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1、管理学院 资产评估学第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节 成本法成本法第二节第二节 市场法市场法第三节第三节 收益法收益法管理学院 资产评估学第第二二节节 市场市场法法 管理学院 资产评估学一、市场法的基本含义一、市场法的基本含义 市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为
2、直接、最具有说服力的方被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。法之一。 基本公式：基本公式： 资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格（参照物成交价格（1 1调整系数）调整系数）或或 资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格差异调整额参照物成交价格差异调整额管理学院 资产评估学二、市场法的基本前提二、市场法的基本前提公开的活跃的市场公开的活跃的市场排除了个别交易的偶然性排除了个别交易的偶然性可比的可比的资产资产及其交易活动及其交易活动功能可比功能可比市场条件可比市场条件可比成交时间可比成交时间可比用途、性能类似用途、性能类似，可避免张冠李戴，可避免张冠李戴供求关系供
3、求关系、竞争状况竞争状况、交易条件交易条件，可明确评估结果的市场类型可明确评估结果的市场类型近期近期在近期公开市场上已经发生过，在近期公开市场上已经发生过，且资产或业务相同或相近且资产或业务相同或相近是不是所有的资产都可用市场法？如果不是，有哪些情况是不是所有的资产都可用市场法？如果不是，有哪些情况？在资本市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况在资本市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用资产的情况管理学院 资产评估学三、市场法的基本程序及有关指标三、市场法的基本程序及有关指标确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析
4、综合分析得出结果得出结果1.1.参照物的可比性：功能、市场参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成条件、资产实体特征和质量、成交时间等。交时间等。2.2.参照物数量：三个以上。参照物数量：三个以上。1.1.选择差异因素：根据资产种类，选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。选择对资产价值影响较大的因素。2.2.指标对比、量化差异。指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评项差异指标进行调整，得出初评结果。结果。对初评结果进行分析，用统计分对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性析或其他
5、方法判断结果的合理性相关参数相关参数豆你玩豆你玩蒜你狠蒜你狠糖高宗糖高宗姜你军姜你军药你苦药你苦苹什么苹什么辣翻天辣翻天（一）经济学：影（一）经济学：影响价格的因素响价格的因素四、影响资产现行市价的因素四、影响资产现行市价的因素一、供求影响价格一、供求影响价格问题一：引起价格问题一：引起价格变动变动和和差异差异的具体因素有哪些？试举例。的具体因素有哪些？试举例。气候、时间、地域、生产条件、政策、宗教信仰、习俗等气候、时间、地域、生产条件、政策、宗教信仰、习俗等问题二：这些常见的具体因素是如何影响商品价格的？举问题二：这些常见的具体因素是如何影响商品价格的？举例说明。例说明。通过改变该商品的通过
6、改变该商品的供求关系供求关系问题三：供求如何影响价格，并导致怎样的现象和市场情况？问题三：供求如何影响价格，并导致怎样的现象和市场情况？供不应求时，价格供不应求时，价格 ， “物以稀为贵物以稀为贵”，为卖方市场，为卖方市场供过于求时，价格供过于求时，价格 ， “货多不值钱货多不值钱”，为买方市场，为买方市场供求影响价格供求影响价格间接因素间接因素直接因素直接因素思考：思考： 豆你玩、蒜你狠、糖豆你玩、蒜你狠、糖高宗、辣翻天、药你苦、高宗、辣翻天、药你苦、苹什么等价格再上涨，涨苹什么等价格再上涨，涨得过一枚钻戒的价格吗？得过一枚钻戒的价格吗？涨得过一套房子的价格吗？涨得过一套房子的价格吗？ 价值
