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1、1本资料属于保密文件。招招 商商 工工 作作 计计 划划(2013(2013年年1111月月-2014-2014年年6 6月月) )PART 1u运营目标设定 倾力打造云计算产业公共服务平台云计算产业公共服务平台、绿脑办公绿脑办公创业园区模式，将项目塑造成为华南地区此类云计算产业运作模式的典范及先行者。 树立智慧谷优秀品牌，为公司其它同类项目的开发建立市场信心打造华南地区首席打造华南地区首席绿脑办公绿脑办公云计算产业园区云计算产业园区示范标杆项目示范标杆项目u总体招商目标20142014年年6 6月底实现完成月底实现完成80%80%的招商目标的招商目标u总体招商任务分解月份月份1 1月月2 2
2、月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月合计合计目标新租目标新租面积面积 ( (平平方米方米) )2,8002,8004,2004,2007,0007,0002,0002,0001,50050050050035,000保底新租保底新租面积（目面积（目标标* *60%,60%,平方米平方米) )1,6801,6802,5202,5204,2004,2001,2001,20090030030030024,500u招商架构设置产业园运营总裁产业园运营总裁(1人人)助理文员助理文员(1人人)企划总监企划总监（1人人)企划经理、企划经
3、理、美工（共美工（共2人人)招商经理招商经理（1人人) 电商组电商组招商主任招商主任或专员或专员（共（共2人人)招商经理（招商经理（1人人)网游移动互联组网游移动互联组招商主任招商主任或专员或专员（共（共1人人)招商经理招商经理（1人人)传统配套传统配套招商主任招商主任或专员或专员（共（共1人人)人员配置：共人员配置：共1212人人PART 2u项目发展理念理念理念1 1： 云计算产业已经成为全球网络科技发展的一个重要趋势，目前也成为国家、各地政府重点发展的朝阳产业之一；理念理念2 2： 目前国内云计算产业正处于起步阶段，正是行业资源融合、集群发展的有利时机，是目前IT产业转型升级阶段战略机遇
4、期； 理念理念3 3： 宏太智慧谷充分利用良好的地缘优势（依托天河智慧城发展要求，如中国移动南方基地及中国电信亚太信息引擎等企业近在咫尺），为入驻入园企业解决ISSA条件，并依托智慧谷搭建的PSSA平台，从而为入驻企业提供构建起完善的SAAS全产业链。中小型企业成长的助推器数据关键词：项目总建：5万平方米宏太智慧谷电商企业网游企业移动互联网企业孵化企业项目关键词：绿脑办公、产业园公共服务平台、服务配套齐全环境优美、高性价比、优势明显的新模式办公创业园区环境优美、高性价比、优势明显的新模式办公创业园区最终入驻高新企业与服务配套企业比例达到80：20或90：10 u经营功能定位服务配套u目标客户定
5、位理念智慧城市系统及运营商云计算运营及服务提供商电子政务及电子商务研发中心三维地理空间信息系统开发商、集成商数字出版和文化创意系统集成商客客户户服服务务中中心心电信营电信营业厅业厅汽车汽车护理公护理公司司地下停车场地下停车场地下停车场地下停车场快递快递/物流公司物流公司/便利店便利店自助银行自助银行餐厅餐厅u一楼及部分二楼配套服务设想PART 3u租金策略战略建议 考虑到目前周边竞争力性项目的租金设置水平，以及“放水养鱼”、带旺园区的长远考虑，建议租金应高开低收，即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过一定时长的免租等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的
