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1、房地产企业会计实务问答 问:房产分两期开发，一期建立的园林景观，会所等的成本应在两期成本中安排。安排的标准以两期的销售面积合理吗？有什么统一的安排标准？ 答：建筑面积是房地产开发各期成本安排的主要标准，一般都采纳此标准安排一些共同成本，如各期之间，配套设施、基础设施的成本等，对于前期和配套费用，其发生的成本与土地面积没有干脆关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊。可销售面积是单位成本计算基础。参见下面详述： 由于土地费用和前期、配套等费用并不是按我们的会计分期来确定和支付的，所以，这部分费用除按上述开发成本的相应明细科目进行归集外，还要采纳肯定的分摊标准在各成本对象
2、之间进行分摊。分摊的标准有两个，即土地面积和建筑面积。 由于企业在获得土地后必需根据规划部门规定的容积率进行规划设计，不得超容积率设计和施工，所以，该土地上的可建建筑面积在获得用地批准书时已经确定。但由于项目的分期施工，使得每期占用土地的面积与实际建立的建筑面积不匹配。假如按土地面积进行分摊，那么就会造成以高层为主的那一期单方土地成本低，而以多层或联排为主的一期单方土地成本高。在土地成本占开发成本比例较高的地区，按土地面积进行分摊就会造成各期成本忽高忽低，不能真实反映项目的实际成本。因而在一般状况下采纳按建筑面积进行分摊比较合理。但假如建立的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来特地建立大
3、型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建立的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分摊更符合项目的实际状况。所以，企业可依据项目开发的详细状况选用其一或同时运用，但一经确定不得随意更改。 依据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布状况，并比照预料报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的精确性。区分那些是可售面积，那些是不行售面积（包括不行售的人防车库、自行车库、公建部分、教化设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）。对会所、地下车库等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发
4、商全部，则属可售面积；如明确属全体业主，则属不行售面积，最终计算出实际可售房屋面积。这是计算单位成本的依据，假如面积计算不精确，干脆影响销售成本和销售利润计算的精确性。 问:把会所作为售楼处，会所的装修费用和工程施工费用是放在“建筑安装施工费“还是在”公共配套设施费“核算？在公共配套设施中核算的“会所”等设施，须要核算的内容包含些什么？ 答：把会所作为售楼处，理论上是会所的临时用途，按会所(公共配套设施)核算： （1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建立费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （2）属于营利性的，或产权归开发企业
5、全部的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建立固定资产进行处理外，其他一律按建立开发产品进行处理。 按售楼处核算则看其是否能够单独作为成本对象进行核算，而分别作为自建固定资产或开发产品核算，兼作售楼处的会所假如属于（2）类，则无冲突。但假如无产权，为业主共有则应当核算在公共配套设施费项下。 31号文对兼作售楼处的会所缺乏考虑。 在公共配套设施中核算的“会所”等设施，须要核算的内容主要是配套设施建立成本，许多企业将配套设施特地作为一项开发产品核算其成本，然后分摊计入不同开发产品的开发成本项下的公共配套设施费。 问:房屋实测报
6、告的“房屋建筑总面积”是不是等于“可售产品的销售面积”+“公建面积(公共绿化占地面积)”？（实测报告上可售面积指的是“住宅”） 答：依据房产测量规范房屋实测报告的房屋建筑总面积包括：房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。 问:基础设施费的中绿化的核算内容，是否仅指建立绿化的工程费用？绿化的面积不在建筑面积计算范围吧？ 答：绿化占地不分摊土地成本，绿化不形成建筑物，不应纳入建筑面积计算。 问:31号文中”计入开发产品成本的费用必需是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。“哪些是税收规定可以预提和应付计入成本的？ 答：税收规定可以预提和应付计入成本的包括：
7、应付福利费、教化经费、工会经费； 财政部房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可根据建筑面积或投资比例实行预提方法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用.实行预提方法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。” 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知：“ 六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后接着发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企
8、业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。”外资房企在开发费用预提方面有更大的空间。 问:为项目贷款发生的测绘费、保险费、评估费等放在开发间接费中，不是很理解。费用的发生因与借款干脆相关放在财务费用中资本化不妥吗？ 答：至于用什么科目核算，见仁见智。我们认为进入开发间接费比较好，因为在一家金融机构融资不胜利，也发生类似费用，而且类似费用发生后产生的成果还可以用于其他金融机构融资。 问:售楼处设在小区的会所，发生的售楼处装修费用是作为销售费用处理还是记入会所的建立成本？ 答：假如该装修费用金额较大，且装修中考虑了以后会所经营或运用的须要，售楼结束后，该会所即可干脆投入运用，不对原装修作大规模调整，
9、应当计入建立成本。如售楼处仅是临时装修或布置，可以计入销售费用。 问:哪些费用可入销售费用？ 答：房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。 销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用（包括硬装饰和软装饰）、售楼处建立与装饰和其他。售楼处建立与装饰费用分为两块，售楼处建立部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建立费用，假如利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建立费用在开发成本中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。
10、其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。 销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣扬费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。 合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。 销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司托付代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，依据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。 房地产企业会计实务问答 房地产企业会计心得 房地产企业会计核算 房地产企业会计科目 房地产企业会计实习报告 房地产会计实务 房地产会计实务 房地产开发企业会计处理 房地产企业会计账务处理 房地产企业会计复习题 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第8页 共8页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页