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1、物业管理法律法规物业管理法律法规董岩岩主要内容主要内容物业管理法律法规物业管理法律法规- 案例分析案例分析法律法规法律法规v什么是法律？v什么是法律法规？v我国的最高权力机关是什么？v涉及到物业管理的法律法规有哪些？v（一）宪法（一）宪法v对物业管理的立法、司法均有最高指导作用。对物业管理的立法、司法均有最高指导作用。 v（二）法律（二）法律v包含了调整一般民事、经济关系的基本法律和包含了调整一般民事、经济关系的基本法律和调整具体民事、经济关系的专门法律。调整具体民事、经济关系的专门法律。 v（三）行政法规（三）行政法规v（四）地方性法规（四）地方性法规v（五）规章（五）规章v（六）司法解释（
2、六）司法解释v（七）政策文件（七）政策文件v（八）其他规范性文件（八）其他规范性文件物业管理的几个主要法规物业管理的几个主要法规1、物业管理条例国务院379号令2003年9月1日实施2、物权法2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过3、物业管理企业资质管理办法中华人民共和国建设部第125号令4、国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费明码标价规定的通知发改价检（2004）1428号5、国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知的通知发改价格检（2003）1864号6、建设部关于印发业主大会规程的通知-建住房（2003）131号7、建设部关于印发前期物业管理招投标
3、管理暂行办法的通知。8、住宅室内装饰装修管理办法建设部110号令2002年5月1日实施9、专项维修资金管理办法专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设施的维修、更新、改造。物业管理的几个法律责任问题物业管理的几个法律责任问题物业公司对业主人身权/财产权责任v讨 论：v 1、小区内车辆被盗、业主家庭财产被盗、业主在小区内被打伤，物业公司是否要承担责任？v 2、物业公司如何规避自己的风险？物业管理的几个法律责任问题物业管理的几个法律责任问题物业公司对业主人身权/财产权责任物业管理条例： 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定
4、，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理的几个法律责任问题物业管理的几个法律责任问题物业公司对业主人身权/财产权责任对 策： 1、准确理解法规的含义： （1）物业公司承担责任的依据：物业合同。 （2）治安工作中物业公司的责任：协助、应急措施、报告。 如：盗窃案发生后我们的责任： A、协助保护现场 B、报案 C、协助调查（提供记录、证据） D、提供公司已尽合同义务的证明大厦管理员小朱在客户下班后的一次
5、例行巡查中，发现公司的门未关，叫了几次里面也没回应。于是他马上走进公司查看有无财物失窃。请问：小朱的做法有无不妥？你有什么建议？物业管理的几个法律责任问题物业管理的几个法律责任问题物业公司对业主人身权/财产权责任对 策： 2、物业公司如何规避风险： （1）完善物业服务合同： A、责任的明确性、义务条款的准确性。 如：24小时巡逻与24小时定时巡逻。 B、免责条款 （2）严格贯彻合同： A、对照合同，制订、修订规章制度、员工岗位职责、检查设备、质量记录、过程记录。 B、强化合同意识、风险意识，如车位保管、场地租用关系。物业管理的几个法律责任问题物业管理的几个法律责任问题物业管理费标准的制定、缴纳
6、讨论： 1、交纳主体：、交纳主体： A、开发商空置的房屋，是否可以不交或少交物业费？ B、业主没有入住的房屋，谁来交纳物业费？ C、租赁房屋的人没有交纳物业费，向谁追缴？ 2、地产、地产/物业公司可否决定减免管理费？物业公司可否决定减免管理费？ 3、如何对待不按约缴纳管理费？、如何对待不按约缴纳管理费？ 4、物业管理费的订立标准？、物业管理费的订立标准？v李先生及其夫人居住在广州市某小区栋室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该交物业管理费。”请问：物业管理公司应如何处理。物业管理的几个法律责任问题物业管理的几个法律
7、责任问题物业管理费标准的制定、缴纳物业管理条例物业管理条例： 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服
8、务收费办法，在物业服务合同中约定。物业管理的几个法律责任问题物业管理的几个法律责任问题物业管理费标准的制定、缴纳对策： 1 1、交纳主体明确：、交纳主体明确： A、建设单位（已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人） B、业主（物业使用人）交付起点：交付使用 C、物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。 2 2、无权决定减免物业管理费。、无权决定减免物业管理费。 3 3、业主委员会督促限期缴纳物业费，不是提起诉讼（仲裁）的、业主委员会督促限期缴纳物业费，不是提起诉讼（仲裁）的必经程序；对于欠费的业主可以采取法律手段进行催收。必经程序；对于欠费的业主可以采取法律手段进行催收。 4 4、收费标准与企业资
