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1、润丰集团产品研发中心2012-12-05Page 1l什么是标准化什么是标准化? ?实施标准化的目的、实施标准化的意义实施标准化的目的、实施标准化的意义l实现产品标准化的实现产品标准化的“路线图路线图”l标杆企业产品标准化经验标杆企业产品标准化经验简介简介l普通中小型地产公司产品标准化推进策略普通中小型地产公司产品标准化推进策略l润丰润丰集团集团标准化标准化战略实施战略实施步骤步骤l润丰集团润丰集团产品标准化阶段目标产品标准化阶段目标l近期近期主要推进举措主要推进举措汇报内容汇报内容Page 2所谓标准化战略是指基于企业资源、核心能力、项所谓标准化战略是指基于企业资源、核心能力、项目特点、历史
2、经验、企业文化等差异性特点，为从根目特点、历史经验、企业文化等差异性特点，为从根本上提高开发效率和效益，借鉴产业化的工业品生产、本上提高开发效率和效益，借鉴产业化的工业品生产、销售经验，在产业化、集约化思维下所采取的销售经验，在产业化、集约化思维下所采取的程序化程序化开发战略开发战略。什么是标准化什么是标准化Page 3解决开发周期较长，快速开发能力和规模开发能力较弱的问题。解决开发周期较长，快速开发能力和规模开发能力较弱的问题。解决设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多的问题。解决设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多的问题。解决项目成本解决项目成本“实际预测实际预测”的偏差率较大的
3、问题。的偏差率较大的问题。解决组织结构及权责关系经常在授权与解决组织结构及权责关系经常在授权与“削藩削藩”、合并与分立、合并与分立中游移的问题。中游移的问题。解决制度、流程执行力差的问题。解决制度、流程执行力差的问题。解决不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大的解决不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大的问题。问题。解决个人经验、能力、责任心对工作绩效影响过大的问题解决个人经验、能力、责任心对工作绩效影响过大的问题。实施标准化的目的实施标准化的目的Page 4有利于从根本上提高开发效率和效益；有利于从根本上提高开发效率和效益；有利于从根本上降低项目成本和费用；有利于从根本上
4、降低项目成本和费用；有利于从根本上保证工作绩效；有利于从根本上保证工作绩效；有利于解决大多数现时存在的运营问题，促使企业尽快有利于解决大多数现时存在的运营问题，促使企业尽快跨越制约企业进一步发展的跨越制约企业进一步发展的“坎儿坎儿”；实施标准化的意义实施标准化的意义Page 5实现产品标准化的实现产品标准化的“路线图路线图”Page 6万科产品标准化过程万科产品标准化过程万科标准化进程万科标准化进程: :2000年提出标准化思路，2002年开始实施标准化复制，2005年起则以产品分类管理为重点开展标准化。2000200220032005提出思路提出思路从流程和成果两从流程和成果两方面统一标准方
5、面统一标准分区域统分区域统一标准一标准整个建筑单体作为标准化实施目标只选择固定单元只选择固定单元作为定型化模块作为定型化模块到目前，实际上做到标准化的内容只是建筑单体总量的百分之三四十。制定标准化平台跨区域统一跨区域统一标准标准标准化体系标准化体系建立建立项目设计流程项目设计成果标准 标准化设计指导书标准化的产品使用说明室外工程、环境工程标准化设计体系规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系2004设计标准化设计标准化以城花为母以城花为母体进行复制体进行复制四季花城标准化实施四季花城标准化实施华北华北/华中等版标准化产品华中等版标准化产品万科住宅使用标准万科住宅性能标准模块标准化模块标准化
