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1、 Research On Property Management Models For Harmonious Community Build - Based On Beixinjing Community Of Changning District In Shanghai Huang WeiHua 郑重声明 本人的学位论文是在导师指导下独立撰写并完成的，学位论文没 有剽窃、抄袭、造假等违反学术道德、学术规范和侵权行为，否则， 本人愿意承担由此而产生的法律责任和法律后果，特此郑重声明。 学位论文作者（签名 ）： 年 t月；日 Ptt页三 学位论文使用授权书 本论 i； 作 #完全了解学校关于保存
2、、使用乍位论文的符理办法及规定，即学校有权保留 并叫阑家 W关部门或机构送交 i仑文的复印件和电 +户版，允许论文被资阅和借阅，接受社会监 锊 .， +人授权西北师范大学可以将本学位论文的企部或部分内容编入学校 W关数据库和收眾 到中丨彳陴士学位论文全文数据库进行信忍服务，也可以采用影印、缩印或扫描等货制乎 段保存成汇编本学位论文。 - 本论文提交 O幽年 / 年 / 两年 / 二 :年以后，同意发布。 若不选填则视为一年以后同意发布。 . 沒：保密学位论文，在解密后适用于本授权 七 * 各年厶月 3 R 西北师范大学研究生学位论文作者信息 论文题目 和谐社区物业管理模式研宄一一以上海市长宁区
3、北新泾社区为例 姓名 黄蔚华 学号 2013200617 专业名称 公共管理 答辩日期 2016年 5月 联系电话 E_mail 备注： 物业管理是人类社会发展的产物，最早出现在 19世纪 60年代的英国，距今已经超过一百 五十年。在国内则起步较晚，是伴随着住房制度改革而诞生的，是一种全新的服务模式，是 在社会主义市场经济体制背景下的产物。物业管理在中国发展非常迅速，从无到有，从混乱 无序到逐步规范，经历了 30多年的发展历程。社区物业管理指的是在社会转型期背景下，为 了让社区更加整洁、美观、和谐等，由社区建设中的不同部门、组织、个人，例如政府、开 发商、业主等，根据职责不同，成立不同的组织、
4、机构等，如业委会、街道办事处、物业公 司，在各自的权益边 界内承担一定的角色和责任而形成的相互关系体系。随着改革开放不断 深化，物业与社区已经变得密不可分了。 论文主要由四部分构成：第一，阐明社区的发展需求和建设目标。第二，比较分析国内 外物业管理模式。第三，研宄上海市长宁区北新泾社区的物业管理模式在解决物业管理纠纷， 促进社区和谐的实践。第四，提出有利于和谐社区建设的 “2+ X” 物业管理模式。通过政府部 门的主导与规范，协调与服务，监督与评估，加强社会管理创新，加快提升物业管理行业的 整体水平，努力避免社区中的物业管理纠纷，鼓励物业管理企业在日常管理服务中积极参与 和谐社区建设。在社会转
5、型期，研宄和谐社区视域下的物业管理模式是一个比较迫切又具有 重要现实意义的课题，本文试图在这个课题上作一些有益的探索。 关键词：北新泾社区，物业管理，社区建设，和谐社会 ABSTRACT Property management emerges as a result of the development of human society. It is originated in 1860s Britain and boasts a history of 150 years. In China, property management is a new type of service of co
6、nducting the housing reform when the Chinese society embraces market economy. It takes over 30 years for the property management to grow robustly from its born and experience all growing pains in China. In a narrow sense, property management means the service acts of property maintenance and operati
7、on offered by a property enterprise when entrusted. In a broad sense, property management means inter-relationship management system in which government, homeowners and property developers as well as other entities in the community, commercial or non-commercial, such as property management companies
