房地产法学电子教案完整版.ppt

《房地产法学电子教案完整版.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产法学电子教案完整版.ppt（227页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、第一编第一编 房地产法基础房地产法基础 o 第一章第一章 我国建设用地制度我国建设用地制度o 第二章第二章 建设用地使用权的出让取得建设用地使用权的出让取得o 第三章第三章 建设用地使用权的其他取得方式建设用地使用权的其他取得方式o 第四章第四章 房地产权关系房地产权关系o 第五章第五章 房地产登记制度房地产登记制度第一章第一章 我国建设用地制度我国建设用地制度o 第一节第一节 我国土地分类及其归属利用制度我国土地分类及其归属利用制度n 土地分类及其意义土地分类及其意义n 我国土地归属和利用制度我国土地归属和利用制度n 可流转的国家土地使用权制度的创立可流转的国家土地使用权制度的创立o 第二节

2、第二节 建设用地及其供应：农村土地征建设用地及其供应：农村土地征收制度收制度n 城市建设用地及其来源城市建设用地及其来源n 农村土地征收及其存在的问题农村土地征收及其存在的问题n 城乡建设用地的统一问题城乡建设用地的统一问题n 城市土地储备制度城市土地储备制度o 第三节第三节 土地权属及其争议解决土地权属及其争议解决n 土地权属确定土地权属确定n 土地权属争议的解决土地权属争议的解决第一节第一节 我国土地分类及其归属利用制度我国土地分类及其归属利用制度土地分类及其意义土地分类及其意义o 农用地、建设用地和未利用土地农用地、建设用地和未利用土地 n根据土地用途划分根据土地用途划分n最基本的划分方

3、式最基本的划分方式o 城市土地和农村土地城市土地和农村土地 n城市土地：可流转城市土地：可流转n农村土地：不可流转或流转受限制农村土地：不可流转或流转受限制o 公益用地与私益用地公益用地与私益用地n公益土地：不可交易的非财产性权利公益土地：不可交易的非财产性权利 n私益土地：可流转的财产性权利私益土地：可流转的财产性权利p居住用地：使用权可长期化居住用地：使用权可长期化p商业用地：有期限使用商业用地：有期限使用我国土地归属和利用制度我国土地归属和利用制度o 土地归属制度土地归属制度n全民所有权：城市土地全民所有权：城市土地n集体所有权：农村土地集体所有权：农村土地o 土地利用制度土地利用制度n

4、建立土地使用权制度：土地分散利用建立土地使用权制度：土地分散利用n农村土地利用农村土地利用o允许乡镇企业使用建设用地或合资利用允许乡镇企业使用建设用地或合资利用n城市土地利用城市土地利用o建立土地使用权的有偿出让方式建立土地使用权的有偿出让方式 可流转的国家土地使用权制度的创立可流转的国家土地使用权制度的创立o 两种土地使用权体制的创立两种土地使用权体制的创立n无偿划拨无偿划拨n有偿出让有偿出让o 可流转土地使用权的性质可流转土地使用权的性质n财产权财产权o 可流转土地使用权的法律特征可流转土地使用权的法律特征n是一种直接支配土地的物权是一种直接支配土地的物权 n是一种具有较强独立性的物权是一

5、种具有较强独立性的物权 n几乎具有相当于所有权的权能几乎具有相当于所有权的权能 第二节第二节 建设用地及其供应：农村土地征收制度建设用地及其供应：农村土地征收制度城市建设用地及其来源城市建设用地及其来源o 建设用地范围建设用地范围n城市建设用地城市建设用地n农村建设用地农村建设用地o 建设用地来源建设用地来源n均来源于非建设用地均来源于非建设用地o 建设用地管理建设用地管理n存量建设用地存量建设用地n增量建设用地增量建设用地 o 城市新增建设用地来源城市新增建设用地来源n来源：农村土地来源：农村土地n方式：征收方式：征收农村土地征收及其存在的问题农村土地征收及其存在的问题o 农地征收条件农地征

6、收条件n为为“公共利益需要公共利益需要”是前提条件是前提条件 n对被征土地涉及的农村人口进行补偿对被征土地涉及的农村人口进行补偿 o 现行征收制度存在的问题现行征收制度存在的问题n征收并不完全都是为公共利益征收并不完全都是为公共利益n征收补偿存在着许多问题征收补偿存在着许多问题 o按照土地原有用途补偿按照土地原有用途补偿 ，未考虑到商业化利用的价值，未考虑到商业化利用的价值 o不是对土地价值的补偿，而是对地上物的补偿不是对土地价值的补偿，而是对地上物的补偿 o仅仅对土地所有权补偿，未对土地承包经营权等补偿仅仅对土地所有权补偿，未对土地承包经营权等补偿 o 改进方法改进方法n建立农村建设用地使用

