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1、2022年10月中国房地产市场月报8PVF(1)2 20 00 20 年 年 0 10 月刊n 【探讨视点】 成交 再跌 7 7 % 且降幅扩大， 地市 量价齐跌流拍加剧三季度百城新居成交面积持续下滑，7-9 月环比分别下降 1%、2%和 4%，10 月 30 个重点城市市场持续高位下滑走势，新居供求环比皆降，成交面积环比下跌 7%,跌幅逐月扩大之趋势已成，可以说，银十成色同样欠佳。在三条红线约束房企降负债影响下，土地市场热度较上月进一步回落，成交建筑面积量价齐跌，溢价率也降至 4 月份以来的历史低位，土地流拍现象进一步加剧。展望将来，金九银十成色不佳，好像也预示着疫后延迟的购房需求基本已基本
2、消耗殆尽，11-12 月，整体市场表现照旧不容乐观。我们认为，城市分化行情也许率将轮番演绎：一线城市市场需求照旧坚挺，基本处于供应主导需求，只要后期供应回升，预料成交仍有望维持在较高水平。热点二三线城市或将迎来成交瓶颈期，前期需求透支叠加调控政策持续发酵，市场也许率降温，高位回落。广阔内陆区域缺乏基本面支撑的三四线城市，供需关系趋于恶化，疫情影响下收入压缩，购房者观望心情加剧，后期成交也将略显乏力，高库存风险仍需警惕。n 【纵深解读】经济：第三季度消费、工业涨幅扩大，M2 止跌转增 10.9% 政策：宏观杠杆要稳房企降负债，徐州、绍兴温柔调控 楼市：银十供应腰斩，成交接着下滑 7%且降幅扩大
3、土地：成交面积环比锐减 31%，地价、溢价率再度走低n 【数说楼市】供应：环比腰斩、同比亦降 17%并未如预期集中入市潮 成交：环比接着下滑 7%且降幅扩大趋势，唯独一线同比仍增 34% 库存：近七成城市库存环比回落，七成以上消化周期低于 1 年 成交结构：90-120 平占比上升，北京中低档需求比重回落 11PTS 二手房：同、环比分别跌 6 和 32%，深圳、杭州等环比跌幅扩大 n 【附录】0 2022 年 年 0 10 月地方出台政策列出品单位：易居企业集团·克而瑞探讨中心 总编：丁祖昱张燕 主编：孟音林波 责任编辑：杨科伟 马千里 柏品慧 俞倩倩 周奇 邱娟姚郑康 李诗昀
4、 三季度百城新居成交面积持续下滑，7-9 月环比分别下降 1%、2%和 4%，10 月 30 个重点城市市场持续高位下滑走势，新居供求环比皆降，成交面积环比下跌 7%,跌幅逐月扩大之趋势已成，可以说，银十成色同样欠佳。在三条红线约束房企降负债影响下，土地市场热度较上月进一步回落，成交建筑面积量价齐跌，溢价率也降至 4 月份以来的历史低位，土地流拍现象进一步加剧。政策层面，宏观杠杆要稳房企降负债，央行行长表态把好货币供应总闸门，适当平滑宏观杠杆率波动，预料货币政策边际放松空间有限，将来稳杠杆乃至阶段性去杠杆仍是政策所向。三道红线持续发力，首批 12 家试点房企或将进一步扩容，有序引导房企降负债。
5、徐州、绍兴相继落地调控新政，但政策力度相较温柔，无锡、深圳适度收紧房地产信贷，以期维稳房地产市场。楼市层面，银十表现不及市场预期，30 个重点监测城市供应明显缩量，环比大跌 53%，成交走弱，环比降幅扩大至 7%，同比涨幅为 13%。详细而言，一线城市相对坚挺，供需环比皆有回调但同比持增，北上广三城均为供不应求，中高端客户购买力相对旺盛，以广州为例，市场热度高位维持，已连续 5 个月月成交突破 100 万平方米，受惠于深圳、东莞外溢客户持续导入，南沙、增城两区成交占比近半，多项目实现热销。二三线城市供应同环比齐跌，重庆、长沙、成都等中部城市供应相对疲软，同环比跌幅均在 30%以上；成交小幅回调
6、，不同城市分化加剧：一方面，武汉、重庆、长沙、东莞、南京、大连、厦门等城市成交稳步回升，同、环比齐增；另一方面，青岛、徐州、天津、西安、长春、苏州、无锡、福州等城市成交热度稳步回落，市场表现不及预期。地市层面，重点 300 城土地成交量价齐跌，成交溢价率降至 4 月份以来的历史低位，仅有 13.2%，一方面与热点城市优质地块供应明显削减有关，另一方面与三条红线融资规则试点实施有关，资金面收紧下，企业拍地主动性明显回落，土地成交溢价也因此明显下滑。分能级来看，一线城市成交总量为 296万平方米，成交金额也随之缩减至 376 亿元，不过平均楼板价却在上广深有高价地出让的带动下增长至12732 元/