6、强调快速复制与产品创新强调快速复制与产品创新部品集约化和通用化部品集约化和通用化从客户需求出发，模块化从客户需求出发，模块化路路径径效效果果从2002年到2005年,万科已售住宅的返修数量从每百户32.1条，降到每百户11.8条。同期，客户对于万科产品质量的总体满意度从2002年的54%上升到2005年的68%。启示：启示：1、产品标准化是个长期和循序渐进的过程，标准化是模块化的基础，万科设计标准化就花、产品标准化是个长期和循序渐进的过程，标准化是模块化的基础，万科设计标准化就花了了3年时间；年时间；2、以成熟产品为母体，选择建筑单体实施标准化，有利于产品标准化的落地与推广。、以成熟产品为母体
7、，选择建筑单体实施标准化，有利于产品标准化的落地与推广。Page 7万科产品标准化推进策略万科产品标准化推进策略产品产品产品库产品库项目项目应用应用第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段成立机构成立机构确定指标确定指标现有产品整理现有产品整理同行产品借鉴同行产品借鉴产品库建立产品库建立成熟产品目录标准化产品目录产品体系建立产品体系建立客户导向产品研发客户导向产品研发通用通用部品部品更多项目按照标更多项目按照标准化指标执行准化指标执行工厂化产品成熟工厂化产品成熟工厂化产品项目工厂化产品项目第三阶段第三阶段阶阶段段划划分分总部总部+ +区域区域总部总部区域区域职责职责分工分工2005年以后万科标准化推进
8、策略。l重点推进措施：近期，以产品分类管理为重点，建立不同产品项目的操作、考核机制，逐步建立、完善产品库，为各类项目提供产品和技术支持。l具体措施：l创新产品项目以进行操作，总部提供技术支持。每个区域每年不超过个项目。 l成熟产品项目由各区域及一线公司根据项目特点，选择集团内、外的成熟产品，录入成熟产品目录，同时进行项目应用。l标准化项目在集团整体规划下，以成熟产品为基础，经过和过程，优化至标准化产品，并录入。各区域及一线公司根据项目特点，在标准化产品目录中进行选择。标准化产品项目开发周期不长于 月，应用标准化产品比率不低于。l工厂化产品项目以进行产品技术研发，各区域及一线公司提供相应配合。成
9、熟、标准化产成熟、标准化产品应用机制形成品应用机制形成产品产品筛选筛选工厂化产品目录工厂化产品目录n万科标准化工作模式：万科标准化工作模式：l总部牵头，一线配合：总部研发部门牵头完成体系研究，建立标准化平台；分区域实施，总部统一。万科标准化均有专门部门牵头进行，先后由建筑研究中心、品类与产品研发部门主导实施。l外部合作，收益共享：（1）与供应商合作。万科起初制定产业标准化平台、走模块化的时候，发现手头的信息和资料非常贫乏，没有任何技术标准可供参考。后来万科成立了专门研究小组，又找到三家知名供应商，协助他们制订标准。这些标准中间含有2000到3000个专利，供应商可以得到20%的利润提成。 （2
10、）与发达国家的企业/研究机构进行交流。启示：启示：1、产品标准化应有专门部门牵头进行；、产品标准化应有专门部门牵头进行；2、产品标准化应加强外部合作；、产品标准化应加强外部合作；3、产品标准化应系、产品标准化应系统规划分阶段推进。统规划分阶段推进。Page 8金地产品标准化思路金地产品标准化思路l金地是在管理标准化实现以后，进行产品系列化和技术标准化，在产品成系列的过程之中，去研究系列化产品的使用标准和性能标准，进而对同一标准下的产品进行标准化设计。l金地产品标准化总体思路：金地产品标准化总体思路：以格林系列为母体，以90m2以下小面积户型为切入点，以立面标准化为难点，委托专门机构进行设计研究