7、决定价格决定价格既不能无限上涨，又不能无限下跌的原因是什么？决定价格既不能无限上涨，又不能无限下跌的原因是什么？价值决定价格价值决定价格1、关系、关系价值价值价格价格决定，基础决定，基础货币表现货币表现如其他条件不变如其他条件不变价值量越大，价格越高价值量越大，价格越高价值量越小，价格越低价值量越小，价格越低2 2、商品价值量的决定、商品价值量的决定 是指在现有的是指在现有的社会正常社会正常的的生产条件下，在生产条件下，在社会平社会平均的均的劳动熟练程度和劳动劳动熟练程度和劳动强度下，制造某种商品所强度下，制造某种商品所需要的劳动时间需要的劳动时间. . 价值量价值量劳动时间劳动时间个别劳动时
8、间个别劳动时间 NO社会必要劳动时间社会必要劳动时间YES 劳动量劳动量甲厂甲厂手工织布，员工比较懒惰手工织布，员工比较懒惰 8 8小时小时乙厂乙厂缝纫机织布，工作比较积极缝纫机织布，工作比较积极 4 4小时小时丙厂丙厂电脑织布，员工非常积极电脑织布，员工非常积极 2 2小时小时无无 关关正正 比比劳动价值论劳动价值论价值规律价值规律问题一：价值规律的表现形式问题一：价值规律的表现形式? ?问题二：价值规律的基本内容问题二：价值规律的基本内容? ?商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定；商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定；商品交换以价值量为基础实行等价交换。商品交换以价值量
9、为基础实行等价交换。商品价格受供求关系影响，围绕价值上下波动。商品价格受供求关系影响，围绕价值上下波动。管理学院 资产评估学（二）影响资产价格的一般因素（宏观因素）（二）影响资产价格的一般因素（宏观因素）管理学院 资产评估学（三）影响资产价格的行业因素（中观因素）（三）影响资产价格的行业因素（中观因素）管理学院 资产评估学（四）影响资产价格的企业因素（微观因素）（四）影响资产价格的企业因素（微观因素）国家法律法规的支持 Click to add Text Click to add Text Click to add Text定价目标定价目标成本因素成本因素营销策略营销策略企业战略企业战略产品特
10、点产品特点管理学院 资产评估学五、市场法中的具体评估方法五、市场法中的具体评估方法 如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上。在某一基本特征上。 （一）直接比较法（一）直接比较法 直接比较法直接比较法是指直接利用参照物价格或利用是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。对象价值的各种具体评估技术方法。 管理学院 资产评估学1.1.现行市价法现行市价法 当评估对
11、象本身具有现行市场价格或与评估对象当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。行市场价格作为评估对象的评估价值。 适用于：参照物资产与被评估资产适用于：参照物资产与被评估资产完全相同完全相同或或高高度相似度相似。 例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量生产的设备、汽车等价为评估价值；批量生产的设备、汽车等管理学院 资产评估学2.2
12、.市价折扣法市价折扣法（交易情况因素调整）（交易情况因素调整） 市价折扣法是以参照物成交价格为基础市价折扣法是以参照物成交价格为基础, ,考虑到考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素, ,凭评估人员的经验或有关部门的规定凭评估人员的经验或有关部门的规定, ,设定一个价格设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值参照物成交价格（资产评估价值参照物成交价格（1-1-价格折扣率）价格折扣率）适用范围：评估对象与参照物之间适用范围：评估对象与参照物之间仅存在交易条件仅存在交
13、易条件方面差异方面差异的情况。的情况。管理学院 资产评估学 例例 评估某拟快速变现资产评估某拟快速变现资产, ,在评估时点与其完在评估时点与其完全相同的正常变现价为全相同的正常变现价为1010万元万元, ,经评估师综合分析经评估师综合分析, ,认为快速变现的折扣率应为认为快速变现的折扣率应为40%,40%,因此因此, ,拟快速变现拟快速变现资产价值接近于资产价值接近于6 6万元。万元。资产评估价值资产评估价值=10=10(1-40%)=6(1-40%)=6(万元万元) )管理学院 资产评估学3.3.功能价值类比法功能价值类比法（功能因素调整）（功能因素调整）据功能与价值之间的关系分为线性关系和
