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1、万科地产的规划设计管理万科地产的规划设计管理作为中国房地产行业的领军企业，万科很早就开始了规划设计管理的探索。1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台-万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力。1998年，万科组建了设计工程部，下属的建筑研究中心也成立了。这时万科的注意力，开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。随着万科的进一步专业化，202*年设计工程部被分成了规划设计部和工程管理部。规划设计进一步独立出来，成为集团的专业系统。规划设计部的独立对于万科最大的变化，是促使这个部门出现了许多对于建筑师而言陌生的专业：相继成立了六个中心，这六个中心都非常
2、地产化，不是设计院能够替代的。一个叫项目管理中心，即项目全过程的跟踪。一个是新产品研发中心，解决地产与客户、专业建筑师楼的关系，其重点不在设计，而是针对客户需求重构一个以客户为中心的产品体系。第三个是技术研究中心，即新材料、新技术、节能等在住宅中的应用。第四个部门是标准化中心，目的在于为住宅建立一个可以不断提升的标准和底限。第五个是产业化中心。第六个是理论及推广中心，如通过对万科所开发的住区去研究发展中所面临的问题。202*年，万科开始启动“合金计划”，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。202*年3月起，项目设计流程、项目设计成果标准等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅产品打下了基
3、础。目前，涵盖住宅的合理功能、性能、可持续发展等方面的万科住宅标准已出台，与室外工程、环境工程标准化设计体系、规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系一起，构成万科设计标准化体系。在制定产品标准化操作范本的同时，万科还针对全国性房地产开发所存在的地域差别性，提倡“与环境共生”，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。（三）绿城房产的规划设计管理绿城房产是浙江省最大的房地产企业，也是长三角地区一直排名前十强的房地产企业。在规划设计管理方面虽然略逊于中海和万科，但也有其非常鲜明的特点。绿城成立了规划设计部，主要发挥技术整合功能，整合集团内外
4、部资源提高产品品质。规划设计部在工作中要扮演一个评审、判定的角色，项目公司则进行深入和拓展，承担设计管理的主要角色。绿城定期在项目公司之间开展学术经验交流活动，总结交流设计管理等方面的经验教训。绿城成立了规划、建筑、景观、户型、精装修五个专家小组，颁布实施了绿城集团设计管理工作规程，确保产品品质在规划设计上的领先和优秀。近两年，绿城逐渐加强了在创新方面的研究工作，在一些有条件的项目公司进行相关专题的研究工作，例如以桃花源公司规划设计部为主体，进行别墅相关课题的专项研究，以中山公司精装修管理部为主体，进行精装修相关专题的研究工作等。绿城规划设计管理的一个显著特点是建立了项目设计管理负责人联席会议
5、制度。绿城目前已明确了25个项目公司和2个工程项目部的共计27个项目设计管理负责人，大多数都是有丰富实践经验的工程系统骨干。通过设计管理负责人联席会议制度，加强项目公司相关专业人员的横向沟通和交流，使设计管理经验得到共享。通过这一制度，明确集团公司和项目公司的接口关系，加强垂直对接管理。今后这支队伍要逐渐向专业对口方向完善和发展。三、房地产企业规划设计管理的流程（一）并联化设计规划设计过程不是一个单向的设计工作的推进，而是一个“齐头并进”的设计，是一个立体化的、完整的设计概念。在这个阶段中，开发商要适时的、尽可能提前的将各种设计内容整合，以期达到一个理想的状态。比如，项目在总平阶段就已经在考虑
