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1、房地产公司延期办理产权证是否构成违约 房地产公司延期办理产权证是否构成违约 要点提示 房屋预售合同纠纷经常涉及到全部权属登记义务的实际履行问题，办案中一方面必需正确理解合同约定内容，另一方面应当全面驾驭一时性债权与接着性债权的运用规则，以便精确推断当事人是否存在违约及是否超过诉讼时效。 案情 原告(被上诉人)：张艳霞 被告(上诉人)：湖北大都置业有限公司 2003年1月23日，原告张艳霞与被告大都置业公司签订了一份商品房买卖合同，其主要内容为：原告购买被告开发的位于宜昌市东山开发区深圳二路188号A幢三单元3501号房屋一套，房屋价款为152962元。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付运
2、用后60日内，将办理权属登记需由出卖人供应的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按已付房价款的日万分之三向买受人支付违约金。被告于2003年9月30日向原告交付了房屋，交付房屋时原告已依约给被告支付了购房款148372.66元。房屋交付一年内，原告给被告支付了购房总价款3%的质保金共计4589.34元。2004年9月2日，宜昌市房地产权监理处向被告出具了该幢房屋的产权证明单。2004年11月4日，宜昌市房地产管理部门受理了原告房屋产权登记申请。 原告于2006年2月28日向法院起诉，认为被告拖延于2004年11月4日履行义务，导致其比规
3、定的期限超过374天才取得房地产权属证书，恳求判令由被告给其支付违约金17162.30元。 被告答辩认为：第 一、被告在商品房交易中已经办理了整栋商品楼房的大产权证，有了大产权证就具备了办理各商品套房小产权证的条件，而办理小产权证是买受方原告个人的事情，被告作为开发商只是帮助办理，能供应法定代表人身份证明及法人托付书即行，故被告不存在违约。第 二、合同约定被告递交相关资料报有关部门备案的时间为交房后60天，据此原告应当于房屋交付后90天之内取得房产证，即2003年12月29日之前，故原告向法院恳求爱护的诉讼时效已过。 审判 宜昌市三峡坝区人民法院经公开审理认为：原告张艳霞与被告大都置业公司于2
4、003年1月23日签订的商品房买卖合同有效。被告应在交付房屋后60日内即在2003年11月30日前将由被告供应的资料报产权登记机关备案。被告在2004年11月4日才将应由其供应的资料交房地产管理部门备案，被告履行义务逾期338天，应担当相应的违约责任。原告主见的被告违约逾期374天有误，应据实计算。因本案原告主见的是因被告拖延履行义务所担当的违约责任，被告履行其合同义务的时间是2004年11月4日，相应违约责任的时效应从次日即2004年11月5日起先起算，故原告于2006年2月28日向法院起诉并没有超过诉讼时效。因此，被告辩称原告知请已过诉讼时效的理由不能成立。据此，依据中华人民共和国合同法第
5、六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、中华人民共和国民法通则第一百三十五条的规定，作出判决：被告大都置业公司于判决生效后五日内给原告张艳霞支付违约金15044.99元。 一审宣判后，被告不服，提出上诉。 宜昌市中级人民法院经审理认为：上诉人大都置业公司与被上诉人张艳霞签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，被上诉人按约支付了购房款，上诉人却未按约于交付房屋后60日内将办理权属登记需由其供应的资料报产权登记机关备案，导致被上诉人未能刚好取得房屋权属证，侵害了被上诉人的合法权益，应按约担当违约责任。上诉人最终供应完备房屋交易资料的时间应以房屋产权登记机关出具房地产业
6、务受理单的时间为依据，原审据此判决本案未过诉讼时效并无不当。因此，上诉人的上诉理由不能成立，原判认定事实清晰，好用法律正确。依据中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。 评析 本案当事人原告张艳霞与被告大都置业公司所签订的商品房买卖(预售)合同，因双方当事人都具有完全的民事行为实力;签约经同等协商，合同内容详细明确，充分考虑了各种状况，如约定支付购房质保金等，这些预见充分说明双方是基于各自真实的意思表示;合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定;且不违反社会公共利益，故认定有效无可争议。笔者仅就本案中原、被告当事人诉辩的违约是否构成和原告的诉请
7、是否超过诉讼时效的争议作如下评析。 (一)认定报送登记资料为合同内容是推断被告违约的关键。 原告张艳霞与被告大都置业公司签订的商品房买卖(预售)合同中第十五条约定“大都置业公司应在商品房交付给张艳霞运用后60日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案”，而事实上是：2003年9月30日双方交房付款，2004年9月2日房地产权监理部门出具产权证明，2004年11月4日房地产管理机构受理(张艳霞)房屋产权登记申请。原告知称被告拖延了 374天，于2004年11月4日才履行将办理房产权属登记资料交登记机关的义务，被告辩称因已办理了整栋商品楼房的大产权证，有了该大产权证就已经完全具备办理各商品套房小产权