7、权流转规则建立农村建设用地使用权流转规则 n建立农村和城市建设用地使用权统一的市场建立农村和城市建设用地使用权统一的市场 城乡建设用地的统一问题城乡建设用地的统一问题o 农村和城市房地产市场的统一农村和城市房地产市场的统一n因权属不一，农村房地产市场被封闭因权属不一，农村房地产市场被封闭 n农村和城市房地产分离是历史形成的农村和城市房地产分离是历史形成的n农村城市化要求农村和城市房地产走向统一农村城市化要求农村和城市房地产走向统一o 建立集体建设土地使用流转规则建立集体建设土地使用流转规则n直接出让方式，如广州直接出让方式，如广州n改良的征收方式改良的征收方式 ，如宁波，如宁波o农民按照其社员

8、身份将土地收益折算成股份，组成股份合作公农民按照其社员身份将土地收益折算成股份，组成股份合作公司司 ，发展农村经济，发展农村经济 城市土地储备制度城市土地储备制度o 土地储备计划土地储备计划n相关机构共同编制年度土地储备计划相关机构共同编制年度土地储备计划 n报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案 o 土地收购土地收购n根据土地储备计划，土地储备机构收购或收回土地根据土地储备计划，土地储备机构收购或收回土地o 土地开发与利用土地开发与利用n土地储备机构负责前期开发土地储备机构负责前期开发 、保护管理及临时利用、保护管理及临时利用 o 土

9、地供应土地供应n由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地 n实现了统一征收、统一开发、统一出让、统一管理实现了统一征收、统一开发、统一出让、统一管理 n维持了现行征收制度维持了现行征收制度 ，应当谨慎地对待土地储备制度，应当谨慎地对待土地储备制度 第三节第三节 土地权属及其争议解决土地权属及其争议解决土地权属确定土地权属确定o 国家所有权与集体所有权边界的确定国家所有权与集体所有权边界的确定n所有权登记制度不完善所有权登记制度不完善n不能证明归集体所有的，属于国家所有不能证明归集体所有的，属于国家所有 o 集体土地确权和登记集体土地确权和登记n队

10、为基础，三级所有队为基础，三级所有 n集体土地所有权登记集体土地所有权登记n有些地方采纳时效取得制度有些地方采纳时效取得制度 o 土地使用权权属确认土地使用权权属确认n土地使用权登记土地使用权登记n土地使用权纠纷一般在土地使用权取得和行使环节产生土地使用权纠纷一般在土地使用权取得和行使环节产生 土地权属争议的解决土地权属争议的解决o 土地权属争议的行政裁决土地权属争议的行政裁决n法律规定土地权属争议由政府处理法律规定土地权属争议由政府处理 n政府处理，在行政法上属于一种行政裁决政府处理，在行政法上属于一种行政裁决 n行政裁决采取先调解后处理的原则行政裁决采取先调解后处理的原则 o 土地权属争议

11、行政裁决的司法审查土地权属争议行政裁决的司法审查n行政裁决行政裁决n行政复议行政复议n行政诉讼行政诉讼o 笔者建议笔者建议n全民所有和集体所有土地范围的争议，可适用现行法全民所有和集体所有土地范围的争议，可适用现行法n土地使用权权属或范围争议，应纳入普通民事诉讼程序土地使用权权属或范围争议，应纳入普通民事诉讼程序第二章第二章 建设用地使用权的出让取得建设用地使用权的出让取得摘摘 要要o 第一节第一节 建设用地使用权出让规则建设用地使用权出让规则n建设用地使用权出让行为建设用地使用权出让行为n建设用地使用权出让法律关系的主体与客体建设用地使用权出让法律关系的主体与客体n建设用地使用权出让合同建设

12、用地使用权出让合同n建设用地使用权设定登记建设用地使用权设定登记n土地使用条件条款及其违反后果土地使用条件条款及其违反后果o 第二节第二节 建设用地使用权出让的方式建设用地使用权出让的方式n现行法对建设用地使用权出让方式的管制现行法对建设用地使用权出让方式的管制n协议、招标出让方式协议、招标出让方式n拍卖、挂牌出让方式拍卖、挂牌出让方式o 第三节第三节 建设用地使用权存续期限及其终止建设用地使用权存续期限及其终止n出让建设用地使用权的期限出让建设用地使用权的期限n国有建设用地使用权期满终止和续展国有建设用地使用权期满终止和续展第一节第一节 建设用地使用权出让规则建设用地使用权出让规则建设用地使

