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1、物业管理培训案例 物业管理培训案例 (36例) 1、本市对物业专项修理资金的筹集、运用和管理较以往有何改变,详细规定如何? 【分析解答】 新建商品住宅以及住宅物业管理区域内的非住宅物业的修理资金筹集、运用和管理,应仍旧根据市政府有关修理基金的规定执行。 对新建非住宅物业的专项修理资金的筹集、运用和管理,若干看法规定,新建非住宅物业出售时应设立修理资金,详细标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照上海市商品住宅修理基金管理方法的规定,在房屋出售合同中约定。成立业主大会的,修理资金应以业主大会的名义存入专户银行,设立特地帐户,按幢立帐、按户核算。 在前期物业管理期间,按规定设立的修理资金由区县房
2、地产管理部门代为监管;业主大会成立并选聘物业管理企业后,由区县房地产管理部门移交给业主大会。 2、建设单位托付物业管理企业为物业供应管理和服务、物业管理企业承接物业时,双方应办理何种法定手续? 【分析解答】 物业管理企业承接物业,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验,查验中发觉房屋质量和公建配套设施等问题,应书面告知建设单位,并办理交接手续。建设单位应当根据条例其次十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料,对验收发觉的问题应当予以整改,并担当相应的民事责任。 3、条例施行后,对建设单位出售房屋以及购房人购买房屋时有哪些详细要求? 【分析解答】 对于建设单位而言,一是在销售房屋前,要参照市房
3、地资源局的示范文本,制定业主临时公约、房屋运用说明书;二是建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同,应包含前期物业服务合同的内容,并将业主临时公约、房屋运用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。 对于物业买受人而言,在与建设单位签订房屋出售合同时,应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。 4、条例规定,住宅物业建设单位应通过招投标方式选聘物业管理企业,本市对这项规定的执行有何详细操作方法? 【分析解答】 关于前期物业管理招投标事项,若干看法规定:业主大会成立之前,住宅物业建设单位应当根据房地产开发和物业管理相分别原则,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标
4、人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的,经物业所在地的区、县房地产管理部门批准,可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。有关投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米建筑面积的认定及物业管理招投标的规范,市房地资源局将作进一步的详细规定。 5、条例施行后,经业主大会选举产生的业主委员会如何办理备案手续? 【分析解答】 经业主大会选举产生的业主委员会,应自选举产生之日起的30日内,持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本状况、业主大会议事规则、业主公约等材料,向区县房地产管理部门备案。凡符合条例规定产生的业主委员会,由区县房地产管理部门出具业主大会、业主委员会印章刻制证
5、明。业主委员会应按规定刻制、运用和管理印章。 6、物业公司是否可以拒绝为业主供应自用部分的修理服务? 【专案简介】 某商品房业主因夜间运用家用电器不当,而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修,物业公司的修理人员感到修理地点较远,且收费不高,故答复业主:“你反正一样要交钱,就近找个人修修算了。再说自用部位的修理应由业主自己负责。” 【分析解答】 沪房地物(1997)954号文关于上海市居住物业管理条例有关条文的应用说明中规定:“业主自用部位和原有自用设备的损坏,业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修,也可以向其他修理单位报修。向物业管理企业报修的,物业管理企业不得拒绝修理。”“物业管理企
