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1、 市场研判及销售建议市场研判及销售建议目目 录录 市场研判 专案销售预测 定价及销售总体方案 广告及推广安排 商铺销售方案一细化市场研判市场研判 4月份以来，楼市宏观政策迭出：营业税征收、转按揭限制、银行加息极大的影响了市场预期。 上海楼市瞬间降温，投资客出市、自住客观望。 增量房每日成交量连续跌入低谷，低价房源去化尚保持平稳，内环线高价房销售日渐趋缓。 二手房抛盘量一度激增，三级市场呈明显颓势，五月份共关闭1400家门店，市场洗牌加剧。 一手房市场价格按兵不动，但优惠措施频出；二手市场价格明显下挫。进入六月份以来，市场挂牌量缩水，买卖双方陷入博弈。 此次宏观调控此次宏观调控, ,对于楼市的影
2、响究竟有多大对于楼市的影响究竟有多大? ?本月15日举行的”长三角发展论坛”上,众多业内权威人士发出不同的声音. 即使按当前市场上最乐观的观点做推论即使按当前市场上最乐观的观点做推论, ,至少到今年至少到今年年底年底, ,市场状况将不会有显著改善市场状况将不会有显著改善. .专家专家态度态度观点观点开发商乐观今年年底市场将回暖政府官员谨慎明年上半年市场情况会有所改变部分经济学家泡沫论市场低迷将持续34年 二手房抛盘量一度激增,意味着什么? 二手房价格明显下跌,预示着什么? ，营业税政策6.1起实施，二手市场供应量将呈现缩水。 转按揭限制，增加二手市场交易难度 我们在哪里？我们在哪里？ 本案4号
3、楼5月6日开盘，至目前为止共销售22套，其中4套申请退订；除开盘当天去化19套外，近一个月以来，尚无成交记录。 开盘一个月以来，案场共接来电239通，来访132组，平均日访问量4.4组。 同几乎所有内、中环楼盘类似，绝大多数目标客户均处于持币观望的状态。 住宅：住宅： 5号楼原有老客户69组，全部以电话回访的方式进行过梳理。其中绝大部分人表示13500元/平方米的价格超出预期，无直接购买意向；因此当前基本无有效客户。 商铺商铺& &办公楼：办公楼： 商铺和办公楼的市场推广工作一直没有进行，目前商铺尚有8、9组销售员自有客户；办公楼则无客户积累。我们怎样做？我们怎样做？ 谁在买房 是否能够按进度
4、完成销售 如何按进度完成销售 第三层整层出售，购买第三层的客户，可以享受一、二层指定房源的优先购买权。 一、二层单套出售；并可以考虑整幢转让。 首批推出第三层房源，做市场试探，同时积累客户。 规定经营业态（建议：餐饮、娱乐、休闲等）。 三年包租，回报率7、7、8；先期启动招商。 首先考虑整幢转让，积累客户，根据市场反映对价格作必要调整。 按套销售。 行销方式寻找客户。 通过网络平台或研讨会形式，进行产品推介，建立市场认知度。3 3楼整层：楼整层：1650016500元元/ /平方米平方米1 1、2 2楼复式单套：楼复式单套：1950019500元元/ /平方米平方米说明：说明： 假定3楼整层预
5、期售价16500/平方米，1、2楼复式单套预期售价19500元/平方米。1、2楼按租金4.5元/平方米日计算，3楼按租金4.5602.7元/平方米日计算。3层整层：16500（10.070.070.08）2.7365317173.5元/平方米 可取可取1650016500元元/ /平方米平方米1、2楼单套复式：19500（10.070.070.08）4.5365318862.5元/平方米 可取可取1950019500元元/ /平方米平方米 3 31818层单套：层单套：1200012000元元/ /平方米平方米说明：说明： 本次宏观调控对办公楼市场影响相对较小，但鉴于一段时间以来，办公楼售价相
6、比住宅而言，普遍偏弱；且周边竞争楼盘，如中环明珠景明花园，售价较低，且销售状况并不理想；故而本案均价不宜过高。 小分割面积的办公楼，当前市场去化情况相对较好，这对于本案而言是一个机会点，不排除价格尚有上升空间，但需视市场情况而定。 推广包装推广包装推广名：香杉商业广场推广名：香杉商业广场形象定位：明珠线赤峰路站，地标型商业领地形象定位：明珠线赤峰路站，地标型商业领地广告语：杉的速度，我的财富广告语：杉的速度，我的财富诉求点：诉求点：内环线、轻轨捷运、旺盛人气 餐饮娱乐综合业态、高档社区外沿，租金回报 轻轨沿线开发、广纪路拓宽利好推广名：香杉商务中心推广名：香杉商务中心形象定位：小巧分割，纯正形
7、象定位：小巧分割，纯正Office血统血统广告语：广告语：20分钟，我穿越分钟，我穿越3个个CBD诉求点：诉求点：内环线、轻轨捷运、小巧分割纯Office 优越景观性能、坐拥高档住宅区 低单价、低总价、发展型企业首选推广费用按房源总销额的推广费用按房源总销额的1 1计。计。办公楼： 12000727587300000 元商铺： （1650040000）/3 328961940000 元 （8730000061940000）/100150万元推广费用合计约：推广费用合计约：150150万元万元7月8月9月10月12月11月2月1月3月蓄水期开盘期强销期持续期清盘期2个月1个月2个月2个月1个月期段：期段：时间：时间： 市场培育 媒体引爆媒体引爆 快速去化 销售促进销售促进 推广补充合计推广费用：合计推广费用： 300 300万元万元