7、平方米，环比上涨 9%。热点二线城市诸如杭州、南京、成都等当前供地均是采纳凹凸配和限地价的方式，使成交地价和成交溢价率始终维持在相对较低水平。三四线城市本月成交体量和上月相比下降了三成，较去年同期也有 23%的降幅；成交楼板价微降至 1835 元/平方米。展望将来，金九银十成色不佳，好像也预示着疫后延迟的购房需求基本已基本消耗殆尽，11-12 月，整体市场表现照旧不容乐观。我们认为，城市分化行情也许率将轮番演绎：一线城市市场需求照旧坚挺，基本处于供应主导需求，只要后期供应回升，预料成交仍有望维持在较高水平。热点二三线城市或将迎来成交瓶颈期，前期需求透支叠加调控政策持续发酵，市场也许率降温，高位
8、回落。广阔内陆区域缺乏基本面支撑的三四线城市，供需关系趋于恶化，疫情影响下收入压缩，购房者观望心情加剧，后期成交也将略显乏力，高库存风险仍需警惕。 成交接着下滑 7 7% % 且降幅扩大， 地市 量价齐跌 、 流拍加剧第三季度全国经济持续稳定复原，GDP 同比增 4.9%。，社零消费、出口、工业生产均加速复苏，同比涨幅进一步扩大。社融与信贷增长放量，M2 同比增 10.9%。融资新规下房地产业新开工、拿地均受影响回落，但开发投资额仍增 5.6%，接着担当整体经济重要基石，仍将保持较强韧性。1 1 、第三季度 P GDP 同比增 4 4 .9% ，社零消费、出口、工业生产涨幅扩大第三季度全国宏观
9、经济进一步回暖， GDP 同比增长 4.9%。房地产投资保持强劲，同比增长 12%，社会消费品零售同比增速进一步回升至 3.3%，出头同比增长 10%。工业生产同比涨幅扩大至 6.9%。随着国内疫情稳定下居民收入好转，出行限制放松下社会消费品领域预料将在第四季度接着回暖；同时在财政资金对投资方面的支持以及外需改善下对出口的支撑，预料第四季度经济有望接着回暖。2 2 、社融、信贷增长明显，M M2 2 止跌转增 1 1 0.9% 9 月新增人民币贷款 1.9 万亿，其中新增居民中长期贷款（6360 亿，同比多增 1420 亿）和企业中长期贷款（1.07 万亿，同比多增 5040 亿）均大幅强于去
10、年同期，后者尤甚。9 月社会融资规模 3.48 万亿,同比多增近 1 万亿。政府债券净发行、人民币贷款和未贴现票据再次成为推动社融走强的主要因素。总得来说，9 月中长期贷款走强，政府债券发行等推高新增社融。同时货币层面，9 月末 M2 余额 216.41万亿元，同比增长 10.9%，为连跌两个月后回升。3 3 、房地产投资具有较强韧性，前 9 9 月投资增 5.6% 房地产开发投资额增长 5.6%，商品房销售面积、金额同比增速回落表露销售乏力，外加房企融资三条红线新规，新开工、土地购置均有明显放缓。但房地产开发投资在建安投资强力支撑下（施工面积增速提升 35 个百分点）仍有较强韧性。所以，中长
11、期来看房地产投资也仍将是宏观经济重要基石。 央行行长表态把好货币供应总闸门，适当平滑宏观杠杆率波动，预料货币政策边际放松空间有限，未第三季度消费、工业 涨幅扩大 ，2 M2 止跌转增 10.9%宏观杠杆要稳房企降负债，徐州、绍兴温柔调控 来稳杠杆乃至阶段性去杠杆仍是政策所向。三道红线持续发力，首批 12 家试点房企或将进一步扩容，有序引导房企降负债。徐州、绍兴相继落地调控新政，但政策力度相较温柔，无锡、深圳适度收紧房地产信贷，以期维稳房地产市场。1 1 、 货币政策敏捷适度但边际放松空间有限，长期将转向稳杠杆乃至去杠杆10 月 21 日，央行行长易纲在金融街论坛上表示：在今年抗疫的特别时期，宏
12、观杠杆率有所上升，明年 GDP 增速回稳后，宏观杠杆率会更稳一些。货币政策要把好货币供应总闸门，适当平滑宏观杠杆率波动，使之在长期维持在一个合理的轨道上。统计数据显示，2022 年上半年住户贷款余额进一步提升至 58.9 万亿元，杠杆率升至 57.7%，较 2022 年净增长 1.9 个百分点；债务收入比升至 97.1%，较 2022 年净增长 3.8个百分点。我们认为稳健的货币政策将更加敏捷适度、精准导向，但边际放松空间有限，更不会搞大水漫灌式强刺激。长期来看，政策基调将转向稳杠杆乃至阶段性去杠杆，避开尾大不掉，诱发系统性金融风险。2 2 、 三道红线持续发力， 试点房企将进一步扩容倒逼降负