8、, neighborhood committee and homeowner committee, should fulfill their own responsibility within the rights and interests margin in the progress of harmonious community build under the background of social transform. The article will serve to illustrate in a broad sense community property management
9、 models for the harmonious community build. The article will illustrate the topic with four parts. The first part will illustrate what a community needs in its development and what its goals are. The second will analyze and compare property management models from home and abroad. The third part will
10、 study the practice settling disputes in property management to enhance harmony of the community with the micro property management model adopted by Beixinjing Community of Changning District, Shanghai. The fourth will put forward u2+x,9 macro community property management model that will help with
11、harmonious community build. Under the guide, regulation, coordination, service and assessment by the government, it will enhance the innovation of society management, and improve the entire quality of property management industry, and greatly avert the issues in the property management in the commun
12、ity, and encourage property management companies to actively take part in the harmonious community build through daily management and service. It is an urgent and realistic topic to study a macro property management model centered on the harmonious community build. The article will probe into the to
13、pic and try to offer its solutions. KeyWords: Beixinjing Community, Property management, Community build, Harmonious society 目录 m w . i ABSTRACT . II 导论 . 1 一、 研宄背景及意义 . 1 (一） 研宄背景 . 1 (二） 研宄意义 . 1 二、 国内外研宄现状 . 2 (一） 国外研宄现状 . 2 (二） 国内研宄现状 . 4 (三） 简要述评 . 4 三、 研宄方法 . 5 (一） 文献研宄法 . 5 (二） 实证分析法 . 5 四、 研
14、宄重点、难点、创新点及技术路线 . 5 (一） 研宄重点 . 5 (二） 研宄难点 . 5 (三） 研宄创新点 . 6 (四） 技术路线 . 6 第一章相关概念界定及物业管理在和谐社区建设中的作用 . 8 一、相关概念界定 . 8 ( - ) 瓶 . 8 (二） 物业管理 . 9 (三） 和谐社会的定义 . 10 III (四）城市和谐社区的内涵 . 11 二、物业管理模式在和谐社区建设中的作用 . 11 (一） 物业管理是社区管理的重要载体 . 11 (二） 物业管理模式与社区发展密不可分 . 12 (三） 物业管理模式需纳入到社会建设的体系 . 13 第二章国内外物业管理模式比较 . 14