6、业接到急修项目报修的,应在24小时内修理。” 本案中,保险丝烧断虽是家用电器运用不当引起,但属因室内线路故障引起的停电事故,属于规定的物业急修项目。物业公司在接到居民报修后,应当在2小时内到达现场进行处理,24小时内修复。自用部位和自用设备的修理、更新费用,应由业主担当。 7、因室内水管倒灌而发生的修理费用由谁担当? 【专案简介】 某公房二楼业主的室内常常发生水管倒灌的现象。该业主向物业公司报修,几经修理后,物业公司在向该户收取修理费用时,业主以水管设计不当为由而拒付修理费用。 【分析解答】 沪房地物(2000)75号文关于住宅卫生间污水横管属何种性质设备的批复中规定,凡一幢住宅内部,一套住宅
7、外通向总管的供水管道、排水管道、落水管道,按共用设备认定。上海市居住物业管理条例第三十八条规定,住宅的共用设备修理、更新费用,由整幢住宅业主根据各自拥有的住宅建筑面积比例共同担当。住宅共用设备属人为损坏的,其修理、更新费用由责任人担当。 关于本案修理费用的支出,应对水管倒灌缘由进行分析后确定。假如系由该业主运用不当造成的,则由其担当修理费用。假如该事故系由相邻业主(运用人)运用不当造成的,在能查清责任者的状况下,费用由责任者担当;在不能查清责任者的状况下,费用由共同运用总管的业主(运用人)分摊。假如倒灌是由于总管(共用设备)设计不当或老化等缘由引起的,物业公司应对其进行技术处理,所发生的费用从
8、修理基金中列支。 8、小区内的石桌砸伤人,由谁来负责? 【专案简介】 王先生住在某物业公司管理的小区内。1999年8月24日下午,王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时,桌面突然脱落,将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间,造成食指、中指关节骨折。事后,王先生找到某物业公司,认为其应就管理不善担当责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的,与物业公司的管理没有关系。为此,王先生向法院提起诉讼。 【分析解答】 庭审中,物业公司认为,在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用,而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的,是她自己的过错造成的,而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此,
9、物业公司不担当任何赔偿责任。 法院审理查明,某物业公司安装在小区内的4套石桌,桌面重达90公斤,石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接,安装时只用了树脂和水泥粘合。王先生女儿被砸伤后,物业公司发觉其余三个石桌面也已松动才主动予以拆除。此外,该物业公司无法供应石桌的合格证、设计标准等有效证明。依据建设部发布的城市新建住宅小区管理方法的规定,小区管理是支队小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。中华人民共和国民法通则第126条规定:“建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人
10、损害的,它的全部人或者管理人应当担当民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。”由于王先生作为监护人,没有尽到监护责任,也负有肯定责任。据此,法院判令某物业公司担当主要赔偿责任。 9、小区内的装修规定与业主的财物失窃是否有关? 【专案简介】 1997年7月9日,原告侯、陈夫妇向被告瑞星公司购买了某小区的一套住房。在购房时,双方约定:住户安装各种防盗设施须经物业公司审批,朝南的窗户不允许安装防盗窗。1998年12月27日,一小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下,进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各种物品。侯、陈夫妇认为,被告不允许原告装防盗设施的规定,造成了原告财物的失窃,于是将瑞
