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1、土地增值税定价区间案例一案例一案例二案例二案例三案例三案例五案例五案例四案例四案例六案例六n A房地产开发企业购买了房地产开发企业购买了C公司股东公司股东B B所持有的所持有的全部股权，已知全部股权，已知C公司实收资本账面价值公司实收资本账面价值1000万万元，元，A公司出资公司出资3000万元，成为元，成为C公司唯一股东公司唯一股东，C公司资产主要为一座办公楼。公司资产主要为一座办公楼。n 购买目的：拆旧获得土地。购买目的：拆旧获得土地。n 筹划目的：购买股权手续简便，省税。筹划目的：购买股权手续简便，省税。 n A公司购买公司购买C公司股东公司股东B全部股权：全部股权：n B营业税：免！营
2、业税：免！n A契税：免！契税：免！n C企业所得税：企业所得税：200025%=500万元万元n C土地增值税：土地增值税：200030%=600万元万元n 税负：税负：1100万元万元n A公司购买公司购买C公司土地公司土地n B营业税：营业税：(3000-1000) 5%=100万元万元n A 契税：契税：3000 4%=120万元万元n A企业所得税：企业所得税：200025%=500万元万元n 土地增值税：土地增值税：200030%=600万元万元n 税负：税负：220万元万元n企业重组获取土地不仅要考虑现时纳企业重组获取土地不仅要考虑现时纳税义务，还要考虑未来开发纳税义务。税义务，
3、还要考虑未来开发纳税义务。n购买股权后以购买股权后以C公司名义开发手续限公司名义开发手续限制要考虑。制要考虑。nA、C公司所得税、土地增值税征收公司所得税、土地增值税征收方式问题。方式问题。n A房地产开发企业欲投资上海进行房地产开发企业欲投资上海进行开发，面临问题是，在上海应该设开发，面临问题是，在上海应该设立分公司还是设立子公司？立分公司还是设立子公司？区别点区别点子公司子公司分公司分公司关注方面关注方面法律属性法律属性公司法公司法第十第十四条规定：子公四条规定：子公司具有法人资格，司具有法人资格，依法独立承担民依法独立承担民事责任。事责任。分公司不具有分公司不具有法人资格，其法人资格，其
4、民事责任由总民事责任由总公司承担。公司承担。分公司可使用总公司开发资质；子公司要重新申办资质。分公司可使用总公司开发资质；子公司要重新申办资质。分公司不要注册资金，申办简便；子公司要注册资金，申办分公司不要注册资金，申办简便；子公司要注册资金，申办手续复杂。手续复杂。所得税所得税独立纳税独立纳税与总公司合并与总公司合并纳税纳税合并纳税优势在于盈亏互补，母子公司体制不具备此种条件。合并纳税优势在于盈亏互补，母子公司体制不具备此种条件。母子公司形成关联关系，不利于资金调配及业务往来。母子公司形成关联关系，不利于资金调配及业务往来。征收方式不同，便于母子公司调节税负结构。征收方式不同，便于母子公司调
5、节税负结构。分公司上缴管理费不产生税务问题；子公司上缴管理费要具分公司上缴管理费不产生税务问题；子公司上缴管理费要具备一定条件。备一定条件。风险控制风险控制独立控制独立控制分公司牵连总分公司牵连总公司公司税务检查、稽查。税务检查、稽查。信用评级信用评级经济纠纷、仲裁、起诉。经济纠纷、仲裁、起诉。土地流转土地流转土地流转难土地流转难土地流转容易土地流转容易子公司承受母公司土地产生税收问题，契税、所得税、土地子公司承受母公司土地产生税收问题，契税、所得税、土地增值税、营业税等。增值税、营业税等。分公司承受母公司土地属于正常流转。分公司承受母公司土地属于正常流转。不设为分公司，设为项目部手续更简便。
6、不设为分公司，设为项目部手续更简便。区域限制区域限制政府税源要求政府税源要求一般无要求一般无要求当地政府为保税源，可强制要求设立子公司。当地政府为保税源，可强制要求设立子公司。n A房地产开发企业在上海设立子公司房地产开发企业在上海设立子公司B从从事房地产开发，事房地产开发，B公司利润率公司利润率20%，所得税，所得税税负税负5%。n A母公司在机构所在地核定征收企业所得母公司在机构所在地核定征收企业所得税，应税所得率税，应税所得率15%，所得税税负，所得税税负3.75%。n A、B公司管理层主要在公司管理层主要在A公司列支。公司列支。A公公司想减少司想减少B公司税负，计划管理层工资下放公司税