6、市场租金价格。 经历了23年的经营期后，随着市场的经营状况蒸蒸日上，在第35年续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为5%10%。u租赁控制建议针对项目的精准定位，锁定四大细分行业的企业。在招租过程中，首先对区域、楼层进行合理规划，通过有效租赁控制分配资源，避免资源最好的楼层流出，使项目失去价格抬升的支撑。行业有影响力企业、市场上有影响力企业、可连续租赁二至三层以上的企业优先安排在最高楼层。单层客户由低向高安排，逐层出租。根据租赁进度和租赁情况，及时调整租赁方案，可预留最低二层分租，满足其它优质客户的租赁需求。针对七栋孵化器创业企业，应加大华南理工大学、广东工业学院、中山大学、暨南
7、大学等知名院校的宣传推广，吸引优质资源入园。u招商策略建议1 1、先行业有影响力企业、后中小型企业、先行业有影响力企业、后中小型企业首先，重点引进各业态有一定影响力的企业，给予优惠条件，再借其品牌优势及号召力，带动中小型企业进驻。行业有影响力企业、市场上有影响力企业、可连续租赁二至三层以上的企业优先安排在最高楼层或整栋楼。2 2、电商企业、网游企业、移动互联网企业、孵化企业同步推进、电商企业、网游企业、移动互联网企业、孵化企业同步推进确定了以电商企业、网游企业及移动互联网为主要招商对象，制订完善的招商计划，有序推进招商工作。3 3、配套服务同时进行、配套服务同时进行确定配套服务内容，开出优惠的
8、吸引条件，有力推动其进场工作，通过完善的配套服务有力促进招商工作。4 4、各类活动、宣传有效配合、各类活动、宣传有效配合根据招商工作的推进，制订详细的各阶段宣传推广计划，并策划各类活动、论坛等，包括大型现场签约仪式、专项看楼团、中大/华工创业团等活动，以期有力的推动招商工作。u针对业态招商价格策略 第一、针对有一定影响力的客户，由于这类客户在行业、地区有一定的影响力，会对行业聚集、中小企业入驻有一定的吸引力，因此应实行局部区域性低价招商策略，可考虑以不低于面价30%作为优惠。对于特别有影响力的客户，更要采取一事一议的办法，在租金和其他方面给予更大的优惠。 第二、针对一般品牌客户，它是项目整体租
9、金与经营业绩的主要来源，租金可考虑以低于面价20%作为招租标准。 第三、针对孵化创业客户，它也是项目整体租金的主要来源，租金可考虑以低于面价5%10%作为招租标准。 第四、针对配套服务业态，它是项目整体经营必需的补充，租金可依据相应产品或业态在面价的基础上作相应调整。u项目招商充分展示策略 项目现场包装是项目推广的关键，由于项目区位并无商业基础。通过现场的包装，营造强烈产业园区氛围，强有力塑造项目商业财富的形象。招商接待中心的再包装招商接待中心的再包装 目前二楼的招商接待中心现场稍显冷清，并且相对来说比较简陋，我们建议尽快在在大厅内某一区域增设沙盘、灯箱、展板、挂旗、洽谈区域布置等有关物料，以
10、烘托现场气氛，提升对项目招商的宣传、展示效果。园区项目整体氛围的包装园区项目整体氛围的包装 目前项目的周边区域、中庭、外墙、各类标识、导视系统等均未完成，项目的整体氛围将影响到到访客户的信心。我们将针对项目整体氛围进行全面的重新包装，以达到吸引客户的效果。PART 4u招商核心策略1 1、主力商户优先招商、主力商户优先招商 本项目应采取“先确定主力客户，再全面招商”的基本策略。在执行过程中，在当地有一定影响力的电子商务、网游、移动互联网客户要提前招商，包括酷狗、浪潮等有一定影响力的企业加大招商力度，以大带小，即用核心主力客户来带动中小商家。 2 2、分行业招商、分行业招商 目前，我们确定了电子
11、商务、网游、移动互联网及孵化创业企业四个方向，我们将在招商时可按分类进行集中招商。3 3、优惠招商、优惠招商 优惠招商是最常用的传统招商策略，措施包括免租期、折扣租金等。对于配套商户，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营，从而促进招商。 优惠招商是一种放水养鱼形式的招商策略，尤其在本项目目前的环境条件下，不但要用，而且针对知名品牌商家和团体客户优惠力度要更大。4 4、顾问招商顾问招商 行业内、管委会寻找一些有影响力的资深人士，如相关协会及商会领导、政府有关人员等。通过他们对目标客户进行招商，并给予其一定物质奖励。u招商优惠条件1 1、免租、免租目前项目已开始招商，但招租率相对较低，基于此，