11、星公司告到了法庭,要求其赔偿失窃损失费50000元人民币。 【分析解答】 法院在作了细致慎密的调查取证,并经过庭审后认定:原告侯、陈夫妇的住房虽然在1998年12月27日发生了入室盗窃事务,原告的财产权受到了侵害,但侵权人并非被告瑞星公司,而是入室盗窃的罪犯。被告在管理小区治安方面已作了自己应作的工作,既设置了门岗,又进行了必要的巡察,而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性平安保卫活动,不是针对保证业主个人和家庭平安的个人安保。所以被告在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错,不担当民事责任。 至于 “朝南窗不允许安装防盗窗”,这是原、被告之间的约定,在实施该“约定”的过
12、程中发觉了盗窃事务,原告提出要求被告担当民事责任、赔偿财产损失无法律依据。 据此,依照中华人民共和国民法通则有关规定,法院做出了对原告侯、陈夫妇的诉讼恳求不予支持的判决。 10、物业管理中公司应担当何种保安职责? 【专案简介】 某小区业主委员会与被告某物业公司于1997年2月4日签订一份物业管理合同。双方约定,托付服务期限为1997年2月16日至2006年12月31日,托付管理项目包括了保安服务。2000年1月23日晚9时许,原告业主李某在所住大楼的电梯内遭不法分子攻击受伤。同年4月25日原告知至法院,要求物业公司担当未尽到保安职责的民事赔偿责任并解除物业管理合同。 【分析解答】 原、被告订立
13、的物业管理合同发生在上海市居住物业管理条例实施以前,系双方自愿,因此,该合同是合法有效的。被告虽在合同中承诺了保安服务,但这种保安服务应限于防范性平安保卫活动,并不能要求达到完全根除治安、刑事案件。被告确已在小区设置了门岗及保安员,原告不能供应其遭遇攻击和损害系被告不履行职责所致的证据,故要求被告担当的赔偿责任缺乏事实与法律依据,法院难予支持。 至于原告业主李某提出的解除双方签订的物业管理合同,因该合同是业主委员会与物业公司两个主体签订的合同,原告个人只有建议权,故法院对原告提出的解除物业管理合同的恳求不予支持。 11、因排水管道不畅,而使业主室内受损的责任由谁担当? 【专案简介】 甲小区某号
14、602室由被告华某承租,502室由原告王某承租。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网,被鸟钻进管道内筑巢,致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时,未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。一天,遭受大雨,因落水管道堵塞,雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台,因该阳台排水口已封死,积水无法排出,沿602室四周墙角深化502室,致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿,但因被告华某与物业管理公司相互推诿,原告王某遂诉讼至法院。 【分析解答】 对于此案,法院审理经审理判定: 1、物业管理公司管理不善,未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期
15、检查和疏通,致使雨水受堵后溢进华某和原告王某承租的房屋内,造成原告财产损失,对此,物业管理公司应担当主要责任。 2、华某未经物业公司同意,擅自将其承租房屋阳台处排水管道口封死,使阳台的积水无法从排水管刚好排出,加重了原告的财产损害。为此,华某对原告的财产损害也应担当肯定的责任。 12、谁应当担当装修事故的赔偿责任? 【专案简介】 某业主见某托付一家家庭装潢公司对其房屋进行装修,并签订了装修合同。装潢公司在施工过程中操作失误,不慎将张某的隔壁邻居孙某的墙体损坏,并造成孙某财产损失。三方为此发生争吵,无法协商解决。 【分析解答】 依据上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定其次十五条“因进行家庭居室装饰
16、装修过程中或者装饰装修后运用不当而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等,应由装饰装修的托付人负责修复和赔偿;如属被托付人的责任,由托付人干脆追究被托付人的责任,并由被托付人担当修复和赔偿”的有关规定,孙某应向张某提出赔偿要求。因为该事故的发生在于装潢公司施工操作失误,所以张某在向孙某作赔偿后,有权向装潢公司追偿。 张某与装潢公司的纠纷,依据上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定其次十六条的有关规定,可向房屋所在地的区、县建设行政管理部门投诉,也可以向人民法院提出诉讼或依照合同约定向市仲裁委员会申请仲裁。 13、因物业公司未告知业主在装修时的留意事项而给业主造成的损失由谁担当? 【专