11、。 以以90m2以下以下住宅产品为标准化设住宅产品为标准化设计的切入点，展开：计的切入点，展开：标准化平面设计标准化平面设计标准化立面设计标准化立面设计标准化构造、标准化构造、通用部品设计通用部品设计标准组团设计标准组团设计 在新项目快速复制在新项目快速复制 对以往项目典型立面体块关对以往项目典型立面体块关系、立面材质、色彩搭配、门窗系、立面材质、色彩搭配、门窗设计等元素进行归纳、提炼、改设计等元素进行归纳、提炼、改进，形成几种成熟立面体系进，形成几种成熟立面体系不同项目不同的营销定位、不不同项目不同的营销定位、不同的设计目标同的设计目标选择确定具体项目立面选择确定具体项目立面设计概念和手法设
12、计概念和手法 选择某一种立面风格选择某一种立面风格选择某几种立面风格，根据选择某几种立面风格，根据规划情况进行组合创新规划情况进行组合创新形成具体项目独特立面风格形成具体项目独特立面风格可标准化可标准化设计因素设计因素社社区区规规划划设设计计需要个性化需要个性化设计因素设计因素快速决策，提快速决策，提高设计效率，高设计效率，保证基本功能保证基本功能质量质量赋予社区个性、赋予社区个性、特色，提升社区特色，提升社区价值价值典型组团布置方式典型组团布置方式典型道路断面典型道路断面停车方式停车方式物业管理方式物业管理方式商业、托幼、学校等商业、托幼、学校等配套设施配套设施特色街道、广场、特色街道、广场
13、、公园等公共空间公园等公共空间其它因地制宜因素其它因地制宜因素启示：启示：1、产品标准化切入点、产品标准化切入点非常明确；非常明确；2、产品标准工作、产品标准工作共四大类，简洁明了，易于共四大类，简洁明了，易于实施；实施；3、主要依靠外部机构、主要依靠外部机构完成；完成；4、金地的产品标准化、金地的产品标准化侧重于标准化设计。侧重于标准化设计。Page 9龙湖产品标准化龙湖产品标准化龙湖产品标准化操作思路：标准化与创新兼顾l不同城市在标准的同时又保证品质处于螺旋上升中，因此选择了“产品模块的标准化”，即标准化的模块、个性化的拼合。l在每一个产品模块的运作上，他们总结出每个模块的研发特性、工程特
14、性、营销特性，并围绕“投资收益”这个核心，聚焦项目的进度、成本、质量、资金等几个管理维度，建立起标准的管理流程并固化在IT平台上，供不同项目团队、地区公司复制运用。这样既解决了快速复制的问题，又解决了产品创新的问题。龙湖产品标准化特点：严格的标准化动作龙湖产品标准化特点：严格的标准化动作l龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。全集团售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制。l不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面
15、，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。香樟林香樟林蓝湖郡、蓝湖半山蓝湖郡、蓝湖半山悠山郡悠山郡蓝湖香蓝湖香颂颂龙湖睿龙湖睿城城大城小院大城小院郦江郦江风格化风格化标准化标准化观山水观山水资源型产品线资源型产品线规模型产品线规模型产品线春森彼岸春森彼岸郦江郦江紫都城紫都城水晶郦城水晶郦城睿城睿城江与城江与城花盛香醍售楼处花盛香醍售楼处香醍漫步售楼处香醍漫步售楼处启示：启示：1、产品模块的标准化加上强大的、产品模块的标准化加上强大的知识管理系统（知识管理系统（IT系统），可以实现标系统），可以实现标准化与创新的有机结合；准化与创新的有机结合；2、严格的比例、严格的比例限制或要求保证了产品标准
16、化的有效落限制或要求保证了产品标准化的有效落地；地；3、产品标准化以、产品标准化以“投资收益投资收益”为核为核心，系统兼顾多个管理维度，使其价值心，系统兼顾多个管理维度，使其价值得到最大体现。得到最大体现。Page 10普通中小型地产公司普通中小型地产公司产品标准化推进策略产品标准化推进策略基于公司自身项目经验、职能管理特点以及行业先进经验，一般中小型地产公司产品标准化总体推进策略如下：l切入点：以相对成熟的单元体为载体，以中小面积户型为切入点，先行开展设计标准化。切入点：以相对成熟的单元体为载体，以中小面积户型为切入点，先行开展设计标准化。l推进方式：系统规划与单项突破相结合；内部总结与外部