13、用权出让行为建设用地使用权出让行为o 出让的基本含义出让的基本含义n使用权出让是一种合同行为使用权出让是一种合同行为 n出让合同出让合同+ +土地使用权登记土地使用权登记= =物权设定物权设定o 土地使用权出让性质土地使用权出让性质n出让行为中国家是所有权人，而非管理者身份出让行为中国家是所有权人，而非管理者身份n出让行为是创设他物权的私法行为出让行为是创设他物权的私法行为 o 争议争议n土地使用权出让是行政行为还是民事法律行为土地使用权出让是行政行为还是民事法律行为n司法实践也认可有关土地使用权出让合同纠纷的民事合同纠纷司法实践也认可有关土地使用权出让合同纠纷的民事合同纠纷性质性质 建设用地

14、使用权出让法律关系的主体与客体建设用地使用权出让法律关系的主体与客体o 建设用地使用权出让合同的主体建设用地使用权出让合同的主体n出让人：土地所有权人（国家）出让人：土地所有权人（国家）o 各级土地行政管理部分仅是代表机关各级土地行政管理部分仅是代表机关o 开发区管委会也非出让人开发区管委会也非出让人n受让人：欲获得土地使用权的人受让人：欲获得土地使用权的人 o 包括境内外的公司、企业、其他组织和个人包括境内外的公司、企业、其他组织和个人 o 建设用地使用权出让合同的客体建设用地使用权出让合同的客体n客体为一定期限的土地使用权而非所有权客体为一定期限的土地使用权而非所有权n出让方式创设土地使用

15、权的条件出让方式创设土地使用权的条件o 必须是国有土地必须是国有土地o 其必须获得批准其必须获得批准建设用地使用权出让合同建设用地使用权出让合同o 土地使用权出让合同土地使用权出让合同n可以协商的内容不多可以协商的内容不多 n合同正文即国有建设用地使用权出让示范文本合同正文即国有建设用地使用权出让示范文本 n附件附件o 主合同义务的履行及责任主合同义务的履行及责任n出让方：提供土地出让方：提供土地n受让方：支付出让金受让方：支付出让金n义务的违反须承担违约责任义务的违反须承担违约责任建设用地使用权设定登记建设用地使用权设定登记o 建设用地使用权设定登记的效力建设用地使用权设定登记的效力n登记可

16、以理解为创设他物权的物权行为登记可以理解为创设他物权的物权行为n土地使用权必须经登记产生物权效力土地使用权必须经登记产生物权效力 o 建设用地使用权登记的意义建设用地使用权登记的意义n建设用地土地使用权的登记是独立建簿登记建设用地土地使用权的登记是独立建簿登记n不仅仅是简单的他物权登记，而是在土地上创设可流转的建设不仅仅是简单的他物权登记，而是在土地上创设可流转的建设用地使用权登记用地使用权登记 土地使用条件条款及其违反后果土地使用条件条款及其违反后果o 土地利用条件条款土地利用条件条款n主体建筑物性质、附属建筑物性质、建筑容积率、建筑限高、主体建筑物性质、附属建筑物性质、建筑容积率、建筑限高

17、、建筑密度、绿地率、其他土地利用要求建筑密度、绿地率、其他土地利用要求 o 土地用途变更土地用途变更n由出让人有偿收回建设用地使用权由出让人有偿收回建设用地使用权n依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议，或者重新签订出让合同让合同变更协议，或者重新签订出让合同 o 违反使用条件的法律后果违反使用条件的法律后果n承担违约责任承担违约责任n行政处罚行政处罚第二节第二节 建设用地使用权出让的方式建设用地使用权出让的方式现行法对建设用地使用权出让方式的管制现行法对建设用地使用权出让方式的管制o 现行法对建设土地使用权出

18、让方式的管制现行法对建设土地使用权出让方式的管制n招标出让方式招标出让方式n拍卖拍卖出让方式出让方式n挂牌挂牌出让方式出让方式n协议协议出让方式出让方式o 出让方式管制的效力出让方式管制的效力n对出让合同管制的违反，不影响合同效力对出让合同管制的违反，不影响合同效力 n应认定违反者承担行政责任应认定违反者承担行政责任协议、招标出让方式协议、招标出让方式o 协议出让方式协议出让方式n含义：以协议的方式确定受让人含义：以协议的方式确定受让人n协议出让方式的范围（见教材）协议出让方式的范围（见教材）n协议出让受出让年限和最低价的限制协议出让受出让年限和最低价的限制o 招标出让方式招标出让方式n含义：

19、以招标方式确定土地使用权人含义：以招标方式确定土地使用权人n程序：程序：投标、开标评标、确定中标人、签订成交确认书及土投标、开标评标、确定中标人、签订成交确认书及土地使用权出让合同地使用权出让合同 n确定中标人的标准确定中标人的标准o “综合条件最佳者得综合条件最佳者得”和和“价高者得价高者得”拍卖、拍卖、挂牌挂牌出让方式出让方式o 拍卖出让方式拍卖出让方式n含义：拍卖方式确定土地使用权人含义：拍卖方式确定土地使用权人n程序（略）程序（略）n拍卖出让与招标出让之比较拍卖出让与招标出让之比较o拍卖方式只关注金额拍卖方式只关注金额o拍卖方式中应买人可以随时报出更高价格拍卖方式中应买人可以随时报出更