12、在现阶段招商，必须给予入驻企业足够而合理的免租期。对于主力商户给予更长的免租期。2 2、老客户介绍新客户、老客户介绍新客户对于入驻客户或其他人士介绍新客户入驻市场，给予增加一定期限内的租金折扣优惠或现金奖励。一方面能很好的调动老客户介绍新客户的积极性，另一方面可极大增加老客户对本项目的认同感。3 3、送装修、送装修推出送装修的优惠措施，以落实有号召力的客户进驻本项目，并藉此吸引其它品牌商户及经营者。实际操作中可聘请装修设计公司，按个别优质品牌经营者的设计意图进行设计与装修，为其承担部分费用。4 4、特定时间签约优惠、特定时间签约优惠在招商推介会或其他特定推广时段中，可对前若干位签约客户给予一定
13、优惠，如租金折扣、管理费优惠及有关礼品等。5 5、税收优惠、税收优惠主动协助客户申报税收减免及租金补贴等各项优势政策。前期各项招商工作的准备。有针对性的将行业、区域有影响力的企业招至园区。阶段目标规划通过前期有影响力企业的招商进驻，全面展开招商工作，吸引中小企业进驻，开业前完成整体招商80%。持续推进招商工作筹备期引爆期11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月签约期 u招商时机节点设置预热期持续期u招商预热期时间时间2014年1月2月推广目的推广目的A、开启项目的前期优惠预定工作。B、扩大本项目的影响力，加强对有影响力客户的招商力度。C、配套服务招商同时全面启动，以完善的配套吸引客户
14、进驻。宣传口号宣传口号与大自然全接触的新型办公模式操作形式操作形式A、行业杂志、报刊的软性文章及网络对“华南首家绿脑办公模式的云产业基地”进行深度报道。B、进行主力商户的签约及一般商户的认租。推广媒介及手段推广媒介及手段行业杂志、报刊、网络平台、DM、户外广告、车体、车站广告等。u招商引爆期时间时间2014年3月2014年5月推广目的推广目的A、巩固、提升项目品牌。B、吸引重点商家与中小商家前来咨询、洽谈、租赁。c、持续上阶段热潮，实现预定的招商目标。D、促进尾货的招商，务求利用开业的有利时机，使项目达到更高的招商率。宣传口号宣传口号掌握先机，体验全新的办公模式操作形式操作形式A、进行主力商户
15、以及配套服务公司（如物流、银行、便利店、酒店、健身会所、员工餐厅、休闲COFFEE 吧等）的系列签约活动，提高项目的热度。B、通过地商户的引入。C、引入品牌商家，进驻旗舰店经营示范区。D、对本地的经营者进行精耕细作，充分挖掘市场潜力。E、组织招商推介会、品牌商户签约会等。F、完善良好的客户服务体系，积极提高客户的集群效应。推广媒介及手段推广媒介及手段签约会、招商推介会、论坛、现场活动、行业杂志、报刊、网站、DM、户外广告、车体广告、电台等。u持续招商期时间时间2014年6月推广目的推广目的A、树立本项目的形象，提高知名度与美誉度。B、持续不断宣传攻势，增强意向客户对本项目的信心，快速消化尾铺。
16、宣传口号宣传口号把握最后时机，为企业争取最后的办公福利操作形式操作形式A、运用各种广告媒体进行较大幅度的广告宣传造势活动，将项目已开业信息广而告之。B、利用宣传促销活动、行业内互动的热烈气氛，同时发布尾货招商的广告或信息，趁热打铁，尽快消化余下的办公室。推广媒介及手段推广媒介及手段行业杂志、报刊、网络平台、网站、DM、户外广告、车体、车站广告、现场活动等。PART 5u以大众媒介为主，专业媒介为辅作为一个行业主题地产项目，本项目不同于一般性的项目，要依靠本地区域一定的广告量来获得项目信心的传播，通过广告的大投放量来引起市场的注意，因此主要选择大众媒介。同时，本项目的目标客户为专业型的客户群体，