13、债10 月 14 日，央行实行第三季度金融统计数据发布会，明确提出：目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响主动正面。下一步，我们将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。我们认为三道红线将持续发力，除了首批 12 家试点房企之外，将来试点房企或将进一步扩容，有序引导企业去杠杆、降负债。那些暂被划定红档、橙档的房企仍需通过增加销售回款、表外融资、降低现金支出等方式改善资产负债表，以便提升档位降低融资约束。3 3 、 徐州、绍兴落地调控但 政策力度温柔，无锡、深圳适度收紧房地产信贷徐州、绍兴相继落地调控新政，但政策力度相较温柔，无锡、深圳房地
14、产信贷政策适度收紧，以期维稳房地产市场。详细而言：10 月 9 日，徐州落地楼市新政，坚持一区一策精准调控，针对交易热点区域精准投放，加大住宅用地供应量，优先满意刚需，稳定市场预期；加强商品住房销售价格备案管理，备案价格一年内不得调整；加强信贷资金用途审查和流向监测，严防消费贷款和其他贷款违规用于购房。10月 9 日，绍兴下发调控新政，严格执行限地价、竞配建政策，严格限制溢价率和楼面地价；市区新建商品住房备案价格实行双备案制度，须经区联席会议审议通过后提交市联席会议审议确定；新开盘项目备案价格须考虑同区域竞品或地价+成本因素，加推项目不得高于首次备案价格。10 月 15 日，无锡上调公积金贷款
15、利率，二套公积金贷款利率按同期首套公积金贷款利率的 1.1 倍执行，首套公积金贷款利率按基准利率执行，其中 1-5 年期利率 2.75%，6-30 年期利率 3.25%。随着房地产金融监管政策加强，深圳部分国有大行相继收紧房抵经营贷的贷款条件，额度也有所下调。其中，住宅类房抵贷放款速度有所放缓，商铺类和位置不好的公寓的房抵贷基本停止投放。金九爽约，银十成色欠佳，供应层面，房企推盘节奏明显放缓，供应量环比腰斩，同比下降 17%，重庆、长沙、成都等中部城市供应相对疲软，同环比跌幅均在 30%以上；成交层面，环比微跌，同比保持增势，一线市场持续坚挺。预判下月，我们认为，随着热点城市调控政策的逐步发酵
16、，整体成交或将持续当前低迷走势，同比涨幅仍有进一步收窄的可能。1 1 、供应：环比腰斩、同比亦降 17% 并未如预期集中入市潮10 月，并未如预期集中入市潮。30 个重点城市新增供应面积 2059 万平方米，环比腰斩，大幅下跌了 53%，同比下降 17%。不同能级城市呈现出显著的分化行情，详细来看：一线城市商品住宅新增供应面积 218 万平方米，环比下降 54%，同比增长 34%。其中北京显著缩量，同、环比分别下跌 24%和 70%，房企推盘节奏明显放缓；上海、广州、深圳三城环比回落，但同比保持增势。以深圳为例，供应量自 8 月以来逐月回落，不过与去年同期相比，整体供应仍处相对高位，10 月同
17、比大涨 126%，增幅在一线城市中居首。二三线城市新增供应面积 1841 万平方米，环比下降 53%，同比下降 21%。从肯定量层面，仅青岛一城本月供应突破 200 万平方米，武汉、重庆、东莞、昆明、苏州次之，月供应量也在 100 万平方米以上。从改变趋势来看，无论是同、环比均呈现出跌多涨少的局面，仅东莞、无锡等少数几个城市同环比齐增，主要源于二城经验了前几个月的供应低迷期，本月房企推盘主动性有所回升。而重庆、长沙、成都等中部城市供应相对疲软，跌幅均在 30%以上。我们认为，在 10 月严峻缩量后，下月新增供应有望回升，房企推盘节奏与成交热度相关，部分成交活跃的二三线仍会显著增量，市场相对惨淡
