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1、物业管理经典案例 物业管理经典案例 案例一：停车场丢车赔不赔 某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场支配有保安值班，但为防止突发重大损失，依旧在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责供应车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的挚友乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨后离开时，发觉自己的车辆丢失，遂于物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明在先，收取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法庭。 观点一：声明在先，不予赔偿 理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在
2、保管关系，利益风险不等 观点二：单方声明，不予承认。 理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。 观点三：双方有责，各负一半。 观点四：以责定法。 停车丢车案例归纳： 1.主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防，消防措施，不允营业。 2.物价部门未核准收费标准，收费违法。 3.单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。 4.有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任。 5.给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。供应便利的临时停放点，不收费，不看管（最好提示），丢车可以不
3、赔。 案例二： 徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿协作检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满足，是否可以不交物业管理费？徐先生应当向谁要求索赔？ 案例分析： 1、楼上跑水可能由两种缘由引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种缘由引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。 1.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于
4、房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭遇损失，开发商应当担当违约赔偿责任。 - 1 到法院起诉开发商违约，并要求其担当违约导致的损失赔偿。 案例五： 某小区物业公司对小区内的停车收费做出如下规定： 1.车辆进出小区，一律收费2元。 2.车辆在小区内的停车场地停放，收费1元/小时 3.业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元/月。助动车150元/月，机动车300元/月。 车辆停放收益作为物业公司企业利润。请问：物业公司的做法是否合理？ 案例分析： 机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会确定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部
5、门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业修理资金，用于公共设施的修理、更新。 依据上述规定，物业公司在小区内停车费的收费标准由物价主管部门规定。所以，物业公司未经业委会许可，自行确定车辆在物业管理区域内行驶、停放规定及其收费标准，并且把车辆停放收费收益作为企业利润所得的行为，违反了上述规定。依据上述规定，物业公司应在收取的停车费中扣除车辆停放发生的管理成本，所得的收益归全体业主全部，纳入修理资金。 案例六： 2033年5月30日，某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业管理中心绿化
6、部打来电话，告知状况，主管绿化的副主任马上赶往现场，查看结果与所报事实相符，马上将女同志送往医院医治，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求（医疗费、精神损失费、养分费等约3400元）。 问题：物业管理中心该不该赔偿？ 案例分析： 枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位问题，全部责任在于物业管理中心，应当赔偿。对于受害者的一些无理要求，必需持慎重的看法。 同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝，防止意外事故发生。 案例七：楼宇玻璃掉落砸坏小车案 2003年9月10日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午12时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻
7、璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，复原小车原貌。 - 3 绝。 请问：方圆物业管理公司的要求是否合理？你有什么建议？ 案例分析： 1.要求是否合理应视其详细状况。假如物业管理公司事和业主委员会协商和沟通了，提高物业管理服务 的水平和服务质量，增加了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。但假如该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主见增加各种投入来提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高
8、管理费就不合理了。 2、建议该公司真诚地与业主委员会商议，将每一个支出项目请业主委员会审定，看哪些是必要的，哪些 是多余的，哪些是可要可不要的，在得到业主委员会认可后，才确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准。 案例十： 某小区共有1000套住房，还有200套尚未售出，为了进一步搞好物业管理工作，发展商托付物业公司成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的打算工作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选委员名单前，有部分业主提动身展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵扰了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。 请问：