17、他们也非常注重专业媒介和特别场所的广告信息传达。因此，本项目追求有效的广告投放量，不仅依靠大众媒介，更应运用针对性媒介，如专业杂志、专业网站、专业报纸等媒介。 传播要素传播要素招商营销招商营销活动活动招商物料招商物料媒体关系媒体关系社会社会/行业关系行业关系项目定位项目定位 招商招商/宣传定位宣传定位 招商招商/宣传体宣传体系系内部营销体系内部营销体系自有渠道自有渠道VI，广告语、基本信息外部宣传体系外部宣传体系外部渠道外部渠道营销手段：人员/EDM/电话/上门拜访/手机短信/传真/数据库影响力客户签约协议、主题活动、专项推荐会、定向客户参观活动媒介报道、DM、楼书、招商手册等智慧谷官网智慧谷
18、官网智慧谷现场氛围包装智慧谷现场氛围包装平面、网络、电视/电台、户外、搜索引擎、大众媒体战略合作、行业组织组团参观、其他合作u招商宣传体系u线下活动相配合 充分配合项目的招商进度，不同的招商阶段，产生不同的宣传计划，产生不同的侧重点，要使项目给人的信心能够充分的渗透，让目标商家从多层面，递进式获得项目信息，加深对项目的认同。开展针对性的专业活动开展针对性的专业活动 融合项目特点、特色，开展专业性的活动，一方面利用活动推广项目的形象；另一方面，积极吸引目标商家参加，形成羊群效应。因此在重要节点，如正式公开招商、有影响力客户确认等，举办签约仪式、技术交流会、顾问团联谊会等，加大其宣传造势力度，迅速
19、引爆招商。现场宣传、招商活动现场宣传、招商活动 选择合适的地段，组织宣传、招商人员进行户外的直观宣传，对本项目的优势、特色等进行说明及推广。一来可成为媒体的焦点；二来可达到有的放矢的作用与效果，用成交客户推动意向客户、用团体客户推动中小散户。开展公众活动，扩大项目知名度，提升品牌形象开展公众活动，扩大项目知名度，提升品牌形象 结合并寻找引起社会公众关注的焦点市场，利用公众的聚众效应，积极吸引眼球，形成炒作话题，成为新闻报道的焦点。重要节点安排重要活动，制造新闻话题，成为项目的里程碑重要节点安排重要活动，制造新闻话题，成为项目的里程碑 在项目的重要招商节点上必须安排大型的事件行销或大型活动，通过
20、大型活动引起足够的社会关注度和新闻关注度。造势、做事、做市三者同步进行。u 媒体推广计划时段时段推广方式推广方式数量数量时间时间推广目标推广目标内容内容全力招商阶段短信（自身收集数据库、短信平台公司数词库）200002014年3-5月针对行业细分进一步加强专项招商力度招租信息网络平台6家突出定位大众媒介3次突出定位专业媒体4次突出定位专项客户现场活动4次提升形象收尾阶段楼宇框架广告目标区域重点办公楼2014年6月完成80%招租率项目优势突出专业媒体杂志2期项目优势突出搜房网58同城等网络加大宣传力度定位+项目优势短信20000招租信息u 招商推广活动及计划序号序号工作事项工作事项完成日期完成日
21、期1项目分区域招商划分平面图2013-11-122楼书、DM、招商手册的制定、印刷2013-11-123杂志、报刊、行业网站、户外广告、车体广告等媒体资源选定、投放2013-124项目官网的改版（以符合现在的招商要求及推广要求）2014-01-016完善项目现场包装及导视系统建设2014-01-017项目沙盘的制作2014-01-018有影响力客户进驻签约仪式2014-02-019毕业学生创业吸引活动（华工、广工等大学）2014-03-0110市区部分区域现场宣传活动2014-04-0111入园启动仪式（入驻率达60%以上时举办）2014-05-01u 推广预算费用阶段阶段媒体形式媒体形式投放