8、证的条件，而办理各个商品套房的小产权证是原告等买受方个人的事情，被告作为开发商只是帮助办理，能够为其供应法人代表身份证明及法人托付书即行。 依据中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条其次款规定精神，我国现行商品房开发买卖必需持有房屋全部权证书，即被告大都置业公司所称的大产权证。开发商取得该大产权证后在销售过程中再分户办理买受人各自的房地产权属证，即被告大都置业公司所称的小产权证。由此可知，开发商办理大产权证是买受人取得小产权证的前提。笔者认为大产权证办理结束后开发商的义务谈不上结束，而仅仅是售房行为的起先。本案中，被告大都置业公司作为开发商必需将小产权证供应给买受人原告张艳霞后其义务才视为结
9、束。其间，被告不仅要担当协作、帮助职责，而且还应当主动担当报送需由其供应备案资料的义务，而不应当拖延至房屋交付运用60日以后。况且被告在签订合同后已经接受了原告的书面托付，承诺为其办理小产权证(笔者认为此举多余)。所以，被告大都置业公司未在房屋交付给原告张艳霞运用后的60日内向产权部门报送办理房产权属登记资料，而是拖延于2004年11月4日才履行，其行为违反了与原告张艳霞签订的商品房买卖(预售)合同约定，构成了违约。 (二)把握接着性债权，是认定案件是否超过诉讼时效的核心内容。 被告大都置业公司应当于交付房屋后60日内即在2003年11月30日前将由其供应的办理房产权属登记资料报产权登记机关备
10、案，而事实上是在其违约后的2004年11月4日才履行该合同义务。那么，原告张艳霞于2006年2月28日向法院起诉有没有超过诉讼时效?审理中，原、被告知辩主见完全对立。 一、二审法院确定诉讼时效期间的起算点为2004年11月4日，支持 张艳霞主见，批驳大都置业公司关于2003年11月30日为诉讼时效期间的起算点的抗辩，是正确的(违约期和违约金额值得商榷)，这是因为： 从被告大都置业公司与原告张艳霞在合同中约定的按日计算违约金来看，该违约金是接着性债权，而非一时性债权。一时性债权和接着性债权在适用诉讼时效上存在着区分。一时性债权的内容在合同订立时就已经确定，其内容和范围不因时间变更而发生改变，诉讼
11、时效的起算点为债权的清偿期限届满的次日。 而接着性债权适用时效相对困难一些：一方面我们可以把接着性债权作为一个整体来理解，如本案中原告张艳霞交付了购房款，已经占有并运用被告大都置业公司预售的商品房，根据合同约定履行预售商品房全部权登记为原、被告双方共同的义务。被告大都置业公司延期向产权部门报送办理房产权属登记资料构成违约。在违约期间(2003年11月29日2004年11月4日)，被告大都置业公司的违约行为是持续发生的，原告张艳霞获得违约金额是不断增加的。所以，原告张艳霞要求被告大都置业公司支付违约金的恳求权是一个不行分割的整体。故从被告大都置业公司提交资料到产权部门登记的次日即2004年11月
12、5日起计算，本案原告张艳霞于2006年2月28日向法院起诉没有超过法律规定的两年诉讼时效。另一方面，在诉讼时效的适用上我们可以依据接着性债权的结构特点将其区分为若干个小债权，每个小债权具有某种程度的经济上和法律上的独立性。如本案中按日计算违约金，只要逾期1日，那么就存在1日的违约金之债。假如按周计算则逾期1周即产生1周的违约金之债;假如按月计算则逾期1月即产生1月的违约金之债。故随着时间的推移，债权人享有的一个个的小债权就连绵不断地到达清偿期，相应地，债务人负担的一个个的小债务接踵而至进入应当实际履行的状态。当债务人适当地清偿某个小债务时，债权人相应的小债权就得以实现。当债务人履行最终一项小债
13、务之时，债权人的整个债权就完全得到了实现。所以，我们对接着性债权的每一个小债权可以分别适用 诉讼时效，这样能够兼顾债权人和债务人的利益平衡。本案中，原告张艳霞享有的从2003年11月29日至2004年2月27日期间的违约金诉权，已经罹于两年期间的诉讼时效，被告大都置业公司有权抗辩原告张艳霞的履行恳求权，也有权拒绝支付此间的违约金。原告张艳霞享有的从2004年2月28日至2004年11月4日期间的违约金诉权，到原告张艳霞于2006年2月28日主见时尚未超过两年的时效期间，被告大都置业公司对此必需担当违约责任，依照商品房买卖(预售)合同的约定给原告张艳霞支付违约金。 房地产公司延期办理产权证是否构成违约 办理房地产权证 房地产抵押后,产权证是否应当移交 商品房如何办理房地产权证 办理房地产权证(土地)所需材料供电 房地产权证英语翻译 房地产权证托付书 自办房地产权证的流程 自办房地产权证的流程 开发商延期办理房地产权证违约金诉讼时效和违约金的认定问题 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第9页 共9页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页