15、 一、 国外物业管理模式的比较分析与经验启示 . 14 (一） 物业管理服务模式比较 . 14 (二） 物业管理服务内容比较 . 16 (三） 物业管理资费标准比较 . 17 二 、 国内物业 管理模式发展轨迹与发展趋势 . 18 (一） 国内物业管理模式发展轨迹 . 18 (二） 国内物业管理模式发展趋势 . 19 三、 国内物业管理模式下物业管理纠纷 . 20 (一） 按纠纷内容划分 . 20 (二） 按纠纷主体划分 . 21 (三） 按纠纷解决方式划分 . 22 第三章上海市长宁区北新泾社区的物业管理问题分析 . 23 一 、 物业管理政策环境的变迁 . 23 (一） 法律法规不断完善
16、. 23 (二） 与法律法规相对应的配套实施意见相继出炉 . 23 二 、 物业管理基本情况 . 24 三、 物业管理存在的问题 . 24 (一） 以售后公房为主的旧小区物业管理存在的问题 . 24 (二） 以商品房为主的小区物业管理存在的问题 . 25 (三） 以农民动迁房为主的保障性住房存在的问题 . 25 IV (四）社区物业管理普遍面临的问题 . 26 四、上海市长宁区北新泾社区改善管理及解决纠纷的有效途径 . 27 (一 ） 四位一体 物业管理模式 . 27 (二 ） 四位一体 物业管理模式的发展 . 27 第四章和谐社区建设视域下物业管理模式创 新对策建议 . 29 一、 政府对社
17、区物业管理的主导与规范 . 29 (一） 物业管理模式产生的社会背景 . 29 (二） 实现物业管理的权责利统一 . 30 二、 政府对社区物业管理的协调与服务 . 31 (一） 社区物业管理模式的运作平台 . 31 (二） 物业管理模式运作需要政府协调 . 32 (三） 政府应营造物业管理模式发展的环境 . 32 三、 政府对社区物业管理的监督与评估 . 33 (一） 建立定性与定量结合的监督评估体系 . 33 (二） 引进第三方评估机构 . 34 (三） 完善日常监管 . 34 (四） 加强对物业管理市场价格的监管 . 34 (五） 加强 对业主缴费的信用监管 . 35 四、 推行 “2+
18、 x物业管理模式 . 35 会吉 i仑 . 37 参考魏 . 38 i己 . 39 v 导论 一、研究背景及意义 (一） 研究背景 我国政府历来高度重视住房管理的工作，安居乐业是关系民生的重大经济问 题和社会问题，对我国经济社会的持续、稳定、健康发展有着举足轻重的作用。 随着社会的发展，住房的属性正在发生着深刻的变化，从只有集体属性的住宅， 到商品房的产生，再到保障性住房的出现等等，相伴住宅类型不断推陈出新，现 代住宅物业管理应运而生。物业管理在沿海的城市社区中萌生发展，经历了 30 年的飞速发展。物业管理与社区建设的关系非常紧密，将市场经济条件下的物业 管理与促进和谐社区建设相结合是考验政府
19、公共事务管理能力的重要内容、 本文研宄的物业管理是社区物业管理。社区物业管理指的是在社会转型期背 景下，为了让社区更加整洁、美观、和谐等，由社区建设中的不同部门、组织、 个人，例如政府 、开发商、业主等，根据职责不同，成立不同的组织、机构，如 业委会、街道办事处、物业公司等，他们在各自的权益边界内承担一定的角色和 责任，形成相互关系体系。本文主要研宄对象是社区物业管理，在公共管理理论 的基础上，对和谐社区建设视域下的物业管理模式进行深入研宄与探讨，尝试提 出 “2+ X” 和谐社区物业管理模式。 本选题将公共管理理论与实践相结合，对解决实际难题具有重要的现实意 义。在社会转型期，一方面物业管理
20、是社区建设的重要载体，发挥着举足轻重的 作用；另一方面物业管理中存在的问题直接影响着和谐社区的建设。如何 把握社 区建设与物业管理的关系，实现两者的良性互动，从而为改善人民群众的生活和 工作环境，促进社会经济发展做出新的贡献，是一个需要政府进行认真思考和探 索解决的问题。 (二） 研究意义 1. 理论意义 一个社区就是一个社会的缩影，社区是加强和创新社会管理的前沿阵地。党 的十六届四中全会、党的十七大以及党的十八大，把构建社会主义和谐社会作为 一项重大的战略任务。正如中国共产党第十八次全国代表大会报告中阐述的 “ 加 1中国共产党第十八次全国代表大会报告 EB/OL， HTTP:/ 强社会建设
21、，必须加快推进社会体制改革。 ” 构建社会主义和谐社会是一项艰巨 复杂的系统工程，其中一项重要工作就是要努力建设和谐社区。在构建中国特色 社会主义和谐社区管理体系的过程中，社区物业管理是管理体系中重要的组成部 分。 “ 五位一体 ” 社会管理体制突出了党委领导的领导地位、政府是负责政府、 管理需要社会各界力量协同推进、公众参与社会管理、法治法规逐步健全、在 新形势下探索的物业管理模式是社会发展的需要，探讨社区建设的新思路，从理 论与实践的有机结合上推动 和谐社区的构建。 2. 现实意义 由于社会转型要求政府不断加强对公共利益的重视，因此公共利益不可避免 地会与集体利益、个人利益产生冲突，需要政