18、的城市供应则会回落。 表：0 2022 年 年 0 10 月全国 0 30 个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米）能级城市新增供应环比同比能级城市新增供应环比同比一线 北京 36-70% -24% 二三线 佛山 72-58% 1% 上海 74-36% 25% 天津 72-71% -49% 广州 42-80% 51% 杭州 57-78% -63% 深圳 67-28% 126% 徐州 56-72% -39% 合计218 - - 54%34%大连 43-40% -2% 二三线 青岛 205-19% 18% 合肥 40-68% -54% 武汉 155-62% 161% 常州 38-46% -
19、39% 重庆 124-56% -42% 海口 30-25% -17% 东莞 11791% 126% 福州 25-52% 56% 昆明 114-31% 5% 宁波 23-66% -68% 苏州 111-19% 21% 南宁 19-89% -86% 无锡 99107% 31% 长春 15-88% -76% 银十供应腰斩， 成交接着下滑 7 7% % 且降幅扩大 郑州 92-36% 8% 济南 11-60% -77% 长沙 88-49% -36% 厦门 5-92% -51% 成都 83-63% -55% 合计1841 - - 53%- - 21%西安 74-39% 19% 总计2059 - - 53
20、%- - 17%南京 73-56% 27% 备注：上表中城市供应数据为新申请预售证面积，本月依据 28 日左右数据预估得到 数据来源：C CRIC 中国房地产决策询问系统2 2 、成交：环比接着下滑 7% 且降幅扩大趋势，唯独一线同比仍增 34%因供应显著缩量，带动本月市场热度稳步回调，9 月成交动能已然减弱，10 月持续低迷走势，成交增长相对乏力，30 个重点城市整体成交 2695 万平方米，环比下跌 7%，同比增长 13%。一线城市总成交面积 305 万平方米，环比下降 21%，同比增长 34%。不得不说，一线城市的购房需求相对坚挺，即便环比全面回落，但是各城市 9 月成交表现均好于 20
21、22 年月均，成交量仍处相对高位。以上海、广州、深圳的表现最为突出，以广州为例，市场热度高位维持，已连续 5 个月月成交突破 100 万平方米，南沙、增城两区成交占比近半，多项目热销。相较而言，北京略显逊色，同环比齐跌。二三线城市成交面积 2390 万平方米，环比下降 7%，同比增长 13%。从肯定量看，武汉、重庆等整体成交照旧处于二线城市前列，10 月成交量均超 200 万平方米。从同、环比改变看，不同城市行情相对独立：一方面，武汉、重庆、长沙、东莞、南京、大连、厦门等城市成交稳步回升，同、环比齐增；另一方面，青岛、徐州、天津、西安、长春、苏州、无锡、福州等城市成交热度稳步回落，市场表现不及
22、预期。目前来看，热点城市调控加码政策正在逐步引导购房者预期转变，随着政策逐步发酵，成交上行动力略显不足，预判 11 月，我们认为，整体成交或将持续当前低迷走势，同比涨幅仍有进一步收窄的可能。表：0 2022 年 年 0 10 月全国 0 30 个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）能级城市成交面积环比同比较 较 2022年月平均能级城市成交面积环比同比较 较 0 2022 年月平均一线 北京 51-42% -18% 4% 二三线 南宁 792% -33% 5% 上海 97-12% 86% 35% 宁波 74-19% 94% 5% 广州 108-15% 41% 28% 南京 7318% 2
23、4% 14% 深圳 48-17% 32% 25% 西安 73-12% -25% -11% 合计305 - - 21%34%25%济南 68-11% 32% 2% 二三线 武汉 22512% 2% 71% 长春 68-40% -12% -2% 重庆 22029% 40% 47% 苏州 68-4% -14% -1% 佛山 145-3% 25% 29% 合肥 66-11% 168% 0% 长沙 13521% 43% 49% 大连 6136% 2% 51% 青岛 122-18% -4% 5% 常州 55-29% 13% -17% 徐州 118-14% -18% 5% 无锡 48-14% -15% -5