6、景观了。设计师会注意到景观的室外效果和建筑的室内效果的衔接一个明亮的大堂，它50米内的对景应该是什么？它不应该是一堵墙，也不应该是没有任何景观价值的一些单调的东西，否则，这个通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我们在以往的设计中，规划、建筑、景观设计会脱节，一脱节就出现许多情况。所以在做总平的时候就要考虑到最后做完的效果，既要考虑规划，又要考虑建筑，又要考虑景观。就像我曾经经历过的一个对四星级酒店的评审，做室内设计的时候，设计师看了平面后，提出了不同看法，建议对平面作重新调整，这意味着立面也要随之改变。（二）设计流程的规范化标准化根据并联化设计的原则，设计流程发生了比较大的变化。以前往往是业
7、主拿到一块地，就去请设计，做完设计以后，再去请销售策划专家做推广，最后等主体下来，才开始做景观。总的来说是一个从业主设计策划景观的单线串联方式。而现在，在规划设计阶段、甚至在方案阶段，就应该开始规划、建筑、策划、景观、室内等各项设计，“齐头并进”。设计流程的变化对开发商的统筹、整合、集成能力提出了非常高的要求。一个成熟的房产开发公司，应该在项目的前期、项目的规划设计阶段具备整合各种资源、获得比较理想的规划设计成果的能力。为了达到一个理想的规划设计成果，我们需要一个标准的程序，在这个程序里边需要一些标准的内容，这些内容要有专家去把关。也就是说，经过专家把关和确认，表明这个项目可行性是没有问题的，
8、项目的规划在全国或当地是一流水平的，建筑是先进的，材料也是合适的，工程实施是可行的假设一个项目有几十个这样的专家来确认签字，那么，这个项目最后一定会具有一个非常好的环境景观、非常好的居住条件和非常高的附加值。尤其需要指出的是，在目前职能部门力量都比较弱的现状下，特别要靠各项目专业人员的共同协助，一起来建立一套规划设计的理想程序，以寻求规划设计阶段房产品的品质控制。形象的说，一个开发的设想，在经过这个“理想程序”的运作以后，就能产生一套尽善尽美的图纸。扩展阅读：万科规划设计管理制度附录A集团规划设计评审会管理办法规划设计管理制度一、集团规划设计评审会管理办法二、万科住宅统一设计要求规范三、“上报
9、集团规划设计部备案”制度的管理办法四、集团单体确认管理办法五、规划设计过程控制程序六、设计管理程序七、设计前期阶段作业指引八、实施方案设计作业指引九、施工图设计阶段作业指引十、建筑施工现场配合作业指引十一、景观设计作业指引十二、室内设计管理程序十三、设计变更管理办法一、集团规划设计评审会管理办法1、目的为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对万科集团规划设计管理流程与成果标准（以下简称流程和标准）中实施方案阶段的“集团规划设计评审会”这一重要节点的监控，以达到确保质量、进度目的，特编制此办法。2、主管部门集团规划设计部负责各项目操作公司评审会的统筹安排。项目评审会在总部或项目所在地召开，由集
10、团规划设计部或项目操作公司负责具体会务组织工作；3、时间计划评审会的召开时间应以项目设计年度计划为依据，如有变更，项目操作公司应事先知会规划设计部。项目操作公司应在评审会召开前至少7日向规划设计部提出正式申请，会前至少3日提交评审文件汇编。4、评审文件汇编应包括以下内容：（1）项目可行性研究报告其中的规划设计部分详流程和标准中的“投资分析阶段成果标准”完成；附录A集团规划设计评审会管理办法（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）项目设计工作控制性计划集团规划设计部对设计工作总体计划的意见集团规划设计部对设计前期工作结论的意见概念设计方案任务书详流程和标准第23页条文1.
