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1、小区物业管理方案,小区物业管理方案范本小区物业管理方案小区物业管理方案范本小区物业管理方案 小区物业管理方案范本一.项目简介 1.项目位置：位于新华区建设路西段中心花园小区，与3000 亩生态园相望，交通便利，配套设施齐全，位于新老城区之间，地理位置优越。小区总建筑面积:33.33 万平方米，住宅面积 22.69 万平方米，建筑由多层、小高层、高层和谐布局。小区绿化面积占总面积的 35%。小区周边设有幼儿园、社区医院、超市、餐饮、洗浴中心、五星级大酒店，并投入巨资修建小区专用主干道过街天桥。 2.物业类型：小区由 20 幢设计风格现代的多层、10 幢小高层和 6 幢高层组成的花园式小区。整个建
2、筑群优雅而名贵，设施齐全时尚，环境自然怡人。建筑形成独立的小园区，人车分流。社区得山水之清秀，拥配套之便利，集产业之人气，凝文化之魅力，生活条件得天独厚，远景展望曼妙可人，实乃龙脉之地也。 3.开发商简介：开发商为平顶山市建宏房地产开发有限公司，公司成立于 XX 年 9 月 29 日，是一家专业从事房地产开发、具有雄厚实力和开发背景的知名企业。公司自成立以来，始终坚持以专业化、人性化的精神和思想进行项目的规划和开发。目前，一期项目占地约 96 亩，总投资额 1.5 亿元，开发住宅 26 幢，10 万平方米，实现收入 2.4 亿元;二期项目规划 13 万平方米，投资 3.2 亿元，开发高层住宅
3、10 幢，五星级酒店一幢，;三期工程 6 幢高层正在惊慌施工中。 4.物业基本状况：中心花园小区总建筑面积：33.33 万平方米，住宅面积 22.69 万平方米。住宅共计：XX 套(户)其中一期 861 套二、三期 1146 套(包括安置房户数)，绿化面积占总面积的 35%，目前交付运用的地下车库两处(正在施工中两处)，共 128 个车位，地面专用车位 75 个。单元楼一层为专用车库及贮存室，便利业主生活所需。供电设专用变压器 15 台，以确保景观照明、路灯、楼道灯、电梯、自动加压水泵、消防喷淋系统、住宅用电(一户一表，插卡式供电方式)、商铺等用电。供水系统为居民生活用水(一户一表)、商业用水
4、、消防用水、景观用水、绿化用水及独立的管道系统。下水为雨水系统、污水系统及独立的管网设置。安保监控系统由 96 台高清摄像头组成的监控网络，确保小区平安。高层、小高层共设电梯 26 部，由专业维保公司 24小时修理保养，确保平安高效运用。 二、物业管理实施方案管理目标 1.管理费收缴率：90% 2.业主对物业管理综合满足率：90% 3.有限投诉处理刚好率：101% 4.有效投诉处理刚好率：90% 5.设备设施完好率：101%6.火灾发生率：0 7.治安事务发生率：0 8.业主报修修理刚好率：90% 9.报修修理合格率：95% 10.安排培训率：101% 11.选购物品合格率：101% (二)宏
5、远物业管理组织机构 ♦ 管理机构图 物业公司经理 客服部 工程修理部 财务综合部 保安部 保洁绿化部 (三)、物业服务内容 1、物业治安防范管理 保安服务是物业管理中不行缺少的一部分，可以说没有平安的环境，业主就没有舒适的生活，假如一个物业给业主产生担心全之感，那就会严峻影响该物业的声誉，就会快速失去客源并不能保值，就会大幅度降低经济效益和社会效益，而优质服务也会成为无稽之谈。宏远物业服务公司针对中心花园小区的位置特点，依据人防加技防的原则，在中心花园治安防范工作中，本公司拟实行如下安保方案： l 小区实行 24 小时安保管理。l 建立小区内部 24 小时不间断保安巡逻制度。l 依
6、据人防加技防的原则，实行先进牢靠的安保技防措施，包括电视监控系统、单元门对讲系统、车辆进出自动电子道闸系统等。 l 对小区保安人员定期进行专业培训和技能培训。 l 对外来车辆和外来人员实行严格登记、询问等管理。 l 对保安人员聘请进行严格筛选、注意形象、实行半军事化管理。 2、小区清洁 中心花园小区环境卫生管理标准如下：(参见建设部颁发的全国城市文明住宅小区达标考评实施细则)： l 设有责任划分明确、奖罚制度健全的保洁队伍，管理小区内环境卫生，队伍稳定，管理制度详尽、并得到贯彻执行。 l 常常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达到 101%以上。 l 小区内道路达到五不六净标准，既不见积土，
7、不见积水，不见杂物，不漏收堆和不乱倒垃圾;路面净，路沿净，人行道净，雨水口净，树坑墙根净。 l 每日实行 8 小时巡回保洁制度，对保洁工作进行严格的管理。 3、绿化管理 绿化管理是一个美丽住宅环境的重要组成部分之一，绿化养护的好坏将干脆影响到小区的形象。l 中心花园小区的绿化养护将由本公司专业绿化养护人员负责，担当园区绿化每天的浇水、修剪养护树木花草工作。 l 宏远物业将依据中心花园小区绿化初始设计目的，从整体上限制好绿化设计效果，并能得到充分的实现，以形成花园式小区的美景。 l 每月对整个小区的绿化工作进行检查，并依据检查标准进行评分整改。 l 对景观、亭台、喷泉、雕塑进行日常管理，节假日进
8、行照明采光、水灯运行，对亭台、长廊、装饰墙专设艺术画匾、诗词牌匾。 (四)对宏远物业管理工作安排 主要分为两个方面，即前期物业工作安排和优秀小区达标验收工作安排。 三、费用测算 1、计算依据： l 托付方的要求，中心花园小区的地理位置及总体功能的定位。 l 国家、地方有关法律、法规的要求。 l 物业管理费用收支平衡原则。 l 物价水平。2、收费收支预算概况： l 物业管理费：多层住宅 0.50 元/平方米/月，小高层、高层住宅 1.20 元/平方米/月，空置部分按 80%收取。 l 电梯、水泵、公共照明、垃圾清运、检查井、化粪池清理等能耗费用按实际发生由物业费中分摊支付。 小区物业管理方案 小
9、区物业管理方案范本为巩固我镇开展全国文明城市创建成果，做好 xx 年全国城市文明程度指数测评迎检打算工作，大力开展我镇各物业管理小区环境卫生整治工作，进一步加强我镇物业管理工作，经探讨制定详细工作实施方案如下： 一、健全组织，加强领导 为加强小区物业管理整治的组织领导工作，成立银塘镇小区物业管理整治工作领导小组，详细组成人员名单如下： 组长： 副组长： 成员 二、工作目标 实施项目(小区)的服务企业应严格根据物业法律政策法规和有关管理文件的规定和要求，以及比照该项目托付服务的合同约定，仔细实施该项目(小区)的各项管理和服务工作，全面开展小区环境卫生综合整治工作，做到依法依规管理、诚信履约、合理
10、收费、规范服务，按时间要求达到创建文明城市的整治目标。 全面开展整治工作，切实变更小区脏、乱、差的面貌，主动推动小区筹建业主委员会工作，通过大力整治小区环境，落实并引进物业管理单位，建立健全各项长效管理制度，达到整治和创建文明城区的目标，努力营造美丽、舒适、温馨的人居环境。 三、工作重点 (一)小区共用设施设备管理。 1、排水、排污管道通畅。如：明沟疏通与加盖，化粪池清掏，下水道疏通，窨井盖无破损、管网修缮基本完好。 2、室外道路平整、整齐、无破损，基本完好，不影响行人和车辆通行。 3、供水、供电设备设施保持卫生，维护到位，运行正常。如路灯、楼道灯、电梯等公共设备配置基本完好，有应急处理方案。