24、% 昆明 1081% -6% 30% 海口 45-11% 48% 38% 天津 105-14% -12% 6% 福州 32-12% -5% 7% 成都 104-28% 7% -14% 厦门 3052% 342% 67% 杭州 103-17% 28% -16% 合计2390 - - 5%11%15%郑州 840% 48% 1% 总计2695 - - 7%13%16%东莞 804% 60% 36% 备注：上表中城市成交量为本月依据 28 日左右数据预估得到 数据来源：C CRIC 中国房地产决策询问系统3 3 、库存：近七成城市库存环比回落，七成以上消化周期低于 1 1 年10 月，受延迟备案影响
25、，多数城市供求形势出现逆转，九成以上城市供求比显著回落，六成以上城市供求比回落至 1 以下，长春、厦门、宁波等供求比低于 0.4。近七成城市库存面积环比收缩，重庆、济南等降幅超 10%。同比来看，武汉、郑州等增幅仍超 50%。30 个重点城市消化周期环比涨跌参半，重庆、长沙等消化周期显著缩短，而青岛、苏州等消化周期接着拉长，库存风险持续攀升。从肯定值来看，七成以上城市消化周期低于 12 个月，库存风险基本无虞，宁波、常州等持续供不应求，消化周期已缩短至 6 个月以下。表：0 2022 年 年 0 10 月 月 0 30 个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期（单位：万平方米，月）城市供求比上
26、月供求比库存面积消化周期库存环比同比消化周期环比同比北京 0.71.31387-1% 28% 19.65% -7% 上海 0.81.0703-3% -12% 6.9-8% -41% 广州 0.41.71184-5% 11% 10.1-7% -22% 深圳 1.41.65943% 19% 11.4-3% -20% 天津 0.72.13750-1% -1% 32.21% 7% 青岛 1.71.724733% 38% 18.011% 31% 成都 0.81.61587-1% 5% 11.72% -17% 佛山 0.51.11558-4% -15% 11.3-8% -30% 武汉 0.72.01546
27、-4% 69% 7.5-5% 68% 大连 0.71.61544-1% 9% 31.0-6% 31% 长春 0.21.11439-4% 7% 15.85% 5% 长沙 0.61.51105-4% 15% 9.3-128% -17% 昆明 1.11.610231% 36% 9.6-5% 54% 苏州 1.61.910084% 34% 14.58% 58% 郑州 1.11.710021% 65% 11.96% 55% 徐州 0.51.4925-6% -1% 7.2-1% -5% 重庆 0.61.7859-10% 40% 4.6-19% 21% 杭州 0.62.1796-5% 33% 6.46% 6
28、% 西安 1.01.57330% 11% 7.217% 11% 南宁 0.22.4660-8% 26% 8.2-9% 65% 南京 1.02.65850% 22% 8.37% 19% 无锡 2.10.956010% -1% 9.826% 25% 合肥 0.61.6556-5% -15% 7.84% -48% 海口 0.70.8552-3% 39% 10.9-9% -5% 福州 0.81.4498-1% 15% 15.17% 29% 东莞 1.50.84279% -18% 5.214% -46% 厦门 0.23.3394-6% 12% 16.9-7% -46% 常州 0.70.9292-6% -