20、高价格o 挂牌出让方式挂牌出让方式n含义：出让人在指定的土地交易场所挂牌确定受让人含义：出让人在指定的土地交易场所挂牌确定受让人n程序（略）程序（略）n成交规则成交规则o只有一个竞买人，符合条件亦可成交只有一个竞买人，符合条件亦可成交o两个以上竞买人，出价高者为竞得人两个以上竞买人，出价高者为竞得人o两个以上竞买人报价相同时，先提交报价单者为竞得人两个以上竞买人报价相同时，先提交报价单者为竞得人出让建设用地使用权的期限出让建设用地使用权的期限o 建设用地使用权期限规定建设用地使用权期限规定n居住用地居住用地7070年年n工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或者其工业用地、教育、科技

21、、文化、卫生、体育用地、综合或者其他用地他用地5050年年n商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年 o 最高期限的效力最高期限的效力n超出的期限不具有法律效力超出的期限不具有法律效力 o 建设用地使用权期满前收回建设用地使用权期满前收回n公共利益需要公共利益需要o补偿并退还相应出让金补偿并退还相应出让金n闲置土地达一定年限以上闲置土地达一定年限以上o满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权 国有建设用地使用权期满终止和续展国有建设用地使用权期满终止和续展o 土地使用权期满而终止土地使用权期满而终止n期满未续期或续期未获批准，土地使用权终

22、止期满未续期或续期未获批准，土地使用权终止n终止后，国家无偿收回土地使用权终止后，国家无偿收回土地使用权o 土地使用权届满和续展问题土地使用权届满和续展问题n至迟于届满前一年申请续期至迟于届满前一年申请续期 n办理必要续展审批手续办理必要续展审批手续 n支付土地使用权出让金，并办理登记手续支付土地使用权出让金，并办理登记手续 o 住宅建设用地使用权期限问题住宅建设用地使用权期限问题n应当确立房屋所有权吸附土地使用权的规则应当确立房屋所有权吸附土地使用权的规则 n出让居住用途的土地使用权自动延期出让居住用途的土地使用权自动延期 第三章 建设用地使用权的其他取得方式摘 要 划拨建设用地使用权流转的

23、其他方式划拨建设用地使用权流转的其他方式 国有土地租赁方式及其确立国有土地租赁方式及其确立国有土地租赁类型及其租金国有土地租赁类型及其租金 国有土地租赁：租赁建设用地使用权的取得国有土地租赁：租赁建设用地使用权的取得 建设用地使用权出租建设用地使用权出租 农村房屋和城市房屋农村房屋和城市房屋第一节第一节 房地产登记概述房地产登记概述房地产登记基本制度（一）房地产登记基本制度（一）o 房地产登记及意义房地产登记及意义n房地产登记是一种物权公示手段房地产登记是一种物权公示手段o 房地产登记机关房地产登记机关n房屋和土地行政管理部门分别登记房屋和土地行政管理部门分别登记n国家对房地产实行统一登记制度

24、国家对房地产实行统一登记制度 o 房地产登记机关审查义务和职责房地产登记机关审查义务和职责n实质审查：对文件内容的真实性审查实质审查：对文件内容的真实性审查n形式审查：对所提交文件的完整性、一致性审查形式审查：对所提交文件的完整性、一致性审查n笔者认为，登记机关应当尽形式审查义务笔者认为，登记机关应当尽形式审查义务 房地产登记基本制度（二）房地产登记基本制度（二）o 房地产登记机关的赔偿责任房地产登记机关的赔偿责任n国家赔偿责任制：赔偿数额有限国家赔偿责任制：赔偿数额有限n应建立房地产登记赔偿基金应建立房地产登记赔偿基金 o 我国房地产登记的现行立法我国房地产登记的现行立法n多部门管理，分级登

25、记体系多部门管理，分级登记体系n我国应制定统一的房地产登记法我国应制定统一的房地产登记法 房地产登记效力房地产登记效力o 房地产登记簿房地产登记簿n权利归属和内容的根据权利归属和内容的根据 n房地产登记簿具有公信力房地产登记簿具有公信力 n国家管理房地产交易的一种手段国家管理房地产交易的一种手段 o 房地产登记簿与产权证的关系房地产登记簿与产权证的关系n登记簿是产权证的依据，产权证是登记簿内容的反映登记簿是产权证的依据，产权证是登记簿内容的反映 n二者不一致时，以登记簿为准二者不一致时，以登记簿为准 o 房地产登记簿的查阅房地产登记簿的查阅n利害关系人才可以申请查阅登记簿利害关系人才可以申请查

