划设计水平才能提高产品的单价。虽然对于在绿化隔设计水平才能提高产品的单价。

31、虽然对于在绿化隔离地区开发商品房的容积率没有明文规定，但根据离地区开发商品房的容积率没有明文规定，但根据市政府市政府关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法法第四条的精神，绿化隔离地区内不得建高层建第四条的精神，绿化隔离地区内不得建高层建筑。即使是与绿化产业相关的建筑项目也不得超过筑。即使是与绿化产业相关的建筑项目也不得超过9 9米。所以，只能选择连体别墅来提高底层商品房的米。所以，只能选择连体别墅来提高底层商品房的品质，同时提高小区的规划水平。不仅如此，这里品质，同时提高小区的规划水平。不仅如此，这里的连体别墅的面积不可过大，这样才能控制总价。的连体别墅的面

32、积不可过大，这样才能控制总价。 2022-4-21易居（中国）研发中心372.2.经济环境调研经济环境调研引子引子价格和价格和1313个宏观指标的相关性分析个宏观指标的相关性分析 房地产市场调研 2022-4-21易居（中国）研发中心382.1经济环境调研的内容经济环境调研的内容房地产市场调研经济环境调研的内容经济环境调研的内容p国内生产总值、居民收入水平、消费结构和消费水平；国内生产总值、居民收入水平、消费结构和消费水平；p国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、结构、国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、结构、趋势、速度和效益；趋势、速度和效益；p项目所在地区的对外开放程度和

33、国际经济合作的情况，对外项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况；贸易和外商投资的发展情况；p物价水平及通贷膨胀率等。物价水平及通贷膨胀率等。2022-4-21易居（中国）研发中心392.2经济环境调研的渠道经济环境调研的渠道房地产市场调研经济环境调研的方法之一经济环境调研的方法之一网络查询网络查询 网上查询应尽可能通过政府或权威网站等可靠来源获取信息：网上查询应尽可能通过政府或权威网站等可靠来源获取信息：p 中央或地方政府部门及其相关机构建立的网站（如国家统计中央或地方政府部门及其相关机构建立的网站（如国家统计局网站、上海市统计局网站、上海市经济委员会网站

34、、中国经局网站、上海市统计局网站、上海市经济委员会网站、中国经济网等）；济网等）；p 企业、社会组织以及研究机构建立的各类房地产相关网站企业、社会组织以及研究机构建立的各类房地产相关网站（如新浪网、搜狐等）；（如新浪网、搜狐等）；p 通过各种搜索引擎如通过各种搜索引擎如goolegoole、百度等进行主题搜索。、百度等进行主题搜索。2022-4-21易居（中国）研发中心402.2经济环境调研的渠道经济环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心412.2经济环境调研的渠道经济环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心422.2经济环境调研的渠道经济

35、环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心432.2经济环境调研的渠道经济环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心442.2经济环境调研的渠道经济环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心452.2经济环境调研的渠道经济环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心462.2经济环境调研的渠道经济环境调研的渠道房地产市场调研经济环境调研的方法之二经济环境调研的方法之二出版物查询出版物查询p 政府机关、金融机构统计公布的资料，如政府公报、银行政府机关、金融机构统计公布的资料，如政府公报、银行结汇统计、结

36、汇统计、中国市场统计年鉴中国市场统计年鉴、中国经济年鉴中国经济年鉴、中中国住宅金融报告国住宅金融报告等；等； p各种新闻媒体所发布的资料，如经济日报等；各种新闻媒体所发布的资料，如经济日报等；p 国内外大学、公共图书馆的出版物和资料；国内外大学、公共图书馆的出版物和资料；p 各种基金会所实行的研究计划及报告。各种基金会所实行的研究计划及报告。 2022-4-21易居（中国）研发中心472.2经济环境调研的渠道经济环境调研的渠道房地产市场调研经济环境调研的方法之三经济环境调研的方法之三现场调研现场调研 调研人员可以到相关的政府部门进行咨询，以获得第一调研人员可以到相关的政府部门进行咨询，以获得第

37、一手和最新的资料。手和最新的资料。 2022-4-21易居（中国）研发中心482.3经济环境经济环境分析分析房地产市场调研 p GDP GDP总量对需求总量的影响总量对需求总量的影响p 人均收入水平对需求总量及结构的影响人均收入水平对需求总量及结构的影响p 人均居住水平对需求总量的影响人均居住水平对需求总量的影响p 投资总额对需求总量的影响投资总额对需求总量的影响p 工业综合效益指数对工业类房产的影响工业综合效益指数对工业类房产的影响2022-4-21易居（中国）研发中心492.3经济环境经济环境分析分析房地产市场调研 p社会消费品总额对商业类房地产的影响社会消费品总额对商业类房地产的影响p银

