《房地产项目风险分析2010(共12页).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目风险分析2010(共12页).doc（12页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、精选优质文档-倾情为你奉上长庆油田西峰生活基地住宅项目风险分析长庆油田西峰生活基地住宅项目位于庆阳市西峰区，占地667亩，总建筑面积67万平方米。项目周边尚未开发成熟，属新城新区，生活配套不完善，地理位置较偏。在此区域开发建设如此大规模的大型社区，需要引起市场的高度关注从而聚拢大量的人气才能使之顺利完成开发建设。就目前该项目的总体设计规划布局以及在开发过程中将要面临的若干问题，我司分析认为存在以下几项开发风险，现概括如下，望领导评估参考。一、政策风险1、国家政策调控风险2010年中国经济势头良好，将趋于稳定。专家预测经济增长量将有10%的冲击点。这说明，类似09年通过房地产来拉动内需，保增长已
2、不再需要。代之的是随着房价的飞涨，已和人民收入水平严重失衡。就目前的经济形势，国家对房地产宏观调控，即使房地产市场受到影响，对国民经济的影响也不会太大，这应该是本是新政出台前因。对房价的调控最有力度的政策是金融杠杆。“新国十一条对首付和利率进行调整”这是有史以来最严厉的一次调控！有专家做过计算：“首付每提高10%，将失去20%的购房需求量，加上利率的影响，本次新政将会影响到30%的购房者”。随着新政执行力度的不断加强，一线城市房价将率先松动，由原来遮遮掩掩的暗降优惠，将演变成直接的折扣促销！而号称不差钱的开发商，在面临成交量大量萎缩情况下，也将降价！一线城市一向是市场的风向标，随着一线城市房价
3、的松动将逐步波及到二三线城市。我公司认为：415政策治标不治本，采取“一棒子打死”极端手段，警戒意义大于实质意义，刚性需求或改善型需求何必要急于一时买房，再观望会等到更加合适的房子。结论：楼市将会进入观望期、调整期;具体时间看政策房大批供应上市，房价出现调整降幅或经济危机仍然继续，需要房地产来拉动投资和内需。2、本项目政策影响解读2.1本项目为长庆集团自主开发的内部员工福利房，购房群体80%来自于企业内部职工，因房价让利幅度因素，所以受政策影响微乎其微。2.2本项目对外销售肯定会受到政策影响，但因为对外销售房源在整个项目房源中所占比例不大，在销售期内即可慢慢消化。二、市场风险1、市场需求解读购
4、房者大体可分为：首次置业（真正刚需）、改善置业、投资客及投机者。首次置业和改善型置业是购房的主力军。目前情况是，如果房价不下降，首次置业者仍没钱买房，而对二套房首付和利率的调整，让改善型置业买家暂停脚步，处于持币观望状态。在这个时候，如果再出台针对改善型置业买家的政策，会进一步加重观望氛围，造成成交量的进一步萎缩。投机者不再投机，改善性置业者持币观望，首次置业者碍于房价没钱购买如此情况下，成交量将大幅度下降，而开发商迫于资金压力，房价将逐步松动。2、本案市场风险2.1西峰属于四线城市，人口居住密度小，市场可选择余地大，在选择物业时，很难摆脱传统的居住观念，即要求通风、采光以及舒适性，家庭购买时
5、，尤其老人选择时更加保守，而当地现有高层住宅市场抗性较大。2.2庆阳本地居民对房价的承受力还相当有限，市场更需要低总价低生活成本的住房，当地现阶段正在销售的高端物业总体销售节奏都比较缓慢。2.3市民对生活配套完善的老城区依赖度仍然较高，本项目若产品不走差异化路线，导找市场空白点是很难取得市场追捧的。2.4庆阳当地的高层建筑空置率约为40%（此处为我公司了解数据，请贵公司落实修正），这一比例充分反映了市场对高层住宅的态度。3、本案客群风险同为多层建筑，油田职工若不能享受大幅补贴优惠，他们会心理不平衡，认为庆阳的房子不能与前期安置的距离西安比较近的高陵的住宅比，而放弃在当地购买，安家落户。若为满足