17、借鉴相结合；自我研发与对外合作研究相结推进方式：系统规划与单项突破相结合；内部总结与外部借鉴相结合；自我研发与对外合作研究相结合。合。l阶段划分：制定系统的推进实施方案，分三阶段逐步推进阶段划分：制定系统的推进实施方案，分三阶段逐步推进 。现有项目总结现有项目总结行业产品借鉴行业产品借鉴第X代标准化产品产品体系建立单单体体设设计计平面平面规划规划目标目标成本成本各项标准化要素必须互相匹配，并且与目标客户需求相一致。标准标准进度进度标准标准工法工法合作合作伙伴伙伴部品部品设备设备营销营销策划策划产品要素产品要素管理要素管理要素成熟产成熟产品库品库成熟产品成熟产品复制机制复制机制客户导向产品研发模
18、块标准库标准产品库标准产品复制机制多项目模块化应用第一阶段：第一阶段：第二阶段：第二阶段：第三阶段：第三阶段：确定责任机构确定责任机构制定系统方案制定系统方案成熟产品复制设计标准化标准产品复制部品标准化产品体系成熟标准模块应用Page 11润丰集团标准化战略实施步骤润丰集团标准化战略实施步骤第一阶段：第一阶段：通过对现有已建成的润丰水尚，嘉尚，领尚项目进行总结，结合市场分析研究，行成通过对现有已建成的润丰水尚，嘉尚，领尚项目进行总结，结合市场分析研究，行成成熟产品复制设计标准化成熟产品复制设计标准化( (可结合具体项目同步推进标准化可结合具体项目同步推进标准化, ,例如以郑州例如以郑州1481
19、48亩地项目为亩地项目为试点试点) )以以90m2 、120m2住宅住宅产品为标准产品为标准化设计的切入点，展开：化设计的切入点，展开：标准化平面设计标准化平面设计标准化立面设计标准化立面设计标准化构造、标准化构造、通用部品设计通用部品设计标准组团设计标准组团设计 在新项目快速复制在新项目快速复制 对以往项目典型立面体块关对以往项目典型立面体块关系、立面材质、色彩搭配、门窗系、立面材质、色彩搭配、门窗设计等元素进行归纳、提炼、改设计等元素进行归纳、提炼、改进，形成几种成熟立面体系进，形成几种成熟立面体系不同项目不同的营销定位、不不同项目不同的营销定位、不同的设计目标同的设计目标选择确定具体项目
20、立面选择确定具体项目立面设计概念和手法设计概念和手法 选择某一种立面风格选择某一种立面风格选择某几种立面风格，根据选择某几种立面风格，根据规划情况进行组合创新规划情况进行组合创新形成具体项目独特立面风格形成具体项目独特立面风格可标准化可标准化设计因素设计因素社社区区规规划划设设计计需要个性化需要个性化设计因素设计因素快速决策，提快速决策，提高设计效率，高设计效率，保证基本功能保证基本功能质量质量赋予社区个性、赋予社区个性、特色，提升社区特色，提升社区价值价值典型组团布置方式典型组团布置方式典型道路断面典型道路断面停车方式停车方式物业管理方式物业管理方式商业、托幼、学校等商业、托幼、学校等配套设
21、施配套设施特色街道、广场、特色街道、广场、公园等公共空间公园等公共空间其它因地制宜因素其它因地制宜因素说明：说明：1、借鉴万科标准化建设模式，、借鉴万科标准化建设模式，将设计产品分四大类，将设计产品分四大类，开展标准化设开展标准化设计建设工作计建设工作。简洁明了，易于实施。简洁明了，易于实施。2、预计完成时限：、预计完成时限：1.5年年。3、参与部门：研发中心、参与部门：研发中心55%、营销、营销策划部策划部20%、成本中心、成本中心25%。4、以郑州、以郑州148亩地块为例，亩地块为例，完成初步完成初步标准化设计工作标准化设计工作。Page 12润丰集团标准化战略实施步骤润丰集团标准化战略实