29、25% 4.09% -42% 济南 0.20.3270-18% -15% 3.2-12% -49% 宁波 0.30.7203-20% -33% 2.2-9% -57% 数据来源：C CRIC 中国房地产决策询问系统4 4 、成交结构：90- -0 120 平 占比 上升 ， 北京中低档需求比重回落 11P TS从价格段分布来看，低档产品占比上海、北京分别回升 1 个、3 个百分点，深圳回落 1 个百分点；中低档产品上海、深圳分别回升 2 个、6 个百分点，北京回落 11 个百分；中档产品占比北京回升 5 个百分点，上海、深圳分别下降 4 个、2 个百分点；中高档产品占比上海、北京各回升 2 个
30、百分点，深圳回落 1个百分点；高档产品占比北京微升，上海、深圳微降。图：京、沪、深 0 2022 年 年 9 9 月、0 10 月商品住宅成交价格比重 注：10 月数据为初步统计数据数据来源：C CRIC 中国房地产决策询问系统从面积段分布来看，90 平方米以下产品占比上海、深圳微升，北京下降 9 个百分点；90-120 平方米产品占比占比三城齐升 1 百分点；120-144 平方米产品占比京、深微升，上海微降；144-200 平方米产品占比涨跌互现，上海、深圳分别微降 2 个、1 个百分点，北京微升 2 个百分点；200 平方米以上大户型产品成交占比北京回升 3 个百分点，上海、深圳分别微降
31、 1 个、2 个百分点。 22%38%17%13%11%23%40%12%14%10%0% 10%20%30%40%50%低档中低档中档中高档高档上海9月 10月18%47%26%8%1%21%35%31%10%3%0% 15% 30% 45% 60%低档中低档中档中高档高档北京9月 10月3%37%40%18%2%2%43%38%16%1%0% 15% 30% 45% 60%低档中低档中档中高档高档深圳9月 10月 图：京、沪、深 0 2022 年 年 9 9 月、0 10 月商品住宅成交面积段比重 注：10 月数据为初步统计数据 数据来源：C CRIC 中国房地产决策询问系统 5 5 、二
32、手住房：同、环比分别跌 6 6 和 和 32% ，深圳、杭州等环比跌幅扩大至 10 月末，全国 8 个重点城市成交面积累计同比涨幅扩大至 5%。目前，仅苏州、成都前 10 月成交规模仍累计同比跌 50%左右，其余城市体量均回来正常水平，杭州更是累计同比增长 73%。单 10 月而言，热点城市调控政策收紧，各城市 10 月成交面积进一步回落，整体共成交 401 万平方米，同、环比分别下跌 6%和 32%。其中深圳环比跌幅更是达到 42%，同比降幅扩大至 25%。杭州 9、10 月环比分别下降 11%和 13%，热点城市跌幅都显著扩大。表：0 2022 年 年 0 10 月全国 8 8 个重点城市
33、二手房成交量（单位：万平方米）城市0 2022 年 年 0 10 月环比同比累计同比北京 98 -34% 22% 20%南京 73 -31% 6% 45%杭州 66 -13% 66% 73%深圳 43 -42% -25% 43%苏州 40 -29% -33% - - 45%青岛 37 -30% 11% 18%厦门 26 -17% 36% 4%成都 19 -54% -73% - - 51%总计401- - 32%- - 6%5%注：上表中城市成交量为本月依据 27 日左右数据预估得到 数据来源：CRIC 中国房地产决策询问系统18%36%20%13%12%21%37%19%11%12%0%10%
34、20%30%40%50%90以下90-120220-144144-200200以上上海9月 10月9%12%9%19%42%11%14%11%23%0%10%20%30%40%50%90以下90-120220-144144-200200以上北京9月 10月43%38%12%5%3%44%38%13%4%1%0% 20% 40% 60% 80%90以下90-120220-144144-200200以上深圳9月 10月受中秋+国庆超长假期的影响，10月份土地成交规模明显下降；成交均价也由于二三线城市优质土地成交占比明显下滑，较9月进一步走低。同时，在热度指标方面，本月成交溢价率也降至4月份以来的历