6、职工安置而大大降低高成本开发的小高层和高层住宅将会给开发带来更高的开发风险。购买人群主要以本地普通老百姓构成，这个客群更需要低总价、低生活成本的房子，高端的设计势必提高了建筑成本，使销售价格高昂，无法满足潜在客群的消费水平需求。资金实力强的购房者希望在真正的高品质社区内置业，但规划中的大量普通多层砖混设计又大大降低了社区的整体品质，也有可能使此类客户流失掉。三、项目前期风险预估及防范 1.居住区开发建设各阶段的特点居住区开发往往规模较大，生产周期较长，开发成本很高，一次性投资大，从规划设计、征地拆迁、土地三通一平、组织施工到竣工验收，小型项目需23年，中型项目需45年，大型项目需810年 。根
7、据我国基本建设程序，居住区开发的全过程大致可以分为四个阶段：决策阶段设计阶段施工阶段使用阶段。由于房屋的开发、建设、销售和租赁受国内外政治、经济的影响较大而呈现出不稳定状态。各个阶段对于总效益的影响程度也不尽相同。1.1决策阶段决策阶段，主要是对居住区开发项目作出总体策划阶段。这一阶段的主要投入费用是市场调查分析、可行性研究费、决策费用等，其费用约占总投资的1%。在项目决策结果得出以前一般不会进行土地、材料、设备等要素的投入，但是，项目一旦初步制定，对未来效果的影响可以达到6070%。1.2设计阶段此阶段主要是根据小区所处地区和项目决策阶段的分析调查结果，具体详细设计居住区住宅建筑、公共建筑、
8、道路交通以及停车设施、居住区绿化景观等。在这个阶段，居住区的功能、基本实施方案和主要投入要素就基本确定了。这个阶段的产出对总效益的影响约为20%30%。1.3施工阶段施工阶段主要是资金和劳动的双重投入，具体有建筑施工所需投入的人工费、材料费、机械费等，虽然此阶段的生产要素投入占总投资比重最大，但是由于这一阶段，住宅项目只是按照图纸和技术标准、有关合同和法律法规的规定进行施工，很少发生大的变更，因此这一阶段对总效益的影响约为10%15%。1.4使用阶段这一阶段是项目已经完全建成，只是对项目进行事后控制与检查评价。由此可见，决策阶段和设计阶段对项目的产出起着关键的作用。随着开发的进程，项目产出对总
9、效益的影响逐渐下降。居住区开发项目最后所实现的社会经济效果，很大程度是由决策阶段和设计阶段决定的，我们将这个阶段统称为规划设计阶段。在这个阶段，居住区项目面临着大量的不确定因素需要考虑，否则一旦决策和设计失误，将造成难以估量的损失。对于居住区建设来说，必须在规划设计阶段强化风险意识，为项目后期顺利投入运营打下基础。 2、规划设计风险自改革开放以来，我国的住宅产业逐步向社会化、商品化发展，随着住房制度改革的深入与住宅商品化的推进，住宅产业得到了蓬勃的发展。商品住宅建设,是城镇化建设的一个基本构成部分,住房及城市公共福利设施是关系人们生活的大事，住宅建设反映一个国家的国民经济发展水平，因而，居住区
10、规划设计和开发在任何一个国家的国民经济中都占有十分重要的地位。现阶段城乡居民收入水平的不断提高，居民对房屋品质，如住房功能、住房环境和综合配套水平等，提出了更高要求。然而商品住宅能否满足需求，未来销售能否得到社会认可取决于众多因素，其中包括了社会性、经济性、人的主观性等因素。结论：为了避免开发建设的盲目性，本项目有必要在规划设计之前对这些影响因素进行科学的预测，为社会创造高品质的住宅产品。2.1产品定位风险居住区开发建设中，住宅的市场定位风险在居住区规划设计所有的风险因素中占据了很大比例。当今, 很多房地产开发企业和规划设计人员对市场定位缺乏创新的勇气和激情，忽视项目自身不同的环境特点，盲目克