17、案简介】 某物业公司在前期物业管理工作中,由于疏忽大意未将“业主、运用人在装修住宅中,应预留共用设备的检修孔,便利共用设备的修理。”的该项小区内住宅装修规定告知业主。多名业主在不知的状况下,装修时封闭了共用管道检修孔。此后的物业运用中,共用管道发生堵塞,在疏通修理的过程中,给业主的装修造成了肯定程度的损坏。业主向物业公司提出赔偿要求。 【分析解答】 上海市居住物业管理条例其次十条规定:“物业公司在业主、运用人运用房屋前,应将住宅的共用部位、共用设备和公共设施运用、维护的方法、要求、留意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、运用人。”本案中的物业公司没有担当该条例规定的告知义务,使业主的装修
18、留下了隐患,并且给业主带来损失,理应担当赔偿责任。 14、【问题】 谁应担当该起坠楼事务的责任? 【专案简介】 98年8月,某小区业主林某的幼儿在上楼时因玩耍不慎,导致身体重心失控,倾倒后撞到位于楼梯口未安装栅栏的落地窗上,在撞碎了其中一块原来就有裂痕的仅厚3毫米的玻璃后,坠楼致伤。林某事后向开发商索赔。 【分析解答】 1997年1月1日起实施的上海市建筑物运用安装平安玻璃的规定第五条第八款规定:易遭遇撞击、冲击而造成人体损害的其他部位必需运用平安玻璃;1997年7月1日颁布实施的上海市居住物业管理条例其次十条中规定,有关物业管理服务应当保障物业运用便利、平安,在发觉住宅共用部位、共用设备或者
19、公共设施损坏时,应当马上实行爱护措施,并根据物业管理服务合同的约定进行修理的规定。因此,本案的开发商及物业公司对幼儿的坠楼致伤负有肯定的责任。 同时,幼儿的监护人未尽到监护的职责,也应对坠楼事务负有肯定的责任。 15、新购住房发生的修理责任由谁担当? 【专案简介】 陈先生年初购得一套商品房,因黄梅季节连日阴雨,该商品房部分墙面起先渗水,损坏了陈先生室内的部分装修。陈先生为此多次向物业公司反映,物业公司亦两次派人前来修理。虽经修理,该房墙面仍有渗水问题存在。物业管理公司表示,其已尽了修理义务,陈先生应向房地产开发商进行交涉。陈先生对此甚为不解。 【分析解答】 对于房屋出现墙面渗水应视不怜悯况处理
20、。 假如陈先生与开发商签订的房地产买卖合同中对此渗水、开裂等质量问题有约定的,则按约定处理; 假如无上述约定,依据我国相关法规对房屋建成后保修期的规定,在房屋保修期内,发觉渗水,可以要求开发商确定的修理部门上门修理; 第三,假如多次修理仍存在渗水问题,疑属房屋质量所致,陈先生可托付房屋质量鉴定部门对房屋质量进行鉴定,确属房屋质量问题的,且该质量问题影响购房人居住的,居住人可凭房屋质量鉴定报告通过携手或诉讼的途径,要求开发商修理并担当赔偿责任。 16、物业公司和业主提出的理由能否成立? 【专案简介】 一天,某商品房住宅的物业公司张贴公告称,“为了平安起见,将要关闭一扇小区大门,请广阔业主从另一扇
21、门中出入。同时将在被关闭的那扇大门旁边的空地上开设酒吧,对外营业。”事实上,物业公司是将该酒吧承包给小区内的一个业主经营。对此,小区内的广阔业主特别不满,认为出入小区不便利,占用空地也影响小区环境,纷纷要求重新打开那扇被关闭的大门,停止在小区内经营酒吧。物业公司对业主说明:关闭一扇大门,是为了削减闲杂人员进入小区,保证小区的平安,物业公司有权这么做。酒吧是设置在空地上,不影响业主居民的日常生活。承包经营酒吧的业主则认为自己作为业主有权运用小区公共用地。 【分析解答】 本案的物业公司和承包经营酒吧的业主对封门设酒吧事务的说明理由不能成立。 按上海市居住物业管理条例第十八条的规定,物业管理公司是受
22、小区业主委员会的托付进行管理活动,所以它的权限不能超出被授权的范围。此纠纷中的物业管理公司在未经小区业主大会和业主委员会的授权,作出关闭大门和开设酒吧的行为是不适当的,应当加以订正。 承包酒吧的业主所提出的理由也站不脚。每个业主对于小区内的公共设施都有合理的运用权,但不能对某一公共用地有特地的运用权,否则就是侵扰了其他业主的运用权。 假如物业公司和承包酒吧的业主不停止他们的错误行为,则业主委员会有权提起民事诉讼,要求物业公司打开那扇门,同时要求撤除设置的酒吧。假如业主委员会认为该物业公司不胜任工作,可提出解除物业管理托付服务合同。此外,当业主委员会没有履行职责时,任何业主都有权起诉,以维护业主