11、1；概念设计方案文本详流程和标准第24页条文2.项目设计指导书详流程和标准第27页条文3.规划方案设计招标书规划方案设计任务书详流程和标准第41页条文1.1规划方案设计文本详流程和标准第41页条文1.1.5规划方案分析表详附件一5、文件审核集团规划设计部对评审文件进行审核，发现不符要求的，可以要求评审会延期。6、会议组织会议组织者应在评审会召开前至少2日向参会者发出会议通知及议程。7、评审会投票人员组成集团主管设计领导、集团规划设计部总经理及总建筑师、项目操作公司总经理、营销部及设计部经理、集团内专家（届时由集团规划设计部确定）。8、评审会议程：（1）（2）整体时间安排视项目复杂程度而定，委托
12、项目以不超过6个小时为宜，投标项目以不超过9个小时为宜；评审会具体安排：由项目操作公司的项目设计负责人及营销负责人对规划设计工作指导书进行讲解，重点介绍项目总体开发计划及市场、经营、成附录A集团规划设计评审会管理办法本方面的分析结论，和设计工程部门的前期研究成果,以不超过60分钟为宜;（此时投标单位应不在会场）项目操作公司的项目设计及营销负责人就所介绍项目向评审团答疑,以不超过15分钟为宜;投标单位分别介绍方案,并向评审团答疑,每家时间以不超过40分钟为宜(其它投标单位应不在会场)，如果是委托一家设计单位做多方案比较,时间可以适当延长;9、评审会组织安排注意事项（1）会前：准备并检测调试所有的
13、会议器材：投影仪、数码录像机、白板和大铁夹（用于挂图、板书）、白板笔、板擦、无线麦克风、插线板如果是视频会议，应与对方同步调试；准备会议过程的文件资料：评审会文件汇编（详本文第四条）、会议议程、选票（详附件二）。每一位投票人员应有以上所有文件；根据参会人员情况布置会场，投票人员的位置应用名牌指定；（2）会议用饮料,食品的服务安排：会场上应备有饮用水、水果及点心；应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水；长时间的评审会应安排好工作餐事宜；（3）（4）会议进行过程中开会期间组织者应注意维持会场秩序和纪律：与会者应关闭手机以保证会场安静；投标单位介绍方案时，应保证其它投标单位不在会场，条件允许情况下，可
14、安排休息室供投标单位等待使用；投标单位人员在会场内的活动，如摄影、摄像、录音，应受组织者的限制。应留出适当休息时间，以每60分钟休息10分钟为宜；评审团以记名投票的方式从投标方案中选出2-3个优选方案;如果是委托设计,可以只选一家;评审团就所选的优选方案发表意见，集中讨论,由会议组织者形成评审结论，时间以不超过60分钟为宜。附录A集团规划设计评审会管理办法10、会议纪要由集团规划设计部负责整理和汇总会议纪要，会议纪要应包括投票结果、方案简评和会议结论。11、会议结论会议结论以如下方式给出：同意XX方案，建议增加XX内容，在XX方面应予注意；倾向通过XX方案（可以有一个以上），应在XX方面改进后
15、再确认规划思路，不需另行开会；各方案均难满足要求，须在XX方面仔细考虑，完成设计后申请重新召开评审会。会议纪要应由规划设计部在会议结束后3天内发文给项目操作公司，并抄送集团领导和各与会人员。评审会后会议纪要作为资料存档。附件：附件1：规划方案分析表户型配比部分附件2：规划方案分析表经济技术指标部分附件3：规划方案分析表设计成果部分附录A集团规划设计评审会管理办法附件1：规划方案分析表户型配比部分设计单位名称：某户型的累加面积与所属产品类型的累加面积比x/X某户型的累加套数与所属产品类型的累加套数比y/Y某产品类型的累加面积与所属住宅类型的累加面积比某产品类型的累加套数与所属住宅类型的累加套数比
16、某住宅类型的累加面积与住宅总面积比某住宅类型的累加套数与住宅总套数比住宅类型产品类型户型编号户型面积m总建筑面积m套数xy独立式住宅（别墅）XY小计双拼式住宅低层小计13层联排式住宅小计其他小计12本类型合计无电梯的多层公寓小计每户有露台或花园的多层住宅（花园洋小计房）有电梯的多层多层公寓46层小计本类型合计711.5层小计911.5层小计本类型合计1218层中高层本类型合计18层高层100m本类型合计100m超高层本类型合计总计ab（注：应把我司在任务书中的户型配比要求与设计单位成果列出）X/1Y/21/a2/b100100附录A集团规划设计评审会管理办法附件2：规划方案分析表经济技术指标部
17、分指标名称项目规划总用地（ha）1.居住用地（ha）住宅用地（ha）公建用地（ha）道路用地（ha）公共绿地（ha）2.其他用地（ha）市政道路用地（ha）代征绿化用地（ha）市政道路绿化用地（ha）居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地（ha）与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地（ha）其他政府保留用地或不可建设用地（ha）总建筑面积（万m）住宅建筑面积（m）1.非住宅建筑面积（m）住宅建筑面积比重（%）计入容积率建筑面积（m）2.不计入容积率建筑面积（%）不计入容积率建筑面积比重（%）不可售建筑面积（m）3.可售建筑面积（m）可售面积占总建筑面积比重（%）我司要求单位名称单位名称单