11、隆,造成住宅市场中产品同质化倾向日趋严重,住宅产品缺乏个性。无论在产品功能上,还是在产品的建筑风格、户型设计、环境营造、配套设施等方面都大同小异。 住宅建筑在整个居住区规划中所占的用地比例达到了50%以上，居住建筑对于整个居住区环境营造和住宅区品味提升具有重要的作用。现在购房者对住宅房型的要求越来越高,否则，一旦在建筑档次、建筑形态、立面色彩、建筑材料、设备、朝向、质量、品牌等诸多要素中,定位不准确,很可能会造成设计的住宅类型得不到人们的认可而产生大量空置。结论：本案开发先定位，后规划，要求开发商和设计人员不断去研究市场变化和人们的购房心理 ，以销定产。2.2户型配比户型配比是产品定位的核心内
12、容之一。户型配比确定之后，目标消费群的基本轮廓也就显现出来了。随着房地产的发展和人们认识水平的逐渐提高，购房消费更趋理性，人们对于产品品质尤其是户型将越来越挑剔，产品的多样化成为必然，同时消费者生活水平的提高，要求不再单单是有个住的地方，还要住的舒服， 因此可以推测，户型将成为项目销售过程中影响销售业绩的重要因素，如何准确的对目标客群进行定位，从而设计出更受欢迎的户型将是在市场竞争中致胜的关键。结论：本案开发要求开发商和设计人员不断去研究市场变化和人们的购房心理,设计出迎合市场需求的好房型 ，制定合理的户型分布。2.3产品同质化、差异性作为房地产企业一定要在产品的研发和产品的经营方向上走出一条
13、具备自身特色的发展道路，自身的特色就是差异性，只有与众不同的差异性，企业才能在变幻莫测的市场竞争中始终保持特色并始终立于不败之地，保持长久的可持续发展。因此，产品创新决定了企业的兴旺发达。2.31产品同质化风险随着房地产的持续升温，“产品同质化”现象日益严重，并由此引发的开发过量、盲目开发高端产品、供需结构失衡、产品单一、盲目学外、过量投入推广费用的种种现象已经相当严重。“现在的消费者经历了多年的观察、研究与磨砺，已经表现的相当理性和成熟，而作为供应房地产产品的开发商则仍然没有走向一个成熟的、科学合理的发展之路。对于区域房地产市场而言，产品同质化所带来的直接危害就是同类产品的“供过于求”。产品
14、过剩加剧之后，紧接着在市场上就会表现为形形色色的市场竞争行为。1、“同质化”带来“价格战”2、“同质化”造成房地产产品配套成本增高、利润降低3、“同质化”影响项目投资回收期、不利于企业可持续发展4、“同质化”会严重消耗推广工作的综合投入5、“同质化”造成财务费用的大幅度增加6、“同质化”不利于企业从市场中脱颖而出及快速塑造品牌2.32产品差异化随着市场激烈竞争的加剧和市场发展的需要，怎样进行产品创新呢？我公司认为，本项目产品设计必须坚持以下三个原则：对比思维、均好性、价值定位。只有好好把握这三个原则，我们设计出的产品才会赢得广大消费者的青睐和追捧的。但这些设计原则的基础必须是“以市场需求为先导
15、”。1、楼盘创新对比思维产品的差异性直接决定着楼盘的创新程度，而要想在设计中形成明显区别于其他楼盘的差异性，开发商首先应在自己的头脑中形成“定位差异”，至少要对同类楼盘进行鲜明对比摆脱平庸，追求个性，突出亮丽、明亮。摆脱冷漠，追求亲和，突出情趣。摆脱单调，追求愉悦，突出灵秀。摆脱浮华，追求简约，突出使用。摆脱喧嚣，追求宁静，突出适度。2、 引入“均好性”设计强调景观的均享，弱化组团，强化半私密空间，强化窗前景区的景观性。“均好性”应有详细的设计及考究一套好的设计方案，在表现“均好性”方面，一定要反复推敲和考究，并不断进行论证、评审和修改。曲线或斜面分割的绿地是为了均好性设计中应适当运用曲线通道