23、的合法权益。 17、谁来担当因污水倒灌给业主带来的损失? 【专案简介】 某住宅的公共排水管道出现排水不畅的现象。接业主报修电话后,物业公司进行了现场勘查,发觉堵塞物位于5楼业主阳台的排水管中。该业主考虑到自己的房子新装修好,借故阻挠物业公司进来修理。数天后,因排水管道严峻堵塞,污水从2楼业主的房间中倒灌出来,给其造成严峻损失。2楼业主就自己的损失向物业公司索赔。 【分析解答】 上海市居住物业管理条例第三十九条明确规定:“住宅的共用部位、共用设备修理时,相邻业主、运用人应当予以协作。因相邻业主、运用人阻挠修理造成其他业主、运用人财产损失的,责任人应当负责赔偿。” 本案中,造成2楼业主的损失的责任
24、人是5楼业主,而不是物业公司,因阻挠物业公司进场修理而干脆给2楼业主造成损失的5楼业主,应担当损失的赔偿责任。 18、停车库可否用作其他用途? 【专案简介】 某小区有一停车库,物业公司为“创收”,将停车库辟一小间,将其租给该小区内一户业主作为小店的营业用房运用(该户业主在租赁前已取得工商营业执照)。但该店主并不依法经营,而将该车库“转租”给一外来人员作为其赌博活动的场所。小区由此搞得乌烟瘴气。小区业主向物业公司反映,而物业公司由于每月有400元“租金”收益而对此睁眼闭眼。该小区居民联名投诉至房地产行政主管部门。 【分析解答】 依据上海市居住物业管理条例第三十条的规定,物业管理区域内根据规划建设
25、的公共建筑和公共设施,不得变更运用性质。而停车场库属于公共设施的范畴,因而物业公司无权将其出租给他人挪作他用。对此,房地产管理部门可依照上海市居住物业管理条例五十八条的规定,对物业公司作出惩罚。 对于小区业主反映的有外来人口在停车库中聚众赌博、噪声扰民的状况,业主可向当地公安、街道有关部门投诉,要求处理解决。 19、损坏房屋承重结构应如何复原原状? 【专案简介】 业主余某在房屋装修时擅自拆除了承重墙,经群众举报,所在地房地产行政主管部门发了限期整改通知,要求其复原原状。余某在规定时间内复原了承重墙,不料物业公司却告知他承重墙的复原不符合规定,余某很生气,认为物业公司是在故意整人。 【分析解答】
26、 依据沪房地资(2000)256号文关于复原被损房屋承重结构若干问题的批复的规定,损坏房屋承重结构复原原状需符合以下条件:一是不得降低原构件的强度;二是不得低于原构件的用料标准;三是复原原有构件的形态;四是修复部位的构造措施要符合有关技术规定。 本案中,余某应按上述规定复原擅自拆除的承重墙,复原方案和施工应由具有资质的房屋修缮设计施工单位实施并验收,物业公司应对修复工程加强监督、巡察;承重墙修复后,房地产管理部门应到实地核实。 20、怎样处理高层住宅中安装晒衣架的问题? 【专案简介】 某高层住宅小区数名业主因住房朝向不佳等缘由,要求安装晒衣架,受到物业公司的劝阻,由此双方发生争议,高层住宅部分
27、业主坚决要求安装晒衣架。 【分析解答】 目前的法规虽然没有严格禁止高层住宅居民安装晒衣架。但是,由于安装晒衣架会带来高空坠物(如晒衣架被大风吹落)等担心全因素,同时影响建筑物的外观,对此,物业公司应做好对业主的有关宣扬工作,讲明利弊,引导业主在装修时安装室内晒衣架。物业公司还可依据住宅运用公约或业主公约的规定对安装晒衣架的行为进行管理。 21、怎样解决社区服务和物业管理服务的交叉问题? 【专案简介】 某小区的公房承租人夏某长期以来始终向物业公司交付公房租金,并向居委会交付保安、保洁费。1999年5月小区成立了业委会,续聘原物业公司供应管理服务。5月起,物业公司要求夏某另付物业管理费和保安、保洁
28、费,理由是小区由物业公司提统一服务。夏某对此深感不解。 【分析解答】 沪价房(1996)第174号文上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题的解答规定:公有住房的承租人,按全市统一的公有居住房屋租金标准缴纳房租,不须要另付管理费和电梯、水泵运行费。如有保洁、保安服务内容的,则另付保洁、保安费。 关于社区服务和物业管理服务的交叉问题,该文规定了“谁收费、谁服务”和“同一收费项目不得重复收费”的原则。所以,在上述案例中,由于保洁、保安服务仍由居委会供应,所以物业公司不应再向居民收取保洁、保安费。 依据2000年上海市社区工作会议“街道居委会社区管理、物业公司专业管理、房地产行政主管部门行业管理、业委