18、位名称住宅面积毛密度（m/ha）住宅面积净密度（m/ha）公共服务设施面积毛密度（m/ha）住宅建筑套密度（毛）（套/ha）住宅建筑套密度（净）人口毛密度（人/ha）人口净密度（人/ha）绿地率（%）建筑密度（建筑覆盖率）（%）容积率(建筑面积毛密度)总户（套）数（户）总人口(按3.5人/户计)车位总数（个）车位/户数（1：）附录A集团规划设计评审会管理办法附录A集团规划设计评审会管理办法附件3：规划方案分析表设计成果部分分类序号1文字表格23设计说明经济技术指标表成本估算报告资料及文件名称份单位名称单位名称单位名称数4总平面图56日照分析图公共服务设施布置分析图7分析图交通分析图8910详图
19、总图111213141516组团与管理171819其他分析图其他彩色总平面图总体剖面图总体鸟瞰图典型组团管理示意图典型组团交通分析图效果图景观结构分析图小区管理模式分析图小区各道路断面图工作模型土方平衡图道路及竖向设计图低、多层住宅单元/高层住宅单体20高层住宅单体地下及裙房各层平面图21标准层平面图22立面图23剖面图24效果图25各层平面图主要公共26立面图建筑27剖面图28效果图分类技术图纸电子文档模型其它序号资料及文件名称新技术、新材料应用图纸遮阳减噪措施图纸以上内容的电子文档光盘工作模型方案介绍磁带附录A集团规划设计评审会管理办法份单位名称单位名称单位名称数备注：单位名称下表格内划：
20、或X附录A集团规划设计评审会管理办法二、万科住宅统一设计要求规范前言1、目的（1）方便一线公司确定审查图纸之审查要点；（2）编制可行、实用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计处于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高万科住宅品质；（3）为设计部设计人员提供技术流程指导。2、形式（1）住宅设计统一技术措施（2）图纸编制深度统一技术措施（3）重点部位营造作法（4）典型构造节点3、适用范围（1）本要求适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计参考依据和为设计部设计人员提供技术流程指导；（2）本要求仅对建筑专业，其他专业要求见工程管理相应规范；（3）要求中涉及到的材料
21、及部品应按部品标准执行。4、实施本要求为各分公司设计部编制统一设计要求和习惯做法提供参考，在正常情况下，各分公司设计部应按此要求执行；当出现特殊情况或存在更好的技术措施时，请提前知会集团设计工程部，以便集团设计工程部及时对要求进行改进。5、编制单位集团设计工程部第一部分住宅设计统一技术措施1.总平面设计（1）间距建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于2.4m，以免影响采光。（2）消防总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车总重300KN荷载。登高面登高面宜在用的红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地，并按消防车
22、总重300KN计算。当建筑物凹入处进深不大于4m（净宽）时，该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于2.5m（净宽），该宽度可不计入建筑周边总长度。附录A集团规划设计评审会管理办法消防车道高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设18m18m回车场。消防车最小转弯半径：高层12m，多层9m。消防车道最小宽度：登高面处6m，其它处4m。消防车道的坡度：登高面1，其它处7。消防车道距建筑物距离宜5m。高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道。高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。（3
23、）流线设计住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。（4）附属用房总平面设计时应在小区显著位置（如入口附近）设置管理用房。应在住宅（区）的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于6，与住宅距离不宜小于10m，外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施。箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小于9m，以免影响景观和采光。（5）摩托车、自行车存放总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚（库），其与主体建筑的间距不
24、宜小于9m；偏低档次的住宅项目，宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。出于安全问题,自行车库不宜设在地下车库内，应单独考虑。2.单元户型设计（1）单元户型基本设计要求层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜为2.8m，档次较高的可为3.0m；若采用中央空调不宜小于3.3m。厨房、卫生间室内净高不小于2.2m；排水横管下皮距楼地面的净高不小于1.9m且不应影响门窗的开启。起居厅开间不宜小于3.4m（净宽），深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗台观景凸窗。平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于2.4m（净宽）
