2022年万里国际南宁汽配城物业管理方案 .pdf

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1、精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 1 页，共 29 页 - - - - - - - - - - 南宁万里国际汽配城物业管理方案第一部分项目物业管理开发的理念 -3 第一章汽配城简介和物业所需解决的主要问题第二章物业管理理念及思路第三章拟采取的物业服务措施第二部分项目物业管理方式 -4 第一章物业管理模式及组织架构第二章物业公司整体工作流程第三章各类人员的素质要求第四章物业公司组建的资源配置第三部分促进招商的建议和配合招商的措施、承诺-12 第一章招商的定位第二章配合招商的流程及措施第三章招商

2、所需物业资料第四部分项目物业管理费用 -15 第一章财务管理第二章日常物业管理经费收支预测第五部分物业服务项目及收费标准 -17 第一章服务思路第二章服务项目及收费标准第六部分物业接管计划 -18 第一章物业接管项目第二章物业接流程第三章物业接管时间及人员安排第七部分物业日常管理目标及验收标准-21 第一章前期介入第二章招商入驻第三章物业经营指标承诺第四章日常物业管理标准及承诺第八部分结束语 -28 精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 2 页，共 29 页 - - - - - - - - -

3、- 第一部分项目物业管理开发的理念第一章汽配城简介1. 万里国际南宁汽配城简介：万里国际南宁汽配城占地170 亩，拥有经营面积10 万平方米，总投资达1.2 亿，集汽车配件、汽车用品、汽车快修、摩托快修、仓储物流、星级酒店A级写字楼于一体，致力于打造服务西南地区的大型现代化、品牌化、规模化的专业汽配市场。万里国际南宁汽配城是由中国- 东盟博览会签约项目，被世界称为“广西汽配航母”。是南宁首家拥有八大服务的主流汽配城：1、汽车配件、汽车用品交易会和其它各类主题展示交易会； 2、进行统一包装、推广，树立万里国际南宁汽配城整体品牌形象服务；3、面向消费者进行统一、完善的售后服务；4、企业发展战略服务

4、；5、营销顾问服务；6、物流服务；7、信息交流服务 ;8 、新品牌展示发布等八大服务。经营汽保工具的商家有6 户，世达、鹰之印、长鹿、惠盛、力可达等汽保工具有售。该市场以汽配的批发、零售为主，集展览、仓储、办公、酒店于一体，是西南汽配风向标的汽配专业市场。主营类别：汽车配件、汽车用品、汽保工具、汽车维修、汽车美容。交通区位：位于南宁传统汽配商圈望州路，距离南宁火车站2.8 公里，距离G322国道1.5 公里，交通方便。2. 作为专业市场的共性和百业国际汽配城物业管理的个性，物业管理主要是实现和解决如下问题：A综合业务：项目前期物业接管中，物业管理、配套收尾工程、招商入驻、开业准备工作并存，其工

5、作压力大，工作头序多，如何实现顺利过渡，是物业管理首要之急！B人员素质：招商入驻的客户大部分为经营者，其余小量有投资者和创业者，其特殊的人员结构为物业管理带来更高的现代管理要求，也就必须融入现代的物业管理手段和管理方式！这也对物业管理的人员素质提出更高的要求！C运营模式：百业汽配城作为纯商业的专业市场格局，其商品结构、 商户结构、 规划结构也就对其经营管理结构提出更适合其业务发展的管理要求！而提供的服务也要求是 “商业化全球大营销”的运营模式！D管理政策：广场招商政策、 招商进度与物业管理息息相关，其物业管理政策的科学合理性与培育政策的到位情况对物业收费的难易有着决定性的作用！E物业费用：专业

6、的物业管理和科学规范的物业运作也要求投资商对物业管理提出必要的物业管理费用！第二章物业管理理念及思路1.管理理念经过对百业汽配城商户结构、商品结构、 建筑结构等的调查，整理出百业汽配城的核心问题在于：提高服务质量，降低管理成本！建议对其经营管理结构提出如下经营理念：A.理念一：（针对项目）紧紧围绕“服务业主、创造效益”的核心理念，提供“精品服务”的优质服务项目；B.理念二：（针对规则）倡导“以客户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链；精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 3