29、会自治管理”的精神,物业公司应与居委会协商,逐步把保洁、保安服务纳入物业管理的工作轨道中来。 22、业主拒付物业管理相关费用的理由是否成立? 【专案简介】 某小区的业主委员会自1996年起托付原告DM物业公司进行物业管理。99年2月,新的业主委员会将合同延期至2000年11月底。自原告管理以来,被告朱某始终未缴付物业管理费和修理基金,亦拒付大楼电控门安装费,原告在多次催讨无效的状况下,诉请法院判令被告支付物业管理费及滞纳金,支付修理基金和电控门安装费。对此,被告朱某辩称,物业管理合同签定时,DM物业公司的法定代表人章某同时又是业主委员会的主任,故物业管理合同无效;修理基金未发生实际运用,故无权
30、收取;电控门安装后始终开着,未达到安装目的,业主不应付费。 【分析解答】 本案经法院审理后,法院认为,原告的法定代表人担当业主委员会主任时与该业主委员会签订物业管理合同虽然不妥,但在当时并未违反禁止性规定,合同期满后,新选任的业主委员会认可该合同,故认定该合同有效。原告与被告之间形成了物业管理服务关系,原告有权依照上海市居住物业管理条例第五十四条的规定向被告收取物业管理服务费及相应的滞纳金。对于房屋修理基金及电控门安装费,应由业主委员会自行主见,原告无权主见这两笔费用。被告以物业管理不到位为由拒付物业管理费的依据不足。 23、应由谁来担当过错责任? 【专案简介】 某小区内5号楼因排污水管堵塞,
31、污水从2楼203室的地漏中倒灌出来。因203室系业主新购住房,亦未装修,房屋内短暂无人居住,所以导致203室内大幅漫水,并从楼地面渗漏究竟楼103室的屋顶,使得103室业主细心装修的室内屋顶严峻受损。 此后,在现场疏通时,未发觉任何人为的不当运用致使排污管堵塞,因无法确定责任者,103室业主生气之余,将203室业主和物业公司诉至法院。 【分析解答】 依据上海市居住物业管理条例其次十条的规定,物业公司应常常对物业管理区域进行全面的巡察、检查,定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护。在污水管正常运用的状况下发生的堵塞事务,说明物业公司对此共用设备疏于定期维护和保养,203室与103室业主
32、的室内受损与物业公司未按规定履行管理服务义务有因果关系,因此,物业公司应担当事故的赔偿责任。而203室业主对该事的发生并无过错,不需担当赔偿责任。 24、底楼的跃层住户是否应担当电梯运行费吗? 【专案简介】 某大楼底层与二层设计为跃层,底层无总门,总门在二层。这些跃层的业主除搬运家具和大件物品运用电梯外,平常不乘电梯干脆通过扶梯上下。因此,这部分跃层的住户依据住宅底层的业主不担当电梯运行费的规定拒付电梯运行费。 【分析解答】 依据沪房地物1997954号文关于上海市居住物业管理条例有关条文的应用说明中的规定,住宅底层的业主不担当电梯运行费。结合本案实际发生的状况,对于底楼的跃层住户,假如底层有
33、总门进出,可仅按二层部分建筑面积分摊运行费。 本案中底层与二层为跃层的住房,因底层无总门进出,进出全部靠二楼总门,运用电梯的机率与一般住宅的二层住户相同,故可将底层也视为二层,按房屋实际建筑面积分摊电梯运行费。 25、因墙面渗水造成财产损失是否概属物业管理不当? 【专案简介】 某小区自1998年6月起先后由开发商和业主委员会托付原告JA物业管理公司进行物业管理服务,被告郭某自1999年1月起长期拖欠物业管理费。原告多次催讨,均被被告拒付。被告认为,自己在装修入住后即发觉北房间墙面渗水,损坏了装修,另外2000年夏天发生楼上住户卫生间渗水至被告的客厅,损坏了天花板。经原告修理,仍有渗漏。原告对此
34、应担当物业管理上的责任,原告不赔偿财产损失,被告就不支付物业管理费。 【分析解答】 原告与开发商及业主委员会先后订立的物业管理合同的效力及于管理范围内的全部业主,因此原、被告之间形成了物业管理服务关系。原告进行了合格的物业管理服务,被告就应向原告支付物业管理费。被告以墙面渗水及楼上住户漏水至屋内损坏了装修为由拒付物业管理费没有法律依据。原、被告之间是物业管理服务关系,原告的职责是对被告的物业及所在小区进行管理服务,被告的房屋墙面渗水及楼上卫生间漏水均不是原告的缘由和责任。在发生漏水后,原告进行了修理,尽了管理职责。被告应依据渗水漏水的缘由相应地予以解决。依据上海市居住物业管理条例第十六条、第五