9、质、服务内容相一致。、收费标准与企业资质、服务内容相一致。物业管理的几个法律责任问题物业管理的几个法律责任问题装修管理装修管理讨论： 1、业主装修，物业公司是否有权： A、行使审批权： B、强制管理： C、收取押金、装修金？ 2、业主违法装修，物业公司可否行使起诉权？房地产房地产E网网物业管理的几个法律责任问题物业管理的几个法律责任问题装修管理物业管理条例： 第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。住宅室内装饰装修管理办法 第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。
10、 第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。 第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。物业管理的几个法律责任问题物业管理的几个法律责任问题装修管理对策：对策： 1、物业公司的权利： A、审批权、无行政执法权 B、依法收费 C、强化与政府机关的协调：小区警务室的设立 2、物业公司义务： （1）制定装修禁止行为告知书和违章装修告知书及其他协议。 （2）费用的依法收取。 （3）适当行使诉权依据装修管理服务协议追究违约责任。物业擅自停电,法院判业主获赔1元案情介绍案情介绍: v 某业主家
11、里突然被停电，于是就找到该小区物某业主家里突然被停电，于是就找到该小区物业公司业公司,要求查找停电原因要求查找停电原因,但物业公司告知他但物业公司告知他:因因其拖欠物业管理费而停电。为此其拖欠物业管理费而停电。为此,业主向物业公司业主向物业公司提出强烈交涉提出强烈交涉,但无任何效果。业主认为被告利用但无任何效果。业主认为被告利用管理之便管理之便,以停电方式威逼他以停电方式威逼他,给其带来生活的极给其带来生活的极大不便大不便,请求法院判决被告排除供电妨害请求法院判决被告排除供电妨害,并向原并向原告赔礼道歉告赔礼道歉,减收一个月管理费减收一个月管理费,赔偿经济损失赔偿经济损失1元元和精神损失费和精
12、神损失费749元。元。 物业擅自停电,法院判业主获赔1元v案情分析案情分析: v 物业公司物业公司:公司没有采取停电措施公司没有采取停电措施,公司的职责公司的职责是为业主提供优质服务是为业主提供优质服务,公司绝对不会采取对原告公司绝对不会采取对原告“停电停电”之类损害业主利益的事情之类损害业主利益的事情,而且排除电力故而且排除电力故障是供电部门的责任不是由物业公司负责。障是供电部门的责任不是由物业公司负责。 物业公司侵权成立法院经审理后认为物业公司侵权成立法院经审理后认为: 被告只是物业管理企业被告只是物业管理企业,并非供电部门并非供电部门,其无权其无权以任何理由对原告采取停电措施以任何理由对
13、原告采取停电措施,否则即构成侵权。否则即构成侵权。原告提出减免一个月管理费的请求原告提出减免一个月管理费的请求,属于双方的物属于双方的物业服务合同的范围业服务合同的范围,与本案侵权纠纷不是同一法律与本案侵权纠纷不是同一法律关系关系,原告应另行主张权利原告应另行主张权利;原告要求赔礼道歉和原告要求赔礼道歉和赔偿精神损失的请求于法无据赔偿精神损失的请求于法无据,法院不予支持法院不予支持;原原告提出的告提出的1元经济损失赔偿获得法院支持元经济损失赔偿获得法院支持自行车丢失可拒交物业费吗?v一、案件经过一、案件经过: v 小区业主李某在小区内丢失三辆自行车后,拒绝交纳物业管理费,在多次催缴无果的情况下
14、,物业公司将李某告上法庭要求其交纳物业管理费。自行车丢失可拒交物业费吗?v二、审理及判决二、审理及判决: v 庭审中,被告李某辩称:自己交纳的物业管理费中包含保安费,可小区保安并没有真正做到保证自己财产安全的义务。原告物业公司诉称,保安只负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理,对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件,应由公安机关负责处理,与物业公司无关。 最后,法院判决李某向物业公司交纳所拖欠的物业管理费。自行车丢失可拒交物业费吗?v三、法律评析三、法律评析: v 本案中,物业公司收取的物业管理费中虽然包含保安费,但并不意味着住户丢失的
15、财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围,盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪,应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下,这一责任不应由物业公司承担。抓小偷挺身而出还需自保安全v案例描述案例描述:v 某某管理处护卫员小彭正在北广场巡逻,忽然听到后面有人在大喊:“抓小偷,快抓小偷。”小彭回头一看,只见两个男子一前一后在广场上追逐而来,后面一个边追边喊“抓住他,他是小偷”。 小彭见此情景,职业的责任感油然而生,一个箭步就冲了上去。小偷见半路有人拦截,吓得慌不择路,转向广场边的绿化带跑去,企图越过绿化带,向对面的马路逃窜。抓小偷挺身而出还需自保安
16、全v处理过程处理过程:v 小彭当时心中就一个念头:不能让小偷逃过马路,否则就很难抓住。情急之下,借着奔跑的惯性,靠日常过硬的体能训练,在小偷刚踏上马路时,一个虎扑,越过两米多宽的绿化带,把小偷扑倒在马路边上,将其制服,与随后赶到的失主和同事一起把小偷扭送到公安派出所。抓小偷挺身而出还需自保安全v案例点评案例点评:v 物业管理工作最重要的职责是协助维护业主(住户)的安全,当业主的生命和财产受到侵害时,我们的员工应义不容辞地挺身而出,恪心职守。 但需要指出的是:无论什么时候都不要忘记“自我保护”原则,我们不鼓励毫无原则的“愚忠”行为。例如:当值时发现小区外面有紧急事件发生,我们不有脱岗而去,应当尽