38、行储蓄量对需求总量的影响银行储蓄量对需求总量的影响p 人口总数对需求总量的影响人口总数对需求总量的影响p家庭规模对需求结构的影响家庭规模对需求结构的影响2022-4-21易居（中国）研发中心503. 3.房地产市场社会环境调研房地产市场社会环境调研房地产市场调研先看一份外资的分析报告先看一份外资的分析报告2022-4-21易居（中国）研发中心512022-4-21易居（中国）研发中心522022-4-21易居（中国）研发中心532022-4-21易居（中国）研发中心543.1社会环境调研的内容社会环境调研的内容房地产市场调研社会环境调研的内容社会环境调研的内容社会环境调研主要是了解主要是居民的

39、生活习惯、生活方式、社会环境调研主要是了解主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理及对生活态度等，具体内容主要包括：消费观念、消费心理及对生活态度等，具体内容主要包括：p人口总量、新增人口总量、家庭人口规模及构成；人口总量、新增人口总量、家庭人口规模及构成；p居民年龄构成、职业构成、教育程度、文化水平等；居民年龄构成、职业构成、教育程度、文化水平等；p 居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等；居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等；p 消费者民族与宗教信仰、社会风俗等；消费者民族与宗教信仰、社会风俗等；2022-4-21易居（中国）研发中心553.2社会环境调研的渠道社会环境调研的渠

40、道房地产市场调研社会环境调研的方法之一社会环境调研的方法之一网络查询网络查询 可以通过各类网站如中国人口信息网、各地区人口网等查询，可以通过各类网站如中国人口信息网、各地区人口网等查询，了解目标地区的人口特征等内容；也可在网上对相关主题进行了解目标地区的人口特征等内容；也可在网上对相关主题进行搜索，但采用通过这种方式所获取的信息时，必须慎重考虑其搜索，但采用通过这种方式所获取的信息时，必须慎重考虑其来源的可靠性和内容的准确性。来源的可靠性和内容的准确性。2022-4-21易居（中国）研发中心563.2社会环境调研的渠道社会环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心573

41、.2社会环境调研的渠道社会环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心583.2社会环境调研的渠道社会环境调研的渠道房地产市场调研社会环境调研的方法之二社会环境调研的方法之二向专业公司购买向专业公司购买 某些专业的调研公司会对固定样本家庭的日常消费进行调某些专业的调研公司会对固定样本家庭的日常消费进行调研，形成一些基础数据，供企业和研究人员参考。向这类专业研，形成一些基础数据，供企业和研究人员参考。向这类专业公司进行购买，可以节约调研的时间和人力，但是由于样本量公司进行购买，可以节约调研的时间和人力，但是由于样本量的局限性，在信息的数量和代表性上可能会受到一定的限制，的局

42、限性，在信息的数量和代表性上可能会受到一定的限制，此外，在对于某些具体目标（如指定区域、特定人群等）的调此外，在对于某些具体目标（如指定区域、特定人群等）的调研上，也会存在针对性不足、覆盖面不全等困难。研上，也会存在针对性不足、覆盖面不全等困难。 2022-4-21易居（中国）研发中心593. 2社会环境调研的渠道社会环境调研的渠道房地产市场调研社会环境调研的方法之三社会环境调研的方法之三拦截法拦截法p指对调研区域的人群实施拦截调研，了解其消费习惯、特指对调研区域的人群实施拦截调研，了解其消费习惯、特性、能力、主要消费场所以及在重大支出（如房产购买）上性、能力、主要消费场所以及在重大支出（如房

43、产购买）上的判断标准等，此外，区域消费者的人口特征、生活习惯、的判断标准等，此外，区域消费者的人口特征、生活习惯、信仰和风俗等也可成为调查内容，调研实施的关键在于问卷信仰和风俗等也可成为调查内容，调研实施的关键在于问卷的设计和样本的选择，一般来说，如果要在较短的时间内获的设计和样本的选择，一般来说，如果要在较短的时间内获得较大样本量的信息，拦截法比较适合；得较大样本量的信息，拦截法比较适合；2022-4-21易居（中国）研发中心604.基础环境调研基础环境调研房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心614.1基础环境调研的内容基础环境调研的内容房地产市场调研 由上图可见：闵行莘庄地