35、十四条的规定,被告郭某应支付原告物业管理费及滞纳金。 26、可否在屋顶搭建养鸽? 【专案简介】 某商品小区一业主有养鸽子的爱好爱好,在屋顶搭建鸽棚,放养信鸽。相邻业主深受鸽毛、鸽粪之苦,遂向物业公司投诉,要求处理。 【分析解答】 依据上海市居住物业管理条例其次十八条的规定,物业运用中禁止破坏房屋外貌,禁止在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物。因此,在屋顶搭建鸽棚,属违反条例的行为。 依照上海市居住物业管理条例其次十九条的规定,物业管理企业发觉违反本条例其次十八条的行为,应当劝阻制止,并督促改正;对拒不改正的,应当刚好告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。 对于在
36、屋顶搭建鸽棚,影响相邻业主居住卫生环境和正常休息、对相邻业主的正常生活规律造成影响的,相邻业主可通过诉讼要求行为人停止侵害,解除阻碍。 27、业主进户装修时物业公司应如何合理收费? 【专案简介】 某商品房小区业主在进户时,物业公司向业主每人收取了50元进户费。另外,不论业主装修与否,物业公司向每户收取了建筑垃圾清运费;对室内装修施工的民工进行了登记,发放了小区出入证件,同时也收取了每人15元的证件费。 【分析解答】 依据沪价房(1999)第166号文关于重申和补充本市住宅入住收费项目和标准的通知的相关规定,物业公司应按所在区县物价部门核定的建筑垃圾清运费标准,向打算装修居室的业主或运用人以及老
37、住户收取。业主或运用人表示不装修并作出书面承诺的,物业公司或环卫部门不得收取该项费用。 对于进入小区进行业主室内装修的施工人员,物业公司可向其发放小区出入证件等,但收费不得超过每人10元。 物业公司在办理差价换房的入户、退房或退租手续时,可向换房人各收取50元手续费,但不得向购买新建住宅的业主或单位套配、增配住宅的运用人收取此项费用。 本案的物业公司向业主收取50元进户费、向不打算装修的业主收取的建筑垃圾清运费,向装修施工人员收取的证费均属不合理收费。 28、物业修理项目质量保修包含哪些内容? 【专案简介】 某旧式里弄小区有一位冯姓业主,因其住房逢雨便漏。经物业公司修理后不久,在下雨天照旧漏水
38、。冯某再次报修,物业公司答复说该物业修理项目不负责保修,若要接着修理应支付修理费用。 【分析解答】 沪房地物(1997)954号文关于上海市居住物业管理条例有关条文的应用说明中规定,物业修理项目实行质量保修制度,保修期一般为三个月。修复项目竣工以业主验收签字为准。其中,疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准,筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。因此,本案中物业公司不能向冯某收取修理费。 29、物业的运用影响他人应怎样处理? 【专案简介】 2000年1月,某售后公房小区内一业主郑某依据政府允许售后公房业主上市交易或出租的新政策,将其所拥有的一套底层住房出租
39、给外来人员汤某作为居住运用,并办理了出租许可证;汤某亦办妥了外来人员暂住证。 2月,汤某将室外空地作场地,接受牛奶公司的托付办起了牛奶中转站。每天深夜汽车喇叭声、装卸声不断,居民无法正常休息。楼上居民就此向物业公司投诉。 【分析解答】 依据上海市居住物业管理条例其次十八条的规定,发出超过规定标准的噪声属于属于物业运用中的禁止行为。业主将其物业出租时,应告知并要求运用人遵守上海市居住物业管理条例的相关规定及遵守业主公约。就本案而言,物业公司应设法找到郑某督促其告知汤某不能噪声扰民。否则,将要其担当民事和经济责任。物业公司也可设法联系牛奶公司,请他们另外选址作为中转站,或建议居民向市环保部门投诉反
40、映,由其进行行政处理。 30、业委会或物业公司可以拆除违章安装的防盗门吗? 【专案简介】 某住宅小区的某业主擅自将防盗门外移,装在了公共走道上,侵占了公共部位。其他业主也纷纷效仿。为制止这类在物业运用中的禁止行为,该小区召开了业主代表大会,通过限期拆除违章搭建的决议。在规定的期限内,个别业主仍置若罔闻。物业公司在多次劝阻无效的状况下,经业主委员会授权,强行拆除了违章安装的防盗门。 【分析解答】 依据上海市居住物业管理条例其次十八条的规定,在公共走廊中擅自搭建防盗门属于占用共用部位的禁止行为。对于业主或运用人违反条例的规定,物业公司首先应当进行劝阻和制止,告知业主或运用人其行为已违反了有关物业管