35、史低位，与年初3月水平基本相当，土地流拍现象也在一般地块供应增多、房企拿地主动性降低的影响下进一步加剧，市场热度较上月再度下滑。1 1 、成交：超长假期致成交规模明显下滑，溢价率降至今年 4 4 月以来新低截至10月28日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为16367万平方米，环比9月全月下降了30.5%；成交幅数共计2801幅，环比9月整月下降26.9%；成交总价方面，本月土地成交总金额为4003亿元，较上月下降了35.1%。成交单价方面，由于二线城市优质土地成交占比进一步下滑，本月平均楼板价降至2446元/平方米，较9月份下滑了6.7%，与年初3月水平相当。市场热度方面，本月成交溢价率
36、降至4月份以来的历史低位，仅有13.2%，环比9月下降了2个百分点。溢价率的明显下滑，一方面与热点城市优质地块供应明显削减有关，另一方面与三条红线融资规则试点实施有关，资金面收紧下，企业拍地主动性明显回落，土地成交溢价也因此明显下滑。各能级城市表现方面，除一线城市因沪、广、深均有优质地块出让较多使得溢价率明显上升至11.7%外，二线和三四线城市的溢价率环比均有所下滑。土地流拍方面。以重点监测的城市来看，流拍现象较上月加剧，流拍率环比上月增至10%以上。从流拍地块所在城市来看，这些遭受流拍的土地主要集中在中小城市，其中近四成是商办地块，其余虽为含宅用地，但因区位偏远、周边配套欠缺，购房需求较少，
37、房企青睐度较低，最终遭受流拍。图1 1300 城经营性用地月度成交状况 注：2022 年 10 月成交数据截止至 2022 年 10 月 28 日 数据来源：CRIC 中国房地产决策询问系统 050010001500200025003000350005000100001500020000250003000035000400004500050000成交建筑面积(万平方米) 成交总价（亿元）成交楼板价（元/平方米）成交面积环比锐减 31% ，地价、溢价率再度走低 2 2 、分布：沪广高价地成交带动一线地价上涨，限地价下二线城市成交均价环比回落受传统假期因素影响，10月份全国土地市场成交规模较上一月
38、明显回落，截止10月28日，全国土地市场成交规模仅为16367万平方米，较上一月削减3成左右。不过，考虑到月末南京、合肥等多城市将集中拍地，整体降幅预料会有所收窄。各能级城市成交量也均不敌上月，较9月份降幅基本都在三成左右，其中一线城市降幅最大，高达36%。据CRIC监测数据显示，截止10月28号，一线城市成交总量为296万平方米，成交金额也随之缩减至376亿元，不过平均楼板价却在上广深有高价地出让的带动下增长至12732元/平方米，环比上涨9%。分城市来看，除深圳外，其余城市的成交量均不及上月。详细来看，成交量唯一增加的深圳本月成交了7宗地，总成交建面达38万平方米；7宗地中，有4宗为居住用
39、地，分别位于龙华民治、坪山马峦街、南山南头和龙岗宝龙，这4宗地最终均以最高限价成交，中海、龙光和人才安居各有所得。供应相对较多的上海和广州本月成交量照旧维持在100万平方米以上，其中上海本月成交量达141万平方米，成交的22宗地中仍有超过一半为保障房用地，保障房供应力度仍旧较大，不过上海本月也有多宗优质地块出让，包括静安、杨浦、浦东北蔡四宗内中环优质宅地，但这些地块由于起拍价较高、自持比例高等缘由，最终均未高溢价成交；广州也有数宗优质地块供应，其中宅地供应一直稀缺的中心城区海珠区在本月成交了2宗优质宅地，成交楼板价均在3万元/平方米之上。北京则仅成交了两宗远郊区的商办地块，成交楼板价也不高。此
40、外，结合10月供应来看，一线城市将来还将有多宗优质地块入市，深圳、北京和广州均有高价地将要于11月入市，其中探究土地改革的深圳更是在本月供应爆发，除前海稀缺宅地外，在10月23日还有8宗居住用地挂牌，预料下月一线城市将迎来一场大规模的土拍大战。二线城市本月成交量也有所削减，截至10月28日，土地市场成交量为3379万平方米，较9月全月削减了27%；价格方面，二线城市本月平均楼面地价和上月相比明显下滑，仅为3840元/平方米。详细到城市来看，本月西安仍旧位于榜首，总成交建面达到340万平方米，共计成交25宗地，三环外的几大新区仍是供应主力，其中泛高新板块的CID板块土地竞争仍旧激烈，由中天美妙拿