44、区房地产市场的繁荣是地铁一号由上图可见：闵行莘庄地区房地产市场的繁荣是地铁一号线开通的结果。线开通的结果。 房地产基础环境直接影响着房地产产品的价格，是房地产房地产基础环境直接影响着房地产产品的价格，是房地产商品的特有属性。商品的特有属性。 优良的基础环境，对提升房地产商品的价值、发挥房地产优良的基础环境，对提升房地产商品的价值、发挥房地产商品的效能具有重要作用。商品的效能具有重要作用。 2022-4-21易居（中国）研发中心624.1基础环境调研的内容基础环境调研的内容房地产市场调研p政府计划和规划，各级有关国民经济社会发展计划、发展规政府计划和规划，各级有关国民经济社会发展计划、发展规划、

45、土地利用规划、城市规划和区域规划等；划、土地利用规划、城市规划和区域规划等；p社区周边配套条件，指社区的交通条件、生活和商业设施、社区周边配套条件，指社区的交通条件、生活和商业设施、体育和餐饮娱乐设施、社区繁荣程度、文体卫设施等；体育和餐饮娱乐设施、社区繁荣程度、文体卫设施等；p 社区居住质量，指社区周边的安全保障程度、卫生、空气社区居住质量，指社区周边的安全保障程度、卫生、空气和水源质量，以及绿化、景观等方面。和水源质量，以及绿化、景观等方面。 2022-4-21易居（中国）研发中心634.2基础环境调研的渠道基础环境调研的渠道房地产市场调研基础环境调研的方法之一基础环境调研的方法之一现场调

46、研现场调研 社区的交通条件、生活和商业设施、体育、娱乐设施、文社区的交通条件、生活和商业设施、体育、娱乐设施、文教设施等内容可以通过现场调研获取。教设施等内容可以通过现场调研获取。 可以到一些规划展示场所如城市规划展览馆等，也可以对可以到一些规划展示场所如城市规划展览馆等，也可以对社区周边的相关设施进行现场调研。社区周边的相关设施进行现场调研。 此外，社区居住质量方面的现场调研则可从两种渠道进行，此外，社区居住质量方面的现场调研则可从两种渠道进行，一是通过与社区人员（居民、职员等）、社区所在街道、居委一是通过与社区人员（居民、职员等）、社区所在街道、居委会等的交流，收集相关信息；二是可以到相关

47、的政府部门，通会等的交流，收集相关信息；二是可以到相关的政府部门，通过现场咨询来获得。过现场咨询来获得。 2022-4-21易居（中国）研发中心644.2基础环境调研的渠道基础环境调研的渠道房地产市场调研基础环境调研的方法之一基础环境调研的方法之一现场调研现场调研 目标地区的生活和商业配套、体育和餐饮娱乐设施调研主要目标地区的生活和商业配套、体育和餐饮娱乐设施调研主要侧重在数量、分布、规模、档次、人流量、消费水平等方面，侧重在数量、分布、规模、档次、人流量、消费水平等方面，以了解社区的繁荣程度和购物条件；文教设施则侧重于数量、以了解社区的繁荣程度和购物条件；文教设施则侧重于数量、质量、规模和与

48、社区的位置关系等方面的调研。质量、规模和与社区的位置关系等方面的调研。 在对社区周边的相关设施进行现场调研时，调研人员除了在对社区周边的相关设施进行现场调研时，调研人员除了对调研表中列举的项目采用观察法，进行文字记录外，还可以对调研表中列举的项目采用观察法，进行文字记录外，还可以采用拍照、录像等辅助方式，对调研对象的外观、内景以及人采用拍照、录像等辅助方式，对调研对象的外观、内景以及人流情况等加以记录。流情况等加以记录。 2022-4-21易居（中国）研发中心654.2基础环境调研的渠道基础环境调研的渠道房地产市场调研基础环境调研的其它方法基础环境调研的其它方法 基础环境方面的调研，也可通过网络查询、出版物查询等基础环境方面的调研，也可通过网络查询、出版物查询等方法，收集二手资料加以了解，可以选择的网站有各地的卫生方法，收集二手资料加以了解，可以选择的网站有各地的卫生信息网、环境保护网等，此外出版物方面有国家环境保护总局信息网、环境保护网等，此外出版物方面有国家环境保护总局发布的空气质量日报、周报和饮用水源质量月报等。发布的空气质量日报、周报和饮用水源质量月报等。 2022-4-21易居（中国）研发中心664.2基础环境调研的渠道基础环境调研的渠道房地产市场调研2022-4-21易居（中国）研发中心674.2基础环境调研的渠道基础环境调研的渠道房地产市场调研