41、理法规的规定,督促其改正,并复原原状。假如业主或运用人仍旧一意孤行,物业公司可依照上海市居住物业管理条例其次十九条规定,刚好告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。 对本案中的个别业主违反上海市居住物业管理条例的规定。物业公司应按规定报房地产行政主管部门惩罚,经惩罚生效后由人民法院实行措施予以强行拆除。物业公司或业主委员会不是行政执法主体,也不是司法机关,故无权对违章安装防盗门违法强行拆除。 31、前期物业管理期间物业运用人应遵守何种行为规范? 【专案简介】 在前期物业管理阶段,一商品房小区开发商将未出售的房子租给了一批外来人员运用。虽然该群外来人员已获公安部门发给的治安管理许可证,但还是
42、给该小区居民的正常生活带来不少麻烦。如在小区内乱设摊卖蔬菜,弄的小区垃圾满地。为此,小区的业主与开发商交涉。开发商则声称自己有住房处分权,自己的行为并无不妥。 【分析解答】 依据上海市居住物业管理条例四十二条的规定,新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制订住宅运用公约,作为与住宅买受人签订住宅转让合同的附件。故住宅运用公约随着住宅转让合同的生效而生效。住宅运用公约在前期物业管理阶段对全体业主、运用人都具有约束力。条例第五十四条规定,业主、运用人违反业主公约、住宅运用公约的,应当担当相应的民事责任;违反住宅运用公约的,相关的业主、运用人可以向人民法院提起民事诉讼。 开发商或是小业主将其全部住宅出
43、租时,应告知并要求运用人遵守住宅运用公约和物业管理有关规定。按条例其次十八条的规定,物业运用中禁止乱设摊、乱倒垃圾、杂物等,故在住宅运用公约中,理应明确规定“随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物以及乱设摊等”属物业运用中的禁止行为。 对本案的小区问题的处理,物业公司应先与开发商联系,要求开发商必需将条例中禁止的物业运用行为及住宅运用公约告知其出租房屋的外来人口,并督促其遵守条例的规定及住宅运用公约。 假如该批外来人口在上述状况下,依旧不听劝阻,则物业公司、相关业主或运用人可以以其违反住宅运用公约向法院提请诉讼,要求解除阻碍,要求运用人担当民事责任。也可向有关行政管理部门反映,由相关行政管理部门依照
44、法律、法规的规定惩罚。 32、某旧里楼上楼下的两户居民素有积怨。楼上居民爱养花,把几个花盆放在平台(即楼下居民的屋顶)上。楼下居民以该花盆影响其屋顶正常排水,造成屋顶长期积水,并渗水到其墙面为由,坚决要求楼上把花盆移走。楼上居民不愿,两家遂争吵到物业公司寻求解决。 【分析解答】 假如在平台或屋顶搭建建筑物、构筑物,则属上海市居住物业管理条例规定的物业运用中的禁止行为。在平台放置花盆不属于物业运用中应禁止的行为,但在平台上放置花盆应以不影响相邻业主(运用人)对物业的正常运用为原则。 在处理上述案例时,物业公司应把握花盆的放置是否阻碍相邻方对物业的正常运用。在现场勘查后,如的确发觉花盆的放置影响平
45、台的正常排水,或者花盆底部渗水至楼下业主(运用人)墙面时,物业公司应劝阻楼上居民将花盆移走。 平台属于共用部位。上海市居住物业管理条例规定“住宅的共用部位、共用设备修理时,相邻业主、运用人应当予以协作,因相邻业主、运用人阻挠修理造成其他业主、运用人财产损失的,责任人应当负责赔偿。”所以,依据上海市居住物业管理条例的规定,一旦平台发生任何修理,楼上居民应主动将花盆移去以保证修理工作的正常开展。 33、某公司租用了一套位于商业街上的旧公房用作街面店铺,因其左右店铺都把招牌或广告刷在二楼居民阳台的外墙上,该公司欲如法效仿。但二楼业主不同意,于是公司就与该业主协商,提出为其免费安装一部空调机作为补偿,
46、而该业主坚持公司每月向其支付500元作为租赁外墙的条件,否则将以解除阻碍为理由诉至法院。 【分析解答】 外墙属共用部位,不是二楼该业主的自用部位,该业主无权将其出租。依据上海市居住物业管理条例的规定,利用物业设置广告等经营性设施的,应当征得相关业主、运用人和业主委员会的同意,收取的费用应纳入物业管理修理基金。若该公司需利用物业设置广告等经营性设施,且须支付相关费用的,则收取的费用也不应归其个人全部,而是应当纳入修理基金。若该公司在阳台外墙上设置广告等经营性设施影响了二楼居民的正常生活,可通过协商或诉讼来解决。 34、一小区业主和业委会在如何选聘了物业公司负责管理时产生了分歧,一种看法认为,应召开业主代表大会探讨确定,另一种看法认为,无需开大会确定,业委会有权确定选聘物业公司的事宜。 【分析解答】 依据上海市居住物业管理条例第十二条的规定,选聘或解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同,是业委会的职责之