9、1.发展商是否可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，为什么？2.物业公司应如何协调本案的这个冲突？ 案例分析： 发展商可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权。 依据物权法的建筑物区分全部权理论，任何建筑物区分全部权的取得都只有两种方式，就是原始取得和继受取得。 原始取得是指建筑物的发展商取得土地运用权后通过开发建立了建筑物整体，从而取得了建筑物全部权的方式。 继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分全部权依法转移给建筑物区分全部权人的方式。因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分全部权。 发展商作为为出售房屋的建筑物
10、区分全部权人，即未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的选举权利和被选举权。 某小区的部分业主之所以提动身展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵扰了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举，这些都是由于其不清晰发展商作为未出售房屋的建 - 5 量。并不意味着可以削减维持、保证区分全部建筑物的公用部分的正常运行、运用、修理和保养的工作量，电梯、凹凸压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍旧要投入正常运行，仍旧须要修理和保养；保安的值勤、巡逻、平安检查等工作量也不会削减；清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空
11、置而有所削减。 第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻扰不让业主投入 运用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。 第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公允的。虽然物业建筑物空置，但空置 房的业主仍旧在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。 因此物业管理公司应向业主讲清晰上述道理，要二位老人按时交纳物业管理费。 案例十四 李先生购买了某小区的一套住宅，购买时开发商承诺物业管理费为1元/平方米，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，物业管理
12、费反而涨到2元/平方米。物业公司说“开发商说的不算数”，收费是依据有关标准。而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。谈谈你看法？ 案例分析： 1.发展商无权承诺物业管理的收费标准。从法律角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。物业管理公司于开发商是两个独立的民事主体，是、相互之间不应为对方担当民事责任。 2.物业管理收费标准的依据是有关物业管理的托付合同。业主必需按规定交纳物业管理费。 3.由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据中华人民共和国第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当担当接着履行、实行补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责
13、任。 案例 15、 润新住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2022年2月16日上午，两名业主到物业公司购买自然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售自然气，双方发生了争吵。在争吵中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。物业管理公司最终也没有卖给业主自然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。请分析： (1)物业管理公司的做法是否妥当?为什么? (2)物业管理公司应当怎样妥当解决上述问题? 答案要点： （1）物业管理公司的做法是不妥当的。 - 7 司即将实行法律手段保证合同的履行。在实行以上措施仍不奏效的状况下，物业管理公司可以依据中华人民共和国合同法和物业管理条例以
14、及双方签定的物业服务合同向被告所在地的基层法院起诉，要求法院根据物业服务合同的约定，判决这5户居民担当违约责任，将护栏拆除，复原原状。 案例18 2009年3月。某广告公司入住某小区的A1栋别墅，久佳物业管理公司是该小区的物业管理者。依据物业服务合同，2005年3月至7月，该广告公司应交纳物业服务费2296元，水电费1543元。然而，2005年5月4日，该广告公司发觉有人进入公司窃取了价值l万元左右的财物，马上报了案。当久佳物业管理公司向该广告公司收取物业服务费等费用时，该广告公司以物业管理公司单方面违约，未能履行好治安管理职责为由，拒绝交纳物业服务费和水电费。双方为此发生纠纷，物业管理公司以
15、该广告公司拒付所欠费用为由诉至法院。请问： 、*该广告公司是否可以拒付所欠物业服务费和水电费?为什么? *久佳物业管理公司在广告公司被盗的问题上是否应当担当责任? 答案要点： 该广告公司不应拒付所欠物业服务费和水、电费，因为收取物业服务费是物业管理企业的权利，广告公司应为所接受的服务付费，而水、电费是物业管理企业代收的费用，与平安服务无关。 在广告公司被盗的问题上，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位，假如保安防范工作到位，则物业管理公司就不应担当责任；假如物业管理企业没有履行物业服务合同上约定的义务，在保安防范工作上存在缺陷，造成业主损失的，物业管理公司应当担当相应的法律责任。 案例2
16、0 2009年10月的一天下午，某市一家写字楼大厦发生了一起电梯伤人事故。出事当天，租用该大厦5层作为公司经营用房的李家两兄弟，因进货须要运用电梯。而电梯的楼层显示装置坏了，因而无法判明电梯的位置。两人只好在各楼层找寻，找到大厦的4层时，走在前面的李弟望见电梯门正开着，里面黑洞洞的，一脚迈了进去，不料坠入电梯井中，后经抢救无效死亡。事发后，物业管理企业检查了电梯，发觉4层的电梯门锁有“外力破坏”的簇新痕迹，怀疑是事主急于运用电梯强行推开了电梯门，因用力过猛失去重心从而导致事故发生。而事主方则宣称，他们从2005年上半年起先在此办公，始终没有看到过一份物业管理单位关于电梯运用说明或乘梯留意事项的
17、文件或通知。出事时，他们并不知道电梯停在哪里，怎么可能无故去4层强行推开电梯门呢?李家诉至法院，要求物业管理企业赔偿。请问：物业管理企业是否应担当赔偿责任，为什么? 答案要点： 1物业管理企业就此案应当担当损害赔偿责任。 - 9 物业管理经典案例 案例物业管理案例 物业管理案例 物业管理案例 物业管理案例 物业管理案例 物业管理案例 物业管理案例 物业管理案例 物业管理案例 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第12页 共12页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页第 12 页 共 12 页