26、阅登记簿 n对于利害关系人，需要出台房地产登记法予以明确对于利害关系人，需要出台房地产登记法予以明确 房地产登记效力：房地产登记效力： 房地产物权登记与物权取得的关系房地产物权登记与物权取得的关系o 登记生效登记生效n物权法物权法第第9 9条的规定条的规定n不经登记，物权变动不生效力不经登记，物权变动不生效力o 登记对抗登记对抗n船舶、航空器和机动车等（船舶、航空器和机动车等（物权法物权法第第2424条）条）n农村土地承包经营权转让登记农村土地承包经营权转让登记 （物权法物权法第第129129条）条）n地役权设定登记（地役权设定登记（物权法物权法第第158158条）条）o 登记处分登记处分n物

27、权法物权法第第2828条、条、2929条、条、3030条、条、3131条的规定条的规定 o 房地产物权登记效力的基本规则房地产物权登记效力的基本规则n登记生效为原则，登记对抗和登记处分为例外登记生效为原则，登记对抗和登记处分为例外 o 登记效力与房地产物权权属的判断不同登记效力与房地产物权权属的判断不同 第二节第二节 我国房地产登记体系及程序我国房地产登记体系及程序我国房地产登记体系（一）我国房地产登记体系（一）o 总登记和初始登记总登记和初始登记n总登记是针对所有地产和房产的一种普遍性登记，对于从未取总登记是针对所有地产和房产的一种普遍性登记，对于从未取得登记证书的房地产权人而言，这种登记即

28、是初始登记得登记证书的房地产权人而言，这种登记即是初始登记 o 变更登记变更登记n权利变动须进行变更登记权利变动须进行变更登记o 更正登记更正登记n可以由当事人主动申请，登记机关也可以主动更正可以由当事人主动申请，登记机关也可以主动更正 。依职权。依职权主动更正登记，仅限于权利归属和内容以外的错误主动更正登记，仅限于权利归属和内容以外的错误 我国房地产登记体系（二）我国房地产登记体系（二）o 他项权登记他项权登记n我国他物权：一是土地使用权，一是他项权，他项权的设定必我国他物权：一是土地使用权，一是他项权，他项权的设定必须为他项权登记须为他项权登记o 注销登记注销登记n申请注销登记以及依职权注

29、销登记申请注销登记以及依职权注销登记o 预告登记预告登记n为实现债权请求权而为的登记，目的为限制登记名义人之处分，为实现债权请求权而为的登记，目的为限制登记名义人之处分，具有期限限制具有期限限制我国房地产登记体系（三）我国房地产登记体系（三）o 异议登记异议登记n异议登记异议登记的意义的意义：更正登记之前的临时性保护措施：更正登记之前的临时性保护措施 n异议登记的要件异议登记的要件 ：权利人或利害关系人的申请；不需要经原：权利人或利害关系人的申请；不需要经原权利人同意权利人同意 ；登记机关只要做形式审查；登记机关只要做形式审查 n异议登记的注销异议登记的注销 ：异议登记之日起十五日内没有起诉的

30、；起：异议登记之日起十五日内没有起诉的；起诉不予受理的；诉讼请求不予支持的诉不予受理的；诉讼请求不予支持的 n异议登记不当的责任异议登记不当的责任 ：异议登记不当，造成权利人损害的，：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿权利人可以向申请人请求损害赔偿 o 查封登记查封登记n根据人民法院提供的根据人民法院提供的“查封裁定书查封裁定书”和和“协助执行通知书协助执行通知书”，报经人民政府批准后所为的登记报经人民政府批准后所为的登记我国房地产登记基本程序我国房地产登记基本程序o 申请申请n依申请登记是房地产登记的基本原则依申请登记是房地产登记的基本原则 n我国房地产登记采属地

31、登记原则以及共同申请原则我国房地产登记采属地登记原则以及共同申请原则o 受理与审核受理与审核n检验证件检验证件 ；清点材料，出具收据；清点材料，出具收据 ；计收登记费及契税；计收登记费及契税 o 记载和公告记载和公告o 颁发证书颁发证书n房屋权属证书主要有房屋所有权证、房屋他项权证等房屋权属证书主要有房屋所有权证、房屋他项权证等 o 第一节第一节 房地产开发概述房地产开发概述n房地产开发基本概念房地产开发基本概念n私房建筑私房建筑n房地产开发房地产开发o 第二节第二节 房地产开发企业运作房地产开发企业运作n房地产开发企业房地产开发企业n房地产开发类型及运作房地产开发类型及运作n合作开发合作开发