7、负，计划管理层工资下放列支到列支到B公司。公司。n A房地产开发企业在南京设立分公司房地产开发企业在南京设立分公司C从从事房地产开发，事房地产开发，C公司利润率不足公司利润率不足10%。n A公司在机构所在地核定征收企业所得税公司在机构所在地核定征收企业所得税，应税所得率，应税所得率15%，所得税税负，所得税税负3.75%。n C公司所得税按总公司税负公司所得税按总公司税负3.75%缴纳，缴纳，土地增值税当地主管税务局答复：所得税土地增值税当地主管税务局答复：所得税核定征收，土地增值税也要核定征收。核定征收，土地增值税也要核定征收。一方出资、一方开发一方出资、一方开发2. 2.不成立合营公司不
8、成立合营公司 分配项目利润分配项目利润1. 1.成立合营公司成立合营公司3. 3.不成立合营公司不成立合营公司 分配开发产品分配开发产品【案例案例】东方公司准备以东方公司准备以2 0002 000万元人民币万元人民币投资中投资中澜房地产澜房地产公司的某住宅开发项目，双方约定不成立公司的某住宅开发项目，双方约定不成立独立法人项目公司，独立法人项目公司，由中澜房地产由中澜房地产公司独立开发，公司独立开发，投资方案拟定如下：投资方案拟定如下：n 方案一：项目实现的利润按各自投资比例分红，项目利方案一：项目实现的利润按各自投资比例分红，项目利润为润为1 5001 500万元，东方公司享有万元，东方公司
9、享有1 0001 000万元万元。n 方案方案二：东方公司按照投资比例分配开发产品，假定该二：东方公司按照投资比例分配开发产品，假定该投资项目单位住宅计税成本为投资项目单位住宅计税成本为4545万元，单位住宅销售价万元，单位住宅销售价格为格为7575万元，东方公司享有万元，东方公司享有4040套单位住宅套单位住宅。可扣除项目可扣除项目2税金税金收入收入10土地成本土地成本建安等其他成本建安等其他成本3开发费用开发费用加计扣除加计扣除增值额增值额增值率增值率适用税率适用税率应纳税额应纳税额(2+3)100.51060.6（23）201107.12.92.9/7.1=40.8%30%2.9300.
10、872+3+0.5+0.6+1=7.1【案例案例】 A A项目销售收入项目销售收入1010万元，万元，土地取得价款土地取得价款2 2万元，万元，建安、配套等建安、配套等开发成本开发成本3 3万元，万元，营业税金及附加率营业税金及附加率6 6，计算应，计算应缴纳土地增值税缴纳土地增值税？n招拍招拍挂，挂，是当前开发商拿地的基本途径。是当前开发商拿地的基本途径。n政府政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。对开发商通过招拍挂取得土地后缴设等原因。对开发商通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
11、n共同特点：共同特点：“没有直接说土地返还款没有直接说土地返还款”n由于由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同不同，税务，税务处理也不尽相同处理也不尽相同。n税务机关税务机关对收入的涉税认定，本着实质重于形对收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与开发商签定的出让式原则，主要依据是政府与开发商签定的出让协议和补充协议的约定内容进行判定协议和补充协议的约定内容进行判定。n【案例案例】A A房地产房地产开发开发企业经企业经S S市政府招商进入市政府招商进入该地区从事房地产开发，双方招商协议约定，该地区从事房地产开发，双方招商协议约定，A A企
12、业招拍挂价格高于企业招拍挂价格高于100100万元万元/ /亩的价格由当地政亩的价格由当地政府以补贴方式返还。实际招拍挂价格为府以补贴方式返还。实际招拍挂价格为130130万元万元/ /亩，亩，A A企业先期购企业先期购入土地入土地100100亩，与国土部门签亩，与国土部门签订的出让合同价格为订的出让合同价格为13000 13000 万元，企业已缴纳万元，企业已缴纳10000 10000 万元万元。n招商招商协议协议约定，在土地出让金入库后以财政支约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助持的方式给予乙方补助30003000万元万元，用于支持，用于支持A A企企业配套建设。业配套建设