22、时间投放时间版面版面/规格规格投放期数投放期数/数量数量单价单价总价总价备注备注全力招商阶段（3-5月）南方都市报每月1次1/4版，8.5x24cm 3 100,000.00 300,000.00 直邮（DM)每月1次4开以内150,000 0.20 30,000.00 公交站点6周3500 x150030 6,000.00 180,000.00 14天为1个周期路灯广告牌6周1200 x600300 - 写字楼电梯间6周424x57075 650.00 48,750.00 650元/周/块网络平台6周硬广+软文12 12,000.00 144,000.00 短信每周1次150,000 0.0
23、6 9,000.00 小计小计 711,750.00 收尾阶段（6月）南方都市报每月1次1/4版，8.5x24cm1 100,000.00 100,000.00 直邮（DM)每月1次4开以内50,000 0.20 10,000.00 公交站点2周3500 x150030 6,000.00 180,000.00 14天为1个周期路灯广告牌2周1200 x60020 - 写字楼电梯间2周424x57050 650.00 32,500.00 650元/周/块网络平台2周硬广+软文4 12,000.00 48,000.00 短信每周1次50,000 0.06 3,000.00 小计小计 373,500
24、.00 总计总计 1,630,850.00 谢 谢！1、想要体面生活，又觉得打拼辛苦；想要健康身体，又无法坚持运动。人最失败的，莫过于对自己不负责任，连答应自己的事都办不到，又何必抱怨这个世界都和你作对？人生的道理很简单，你想要什么，就去付出足够的努力。2、时间是最公平的，活一天就拥有24小时，差别只是珍惜。你若不相信努力和时光，时光一定第一个辜负你。有梦想就立刻行动，因为现在过的每一天，都是余生中最年轻的一天。3、无论正在经历什么，都请不要轻言放弃，因为从来没有一种坚持会被辜负。谁的人生不是荆棘前行，生活从来不会一蹴而就，也不会永远安稳，只要努力，就能做独一无二平凡可贵的自己。4、努力本就是
25、年轻人应有的状态，是件充实且美好的事，可一旦有了表演的成分，就会显得廉价，努力，不该是为了朋友圈多获得几个赞，不该是每次长篇赘述后的自我感动，它是一件平凡而自然而然的事，最佳的努力不过是：但行好事，莫问前程。愿努力，成就更好的你！5、付出努力却没能实现的梦想，爱了很久却没能在一起的人，活得用力却平淡寂寞的青春，遗憾是每一次小的挫折，它磨去最初柔软的心智、让我们懂得累积时间的力量；那些孤独沉寂的时光，让我们学会守候内心的平和与坚定。那些脆弱的不完美，都会在努力和坚持下，改变模样。6、人生中总会有一段艰难的路，需要自己独自走完，没人帮助，没人陪伴，不必畏惧，昂头走过去就是了，经历所有的挫折与磨难，
26、你会发现，自己远比想象中要强大得多。多走弯路，才会找到捷径，经历也是人生，修炼一颗强大的内心，做更好的自己！7、“一定要成功”这种内在的推动力是我们生命中最神奇最有趣的东西。一个人要做成大事，绝不能缺少这种力量，因为这种力量能够驱动人不停地提高自己的能力。一个人只有先在心里肯定自己，相信自己，才能成就自己！8、人生的旅途中，最清晰的脚印，往往印在最泥泞的路上，所以，别畏惧暂时的困顿，即使无人鼓掌，也要全情投入，优雅坚持。真正改变命运的，并不是等来的机遇，而是我们的态度。9、这世上没有所谓的天才，也没有不劳而获的回报，你所看到的每个光鲜人物，其背后都付出了令人震惊的努力。请相信，你的潜力还远远没
27、有爆发出来，不要给自己的人生设限，你自以为的极限，只是别人的起点。写给渴望突破瓶颈、实现快速跨越的你。10、生活中，有人给予帮助，那是幸运，没人给予帮助，那是命运。我们要学会在幸运青睐自己的时候学会感恩，在命运磨练自己的时候学会坚韧。这既是对自己的尊重，也是对自己的负责。11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看
28、，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过.但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。