16、，有效组合通道的空间，突破传统的平面“格子”式社区设计，在立面上“飞”起来，使景观在空间上渗透，形成透而不通的半私密性空间。3、 产品设计创新应科学处理楼盘内外的“价值定位”在规划过程中，不应单纯地追求平面构图，重要的是要根据小区地块特征，确定好小区内部各个不同的价值区域，由各价值区域再行确定小区各部分的具体设计。在处理低价区域时，要通过诸如“景观再造”、“增设配套设施”等手段去抬高低价区域的价值，从而促进小区各部位价值的“一致性”与“均好性”。这样设计出的产品才能畅销。2.4小高层、多层面积分布在小区规划定位、确定总评图及户型配比之后，各面积户型合理分布，避免同小区内因建筑形式的差异，造成的
17、户型分布冲突，以多样化的产品和建筑形式为购房者提供更全面的选择。2.5设计合理性设计是为满足一个建设项目的要求，在基地现状条件和相关的法规、规范的基础上，组织场地中各构成要素之间关系的活动。其根本目的是通过设计使场地中的各要素，尤其是建筑物与其他要素能形成一个有机整体，以发挥效用，并使基地的利用能够达到最佳状态，以充分发挥用地效益，节约土地，减少浪费。3、建筑材料含量指标因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。为此本项目必须在开发伊始严把质量关，将因为建筑材料不达标可
18、能带来的风险降到最低。对原材料质量严格把关质量检测人员必须高度重视原材料的质量，狠抓原材料的进口关。用于建筑工程的材料、构配件、设备，达不到设计要求和产品的质量标准，坚决不用到工程中，否则会给工程质量埋下巨大隐患。牢记“工程质量，人命关天”。一定要对原材料进行检验，全部符合技术指标方可采用。如水泥、砂、石子性能指标必须达到规范要求。在生产过程中，对原材料的质量要经常检测，要掌握其含量的变化规律，并制定相应对策。严格选择和控制建筑材料，选择信誉好的供应商，做好材料验收等相关资料的收集整理工作，材料登记入库后做好保管工作，工程完工提请建设单位验收时，提出专项总结报告和申验报告。在工程质量竣工验收后
19、将相应的施工记录资料整理归档。总之，要严把原材料进口关。4、施工图设计水平、质量完善并提高设计图纸的质量 设计工作的优劣在很大程度上决定了工程的最终质量。由于设计人员未按规范设计、施工重要部位缺少详细图纸、缺少实际经验等因素造成设计水平低下，造成质量问题。实践证明，很多质量问题的形成都和设计有关。因此设计是工程质量的先导，设计单位须对工程的设计质量全面负责。设计图纸质量是保证工程质量的基础。房地产开发商在进行前期策划时，就必须“严要求，高标准”向设计单位提出具体施建要求。设计单位在确保现行国家设计验收规范、质量标准实施的基础上，根据房地产开发商提供的项目设计计划书，进行高质量的设计工作。因此，
20、设计人员要想方设法完善设计图纸，提高设计图纸的质量。必须将本项目设计变更控制在3%5% 以内。5、景观设计在景观上的设计，应以本项目首期的小区中心主题广场的为核心，其他各开发期的主题广场为副中心，宅间景观绿化，小组团间景观，社区运动系统为支撑点，营造具有特色并呼应本项目主题的运动小品和丰富的造园手法。造出针对不同开发形象主题的园景，但一定要紧扣总的开发主题。景观设计理念是强调生态化和参与性，使城市居民在丰富多彩的都市生活中最大限度地享受大自然的清新，同时又向小区住户提供足够的可供交流参与的社区活动空间。景观设计的目标是要营造一种具有休闲、运动、居住等的生态环境；并且每个组团，都有不同的景观主题