14、指数关系据功能与价值之间的关系分为线性关系和指数关系线性关系线性关系生产能力比例法生产能力比例法指数关系指数关系规模经济效益指数法规模经济效益指数法 资产价值与其功能呈线性关系的情况资产价值与其功能呈线性关系的情况, ,通常被称通常被称作作生产能力比例法生产能力比例法：资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格参照物成交价格( (评估对象评估对象生产能力生产能力参照物生产能力参照物生产能力) ) 例例2-22-2被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090吨吨, ,参照资产的年生产能力为参照资产的年生产能力为120120吨吨, ,评估时点参评估时点参照资产的市场价格为照资产的市场价格
15、为1010万元万元, ,由此确定被评由此确定被评估资产价值接近于估资产价值接近于7.57.5万元。万元。资产评估价值资产评估价值=10=1090/120=7.5(90/120=7.5(万元万元) )资产价值与其功能呈指数关系的情况资产价值与其功能呈指数关系的情况, ,通常被称作通常被称作规模经济效益指数法规模经济效益指数法：资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格参照物成交价格( (评估对象生评估对象生产能力产能力参照物生产能力参照物生产能力) )x x (3-5) (3-5) 例例2-32-3被评估资产年生产能力为被评估资产年生产能力为9090吨吨, ,参照资产的年生产能力为参照资产的年
16、生产能力为120120吨吨, ,评估时点参评估时点参照资产的市场价格为照资产的市场价格为1010万元万元, ,该类资产的功该类资产的功能价值指数为能价值指数为0.70.7由此确定被评估资产价值由此确定被评估资产价值接近于接近于8.188.18万元。万元。资产评估价值资产评估价值=10=10(90/120)(90/120)0.70.7=8.18(=8.18(万元万元) )管理学院 资产评估学4.4.价格指数法价格指数法（时间因素调整）（时间因素调整） 运用定基指数修正运用定基指数修正资产评估价值参照物资产交易价格资产评估价值参照物资产交易价格（评估基准日资产（评估基准日资产定基价格指数定基价格指
17、数/ /参照物交易期日资产定基价格指数）参照物交易期日资产定基价格指数） 运用环比指数修正运用环比指数修正资产评估价值参照物资产交易价格资产评估价值参照物资产交易价格参照物交易期日参照物交易期日 至评估基准日各期环比价格指数乘积至评估基准日各期环比价格指数乘积管理学院 资产评估学 例例 被评估房地产于被评估房地产于20062006年年6 6月月3030日进行评估，该日进行评估，该类房地产类房地产20062006年上半年各月月末的价格同年上半年各月月末的价格同20052005年年底相比，分别上涨了底相比，分别上涨了2.5%2.5%、5.7%5.7%、6.8%6.8%、7.3%7.3%、9.6%9
18、.6%和和10.5%10.5%。其中参照房地产在。其中参照房地产在20062006年年3 3月底的月底的价格为价格为38003800元元/ /平方米，则评估对象于平方米，则评估对象于20062006年年6 6月月3030日的价值接近于：日的价值接近于：平方米）（元/3932%)8 . 61 (%)5 .101 (3800管理学院 资产评估学 例例 已知某资产在已知某资产在20062006年年1 1月的交易价格为月的交易价格为300300万元，万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：如下：20062006年年1 14 4月的环比价格指数
19、分别为月的环比价格指数分别为103.6%103.6%、98.3%98.3%、103.5%103.5%和和104.7%104.7%。评估对象于。评估对象于20062006年年8 8月月的评估价格最接近于：的评估价格最接近于： 300300 103.6% 103.6% 98.3% 98.3% 103.5% 103.5% 104.7% 104.7% = 331.1 = 331.1（万元）（万元）管理学院 资产评估学5.5.成新率价格调整法成新率价格调整法（新旧程度调整）（新旧程度调整） 适用于评估对象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅存在成新程度成新程度方面差异的情况。方面差异的情况。
20、资产评估价值参照物成交价格（评估对象资产评估价值参照物成交价格（评估对象 成新率参照物成新率）成新率参照物成新率） 其中：其中： 成新率成新率= =资产的尚可使用年限（资产的已使资产的尚可使用年限（资产的已使 用年限用年限+ +资产的尚可使用年限）资产的尚可使用年限）（二）类比调整法（二）类比调整法1.1.市场售价类比法市场售价类比法市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础, ,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异间等方面的差异, ,通过对比分析和量化差异通过对比分析和量化差异, ,调整估