7、页，共 29 页 - - - - - - - - - - C.理念三：（针对行为）倡导科学管理和专业服务，规范管理服务行为；D.理念四：（针对结果）致力于与业主建立平等、双赢的现代契约关系，推广“天天让您满意”的服务理念；2. 在确定管理模式的基础上，针对百业国际汽配城的特色及实际情况，我们初步提出了全方位物业管理的基本思路：思路一：采用整体管理和专业管理相结合的办法思路二：强调成本控制意识和成本管理程序思路三：强调维修基金的效能管理与维修计划科学实施的有机结合思路四：强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进思路五：确保公众服务的规范化与特约服务的个性化思路六：确保配套设施的不断完善与商务服

8、务的日趋完美思路七：致力于培养员工的专业素质与市场业主的自律意识思路八：致力于共用设施、设备的持续改进与功能提升思路九：致力于商业文化功能的提升，不断提高百业商业品牌收益第三章拟采取的物业服务措施1.逐步融入ISO9001 物业管理体系； 通过质量管理体系的认证，可以科学规范地建立一套管理制度，这对物业管理各项目工作的执行与检查标准有着先进的指导作用；2.结合本市场行业特点为进驻商户提供汽配行业特色服务，如汽配经销商大会、 展览、洽谈会等多种形式的信息交流、产品交易、技术研讨、人才培训等活动；并结合市场的行业特点开展汽配细分专业会议等服务！3.建立素质优良的物业管理团队。我们将根据市场发展行业

9、的特殊性与共性，建立一支高素质的物业管理团队，并整合专业市场的管理人才为入驻商提供管理、营销等高层次经营类型的服务！4.为入驻商户和物业公司员工建立一个完善的培训机制。我们把专业市场的经营进行全方位的拓展， 并将员工的培训工作放在第一位，建立行业人才库，为商户提供人才需求服务！5.致力于公共设施、设备的循环改进。作为物业管理公司，我们将致力于物业日常管理，同时也对物业管理项目中的设备、设施进行不断的改进。6.加强入驻市场商户的行业自律管理，充分整合并借助商户力量进行行业力量的整合，以不同经营类型进行细分商户结构，建立不同的行业协会或以会员制进行逐步改善商户的社会地位。第二部分项目物业管理的方式

10、第一章物业公司管理模式及组织架构1管理模式：作为新的物业项目，我们将采取先进的物业管理模式，并结合ISO9001精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 4 页，共 29 页 - - - - - - - - - - 管理体系进行修正改进，我们根据百业国际汽配城行业特点和所处地理位置的特点，拟所采取的物业管理模式为：“以客户服务为中心，以服务品质为向导”进行有规则、有步骤地进行。2百业城物业管理公司组织架构设置说明：总经理物业管理部市场推广部人事行政部招商商务部保安消防主管物业租赁主管保洁园艺主管平面

11、设计师文案策划师网络信息主管人事主管后勤行政主管招商主管工程基建主管副总经理财务部会计出纳按管理方案制定全年工作计划制定全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并逐项分解至部门、岗位运行组织考核，确定业绩成本指标不达标质量成本均达标服务质量不达标奖金否决奖金否决给予奖励精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 5 页，共 29 页 - - - - - - - - - - 1. 组织架构的设置本着精简高效，一专多能的原则，采取物业管理公司总经理负责制，签订经营目标责任书，实行经营目标考核；2. 管

12、理公司各岗位实行双向选择，保证管理公司总经理充分发挥管理、协调作用， 有利提高工作效率和管理质量；3. 管理公司采取直线职能制，减少环节，提高工作效率；4. 管理公司副总经理的职责是协助管理公司总经理完成各项工作，监督管理质量，；5. 物业租赁主管主要对广场租赁物业进行租赁管理及各服务中心的建立、运营与管理，处理客户投诉，将业主的各种物业服务信息迅速反馈给各部门进行处理；6. 网络信息主管主要对整个市场商户信息即时向外传递并对客户实施全方位的网络服务，促进物业管理网络化和现代化；7. 人事行政部主要职责是公司各部门考核和监督、办公室事务、 后勤管理与公司文化建设等；第二章物业公司整体工作流程1