11、 (二)小区车辆、平安防范管理。 1、小区基本实行封闭式管理。 2、消防设备设施基本完好，安防人员仔细负责，实行24 小时值班及巡逻制度。 3、小区机动车及非机动车车辆有序停放管理。 (三)小区卫生保洁、绿化养护管理。 1、环卫设施较完备。小区定点设置垃圾桶，配有保洁人员实行日常保洁工作。 2、无擅自占用公共部位堆放杂物、卫生保洁无死角的现象。 3、小区绿化养护做到日常刚好修剪，无违章破坏和占用绿地圈养家禽等行为，犬类管理妥当。 四、工作时间 各社区以及各相关物业管理服务企业要严格根据开发区管委会工作部署以及本工作实施方案精神，细心组织力气，根据整体安排和实施步骤，集中时间，全力以赴，全面完成
12、区域范围内的各项环境卫生整治工作。 五、工作要求 (一)高度重视，形成合力。 各社区、各物业服务企业要统一思想，提高相识，把我镇开展物业管理、小区环境卫生整治工作与全国城市文明程度指数测评迎检工作紧密结合，强化对整治工作的组织领导，细心支配，形成合力，明确责任、任务和目标要求，确保整治工作的组织实施和管理到位。 (二)严格考核，确保成效。 镇文教卫办、镇建设办要牵头组织物业管理公司及社区居委会，全力抓好有物业管理小区开展环境卫生整治活动状况的专项检查和评议活动，对整个活动进行严格的跟踪落实，确保整治工作取得实效。小区物业管理方案 小区物业管理方案范本为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构
13、建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小区公共配套设施，提升小区居住环境，规范物业管理活动，提高居民安家立业的满足度，依据区政府关于加强住宅小区物业管理工作的有关要求，结合我街道实际，特制定本方案。 一、指导思想 以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，根据行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的三结合原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。 二、职责任务 (一)强化属地管理，建立责权明确的工作体系 根据重心
14、下移、属地管理的原则，建立街道物业管理办公室领导下的两站一中心物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，详细落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。 1.街道物业管理办公室职责 (1)会同主管部门参加辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业修理资金续筹与运用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。 (2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核看法;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。 (3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责
15、组织街道物业服务中心有偿供应物业基本服务。 (4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。 (5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。 (6)组织建立辖区物业管理的领导机构。 2.街道各科室职责 (1)街道城建科负责探讨制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。 (2)街道财政所负责落实配套资金，根据规定刚好拨付补贴款，监督资金运用，参加对社区的年度考核与奖惩评比。 (3)街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区刚好拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各
16、住宅区的卫生保洁工作。 (4)街道司法所负责帮助街道成立物业管理冲突调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管冲突纠纷。 (5)街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和帮助社区和物管企业根据先征后返的原则，对低保户实行先征后返。 (6)街道综合科负责主动协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。 (7)街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金运用进行监督和审计。 3.社区居委会职责 (1)指导成立业主大会筹备组，派代表参与筹备工作;会同开发建设单位组织新开发的
17、小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举;指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。 (2)监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的确定，对业主委员会的决议提出建议和看法。 (3)协作街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。 (4)成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并刚好把信息反馈给街道物业管理办公室。 (5)负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。 4.物业管理服务中心职责 (1)负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。 (2)接受业主委员会或业主管
18、委会的监督，广泛听取业主、运用人看法，提出整改措施并落实;定期参与业主大会，为业主、运用人供应优质服务。 (3)受理业主来访、查询、托付、投诉等事宜，能解决的刚好解决。 (4)建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。 (5)检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境爱护宣扬工作。 (6)定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发觉问题刚好解决。 (7)每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事务实行必要措施并刚好向有关部门报告。 (8)对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。 (9)按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。 5.物业管理应急修理站职责