25、，凹槽的深宽比不应大于4。避免卧室紧靠电梯井道，如无法解决则应采取相应降噪措施：相邻的墙体为隔音墙体；大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800800进出口。复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水。户内通向所有房间的走道净宽不宜小于1000；当走道长度大于202*时，应相应加附录A集团规划设计评审会管理办法宽至1100。户内楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800。门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施。（11）设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房、卫生间储物
26、柜应采取防潮措施。（12）严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风换气，且内门门下空隙不应小于25。（2）玄关玄关内应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜1500。户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120；门铃宜采用遥控式门铃；对讲机距门边的距离宜大于100，其下方可设玄关灯开关。（3）厨房中、高档住宅厨房面积不应小于5m2；单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m,双排布置时净宽不宜小于2.2m。橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800、单排布置为宜。炉灶应避开窗口设置；橱柜进深宜550，长度在202*3000之间，吊柜进
27、深350，净高不小于500；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具。（厨房具体设计可详集团设计工程部之厨厕详图）厨房主要设备尺寸表设备名称长（mm）宽（mm）高（mm）灶台800500-550650-700洗涤台900-1202*00-550800操作台400-1202*00-550800吊柜普通400-1202*00-350500调料400-1202*00-350350-400抽油烟机800300-350根据油烟机型配合确定冰箱位宽度不小于650，若考虑美式大冰箱尺寸应为800；注意冰箱门的开启方便及冰箱散热。如洗衣机设在厨房，预留机位应不小于600x6
28、00；厨房仅在布置有洗衣机时设防止溢流和干涸的专用排水地漏地漏，地漏位于洗衣机出水口一侧，离橱柜距离不小于200。洗菜盆，洗手盆建议采用底出水供水方式。厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。吊顶下皮应高于窗洞上皮50。厨房应设排烟道；中高档厨房应结合烟道设计管道井。（排烟道尺寸表详见“二.单元户型设计9.油烟机”）为便于迅速排除油烟和异味，厨房外窗或外墙宜设换气扇。北方地区厨房应进行采暖设计。设于底层或靠外墙、靠卫生间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施，北方地区尤其要注意。厨房楼面结构板未降板时应设门槛。附录A集团规划设计评审会管理办法厨房门下端如设百页通风口，其外形尺寸不小于250450；无百页者，门下
29、空隙不应小于25。（4）卫生间当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置避免通视；卫生间窗宜采用磨砂玻璃。卫生间门应在隐蔽处开设；直接开向起居厅的卫生间应设前室。应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置。卫生间设施（卫生间具体设计可详集团设计工程部之厨厕详图）公用卫生间宜以柱盆或挂式台盆为主，柱盆或台盆边距墙应大于150；主人卫生间台面宽度宜560600，长度不小于900，高度850；台盆镜面宽度应与台面长度相同且镜面底边距台面的距离为200；毛巾架距地1200；避免与插座位置矛盾；坐便器净宽宜为900，最小净宽不小于850。淋浴间净宽宜为1000，最小净宽不小于