13、. 物业公司各部门沟通流程：2. 物业公司创建有效的价值服务链：策划部物业管理部招商商务部客户反馈物业信息提供解决方案提出物业服务提出招商需求提供招商信息提供解决方案精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 6 页，共 29 页 - - - - - - - - - - 3. 物业公司外部沟通导向：外部沟通导向说明：1 向相应级别的物管办和房管办申报物业资质企业，成立物业管理公司；选定物业管理人员；2 在未成立百业国际汽配城业主委员会之前，物业管理公司就上述公共关系进行维护；3 物业管理公司不断完善和

14、扩展上述各种公共关系；百业城物业管理公司公安消防交通物价工商房管银行税务物管居委市政开发商（瓯江）建设施工单位设计单位装修公司广告文化公司社会服务机构供应商供电供水供气有线网络电信园林环卫防讯其他餐饮机构服务价值链服务价值链基本要素内部满意度机制外部服务链日常物业管理特别物业服务商户业务经营市场文化建设功能配套服务员工建设管理团队合作伙伴顾问团队供应团队业主及客户辖区办事处周边友好单位政府主管部门精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 7 页，共 29 页 - - - - - - - - - -

15、第三章各部门人员素质要求及相关要求1总体要求：1）人员配备要注重员工的可塑性与公司的可持续性发展；2）树立管理者就是培训者的思路；2管理人员的素质要求：岗位设置岗位要求配置人数总经理大学专科以上学历，从事商业地产物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的见解，对公司的战略、运营、组织结构、人事、公关宣传等工作有整体的思路和构想。1 人副总经理大学专科以上学历，从事商业地产物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验，并具有很强的沟通协调处理能力。1 人推广策划经理大学专科以上学历，从事商业物业策划运作3 年以上， 熟悉商业地产策划推广，具有平面设计与文案统筹能力；熟悉设计软件

16、；1 人人事行政经理大学专科学历， 管理或人力资源相关专业毕业，从事本专业多工作多年， 并具有一定商业物业管理知识，具有较强的对外沟通协调能力，熟悉ISO9001 质量管理体系。1 人财务经理大学专科学历， 会计师职称， 具有丰富的财务管理经验，并具有较强的沟通协调处理能力。1 人招商经理大专以上学历， 外表形象气质佳， 具有较强的沟通协调处理能力，从事商业地产招商工作多年，具有一定商业策划能力，带领团队协同发展。1 人物业经理大专学历， 建筑或工民建专业，或物业管理相关专业，持有物业管理上岗证， 具有物业管理经验，熟悉 ISO9001 质量管理体系。1 人3百业城员工素质描述：职务( 岗位

17、) 性别要求年龄要求文化程度要求工作技能及工作经验要求配 置人 数物 业 管 理员女20-35 岁高中以上持有物业管理上岗证，具有物业管理经验，熟悉 ISO9001 质量管理体系。3 名招商员不限 22-35岁高中以上外表形象气质佳， 具有较强的沟通协调处理能力，具有招商工作经验；3 名保安班长男性 30 岁以下大专三年以上保安管理工作经验正、副主管各一名；2 人精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 8 页，共 29 页 - - - - - - - - - - 保安员男性 20-26岁高中A.一

18、年内退伍军人， 党员优先；B.身体健康，五官端正；22 人两班车管员男性 20-26岁高中C.身高 1.75-1.82米，体重65 公斤以上；D.说话清楚，没有明显口音；E.威严而不失灵活，有车辆管理经验3 人消 防 值 班员男性 35 岁以下高中B.相关工作经验三年以上；B.有物业管理工作经验。1 人监控员男性 35 岁以下高中C.相关工作经验三年以上；B.有物业管理工作经验，熟悉监控设备操作1 人保 洁 园 艺主管不限男性：40 岁以下高中A.男性身高 1.65 米以上，女性 1.55 米以上； 1 人保 洁 园 艺员不限女性：35 岁以下初中B.五官端正，动作麻利C.有星级酒店或清洁公司