21、和特点； 既要吸引购房者又要控制成本，本项目景观设计费用应控制在5070元/以内。6.本案规划设计防范风险的措施6.1充分进行市场调研，做好前期策划人们在购买住房的时候考虑的因素很多，因此居住区规划设计牵涉的内容也很多。在前期要精心策划，认真分析市场需求，做好目标市场定位、产品定位和策划决策。只有通过深入的市场调查研究，才能准确把握市场动态，获得高质量的市场信息、包括现场区位环境、市场土地、小区定位、市场竞争情况等，从而做出对预期投资结果有利的预测，降低预期结果和实际结果的差距,有效规避风险。只有在科学市场调研的基础上制定出居住区规划设计方案，确定小区对外出入口，进行建筑单体户型设计和建筑群体
22、组合，配建相应的公共建筑，设计良好的环境，才能规划设计出迎合人们需求的适宜居住区。6.2多次深入实地勘察，进行规划设计居住区特有的区位特点要求规划设计过程中，多次深入实地勘察，研究小区周边道路交通情况、现场周围商业配套设施、是否临近城市公园绿地等，以指导规划设计中的小区内道路规划、公共服务设施配建、市政基础设施配套、绿化景观设计等，以充分发挥住宅的居住功能，设计出和谐交往空间，为住宅施工与销售打下良好的基础。6.3灵活开发建设，迅速对市场作出回应由于很多居住区项目开发前期投资的弹性和风险性很大，居住区规划设计除受自身因素的影响外，还受到周围环境、政府土地政策的变化、国家经济宏观调控的影响等，房
23、地产市场的波动也会对居住区的开发产生深远的影响。在规划设计阶段由于资金投入费用很低，主要材料及设备的投入都还没有开始进行，所以可以随时对市场和政策做出反应，以调整规划设计方案。在此过程中不光要识别市场机会，还要理解持续变化的市场环境分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划，关注对土地策略的研究和投资策划，寻求土地价值最大化的要求。因此有些开发商和规划设计人员会对整个居住区分期开发，对于一期投入运营的住宅房型、配套设施做好回访调查，反映好的继续推出二期三期，反映不好的及时修改设计方案，调整住宅区的整体规划设计、配套设施情况等，以更好迎合市场的需求。7、结论居住区规划设计是一个系统工程，它本身具有
24、繁杂的系统性。对于项目本身，有其特殊性、单一性、用途多样化、资金流动量大的特点，另外，住宅区的固定性决定了住宅区开发的不可移动性。规划设计阶段影响到项目建设的全过程以及各个方面，对建设施工以及营销阶段的影响都是不容忽视的。风险研究在整个住宅区建设大环境中至关重要，尤其是规划设计阶段，加强风险分析、开展居住区开发风险防范系统研究不仅对从事住宅开发的房地产开发商和规划设计人员提高素质，加强自身管理，获得稳定可靠的开发效益，有着重要作用，而且有利于满足社会需求，为城市居民提供更加舒适和更高品质的住宅产品。三、建筑材料涨价风险1、开发商应增强风险防范意识，充分考虑主要建筑材料价格涨落对工程造价、工程质
25、量、施工安全和工期的影响，施工合同必须明确约定主要建筑材料价格风险控制条款，包括风险范围、风险幅度和超出风险范围和幅度的调整办法。主要建筑材料的种类由发承包双方在合同中约定，价格的风险幅度宜控制在合同约定价格的5%以内。2、工程招标人或工程造价咨询、招标代理企业编制的招标文件中应对投标人主要建筑材料报价提出明确的风险控制要求，最高限价应按工程所在地造价管理机构发布的当期建设工程材料信息价编制。3、与厂家协商材料买断4、提前库存四、选择好的合作企业 随着房地产行业的发展，购房者购房更加理智，小区的建筑品质对其购房决策很重要；所以为了更好地提升了本项目的档次，为项目推广注入强有力的卖点，增加了楼盘