22、施步骤第二阶段：第二阶段：标准产品复制部品标准化标准产品复制部品标准化说明：说明：1、在主要产品设计标准化的基础上、在主要产品设计标准化的基础上,进一步进一步完善标准施工完善标准施工工法、标准目标成本、标准项目进度、合作伙伴（产品及服务合工法、标准目标成本、标准项目进度、合作伙伴（产品及服务合格供方库、商业战略合作伙伴、大客户资源库）、标准的营销策格供方库、商业战略合作伙伴、大客户资源库）、标准的营销策划模式及流程划模式及流程等，实现标准产品复制部品标准化。等，实现标准产品复制部品标准化。2、预计完成时限：、预计完成时限：1.5年年。3、参与部门：计划及工程部管理部门、参与部门：计划及工程部管
23、理部门25%、成本控制部门、成本控制部门25%、营销策划部门营销策划部门25%、设计管理部门、设计管理部门25%。4、完成标准产品复制部品标准化工作（施工实施完成）。完成标准产品复制部品标准化工作（施工实施完成）。Page 13润丰集团标准化战略实施步骤润丰集团标准化战略实施步骤第三阶段：第三阶段：产品体系成熟标准模块应用产品体系成熟标准模块应用说明：说明：1、在标准产品复制部品标准化的基础上、在标准产品复制部品标准化的基础上,进一步进一步完善项目完善项目标准化操作流程、项目标准化管理制度与流程、标准项目进度、标准化操作流程、项目标准化管理制度与流程、标准项目进度、对可复制部品进行整合形成可复
24、制的标准模块对可复制部品进行整合形成可复制的标准模块等，实现产品体系等，实现产品体系成熟标准模块。成熟标准模块。2、预计完成时限：、预计完成时限：1年年。3、参与部门：集团各相关部门。、参与部门：集团各相关部门。4、实施完成郑州实施完成郑州148亩地项目亩地项目-第一个集团标准化试点项目。第一个集团标准化试点项目。Page 14润丰集团润丰集团产品标准化阶段目标产品标准化阶段目标总体目标总体目标：力争用2-3年时间，形成完善的标准化产品体系，实现快速复制和规模化扩张，提高产品品质和人均效率。阶阶段段时间跨度时间跨度工作思路工作思路工作重点工作重点工作目标工作目标定量目定量目标标备注备注第一第一
25、阶段阶段2013年设计成果标准化、设计流程标准化建立标准化平台和实施机制；编制标准化设计与管理文件；建立成熟产品库；形成完整的及等标准化设计与管理文件；形成成熟产品目录、标准图集等成熟产品库。人均开发面积提高；设计周期缩短；设计变更率降低；客户满意度提高；每百户维修条数减少。设计标准化试点完成第二第二阶段阶段2014年通用部品标准化建立标准化产品库；进行标准产品整体复制；研发制定部品部件标准。完善标准施工工法、标准目标成本、标准项目进度、合作伙伴（产品及服务合格供方库、商业战略合作伙伴、大客户资源库、养老及文化等产业战略合作伙伴等）、标准的营销策划模式及流程。形成完整的标准化产品库。通用部品标
26、准化试点完成第三第三阶段阶段2015年完善标准化体系、建立标准模块，创新性复制对标准化产品库进行优化；研究并实施模块标准化；完善公司产品品类；建立模块标准库。形成完善的分类产品标准化手册；形成完善的标准产品库。形成产品模板，完成项目试点近期主要推进举措近期主要推进举措 1、近期公司应尽快确定产品标准化牵头部门，配合部门、近期公司应尽快确定产品标准化牵头部门，配合部门,建立产品标准建立产品标准化平台，并以主要建筑单体为基础，迅速开展标准化设计体系建设，同时化平台，并以主要建筑单体为基础，迅速开展标准化设计体系建设，同时进行单项标准研究，结合项目试点实施，以尽早实现产品复制。进行单项标准研究，结合项目试点实施，以尽早实现产品复制。 2、还应加快管理制度标准化建设，建立科学的考核激励机制，为公司、还应加快管理制度标准化建设，建立科学的考核激励机制，为公司产品标准化的持续推进提供有力保障，并根据需要启动客户分析与品类研产品标准化的持续推进提供有力保障，并根据需要启动客户分析与品类研究等。究等。