19、工作经验者优先。8 人工程主管男性 40 岁以下大专以上A.具有一年以上物业管理经验及三年以上的工作经验B.具有中级以上的相关技能等级资格1 人维修技工男性 35 岁以下中级A.身高 1.65M 以上 ; B.具有中级以上的相关技能等级资格并通过本公司的专业考核C.二年以上相关工作经验总 5 人电工 2 给排水 1 设备 1 基建 1 设计师不限 22 岁以上初级A具有平面设计能力；熟悉设计软件和制作流程1 人策划师不限 25 岁以上大专以上B具有商业地产策划能力和经验，熟悉商业物业策划；C具有与各部门沟通协调的能力，讲究团队协作；思路敏捷；1 人网 络 工 程师不限 23 岁以上大专以上A

20、具有网络建设一年以上经验；B 熟悉网络建站、推广、维护等工作经验；C 能极积收集客户信息；1 人出纳D1 人会计E 高中以上学历，有会计证2 人合计63 人备注：作业人员必须同时具备以下条件：A.身体健康，无不良嗜好；B.出纳须具有担保人；C.三证齐全 ( 身份证、计划生育证及劳务用工证) ，有相关的学历证明或技术资格证明； D.有良好的敬业精神和职业道德；E.一方面具有特长者，可适当放宽其他条件。总计63 人精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 9 页，共 29 页 - - - - - - -

21、 - - - 第四章物业公司组建的资源配置 1物资配备总要求：1）物业管理配备坚持经济、实用、节俭的原则；2）。具备适当的前期开办费323380 元；开业费：计划18 万元；两项总计：503380 元； 2管理用房的配置要求：序号部门面积 (M2) 序号部门面积 (M2) 1 董事长办公室50 2 总经理办公室40 3 副总经理办室30 4 物业总经理室20 5 部门经理室10 6 人事行政部15 7 推广策划部15 8 物业管理部20 9 招商商务部15 10 会议室30 11 前台20 12 物资仓库30 13 保安室20 14 监控室20 15 客户服务中心20 总计360 平方米3员工

22、生活用房需求：序号项目面积序号项目面积1 员工食堂100 4 公共卫生间、洗澡房50 2 员工住房每人5 平方300 5 宿舍仓库50 3 经理以上 30 平方200 总计700 平方米4物业公司行政办公物资计划：名称数 量单价（均价）合计备注经理以上桌椅12 100000 10000.00 经理以上用办公桌椅20 套300.00 60000.00 会议桌椅1套2500.00 2500.00 打印机2台1500.00 1500.00 复印机1台10000.00 10000.00 电脑设备15 套3000.00 45000.00 空调机（分体式、柜式）2套4000.00 8000.00 空调机（

23、挂式）15 套200000 30000.00 精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 10 页，共 29 页 - - - - - - - - - - 传真机1台3000.00 3000.00 保险柜1台1000.00 1000.00 照相机1台1000.00 1000.00 平面设计用电话15 部200.00 3000.00 档案、资料柜15 套1000.00 2000.00 铁皮柜员工服装80 套300.00 24000.00 各类标识牌1批10000.00 10000.00 各类办公用品1批2

24、000.00 2000.00 饮水机6台100.00 600.00 办公室用棉大衣30 件100.00 3000.00 保安用音响1套4000.00 4000.00 会议室用VCD 、DVD 1部1000.00 1000.00 会议室用电视机2部250000 5000.00 会议室、客户中心用入驻、办公资料1批5000.00 5000.00 寝具70 套200.00 14000.00 厨具1套4000.00 4000.00 雨衣28 件100.00 2800.00 手电筒5把60.00 300.00 茶几3套300.00 600.00 电风扇25 台100.00 2500.00 衣柜8套200

25、.00 1600.00 小计258000.00 5物业维修工具物资名称数 量单价合计备注冲击钻1 个1500.00 1500.00 手电钻1 个300.00 300.00 梯子1 把500.00 500.00 万用表2 台200.00 400.00 测试仪表2 套1000.00 2000.00 高/ 低压冲水机1 台3000.00 3000.00 清洁及浇花用胶管600 米2.00 1200.00 精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 11 页，共 29 页 - - - - - - - - -