30、900；淋浴开关距地10001200，淋浴喷头由距地16801880上下推拉杆固定；地漏位于淋浴头下部居中，并距墙400。浴缸尺寸宜采用750x1550，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸；淋浴喷头做法参上；热水器不应设在浴缸的中部。普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上；高档次宜结合吊顶设吸顶式排风扇；无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。不宜采用下沉式卫生间设计；如条件限制必须采用时，卫生间楼面应为抗渗混凝土，给水管管材宜采用新型管材，水平溢流管应接至排水立管。排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部；施工时要注意浴缸底部一定做防水层。大户型主卫生间宜洗、浴分间设，洁具设施要与户型档次相
31、匹配；应设管道井。暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。成品排风道选用表层数尺寸6360200或380240或43029079500300或5503501030600300或650350注：1.高层排风道宜采用“主次主”变压式风道，且防止串味应采用单双层分别排风系统。2高层排风道排风口应有防火止回阀，加工厂应随风道统一供应。当下层为商用空间时，结构设计时应考虑卫生间洁具的布置，避免洁具正下方是大梁，导致无法居中安装。复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式。卫生间、厨房地漏的排水管应设存水弯；且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏。卫生间应从门口向地漏找坡度
32、；地漏应设在室内最低端并靠近浴盆或淋浴喷头。卫生间结构宜沉板50100；未降板的卫生间应设门槛。卫生间吊顶下皮应高于窗洞上皮50。管线设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗；塑料泛水管穿墙埋设时，高度应大于1500，避免因高度不合理被二次装修打穿漏水。插座应靠近镜台设置并避免设在毛巾杆的下方。附录A集团规划设计评审会管理办法北方地区卫生间散热片位置设计时一定要与电气专业互相配合以免互相矛盾,如将插座设在散热片的后面。（21）室内的PVC管线应设置消音措施以减少上下水管道噪音。（5）阳台非封闭阳台地面应比室内最少低50，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排
33、到雨水管内，应设防止溢流和干涸专用排水地漏；阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空；当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于1200，以保证窗的开启和给水管的设置。进深大于1500的阳台挑梁要设计成梯形，避免挑梁高度过大影响室内采光。阳台栏板下部应设100高边梁；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿攀爬，减少安全隐患。观景阳台宽度不宜小于1500，其它阳台不宜小于1200。顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。北方地区生活阳台应设计为封闭阳台，且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露；底为架空的封闭阳台应在底板下面贴50厚聚苯保温板，并设吊顶。阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专
34、业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口；阳台地面应向地漏找坡。阳台门应选用密闭效果好、质量高的产品，不宜采用门联窗；考虑室内镶地板的高度，阳台门下门框高度不应小于50，避免使室内完成面高于门框，影响美观且不防水；北方地区开敞阳台门窗应为保温门窗。各户毗邻阳台应考虑分隔，避免可以互相走通，减少不安全因素。阳台金属栏杆应进行防锈处理；北方地区高层住宅宜采用实体栏板。高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性，玻璃厚度不小于10厚。（6）门门洞口宜按如下尺寸设计:入户门1000x2100（普通）1200x2100（高档），位于门洞外樘；卧室门900x2100，位于门洞中樘；厨房门800x
35、2100，位于门洞内樘；门下方宜设250450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。卫生间门750x2100，位于门洞外樘；门下方宜设300x300或250450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。佣人房门800x2100，位于门洞中樘；门碰距地100。门垛尺寸不小于50,且做构造柱加固。（施工时注意不要遗漏）外檐门应外开以防风。住户首层外檐门窗需考虑防盗设施。（7）窗凸窗窗台高宜400450，进深500。距地900高以下应为固定窗扇，且全落地窗应设900高窗护栏（窗外为阳台或平台时不受此限制）。窗楣应设滴水槽。附录A集团规划设计评审会管理办法凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽，以免遮阳板