19、(1)根据快速反应、刚好组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急修理工作。 (2)负责实行全天候 24 小时专人接听应急报修电话并做好记录。 (3)负责支配修理单位，承诺服务时限，30 分钟内到场刚好排险，并做到修水不过天，修电不过夜，刚好供应下水道疏通、化粪池清理服务。 (4)负责督查受理结果，反馈修理信息，建立修理服务台帐。 (5)对于不在服务范围内的修理项目，向报修人供应相关修理询问，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应供应相关电话。 (6)对属于房屋共用部位、共用设施设备的修理项目，向报修人供应专项修理资金政策询问，并帮助
20、其办理修理资金申请手续。 6.物业管理冲突投诉调解站职责 (1)受理调解业主、运用人与物业服务企业之间物业管理方面冲突纠纷的投诉。 (2)受理调解业主与业主、运用人、业主委员会之间物业管理方面冲突纠纷的投诉。 (3)受理调解业主、运用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面冲突纠纷的投诉。 (4)受理调解其它物业管理方面冲突纠纷的投诉。 (5)有关政策规定社会冲突纠纷大调解不予受理的冲突纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。 (6)凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。 (二)完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化 1.已实
21、施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审供应基本看法;参加优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。 2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，刚好将各级有关检查考评状况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。 3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿供应基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务托付合同，进行基本业务规范管理。 4.对经济适
22、用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设肯定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。 (三)加大帮扶力度，推动物业管理持续健康发展 一是加大对小区居民的宣扬力度，增加居民花钱买服务的意识。组织社委会帮助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是主动争取上级部门支持。帮助搞好出新小区房屋修理、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创建条件、供应支持。三是激励具有肯定实力的物业管理企业参加竞争。提高市场份额，推动物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平
23、。 三、组织领导 街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下： 领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担当，联系电话：52400834。 四、机构设置 为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立两站一中心一小组执行机构，详细负责物业管理过程中的事务处理。 1.街道物业管理冲突投诉调解站2.街道物业管理应急修理服务站 3.街道物业管理服务中心 4.社区物业管理监督小组 各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区
24、物业科下放职权与职责;二级监管由小区四位一体组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并刚好把信息反馈给街道物业管理办公室。 五、实施步骤 1.制定方案阶段(6 月 12 日前) (1)调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等状况。 (2)外出调研，深化试点单位调研住宅小区属地化管理阅历。 (3)落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。 2.宣扬发动阶段(6 月 20 日前) (1)召开领导小组成员及两站一中心一小组人员动员会。 (2)通过各社区物业执行机构。
25、召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区主动分子，进行广泛宣扬发动，提高社区居民对实行物业管理的相识，主动帮助物管公司开展工作。 3.全面实施阶段(6 月 21 日6 月 30 日) 两站一中心一小组全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。 六、工作要求 1.加强领导，提高相识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推动文明城市创建的高度动身。仔细领悟物业管理体制创新的重要意义，强化责随意识，细心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。 2.强化宣扬，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣扬实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关
26、政策法规。实行散发宣扬单、印制便民手册、宣扬板报等方式，主动引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关切、支持、参加住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。 3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互协作，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立一把手负总责的责任体系，抽出精干力气落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要仔细组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺当进行。 4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特殊对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延长服务内容。同时，街道将实行争取一点，自筹一点的方法，对老旧小区物业管理赐予必要投入。 第22页 共22页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页