26、- 机动喷雾器1 台1000.00 1000.00 电工工具4 套500.00 2000.00 电流表2 块300.00 600.00 高空作业工具1 套1500.00 1500.00 常用材料备件1 批5000.00 5000.00 手推垃圾清运车4 台500.00 2000.00 绿篱修剪机1 部2000.00 2000.00 清洁工具20 套200.00 4000.00 绿化工具2 套800.00 1600.00 小计28600.00 6. 治安、交通、消防物资配备：名称数 量单价合计备注无线对讲系统20 台600.00 12000.00 消防工具1 套300.00 300.00 自行车

27、6 辆300.00 1800.00 云梯1 架2500.00 2500.00 训练器材1 套3000.00 3000.00 警棍15 棍100.00 1500.00 钢盔、消防斧头、专用扳手、消防靴等11 套180.00 1980.00 物品搬运便民服务车2 辆500.00 1000.00 不可预见装备费10000.00 10000.00 小计36780 第三部分促进招商的建议和配合招商的措施、承诺第一章百业城物业对象的定位发展目标：打造华南最大的品牌化、专业化、现代化、规模化的汽配专业市场；经营定位：集汽配展示、交易、仓储、物流为一体的大型汽配专业市场；战略定位：立足东莞、幅射华南、面向全国

28、商户定位：生产厂家、总代理、总经销、连锁专卖企业服务定位：统一品牌形象、统一人才培训、统一安全保卫、统一工商税务、统一营销推广第二章招商物业配合流程及措施：1. 前期招商入驻与物业管理衔接流程：精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 12 页，共 29 页 - - - - - - - - - - 招商管签章、理物业管理2后期物业管理工作流程：1） 领取收铺通知单：物业经理核准，物业总经理审批；物管员跟进；A 由施工单位、 工程项目部实行交铺于物业管理部；招商部交收铺客户名单于物管部；B 由物业管理

29、员拟定收铺通知单；交由物管经理审批；C 由物业管理员传达收铺通知；（书面通知或电话通知）( 后附表 ) 2 ） 交铺：物业管理部：领取宣传资料选定铺位凭认租确认书及定金（诚意金）收据交纳应交款项及签定正式租赁合同凭收铺通知单到公司办理交铺手续领取收铺通知单进场装修开 业工程部交铺位拟定收铺通知传达收铺通知招商部交名单1 客户查验铺位2 办理交铺手续3 交锁匙精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 13 页，共 29 页 - - - - - - - - - - A 办理交铺手续；（领取物业手册 、

30、广告管理规定 、 消防安全管理规定 、 商铺装修管理规定 、 物业服务项目及收费标准）B 交锁匙；3） 进场装修：物管部：工程主管填单物业经理核准，物业总经理审批工程主管跟踪A 领取并填写装修申请表；( 后附表 )B 审批；C 不同意的退回重新修改方案；同意的交纳押金和应交款项和办理手续；D 装修；E 验收；不合格的整改；第三章招商所需物业资料：1百业国际汽配城物业进度计划：序号具体项目及安排时间1 主体工程建设2006 年 5 月 12 日2 全面招商2006 年 10 月 28 日3 主体工程封顶2006 年 10 月 30 日4 物业筹建工作开始2006 年 11 月 1 日5 商户选铺

31、2006 年 11 月 18 日5 主体外墙装修2006 年 11 月 30 日6 交钥匙2006 年 12 月 15 日7 试营业（相关小型活动相结合）2007 年 4 月 18 日8 正式开业（举办大型会展活动相结合）2007 年 7 月 18 日9 培育工作2007 年 7 月后2不同时期的物业资料：1）招商期及物业前期： A：认租须知（已有）认租确认书 （已有）认租流程 （已有）领取装修申请表交纳装修押金，办理手续，交验装修图装修验收，办理验收手续精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 1