21、调整估算出评估对象价值的各种方法算出评估对象价值的各种方法, ,其基本数学表达式为：其基本数学表达式为：资产评估价值资产评估价值= =参照物售价功能差异值时参照物售价功能差异值时间差异值间差异值+交易情况差异值交易情况差异值资产评估价值资产评估价值= =参照物售价参照物售价功能差异修正系功能差异修正系数数时间差异修正系数时间差异修正系数如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一如果参照物与被评估对象的差异不仅仅体现在某一基本特征上：基本特征上：例例 (1) (1)评估对象概况。待估地块为城市规划上属于住评估对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为宅区的一块空地，面积为600
22、600平方米，地形为长方平方米，地形为长方形。形。(2)(2)评估该地块评估该地块20072007年年1010月月3 3日的公平市场交易价格。日的公平市场交易价格。(3)(3)评估过程：评估过程：选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。，故采用市场法进行评估。收集有关的评估资料收集有关的评估资料A.A.收集待估土地资料（略）。收集待估土地资料（略）。B.B.收集交易实例资料。选择收集交易实例资料。选择4 4个交易实例作为参照物个交易实例作为参照物，具体情况见表。，具体情况见表。管理学院 资产评估学 交易实例交易实例A A交
23、易实例交易实例B B交易实例交易实例C C交易实例交易实例D D评估对象评估对象坐坐 落落略略略略略略略略略略所处地区所处地区临近临近类似类似类似类似类似类似一般市区一般市区用地性质用地性质住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅土地类型土地类型空地空地空地空地空地空地空地空地空地空地交易日期交易日期2007.4.22007.4.22007.3.32007.3.32006.10.42006.10.42006.12.52006.12.52007.10.32007.10.3单位价格单位价格870870元元/ /M2M2820820元元/ /M2M2855855元元/ /M2M2840840元元/
24、/M2M2 地块面积地块面积225225M2M2380380M2M2320320M2M2450450M2M2600600M2M2地块形状地块形状长方形长方形长方形长方形长方形长方形略正方形略正方形长方形长方形地势地势平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦平坦地质地质普通普通普通普通普通普通普通普通普通普通基础设施基础设施较好较好完备完备较好较好很好很好很好很好交通状况交通状况很好很好较好较好较好较好较好较好很好很好正面路宽正面路宽8 8m m6 6m m8 8m m8 8m m8 8m m容积率容积率6 65 56 66 66 6剩余使用年限剩余使用年限3535年年3030年年3535年年303
25、0年年3030年年进行交易情况修正。经分析，交易实例进行交易情况修正。经分析，交易实例A A、D D为正为正常买卖常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例，无需进行交易情况修正；交易实例B B较正较正常买卖价格偏低常买卖价格偏低2%2%；交易实例；交易实例C C较正常买卖价格偏较正常买卖价格偏低低3%3%。则各交易实例的交易情况修正率为：。则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例交易实例A A：0%0%； 交易实例交易实例B B：2%2%； 交易实例交易实例C C：3%3%； 交易实例交易实例D:0%D:0%。进行交易日期修正。根据调查，进行交易日期修正。根据调查，20042004年年1010
26、月月4 4日以日以来土地价格平均每月上涨来土地价格平均每月上涨1%1%，则各参照物交易实，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：例的交易日期修正率为： 交易实例交易实例A A：6%6%； 交易实例交易实例B B：7%7%； 交易实例交易实例C C：12%12%；交易实例；交易实例D D：10%10%。31进行区域因素修正。交易实例进行区域因素修正。交易实例A A与待估土地处于同与待估土地处于同一地区一地区，无需作区域因素修正。，无需作区域因素修正。 交易实例交易实例B B、C C、D D的区域因素修正情况可参照的区域因素修正情况可参照表判断表判断。本次评估设定待估地块的区域因素值为。本次评估设