41、下的高新区GX3-18-27地块吸引了11家房企竞拍，在经过117轮激烈竞争后才最终成交。杭州、宁波、南京等长三角热点城市本月的成交量也超过了100万平方米，但联系溢价率来看，除宁波仍旧维持着高溢价水平外，杭州和南京在调整供地结构、压低成交溢价空间等方式下，本月成交溢价率还不及10%，如杭州本月出让10宗地中有7宗是商办地块，其余3宗地块中还有一宗是租赁用地，供地质量相对较差。不仅是宁杭，成都等热点二线当前供地均是采纳凹凸配和限地价的方式，使成交地价和成交溢价率始终维持在相对较低水平，如本月二线城市中仅有南昌、重庆等少数城市的溢价率超过30%，其余城市的溢价率多在10%以下。三四线城市方面，截
42、止10月28日，成交体量达12693万平方米，和上月相比下降了三成，较去年同期也有23%的降幅；价格方面，楼板价微降至1835元/平方米，环比下降2%。在CRIC重点监测的三四线城市中，除南通、惠州、徐州等供地大户外，常州、金华、张家港等三市的成交量也均超过了100万平方米。其中，南通的成交量最大，高达213万平方米，土地供应量明显提升，不过和上月相比，南通本月的供地质量有所 下滑，成交楼板价明显下滑；此外，三季度市场表现突出的徐州本月成交量大幅下滑，仅有159万平方米，就成交溢价率来看，基本都是底价成交，市场热度急剧下滑。值得关注的是，常州、台州、金华和东莞的土拍热度仍在高位，溢价率均超35
43、%；以上月调控升级的常州为例，天宁区一商住地块被百老汇以4.04亿元的价格竞得，溢价率高达62.85%；不仅如此，新北、溧阳等多宗土地均被高溢价成交，土地市场热度依旧高涨。受中秋+国庆双节因素的影响，10月土地市场成交量明显下滑，降幅超三成；同时，土地成交单价也连续五个月下滑，并且在房企融资环境收紧后，10月份成交溢价率再度明显下滑，降至年初3月份水平，市场热度明显下滑。此外，土地流拍也在加剧，10月份流拍率环比9月大幅上升，已经超过10%。考虑到四季度是各城市推地传统高峰期，当前资金环境照旧偏紧，房企拿地主动性受此影响将会降低，可能会导致接下来高流拍的现象持续。表1 120 20 年 10
44、月各能级及十大重点城市经营性用地成交状况（单位：万平方米、亿元、元/ /）平方米）城市能级（重点城市）成交建筑面积成交金额成交均价0 10 月 同比 环比 0 10 月 同比 环比 0 10 月 同比 环比 一线295.614%- - 36%376.36- - 6%- - 30%12732- - 10%9%北京 2.60 -94% -93% 3.08 -97% -96% 11836-51% -50% 上海 140.91 -23% -10% 134.62 -32% -2% 9553-12% 8% 广州 113.84 120% -57% 181.96 102% -41% 15984-8% 37%
45、深圳 38.26 844% 990% 56.71 1104% 660% 1482428% -30% 二线3379.10 - - 25%- - 27%1297.71 - - 15%- - 40%3840 14%- - 18%成都 154.59 60% -27% 86.89 295% 1% 5621146% 37% 杭州 207.82 67% 94% 101.52 -15% -35% 4885-49% -67% 南京 132.48 -18% -57% 84.11 -54% -66% 6349-44% -22% 天津 188.64 25% -41% 66.39 -26% -62% 3519-41% -35% 武汉 79.80 -77% -62% 34.84 -84% -56% 4366-28% 16% 重庆 40.13 7% -70% 39.57 79% -56% 986166% 48% 三四线12692.54 - - 23%- - 31%2328.90 - - 10%- - 33%1835 17%- - 2%注：统计数据截止至10月28日 数据来源：CRIC中国房地产决策询问系 3 3 、重点地块：沪广深优质地块集中出让，融创斩获杨浦定海社区优质宅地近期热点城市高总价地块的供应也有