32、4 页，共 29 页 - - - - - - - - - - B： 商铺租赁须知 （已有）商铺租赁合同 （已有）物业公约 （未有）商铺管理规定 ； （未有）C： 物业收费一览表 （未有）铺位平面图 （未有）铺位租价表 （未有）装修管理规定 、 装修申请审批表 （未有）消防安全责任书 （未有）广告管理规定 （未有）商铺工作人员通行卡 （未有）商品放行证明条 （未有）停车卡（未有）违章记录簿 （未有）服务需求申请单 （未有） 2 ）资料具体内容：（见付件）第四部分项目财务费用管理总的要求：1按节约、经济的原则做好物业管理运营成本的预算工作；2按“取之于商户、用之于商户”的原则进行执行第一章财务管理

33、运营模式百业国际汽配城的财务管理模式按业主、瓯江公司、物业公司三环节进行流向；1 各项目服务费用的收取2 代收代缴各项收费3 设立维修基金和项目培育基金瓯江公司物业公司业主监督报告业务指导批准预算管理酬金精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 15 页，共 29 页 - - - - - - - - - - 第二章日常物业管理经费收支测算1日常物业管理资金流程图：2日常物业管理收支测算：指标名称收费标准 元/ 平方 第一年第二年三年以后第一年收入商铺出租率100% 60% 80% 95% 商铺租金收

34、取率25 元/ 平方80% 90% 98% 12204000 物业管理费收取率2 元/ 平方98% 98% 98% 488160 广告位使用率5 元/ 平方55% 75% 90% 0 有偿服务收费率80 90% 95% 150000 停车位使用率50% 75% 100% 0 合计12842160 方案：A收益：以上收入预算经租金价格确定后才能作出准确数据；现按均价25 元/ 平方月进行预算：东莞百业国际汽配城规划交易商铺588 间，经营面积是58800 平方米； 有 180 间属于一层出租，经营面积是9000 平方米，总经营面积是67800 平方米。分3 年、 5 年租赁期限出租商铺使用经营权

35、。（1） 、租金：以均价（25 元/ ） ，按 3 年合同期商铺出租概率计算第一年收益是：出租概率60% ： 月收益是67800025（元） 0.6=1017000 元； 年收益是101700012=12204000 元；物业管理资金员工管理佣金和其他应付费有偿服务收入租金收入管理费收入弥补前期投入或转下期使用1 各项有偿活动 服 务 的 开展；2 其他服务活动的开展1 商铺租金2 广告位3 停车场4 网络日常物业管理精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 16 页，共 29 页 - - - -

36、- - - - - - （2） 、管理费：以东莞最低价（2 元/ ） ，按 3 年合同期商铺出租管理费，免半年，第一年收益是：出租概率60%: 月收益是678000.6 2（元） =81360 元；优惠半年为：40680 元；年收益是4068012=488160 元；B.支出：（1）、员工工资：正、副总经理：8000-10000 元 / 月；各 1 人，小计 16000 元/ 月；部门经理： 3000-5000 元/ 月；共 5 人，小计 20000/ 月；主管： 2000-3000 元/ 月；共 13 人，小计 29500/ 月；员级： 600-2000 元/月；共 44 人，小计 4400

37、0 元/ 月；总计： 109500 元/ 月；年支付工资：1314000 元；（2）、税费：按物业管理的总收入的5.5%计算；计： 604863.60 元（3）、维护费：因为是新兴物业，所以按物业管理的总收入的8% 计算；计： 879801.60 元（4）、活动推广费：按4% 计算， 439900.80 元； (5) 、年土地租金和管理费（略）（6）其他；第五部分物业服务项目及收费标准第一章服务项目：序号服务内容日常管理服务项目1. 安全保卫； 2. 消防管理； 3. 清洁卫生与消杀管理；4. 绿化园艺5. 基建维修； 6. 水电维护； 7. 设备管理； 8. 装修管理9. 车辆及交通管理；1

38、0. 商铺管理； 11. 广告管理；12. 电信与网络管理；13. 客户档案管理；14. 商户投诉管理；便民管理服务项目无偿服务项目1. 家政服务； 2. 商务服务； 3. 礼仪服务； 4. 其他服务；（详见下表）有偿服务项目（价格另见服务手册）1. 机电安装维修；2. 商铺装修； 3. 特别清洁服务；4. 特别家政服务；5. 特别商务服务；6. 礼仪服务； 7. 运输服务；第二章物业管理服务收费标费用名称内容备选方案备注 1进场费最低 3 万元每间起， 每间铺位按不同系数确定备选方案：第一批客户进场费2 万元；限 80 家第二批客户进场费3 万元；限 120 家第三批客户进场费4 万元；限