32、n合资开发：项目公司合资开发：项目公司n外商投资房地产外商投资房地产o 第三节第三节 房地产项目经营和项目公司资本运作房地产项目经营和项目公司资本运作n房地产开发项目实施的基本程序房地产开发项目实施的基本程序n项目融资项目融资n项目转让项目转让n项目公司收购、项目公司收购、BOT融资融资 第一节第一节 房地产开发概述房地产开发概述房地产开发基本概念房地产开发基本概念o 我国房屋建设类型我国房屋建设类型n自用目的房屋建设自用目的房屋建设n经营性房屋建设经营性房屋建设 o 房地产开发房地产开发n经营性土地开发和房屋开发的合称经营性土地开发和房屋开发的合称o 建设项目分类建设项目分类n基本建设项目基

33、本建设项目n房地产开发项目房地产开发项目 o 房地产法涉及私房建筑、房地产开发房地产法涉及私房建筑、房地产开发n主要调整房地产开发主要调整房地产开发 私房建筑私房建筑o 私房建筑的形式私房建筑的形式n自筹自建、民建公助、互助自建等自筹自建、民建公助、互助自建等n目前，仍存在城镇规划区内自建房屋的情形目前，仍存在城镇规划区内自建房屋的情形 o 私房建筑的程序私房建筑的程序n报请房管机关批准报请房管机关批准n申请建设用地使用权申请建设用地使用权n申领建设许可证申领建设许可证n申领房屋所有权证申领房屋所有权证o 私房建筑应注意的法律问题私房建筑应注意的法律问题n必须经城市规划管理机关审查批准，符合城

34、市规划的要求必须经城市规划管理机关审查批准，符合城市规划的要求n应遵守建筑法和其他行政法律法规应遵守建筑法和其他行政法律法规房地产开发房地产开发 o 房地产开发房地产开发n以开发土地和建造房屋为内容的营利性活动以开发土地和建造房屋为内容的营利性活动 o 项目项目n房地产开发的对象或内容，即要建设的楼盘、构筑物等房地产开发的对象或内容，即要建设的楼盘、构筑物等 o 土地开发土地开发n生地变为熟地的开发活动生地变为熟地的开发活动 o 房屋开发房屋开发n包括基础工程建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安包括基础工程建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装和装饰工程建设等装和装饰工程建设等 第

35、二节第二节 房地产开发企业运作房地产开发企业运作房地产开发企业房地产开发企业o 基本概念基本概念n房地产开发企业又称开发商、发展商或建设单位房地产开发企业又称开发商、发展商或建设单位 n房地产开发属于特殊行业，国家对其实行行政许可制房地产开发属于特殊行业，国家对其实行行政许可制 o 房地产开发企业设立条件房地产开发企业设立条件n专营房地产开发企业条件专营房地产开发企业条件n兼营房地产开发企业条件兼营房地产开发企业条件o 房地产开发企业设立的程序要件：工商登记与备案房地产开发企业设立的程序要件：工商登记与备案n备案是房地产开发企业从事房地产开发的行政合法性要件备案是房地产开发企业从事房地产开发的

36、行政合法性要件 o 房地产开发企业的资质管理房地产开发企业的资质管理n资质等级以及分级审批制度资质等级以及分级审批制度房地产开发类型及运作房地产开发类型及运作o 新区开发和旧区改建新区开发和旧区改建n新区土地开发是对生地进行基础设施建设，为城市建设提供新新区土地开发是对生地进行基础设施建设，为城市建设提供新的建筑地段的建筑地段 n旧区改建是对不符合城市规划的地段进行改建旧区改建是对不符合城市规划的地段进行改建o 单项开发、小区开发和成片开发单项开发、小区开发和成片开发n按照开发规模不同进行的划分按照开发规模不同进行的划分o 合作开发、合资开发和独资开发合作开发、合资开发和独资开发合作开发合作开

37、发o 合作开发的概念和特征合作开发的概念和特征n供地方和出资方合作开发、协议分配的开发方式供地方和出资方合作开发、协议分配的开发方式n主体、标的、合同内容均具有特殊性主体、标的、合同内容均具有特殊性o 合作开发的建设用地使用权问题合作开发的建设用地使用权问题n供地方的划拨土地须转化为出让土地供地方的划拨土地须转化为出让土地n划拨土地转为出让土地是保证合作开发合法性的必要条件划拨土地转为出让土地是保证合作开发合法性的必要条件 o 合作开发的分配问题合作开发的分配问题n按约定分配按约定分配n按投资比例分配按投资比例分配合资开发：项目公司合资开发：项目公司o 房地产开发企业往往是由许多投资商按规定组