17、可能采取报警或呼叫未当值的护卫员等办法。因为我们是受业主聘请的企业行为,职责是保护小区内的安宁,而不是整个社会的治安。一楼失盗一楼失盗v案情介绍：案情介绍：小区多层住宅除一楼外均不允许安装防盗窗户，这是某物业公司的规定。很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不允许他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。经管理处再三协调无果，陈某将物业管理公司告上法庭。经法院审理认为：物业公司的安全员无脱岗、出入登记完备，各安全员巡逻到位，管理处管理员值班到位，无失职责任。陈某属于自己疏忽未
18、关窗户造成，属于意外损失，物业公司不承担法律责任，所以不予赔偿。 一楼失盗一楼失盗v点评点评:1、陈某入住小区时，已与物业公司签订业主公约，其中包括有不准安防盗窗的规定，陈某已认可，根据民法通则规定：企业已告知当事人情况，双方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任。2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。社区健身噪音扰民问题的解决v 案情：案情：v “做文明业主，塑城市精神”，是每一个业主的份内事，但不是每一个业主都能自觉做到的。物业公司每天与业主接触，如能从正面多加引导，从人情、人性、人心入手，搞
19、一些能提高业主文明素质的活动，对于提高管理质量，建设良好的社区文化和精神文明，将会起到推进作用。小区有人因健身放音乐，有人因休息、学习需安静，这个矛盾摆在了物业公司面前，疏导是最好的化解办法。近年来，群众健身活动在上海掀起热潮，某物业公司管理的小区也活跃着一支中老年健身队。她们昨天学十八法，今天练太极拳，明天跳健身舞，鲜艳夺目的服装、多姿多彩的动作成了小区一道靓丽的风景线。然而，健身活动中播放的音乐，却不时扰民，成为业主投诉的导火索。物业公司收到业主投诉后，管理处经理多次亲临现场，一探究竟。没想到，健身队也是一肚子苦水。小区中老年健身队领队表示，自从退休回家，内心充满失落感和空虚感，身体一天不
20、如一天。参加了晨练队伍后，心境开阔、筋骨活络，“老死不相往来”的新邻居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活动遭到了部分业主的反对，底楼业主把家里的音响、喇叭搬到窗口“对着干”；高层业主朝下扔蛋壳、浇水，健身队伍只好打一枪换一个地方。她们迫切希望物业公司想想办法，帮助她们解决难题。社区健身噪音扰民问题的解决v 物业管理处经过实地调查研究，拟定了一套解决方案。v 第一，寻找场地。小区中庭花园处在两幢高层、一排多层中间，虽然这里环境宜人，但正对着高层的南窗，加上早晨上学、上班时人来车往，无论是从安全角度还是从不扰民角度，都不宜考虑。变电所门口有一块空地可以利用，但十几辆遗而未弃的破自行车怎么办呢？管理
21、处先张贴旧车招领启事，三天后，经理亲自上阵，将破车、旧车一辆一辆地进行处置，有的搬入地下车库，有的劝业主作为废铁卖掉，最终为健身队开辟出了一块健身宝地！同时，还关照邻里之间要相互关心，晨练时尽可能地把音乐音量调到最低限度。从此皆大欢喜，投诉也烟消云散。 v 第二，及时沟通。小区一业主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物业公司提出，料理丧事期间，是否停止健身队的音乐播放？管理处马上与健身队联系，请她们配合，健身队干脆停止晨练三天。此举令这位女主人很感动，她激动地说：“失去亲人是一件很悲痛的事情，在我失去亲人、最痛苦的时候，物业管理处能给予理解，并满足我的要求，我永远不会忘记。” v 第三，调整
22、时间。物业公司经过与居委、业委会多方协调，小区健身队的晨练时间改在早上7:308:30，避开了上学、上班的高峰时间段；练功、学舞改在晚上7：00以后，健身队不再随意调高音量，队员们在健身中还常常相互提醒，不要大声聊天影响别人。学习新的动作时，她们会自觉到地下室去练习，参加比赛前的排练，也都到地下室去进行。健身和扰民的矛盾终于得到圆满解决。业委会地位业委会地位v有一家小区业委会2004年打了五起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房。而输的是侵害了物业公司的名誉，须赔偿几万元。对此业委会要求每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这五起官司中没有一起征得业主大会的表决通过。
23、于是业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭。 v国务院物业管理条例规定，谁拥有房地产权证谁就是业主。业主大会是广大业主的权利机构，而业委会则是一个执行机构，它既不是企业法人，也不是群众自治组织，因此无权作出任何重大决议。包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定，必须按照规定并明确授权才能生效。 业委会地位业委会地位v目前，一些小区业委会越俎代庖现象比较严重，动辄提起诉讼；有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决，而在征询意见时往往写上：如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会的，则视作你同意诉讼。这种做法是法律本身所禁止的。法律明确规定：投票表决有三种，即同意、反对、弃权。因此既不能将弃权票加在反对票身上，更不能将弃权票强加到同意票的头上。 业委会地位业委会地位v大堂公共部位多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