39、200 家第四批客户进场费5 万元； 400 家后精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 17 页，共 29 页 - - - - - - - - - - 押金本期无押金备选方案：签商铺正式合同时交两个月租金作为押金，租赁期满无息退还；商铺租金1 开始 3 年内：25 元/ 平方米起租；第四年、第五年为 30 元/ 平方米，并执行到第五年末；每月 5 日前交纳，第一期招商签约，免租期为一年； 2006.10.28前第二期招商签约，免租期为8 个月； 2006.12.30前第三期招商签约，免租期为四个

40、月； 2007.2.18前第四期招商签约，无免租期； 2007.3.18 1如要求公司隔楼，在此基础上加收 5 元/ 平方；2租金具体额度以合同为准；2 收取一个月租金作为培育基金；管理费每月管理费2 元/ 平方米, 本期优惠半年 ; 每月 5 日前交纳水电费水表一只，水每吨2 元；电表一只，电每度1 元每月按水电表及公共分摊之和收取含月泵电费、水箱清洗消毒、检测费工商管理费按规定收取装修费用1、装修房保证金商铺： 2000 元/ 套装修竣工验收半年后按规定退还2、装修出渣、地面清洁费3 元 /平方300 元/ 第一铺 , 每增加一铺增 100 元; 按每间铺面积计算3、装修出入证5 元 /

41、证（工本费）每人一证，不许借用、共用网络、有线每月每户按规定代为收取停车场总停车位1000 个凡进驻本场的商户可凭卡全免停车无卡者 3 元/ 天外广场不收费配 套其它按双方协商解决第六部分物业接管计划第一章物业接管项目1所需资料：（1） 广场商铺接管验收工程验收程序（2） 商铺建筑接管验收记录表（3） 。商铺给排水接管验收记录表（4） 。商铺电气接管验收记录表（5） 。公用机电设备验收单（6） 。公用建筑、小型设施验收单（7） 。室外给排水验收单（8） 。广场公用建筑设施交接单精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - -

42、 - - - -第 18 页，共 29 页 - - - - - - - - - - （9） 。广场接管验收移交工程资料清单（10） 。验收中发现问题的解决办法（11） 。接管验收记录（12） 。工程质量问题处理通知单所需接管资料：（ 1） 。项目资料a. 项目批准文件；b. 用地批准文件；c. 建筑执照；（ 2） 。市府验收合格资料： a.工程竣工验收证书； b.消防工程验收合格证； c.市房管办小区综合验收合格证书 d.用电许可证； e.供用电协议书； f.用水审批表、水费收缴合同书； (3).工程技术资料 a.建筑、结构、电气（强弱电）、给排水（包括消防）等工程的全套竣工图纸及各类公共设备

43、使用说明书、调试报告等。 b.地质勘察报告； c.工程合同及开、竣工报告； d.工程预决算分项清单； e.图纸会审记录； f.工程设计变更通知及技术核定单( 包括质量事故处理记录) ； g.隐蔽工程验收记录； h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图； i.竣工验收证明书； j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书； k.新材料、构配件的鉴定合格证书； l.水、电等设备的检验合格证； m.砂浆、混凝土试块试压报告；n. 给排水管道的试压报告；o. 机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。招商方面：（1）. 商铺编号表（2） 。客户租赁合同精品资料 - - - 欢迎下载 - - -

44、- - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 19 页，共 29 页 - - - - - - - - - - （3） 。客户交款证明复印件第二章项目接管流程：交铺三个月前商户收铺验收签署物业管理委托合同选定主要管理人员进铺掌握情况印制验收表格确定验收日期瓯江公司、承建商和物业公司组成联合验收小组实物验收每项、每间、每个查验缺陷登记移交钥匙缺陷登记汇总交地盘,由地盘交施工队缺陷返修地盘、管理处按单查验资料移交项目资料技术资料政府验收合格证水电电信合同物业管理公司正式进行物业管理2007 年 1 月 8 日如未委托， 直入下项精品资料 - - - 欢