36、上的水停留时间过长，导致砌体外墙渗漏；或者在遮阳板外墙挑檐位置设100高混凝土止水坎（详第四部分节点详图）。厨卫窗台宜900高，窗上部应设400450高固定扇以安装排风扇，并在相应位置设中心距地202*的电源插座，固定扇开关和顶灯开关一起设于卫生间门口。厨卫横向管线应贴近楼板以免挡窗。厅卧窗上皮距楼地面高度宜为2300或以上；厨卫考虑设备污水管不穿洞（走梁下），可降低到2200。开间大于、等于3300的房间窗宽不宜小于1800。未设阳台的起居厅大窗开启扇最少有两扇，以便于空调室外机安装。两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面向主导风向以免引起漏水。窗框与凸砼体结合的施工缝一
37、定要用防水砂浆填实，避免杂物导致凸窗台底板部及窗角处渗水。窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室内通风,开启扇面积不小于房间地板面积的1/20且厨房不得小于0.6；凸窗不应采用较特殊、拼接过多的窗型。北方地区凸窗上、下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆，以免墙体交接处产生结露。位于转角处的窗（阳台门）应避免视线干扰。（8）空调采用分体式空调，空调室内机应避免对床直吹；户型单元平面图应绘制家具布置图并确定室内机位置。空调机位空调机位应考虑便于安装及维修（不必用吊篮）；不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置；位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位；如空调板设于卫生间外墙，卫生间的窗户
38、开启扇应考虑空调主机出去，宽度不小于700,高不小于1100。室外机位下皮距地宜1600（双机1000）。常用分体空调室内、室外机参考尺寸型号室内机室外机长高厚长高厚1匹8002501808005602401.5匹9002801808005602402匹1150320222*508803502.5匹1202*50202*90900350注：本表为偏大机型尺寸，仅供参考；不同品牌外形尺寸略有不同。空调洞要靠近空调插座并在同一方位。（详第四部分节点详图）大面积起居厅要考虑大功率空调或柜机，应考虑柜机留洞位置、冷凝水管预埋，管中距地350。普通分体空调冷凝水管应预埋，避免直接插入雨水管中（特别是北方
39、地区）；标准层留三通，距地1800；三通口留于室内时，考虑美观高度可适当上移。（详第四部分节点详图）空调外机不宜设置在封闭阳台内，夏季不散热，易死机，噪声大。北方特别是东北地区空调板应设保温减少冷桥。低档项目宜考虑窗式空调的安装。附录A集团规划设计评审会管理办法阳台推拉门到墙边应留不小于100宽的门垛，避免空调管穿玻璃。（9）油烟机厨房内应设成品排烟道，多层550x350（外围尺寸），高层600x400。成品排烟道选用表层数尺寸6500300或55035079560300或6103501024700400或7504502530800400或850450注：1.高层排烟道应采用“主次主”变压式烟
40、道，且防止串烟串味应采用单双层分别排风系统。2高层排烟道排风口应有防火止回阀，加工厂应随烟道统一供应。（10）热水器热水器宜设在厨房，且采用强排式，不应采用直排式；注意预留安装空间和电源插座；厨房与卫生间合用时宜考虑10升，安装宽度度700；卫生间单用，考虑68升，安装宽度度500；排气道尺寸为120，排风孔中距地1700。北方地区如热水器设在生活阳台内，则阳台应设保温。热水器与用水点管道不应过长，宜控制在2米之内，大于2米的热水管应设保温。热水管（铝塑管）埋墙时容易被设钉枪打穿，与之相连卫生间安装毛巾杆等配件时应注意。热水器应避免设置在浴缸侧面中间，影响使用。（11）插座、开关、散热器插座、
41、开关（散热器）应结合家具布置合理设计，避免与门的开启方向、流线相矛盾；床头柜、电视柜书桌处应设插座，门口、空调附近设开关；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座，且电器插座应避免靠近水盆、灶具。建筑专业平面门窗进行修改时应及时照会设备专业。北方地区采用集中供暖方案时，散热器的设置应与水、电专业密切配合，校对散热器、插座、开关以及给排水管位置，以免发生冲突,如将插座置于散热器的后面。可视对讲、门铃、玄关灯开关离入户门边距离宜100，要考虑玄关、鞋柜的位置。客厅电话线与电视线插座应避免设在同一方位，书房应设电话线。网线接口建议设在书房，不宜设在起居厅，且接口位置应结合字台及插座设计。高档次
42、住宅起居厅宜考虑音响线的埋设。（12）其它建、结、水、暖（空调）、电各专业应在初步设计、施工图设计时分阶段进行专业会审，各留洞位置应与雨落管、排污管位置相协调以免发生冲突；大型洞口应计算洞顶标高，以免与楼板、梁发生冲突。结构设计时应注意校对梁、墙关系，并考虑梁对室内环境影响，如：避免梁偏向降板房间一边而使地面出台；避免位于隔墙上的梁偏向起居室、餐厅一侧；避免卫生间座厕正下方是大梁，导致无法居中安装；附录A集团规划设计评审会管理办法房间中部及门顶不应见梁；室内明梁下皮不应低于2200。洗衣机进水龙头应采用接口式。3公共空间（1）单元入口单元入口处应设雨篷，门洞最小尺寸宜为1500x2300，且设