22、府进一步转变职能，加快建立新兴 社会管理模式。目前我国一些地方政府的管理方式依然是 “ 一竿子到底 ” 的，并 且是针对具体问题制定社会政策的。这种管理方式在多元利益格局下的政策效应 往往是递减的。因此，在多元利益格局下，要将多元矛盾转化为多方合力，就需 要政府明确规范、界定各利益主体的角色、权利和责任，需要建立有效的管理运 作机制和评估监督机制。研宄社区物业管理行业的现状与对策意义在于，使行业 形成有序的竞争环境，实现市场细分，同时规范物业企业经营，提高效益，使行 业能够健康持续发展。 二、国内外研究现状 (_)国外研究现状 1. 现代物业管理的起源与形成。 19世纪 60年代，物业管理最早
23、发源英国。 19世纪末，真正意义上的现代物业管理在美国形成并在欧美发达国家发展的起 来。 19世纪末，由美国工程师泰罗 （ KW. Tayler， 1858 1915年）研宄的指 导一般管理工作的科学理论体系问世。现代物业管理深受美国工程师泰罗的科学 管理学 的影响。物业管理行业是依附于房地产业的发展而发展的，因此现代物业 管理在诞生之初就已经是一个交叉学科的复合产物。泰罗与法国管理科学界法约 尔对现代城市管理学也做出了研宄成果，这一理论于 20世纪的早些时候率先在美 国出现并获得发展。 2. 物业管理的科学界定。皮特 .巴瑞特等 （ Peter Barrett, David Baldry)把
24、物 业管理放到一个战略性高度进行定位，对物业管理进行了比较科学的概念界定。 1张年 .转型期物业管理的社会政策分析 D.上海：复旦大学， 2009. 2 这一成果使物业管理水平与服务水平实现可持续的提升 i。 物业管理的体系化研 宄也应运而生，依据体系论，他认为物业管理体系应当以适宜居住为明确目标， 以客户为导向，并能够实现健全可持续的发展。体系化建设还综合了其他科目的 研宄成果，展示了体系论和信息处理在物业管理中的相互作用。 3. 物业管理的理论创新。物业管理随着自身实践需要更先进的理论指导。 分层物业管理研宄是亚历山大 （ KeithAlexander)等人最先提出的。从物业管理 公司、运
25、作、战略、战术的这四个层面进行了分层。但这些物业管理理论是站在 物业管理企业发展的立场进行研宄的，而不是站在公共管理这一角度进行研宄 的，因此这一理论有其局限性，在实践过程中，该理论确实有助于进一步理解物 业管理的概念、方法和技术，并有助于解决物业管理发展中产生的争议。 4. 物业管理的研宄。巴瑞特认为，理论必须与实践相结合，物业管理不是 孤立单一的研宄课题，物业管理的研宄与动态的物业管理活动的实践是互相促进 协同推进的，物业管理过程与城市管理、社会管理等等综合管理是密不可分的。 国外对社区物业管理的研究 是比较少的，一方面来讲，国外的法律体系比较完备， 狭义的物业管理内容已经解决了很多物业管
26、理中的难题。另一方面，各国的国情 不同，现在阶段，研宄社区物业管理对我国解决社会转型期的物业管理难题有实 际意义。 5. 物业管理发展趋势的研宄。格里姆肖赫 （ Grimshaw)从社会、经济和政 治变革的背景下审视物业管理问题。他认为，物业管理的环境因素发生了实质性 的变化，这对物业管理的发展施加深刻的影响。格里姆肖和凯恩斯 （ Grimshaw and Caims)提出，为了应付未来的挑战，需要重构支持物业管理发展的结构，这包 括 物业管理的知识生产体系，以及一个能够整合研宄与实践的新的知识模型。瓦 克 （ Varcoe)调查研究出了物业领域的变革趋势，试图引领整个物业管理行业的 发展。纳
27、特 （ Nutt)探索了四种面向未来的物业管理轨迹。这些资源轨迹包含了 资金、人力、物质以及知识。通过对这四种轨迹的考察，纳特从中提出了物业管 理赖以发展的战略建议。此外，亨克斯（ Hinks)考察了电子商务对物业管理领 域的冲击与挑战。 1 1WOOD M E.Making the Global Challenge of Community Participation in Ecotourism:Case Studies &lessons from EcuadorR.Washington D C:The Nature Conservancy, 1998. 3 (二）国内研究现状 在我国，有中
28、国特色的社会主义国家的物业管理有其特殊性。在物业管理理 论研宄方面，我国起步较晚，目前存在着与现实脱节的现象。上世纪八十年代， 物业管理行业的迅速发展，吸引了学术界的目光，越来越多的专家学者开始了物 业管理方面的研宄工作，国家也开始对整个物业管理行业进行了系统化的研宄。 1996年，我国颁布了关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训 持证上岗制度的通知，标志着我国物业管理工作开始走向正规发展的道路。 1. 对物业管理的社会政策分析研宄。国内最早产生物业管理的地区是沿海 地区，目前，沿海地区城市的物业管理水平在全国依然处于领先地位，对全中国 有借鉴推广的意义。以上海为例，从物业管理诞生