27、定待估地块的区域因素值为100100，则根据表各种区域因素的对比分析，经综合，则根据表各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例判定打分，交易实例B B所属地区为所属地区为8888，交易实例，交易实例C C所属地区为所属地区为108108，交易实例，交易实例D D所属地区为所属地区为100100。管理学院 资产评估学区域因素比较表区域因素比较表 类似地区类似地区区域因素区域因素B B C CD D自然条件自然条件（相同）（相同）1010（相同）（相同）1010（相同）（相同）1010社会环境社会环境（稍差）（稍差）7 7（相同）（相同）1010（相同）（相同）1010街道条件街道条件（相
28、同）（相同）1010（相同）（相同）1010（相同）（相同）1010交通便捷度交通便捷度（稍差）（稍差）8 8（稍好）（稍好）1212（相同）（相同）1010离交通车站点距离离交通车站点距离（稍远）（稍远）7 7（稍近）（稍近）1212（相同）（相同）1010离市中心距离离市中心距离（相同）（相同）1010( (稍近稍近)12)12（相同）（相同）1010基础设施状况基础设施状况（稍差（稍差）8（相同）（相同）1212（稍好）（稍好）1212公共设施完备状况公共设施完备状况（相同）（相同）1010（稍好）（稍好）1212（相同）（相同）1010水、大气、嗓音污染状况水、大气、嗓音污染状况（相同
29、）（相同）1010（相同）（相同）1010（相同）（相同）1010周围环境及景观周围环境及景观（相同）（相同）8 8（相同）（相同）1010（稍差）（稍差）8 8综合打分综合打分8888108108100100进行个别因素修正。进行个别因素修正。A.A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易土地价格高土地价格高2%2%。B.B.土地使用年限因素的修正。交易实例土地使用年限因素的修正。交易实例B B、D D与待估与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例土地的剩余
30、使用年限相同无需修正。交易实例A A、C C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为下（假定折现率为8%8%）：）：年限修正系数年限修正系数1-1/(1+81-1/(1+8) )3030 1-1/(1+81-1/(1+8) )3535 0.96590.9659计算待估土地的初步价格。交易实例A修正后的单价为：平方米）（元/9099659. 0100102100100100106100100870交易实例B修正后的单价为：平方米）（元/10381001028810010010798100820交易实例C修正后的单价为：平方米）（元/90
31、19659. 010010210810010011297100855交易实例D修正后的单价为：平方米）（元/942100102100100100110100100840采用简单算术平均法求取评估结果。土地评估单价(909+1038+901+942) 4 =948（元/平方米）土地评估总价600948=568800（元）管理学院 资产评估学2. 成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学表达： 资产评估价值=评估对象现行合理成本（参照 物成交价格参照物现行合理成本） 例6. 评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150，已知被
32、评估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其价值为30万元。 资产评估价值=20150=30（万元）管理学院 资产评估学3. 市盈率乘（倍）数法 适用于整体企业的评估。 市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘，估算评估对象价值的方法。用数学式表达： 资产评估价值评估对象收益额参照物市盈率 例7. 某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则： 该企业的评估价值10002020000（万元）管理学院 资产评估学优点优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、
33、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。）评估结果易于被各方面理解和接受。六、市场途径的优缺点六、市场途径的优缺点缺点缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产等。）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产等。人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进。