38、成的房地房地产开发企业往往是由许多投资商按规定组成的房地产开发公司产开发公司 o 项目公司制度项目公司制度 n项目公司制度是为房地产开发商提供合理地规避市场风险及法项目公司制度是为房地产开发商提供合理地规避市场风险及法律风险的一项制度律风险的一项制度 o 项目公司存在的问题项目公司存在的问题n项目公司转化为物业管理公司，不足清除债务的问题项目公司转化为物业管理公司，不足清除债务的问题n售后房屋质量问题售后房屋质量问题o 建议建设单位或者施工单位买十年质量险建议建设单位或者施工单位买十年质量险 外商投资房地产外商投资房地产o 外资进入房地产行业的渠道外资进入房地产行业的渠道n非居民机构和个人投资

39、房地产非居民机构和个人投资房地产n外资通过外国直接投资方式进入房地产外资通过外国直接投资方式进入房地产n外资通过外债方式进入房地产外资通过外债方式进入房地产o 外资直接进入中国房地产市场的模式外资直接进入中国房地产市场的模式n外资直接在华设立房地产开发企业外资直接在华设立房地产开发企业n外资通过收购境内著名房地产开发企业股份的方式，介入境内外资通过收购境内著名房地产开发企业股份的方式，介入境内房地产市场房地产市场o 我国政府除了对成片开发的土地、高档楼堂馆所的建设我国政府除了对成片开发的土地、高档楼堂馆所的建设用地进行限制之外，鼓励外资从事普通住宅开发用地进行限制之外，鼓励外资从事普通住宅开发

40、 房地产开发项目实施的基本程序房地产开发项目实施的基本程序o 概述概述n需要纳入固定资产投资计划的房地产开发需要纳入固定资产投资计划的房地产开发n无须纳入固定资产投资计划的房地产开发无须纳入固定资产投资计划的房地产开发 o 需要纳入固定资产投资计划的房地产开发的基本流程需要纳入固定资产投资计划的房地产开发的基本流程n立项立项n可行性研究可行性研究n取得建设用地规划许可证取得建设用地规划许可证n取得建设用地使用权取得建设用地使用权n开工前的准备工作：申领建设工程许可证开工前的准备工作：申领建设工程许可证n施工施工n竣工验收竣工验收n房屋租售：满足预售条件即可进行销售或预租活动房屋租售：满足预售条

41、件即可进行销售或预租活动项目融资项目融资 o 项目公司股权式融资项目公司股权式融资n指项目所有人为吸引投资者，通过设立新项目公司进行融资指项目所有人为吸引投资者，通过设立新项目公司进行融资o 银行贷款融资银行贷款融资n无追索权的项目融资无追索权的项目融资n有追索权的项目融资：第三方另外提供担保有追索权的项目融资：第三方另外提供担保 o 项目融资：预售款或定金项目融资：预售款或定金n房地产开发企业开发房地产达到一定条件，即可以向购买人或房地产开发企业开发房地产达到一定条件，即可以向购买人或租房人预售或预租，预售获得的预售款就成为了很多房地产开租房人预售或预租，预售获得的预售款就成为了很多房地产开

42、发公司开发资金的主要来源发公司开发资金的主要来源 项目转让项目转让o 项目转让概述项目转让概述n房地产项目转让的模式房地产项目转让的模式 o 以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目给合作各方以外第三人项目给合作各方以外第三人 o 以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益，权以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益，权益在合作各方内部转让益在合作各方内部转让o 转让的条件和手续转让的条件和手续n转让的项目依法获得批准，一切手续合法转让的项目依法获得批准，一切手续合法 n转让人已经依法取得建设用地使用权且已经交付土地出让

43、金转让人已经依法取得建设用地使用权且已经交付土地出让金 n办理必要的登记和变更手续办理必要的登记和变更手续 项目公司收购、项目公司收购、BOT BOT 融资融资 o 项目公司收购项目公司收购n可以达到获得或转让在建工程或房地产项目的目的可以达到获得或转让在建工程或房地产项目的目的n房地产项目公司收购相对于房地产项目转让有其优点，也存在房地产项目公司收购相对于房地产项目转让有其优点，也存在一定的风险一定的风险 o BOT BOT 融资融资nBOT :build-operate-transferBOT :build-operate-transfernBOTBOT项目公司，一般是项目主办人在东道国依

44、法设立的具体承项目公司，一般是项目主办人在东道国依法设立的具体承办基础设施项目的企业办基础设施项目的企业 n项目公司对项目资产的所有权须受到项目资产未来的所有人项目公司对项目资产的所有权须受到项目资产未来的所有人（政府）的限制（政府）的限制 第七章 房地产开发中的行政监管 摘 要o 第一节 房地产开发行业监管概述 n 房地产开发监管的理由n 房地产开发监管的框架o 第二节 土地利用监管制度n 建设用地规划和管理：现行法规概览n 土地用途管制及其实施 n 建设用地监管第七章 房地产开发中的行政监管 摘 要（续）o 第三节 城市建设用地规划管理n 城市建设用地规划管理n 核发选址意见书n 建设用地