29、至今，上海物业管理己经走过 三十多个年头。在这段时期内，根据不同发展阶段的发展要求，一些法律法规不 断出台及修订。如，1997年，市人大颁布上海市居住物业管理条例； 2004年， 市人大颁布上海市住宅物业管理规定 S 2010年市人大对规定重新进行 修订，修订后的上海市住宅物业管理规定于 2011年 4月 1日起正式施行。在社 会管理工作中，一个重要部分是住宅小区的物业管理。根据修订后的上海市住 宅物业管理规定，不同主体在小区管理中的职责得到进一步的明确，这纠正了 很多小区管理实践中一些长期令人诟病的问题 2。规定明确指出，物业管理 中，业主是第一责任主体，拥有决定并参与物业管理决策的权利，另
30、 外，政府部 门必须出台细则，进一步明确并落实小区业委会成立、换届等的具体实施办法， 加强业主在物业管理中的主人翁地位。同时对物业管理中的其他主体的职责也进 行了明确，例如物业服务企业，必须根据与业主的约定，严格按照合同提供服务 ; 政府相关部门必须及时对物业管理中的一些行为、单位、个人进行监督等。 2. 物业管理行业发展成为现代服务业的研宄。物业管理条例和物权 法等法律法规是现代物业管理稳步发展的基石，物业管理市场从萌芽走向成熟， 物业管理者成为了职业管理者，物业管理走向了专业化道路，物业服务企业转变 为专 业服务集成商。中国物业管理等一大批专业行业学术期刊上对物业行业 的未来发展指明了方向
31、，服务集成商模式成为一种物业行业发展趋势。 (三）简要述评 目前国内外对物业的管理研宄往往停留在通过管理能力整合各类专业公司， 1上海市房地产经纪行业协会编 .房地产基础知识 M.上海：房地产经纪人职业资格培训教材， 2006. 2 上海市住宅物业管理规定 EB/OL.http:/ 4 为业主提供专业化的服务。而从政府角度结合物业管理部门来提高社区物业的管 理水平的研宄则比较少，并且我国特色的物业管理模式导致了国外的研宄方法并 不能在我国目前的背景下使用，因此需要对目前物业管理从公共管理角度来进行 研宄。 三、 研究方法 本文主要采取文献研宄法和实证研宄法相结合的方法进行研宄，力求使论文 在理
32、论支撑的基础上，更具有实证数据及实际操作性的支撑。 (_)文献研究法 运用文献研宄法，从研宄对象的涵义、价值上，进行梳理和归纳，明确和谐 社区和物业管理定义、特点和功能等方面内容，并较为详细地分析物业管理发展 的状况和存在的问题。 (二）实证分析法 运用实证研宄法，专门设计关于上海市长宁区北新泾社区的物业管理模式发 展状况的分析，在社区居民中进行调查，并开展座谈，进行典型案例研宄，以此 作为论文中阐明论点，提出方法的重要依据。 四、 研究重点、难点、创新点及技术路线 (_)研究重点 本文通过以和谐社区建设为导向的视角，在当前物业管理监管重心下移至街 道办之后的情况下，探索有利于和谐社区建设的社
33、区物业管理模式。研宄重点包 括以下几个方面： 1. 比较分析国内外物业管理模式，研宄现有的物业管理模式遇到的矛盾与 纠纷。 2. 以上海市长宁区北新泾社区的物业管理模式的实践来论证改善物业管理 及解决纠纷的有效途径。 3. 提出有利于和谐社区建设的 “2+ X” 物业管理模式。通过政府部门的指导 与规范，协调与服务，监督与评估，加强社会管理创新。 (二）研究难点 本文的研宄难点有以下几方面 : 5 1. 社区物业管理己经不仅仅是对物的管理了，而是加强和创新社会管理的 重要内容之一，探索物业管理模式就要贯彻落实十八大会议精神，以和谐社区建 设为导向、把握物业管理中权责利相统一的内在本质、开创社区
34、和谐人人有责、 和谐社区人人共享的生动局面。 2. 物业管理中包含着狭义物业管理的本质关系，就物业管理这一行业来讲 一一物业管理是新型的服务行业、是市场经济发展的产物。发展中的问题需要在 发展中解决，物业管理的问题也要在实践过程中逐步解决，政府部门不越位，不 缺位。 3. 社区物业管理从更高的层次上把握了物业管理的科学发展规律，提出 “2+ X” 和谐社区物业管理模式，符合我国社会发展转型期现阶段的国情。 (三） 研究创新点 本文的创新点在于进一步定义中国特色社区物业管理概念以及 “2+ X” 和谐 社区物业管理模式。在法律逐步完善与物业管理监管重心下移至社区街道办事处 之后，街道办事处如何把物业管理与和谐社区建设相结合，是街道办事处亟待破 解的操作难题，将物业管理作为社会建设的重要内容之一，对于探索解决社会转 型期的物业管理难题和创新公共管理路径具有重要的现实意义。 (四） 技术路线 本文的技术路线如下图 1-1。 6 研究背景 _ _ 概念界定和理论基础 图 1-1技术路线图 7 第一章相关概念界定及物业管理在和谐社区建设中的 作用 一、相关概念界定 (_)社区 1. 18