13、。p企业所得税可否企业所得税可否缓缴？缓缴？p土地增值税能否土地增值税能否不冲成本？不冲成本？【案例】【案例】东方东方公司取得公司取得一宗土地使用权，经建设规一宗土地使用权，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。由于东方公司没有划部门批准，建设商住楼项目。由于东方公司没有房地产开发资质，决定房地产开发资质，决定与与中澜中澜房地产房地产公司合作开发公司合作开发，双方签订了委托开发、销售协议，双方签订了委托开发、销售协议。 协议协议约定该开发项目的所有成本、费用均由东方约定该开发项目的所有成本、费用均由东方公司支付，开发产品公司支付，开发产品委托委托中澜中澜房地产房地产公司销售，销公司销售，销售合同
14、售合同由由中澜中澜房地产房地产公司与买方签订，但是销售不公司与买方签订，但是销售不动产发票由东方公司开具，东方公司以该楼盘销售动产发票由东方公司开具，东方公司以该楼盘销售收入的收入的3%3%支付房地产支付房地产公司开发、销售手续费。公司开发、销售手续费。n 【问题问题1 1】本本案例中，东方公司自身不具备房地产开发资案例中，东方公司自身不具备房地产开发资质，以自身名义取得了建设工程规划许可证和施工许可证质，以自身名义取得了建设工程规划许可证和施工许可证但是无法取得预售许可证但是无法取得预售许可证。即便。即便与天山房地产公司合作开与天山房地产公司合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得
15、房屋的发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可，只能在办理完产权登记后进行房屋的二次转让销售许可，只能在办理完产权登记后进行房屋的二次转让。这是本案例中销售阶段要考虑的问题。所以，该商住楼。这是本案例中销售阶段要考虑的问题。所以，该商住楼的销售主体实质上是东方公司的销售主体实质上是东方公司，中澜房地产，中澜房地产公司只是受托公司只是受托代建和代理销售而已代建和代理销售而已。n 在在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何进这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何进行税务处理呢行税务处理呢？n不征税情形：不征税情形：明确企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠
16、送礼品不征收个人所得税的类型包括 企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；1企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；23企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。问题：问题：房地产开发企业促销活动中承诺，业房地产开发企业促销活动中承诺，业主开盘签约即获赠冰箱一台，是否征
17、收个人所主开盘签约即获赠冰箱一台，是否征收个人所得税？得税？【案例案例】A A房地产公司销售政策，推售房源价格统一按房地产公司销售政策，推售房源价格统一按1000010000元元/ /单单价计算，与客户签订价计算，与客户签订“房屋无偿使用协议房屋无偿使用协议”。 1.1.客户签订客户签订“房屋无偿使用协议房屋无偿使用协议”之日起之日起6060天内付清全款，房款作天内付清全款，房款作为借款六年后全款一次性返还客户。作为借款补偿，客户无偿使用该为借款六年后全款一次性返还客户。作为借款补偿，客户无偿使用该住宅住宅5050年，不享有产权，业主可以转租。年，不享有产权，业主可以转租。 2.2.客户六年内
18、申请购房：六年内客户要求购房的，可以按协议签订客户六年内申请购房：六年内客户要求购房的，可以按协议签订价格签订价格签订商品房买卖合同商品房买卖合同，本金自动转为购房款。，本金自动转为购房款。 3.3.客户六年内申请退房：满一年以上不满六年，如客户因特殊原需客户六年内申请退房：满一年以上不满六年，如客户因特殊原需终止协议的，全款退还客户，并按终止协议的，全款退还客户，并按10%/10%/年计算利息（不计复利），解年计算利息（不计复利），解除协议，收回使用权。除协议，收回使用权。背景资料：背景资料：A单位单位200平米别墅平米别墅/套，价格套，价格7000元元/平米，平米，单套价款单套价款140万元，万元，B客户借款成本（单利）假设客户借款成本（单利）假设18%。