45、迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 20 页，共 29 页 - - - - - - - - - - 第三章物业接管时间计划交铺前 100 天1任命管理负责人，配备助理人员1 名；2配备财务室会计、出纳各1 人；3编制物业管理方案经公司批准后进入实质性工作；交铺前 90 天1调派或招聘机电工程人员2 名进入施工现场，参与各种机电设备的安装、调试、开通工作；2. 准备物业接管工作；拟定物业接管清单；成立物业接管验收小组；交铺前 80 天1. 组织好物业公司后勤管理工作，包括宿舍、食堂、寝具、客户接待车辆等安排工作；2.

46、组织物业管理员进行招商物业协助；3. 组建保安队，招聘保安队长和主要骨干；实施部分保卫工作；交铺前 60 天1. 各部门主管级人员全部到位；熟悉物业项目；2. 物业公司挂牌办公；明确物业管理形象要求，统一物业公司CIS应用工作；3. 拟定试营业的物业管理方案和活动方案；交铺前 50 天1. 组建保安队伍两个班，共28 人；做好上岗培训；2. 物业管理员全部到位；熟悉物业环境；交铺前 40 天1. 组建保洁园艺班8 人；购置保洁园艺用具及用品；2. 组建 10 天后开始对物业进行商铺清洁卫生管理；交铺前 30 天1. 设置消防、保安监控及人员安排；并10 天后进行调试运行；2. 设置车辆管理设施

47、等，进行调试并运行；设置车辆管理方案；3. 完成广告、大型显示电视安装方案；交铺前 20 天1. 物业管理所有人员全部到齐；包括物业管理员、保安、 消防、监控、保洁、园艺等；2. 做好消防工程分布图、保安分布图、岗亭设置图、保洁分区图；3. 水电班人员全部到齐，上岗；交铺前 15 天1. 做好交铺准备工作，明确铺位编号；2. 做好各种档案包括钥匙等分门保管；第七部分物业日常管理目标及承诺总要求：1以国家有关规定的物业管理标准作为物业管理的要求；按ISO9001 质量管理体系进行标准化管理；2承诺：确保一年内创建市优秀物业小区，两年达到省优秀物业小区，三年达到全国优秀物业小区；第一章前期介入前期

48、介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 21 页，共 29 页 - - - - - - - - - - 规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求，为后期管理创造有利条件。我们将着眼于以下几方面的工作：1成立物业小组物业公司一旦申请成立或在成立过程中，我们将派调多名管理人员、技术人员， 组成百业国际汽配城项目物业小组，物业小组负责前期介入工作，对商铺的设计、 施工过程中已经存在和可能以生的事情提出意见和建议；定期与

49、开发商、承建商听取建议。2早期接入的主要工作3进行物业交付前的实操性工作在较深入了解物业及商户需求的基础上, 做好以下各项前期准备工作：4按规范实施接管验收（见物业接管内容）第二章招商入驻：第三章经营指标的承诺：1 确定物业各种价格，制定物业资料3 组建物业公司，人员到位4 交铺装修， 引进入驻5 组织开业2 确定开业时间，拟定开业各种活动1 协助招商，提供现场物业管理咨询，解释相关问题2 协助园林布置和环境布置方案实施3 制订交通管制与保安亭设置方案4 收集工程图纸资料，现场参与设备安装与调试5 对设备管线和隐蔽工程进行跟踪，确保质量6 与外界机构联系，开展通邮、通电、通水、电话、电视、地名

50、等申报工作7 完成招商物业资料，开展招商入驻引导工作8 建立物业专项档案， 设立人员进行跟踪1 会 审 图纸2 参与质量管理3 收集技术档案4 熟悉小区环境精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 22 页，共 29 页 - - - - - - - - - - 1物管费收取及代收代缴的收款率：公司标准98承诺指标96测定依据实收费用额 / 应收费用总额100 96质量保证措施1、加强宣传，提高业主对物业管理的服务意识。2、以优质服务促进业主交费的积极性。3、采取节假日照常办公、提前预约、上门方式，方