45、规划许可证n 建设用地使用监督管理n 违反城乡规划法的法律责任o 第四节 房地产开发监管n 规划部门对工程的监督n 建设部门对房地产开发的监管n 竣工验收第一节 房地产开发行业监管概述 o 房地产开发管制的理由n 房地产业关系国土资源的利用和城镇规划 n 对房地产市场进行调控 n 对房地产开发质量进行监控 n 打击房地产开发业的不法行为 n 加强房地产开发金融的控制 o 房地产开发监管的框架n 房地产开发企业主体及其他参与人的主体资格、资质管理n 建设用地利用监管和规划管理n 房地产开发行为监管项目及开发过程管理n 建筑施工管理和建筑物质量控制 第二节 土地利用监管制度建设用地规划和管理：现行

46、法规概览o 我国土地管理基本规范体系n 土地管理法（1986；1988、1998、2004年修订）n 土地管理法实施条例（1998）n 基本农田保护条例（1998）n 土地利用年度计划管理办法（1999；2004、2006 年修订）n 建设用地计划管理办法 （1996）n 建设用地审查报批管理办法（1999）n 建设项目用地预审管理办法（2001；2004年修订）土地用途管制及其实施 o 土地用途管理概述n 土地管理的基本制度n 由国家根据社会的需要控制和引导土地的使用方向o 土地利用总体规划n 各级土地行政管理部门必须编制土地利用的总体规划o 年度土地供应计划n 用于控制当年土地利用的一种法

47、定的文件 n 国家对计划年度内国有土地使用权的具体安排 o 城乡规划n 城市规划、村庄和集镇的规划是土地利用规划的一部分 建设用地监管o 建设用地审查报批制度n 预审制度 n 内部会审制度 o 农用地转为建设用地的审批 n 不经审批即是非法占用农地 n 审批权集中于国务院和省级人民政府 o 基本农田保护制度n 除国家重点项目外，不得占用基本农田 n 占用耕地补偿制度 第三节 城市建设用地规划管理城市建设用地规划管理o 建设用地规划管理的依据n 依据：城乡规划法 n 意义：结束了城市和乡村两套规划体例的模式 o 城市建设用地规划管理的内容 n 编制审批管理o 建设用地规划管理o 建设工程规划管理

48、 n 监督管理o 核发选址意见书n 严格的分级审批制度 建设用地规划许可证o 建设用地规划许可证意义n 确保土地利用符合城市规划 o 建设用地规划许可证的取得n 现场踏勘 n 征求意见 n 提供设计条件 n 审查总平面图 n 核定用地面积 n 核发建设用地规划许可证 建设用地使用监督管理及违反城市规划法、城乡规划法法律责任o 建设用地使用监督管理n 检查处理违章用地n 违章用地的范围o 违反城市规划法、城乡规划法的法律责任n 行政责任o 限期拆除o 罚款等 n 刑事责任o 构成犯罪的，依法追究刑事责任 第四节 房地产开发监管规划部门对工程监督o 颁发建筑工程许可证n 建筑工程许可证的作用o 确

49、认合法性；监督检查的依据；历史资料及建档n 建筑工程许可证的取得o 建设单位申请 o 确定规划设计要求 o 方案审查 o 核发建设工程规划许可证 o 施工监管n 开工验线n 施工中检查n 竣工验收 建设部门对房地产开发的监管o 项目监管：项目手册n “谁审批、谁监管、谁负责”原则 n 项目手册是监督管理的依据 n 跟踪监管，及时整改o 项目资金监管n 项目资本金监管o 房地产开发项目应当建立资本金制度o 建设主管部门监督，地方银行配合 n 预售款监管o 建设主管部门监管o 参见第12章第2节竣工验收o 组织实施 n 国务院已取消了房地产开发项目的竣工验收制度 n 实践中，由建设单位负责组织实施

50、 o 竣工验收的性质n 此前的竣工验收属行政行为，验收责任为行政责任n 建筑工程监理机构验收属民事行为，验收责任为民事责任o 发展趋势n 弱化行政验收 n 建筑工程监理机构负责n 加强政府对于竣工验收制度的监管 第八章 建设工程施工合同 摘 要o 第一节 建设工程施工合同的订立n 建设工程施工合同概述n 建设工程发包与承包概述n 建设工程招投标制度n 分包n 转包o 第二节 建设工程施工合同的履行 n 建筑施工企业资质n 施工合同的无效和解除n 工程造价和工程款n 工程款优先受偿权和垫资款第一节 建设工程施工合同的订立： 建筑工程发包与承包建设工程施工合同概述o 建筑施工n 施工单位依照施工图