26、的市场竞争力。对施工企业、监理单位以及材料选取等方面应慎之又慎。1、选择有良好信誉的施工企业按高质量标准施工施工单位必须对施工全程跟踪，严格管理。要求参与施工的管理员、技术员、操作人员素质达标，严格按规程操作，为工程质量打下良好基础。坚持“预防为主”的质量施工原则，加强事前控制和事后检查，加强每道工序的巡检，及时发现违章操作，及时制止纠正，将质量问题消灭在萌芽状态。在工序质量的自检、互检的基础上，进行工序质量的交接检查，交接检查必须坚持上道工序合格才能进入下道工序的施工原则。 2、选择选择在业内有良好口碑的的监理单位加强监理单位的监督职能 监理单位要协助施工单位完善质量保证体系，如审查施工单位
27、的施工组织计划和应对技术措施，事先提出有关施工工艺方面的具体要求，设立质量监控点等等。发现渗漏等隐患时，应立即通知施工单位整改、复查，做好整改记录。可先由施工单位自检，合格后再由监理单位到现场会同施工单位检验。必须坚持上道工序合格才能进入下道工序的施工原则。总之，监理人员要有强烈的安全意识和责任感，做良心工程。 3、材料供应商的选择对原材料质量严格把关，质量检测人员必须高度重视原材料的质量，狠抓原材料的进口关。用于建筑工程的材料、构配件、设备，达不到设计要求和产品的质量标准，坚决不用到工程中，否则会给工程质量埋下巨大隐患。牢记“工程质量，人命关天”。一定要对原材料进行检验，全部符合技术指标方可
28、采用。如水泥、砂、石子性能指标必须达到规范要求。因此在材料供应商的选择方面建议直接找厂家或总代理，不考虑批零售商。五、销售风险1、中组团作为整体项目的启动期，主要肩负着快速聚拢人气，回收资金的使命。然而高达60%的高层建筑能否获得市场接受及认可，吸引市场关注，达到快速去回笼资金的目的，目前在当地，此类建筑形态的销售状况不容乐观。2、若油田职工不认可开发形式，不积极参与安置计划，无法完成政府期望看到的，将油田职工留在当地安家落户的预期效果，当地政府是否还能给予后期开发若干的政策支持，也将是整个项目开发的风险所在。3、销售遇阻后，大量的资金沉淀将为公司增加沉重的财务压力，使后续开发举步为艰。六、资
29、金运作风险1、企业目标：不追求高利润；不追求高容积率，高面积；顺利变现回笼资金；快速启动完成职工安置。2、销售状况预测多层供不应求，销售前期即被一抢而空；小高层销售平稳，市场空置率约为30%；高层市场抗性大，销售缓慢，市场空置率约为40%；车位、地下室销售基本处于停滞状态40%高层空置+车位+商业，剩 约（40000 ）面积将成为沉淀3、资金运作模式本项目中组团作为整体项目的启动期，主要肩负着引曝市场，聚拢人气，将生地迅速炒成熟地，提升市场关注度，在不占用大量资金，不沉淀资金，不追求利润，让资金快速回笼，为后续开发规划奠定坚实基础的使命。为此顺利完成既定目标必须：3.1有一个能够迅速变现的产品规划设计以市场需求为导向，先定位后规划，以销定产，快速启动并完成职工安置。3.2缩短销售周期，减低财务成本，大幅提高产出比销售周期短，资金回笼快，每年减少450万沉淀资金利息，工程投资少，前期风险小，总体减少40%资金投入。3.3确立一个现代商业模型是成功的基础本项目商业作为赢利点，应着重研讨，尽快确定商业模式及业态，将招商工作前置，已顺利实现资金回笼。极速蓝筹.西安2010年5月20日专心-专注-专业