43、闭门器，地面找1坡坡向门外。设置电梯的住宅单元入口台阶处应设坡道，以方便残疾人、婴儿车通行及用户搬运。管道不宜集中设在单元入口处；如设置应用轻质隔板加以封堵，并在隐蔽位置设可拆卸的500500壁板检查口。单元入口处应设信报箱。单元入口处走道净宽不应小于1300。北方地区高层住宅首层大厅应进行采暖设计。首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料。(2)楼梯楼梯外窗宜采用推拉窗，窗台高小于900的窗及通窗应设900高窗护栏。高层住宅楼梯消火栓明设在休息平台处时，休息平台宽度应比正常宽度加宽200，同时设计时应注意消火栓上皮与框架梁的关系。楼梯高度多层住宅小进深楼梯结构设计时应重点注意入口处以及二层休息平台处
44、净高不应小于2m；梯段净高(为最低或最高一级踏步前缘线以外0.30m范围内至上方突出物下缘间的铅垂高度)不应小于2.20m，应特别注意长短跑楼梯的梯段净高（详第四部分详图示意）；计算净高时应注意预留100施工误差。与地下室合用的楼梯应在首层设乙级防火门加以分隔。当高层住宅疏散楼梯为剪刀梯时，两个楼梯不应均与同一部消防电梯合用前室。高层建筑标准层的二部疏散楼梯到达底层时，不得合二为一共用门厅的同一个出口，两个安全出口应均直通室外，并且两个出口之间的距离不应小于5m。（3）电梯电梯数量、吨位、速度应满足居住人流量要求，平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过69秒。具体设计参下表。住宅电
45、梯设计参数类别数量(户/台)额定容量（人）速度（m/s）经济级8010081常用级60-808-181-1.5舒适级40-6010-151.5-2.0豪华级2.0大于十一层的高层住宅，其电梯数不应少于2台；其中，每层住40人、层数为24层以上时，应设3台电梯；每层住40人、层数为35层以上时，应设4台电梯，且至少设一部2.5s/m的电梯。消防电梯的速度VH/601.5s/m，容量11人（800kg）。附录A集团规划设计评审会管理办法当层数超过25层时，电梯宜垂直分区设计（消防电梯除外）。消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于2m3，且不宜布置在电梯井内，而应布置在临近消防电梯的地方，并用
46、暗管连接；如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。电梯在人防清洁区内使用时应设前室且前室门为防护密闭门。电梯间宜自然通风采光，否则应考虑通风抽湿设施。电梯井道不宜与起居厅、居室贴临，必须贴临时电梯井道应为隔音墙体,且大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800800进出口。速度大于2m/s的电梯应在井道底部和顶部设置不小于600600带百页窗的通气孔。电梯机房楼面、墙面应采用隔音材料并考虑通风散热，窗户开启扇面积不小于房间地板面积的1/10，且应设排气扇。不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管、蒸汽管和烟道。电梯厅旁的水表房的、垃圾房、配电间等设备或附属
47、用房应设门槛，且水表房、垃圾房设地漏。电梯门口应做1反坡，防止梯井进水。北方地区电梯机房应采暖保温，以免顶层住户屋顶结露。（4）裙房商铺底商餐厅对外公共厨房应设通到屋顶排烟道；如前期设计时底商未定性，应在平面适当位置考虑设置集中排烟道。底商应设集中供冷，前期设计时可将平面适当分区分段设置；如条件限制采用分体空调，设计时应在隐蔽位置考虑空调机位，避免靠近住宅入口。底商应设专用的货运通道；当流量大的商业服务空间与商住楼住户大堂临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患（5）地下室、半地下室层高设计：应保证管道下净高2.40m；计算净高时须预留1
48、00的设备管道安装量。底层地下室地面应设置150200宽的排水沟，间距不大于12m,沟坡度不小于0.5%；地面向排水沟找0.5%泛水；超过二层的地下室应设设计滤水层。排水沟不应跨越防火分区或人防防护单元。首层地面应注意预留大型设备吊装孔洞。应注意计算首层电梯、自动扶梯底坑处的地下室净高度，如高度小于2.2m,此处不宜设车位或布置设备。当地下室轮廓大于首层平面，应注意确定超出范围的地下室顶板标高；如此部分顶板必须与室外地坪标高相同时，应核算地下室高度是否满足车库或设备用房要求。半地下室外窗底皮距室外地面高度不应小于300。位于室外的地下室顶板应做好防水、保温设计(详第四部分节点详图)；防水、保温材料应采用抗压耐磨型。地下室各设备专业一定要进行管线综合，密切配合，设计时宜按（从上到下）风道、水管（喷淋）、电气管线顺序。室外庭院设置在地下室顶板上，覆土层较厚时要充分考虑其重量，花池排水可通过带有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井，或事先在地下室顶板上预留排水孔，但应做好防水处理。当地下室上方为消防车道时，结构计算应注意考虑消防车总重300kg荷载。附录A集团规划设计评审会管理办法五级人防地下室主入口应设洗消间而不应设简易洗消间。（6）会所会所功能设置要根据使用者的组成考虑，不