新大正：2021年年度报告.PDF

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1、新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 1 新大正物业集团股份有限公司新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告年年度报告 2022 年年 03 月月 新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人李茂顺、主管会计工作负责人刘文波及会计机构负责人(会计主管人员)熊淑英声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事

2、会会议。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 162,681,000 为基数，向全体股东每10 股派发现金红利 5.00 元（含税） ，以资本公积金向全体股东每 10 股转增 4 股。 新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义 . 2 第二节 公司简介和主要财务指标 . 6 第三节 管理层讨论与分析 . 10 第四节 公司治理 . 34 第五节 环境和社会责任 . 59 第六节 重要事项 . 60 第七节 股份变动及股东情况 . 71 第八节 优先股相关情况 . 79 第九节 债券相关情况 . 80 第十节 财务报告 . 81

3、新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 4 备查文件目备查文件目录录 （一） 载有公司负责人、 主管会计工作负责人、 会计机构负责人 （会计主管人员） 签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内公开披露的所有公司文件的正本及公告原稿。 新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司、新大正 指 新大正物业集团股份有限公司 深交所 指 深圳证券交易所 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 大正融信 指 重庆大正融信物业管理有限公司 大世界保洁 指 重庆大世界保洁有

4、限公司 成都嘉峰 指 成都嘉峰世界清洁保养有限公司 精橱餐饮 指 重庆益客精橱餐饮管理有限公司 大正保安 指 重庆大正保安服务有限公司 大正清洁 指 重庆大正清洁服务有限公司 智邦整合 指 重庆智邦整合企业管理咨询有限公司 高筹智能 指 重庆高筹智能工程有限公司 大疆商业 指 重庆大疆商业管理有限公司 大正航空 指 重庆新大正航空科技有限公司 勤博教育 指 前海勤博教育科技（深圳）有限公司 民兴物业 指 四川民兴物业管理有限公司 大正融源 指 青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司 大正辉尚 指 贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司 慧链云科技 指 深圳慧链云科技有限公司 重报物业 指 重庆重

5、报物业管理有限责任公司 南阳新大正 指 南阳新大正物业服务有限责任公司 大正彗能 指 贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司 大正贵博 指 重庆大正贵博城市环境服务有限公司 大正美餐 指 重庆新大正美餐餐饮服务有限公司 上海新大正 指 上海新大正新企业服务有限公司 新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 新大正 股票代码 002968 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 新大正物业集团股份有限公司 公司的中文简称 新大正 公司的外文名称 New DaZheng Pr

6、operty Group Co., LTD 公司的外文名称缩写 NDZ 公司的法定代表人 李茂顺 注册地址 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1# 注册地址的邮政编码 400042 公司注册地址历史变更情况 公司设立时注册地址：渝中区陕西路 38 号大正大厦 9 楼； 第一次变更为：重庆市渝中区上清寺路 9 号名义层 19 层 A#； 第二次变更为：重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1# 办公地址 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1# 办公地址的邮政编码 400042 公司网址 https:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 翁家林 王骁

7、联系地址 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1# 重庆市渝中区虎踞路 78 号 1-1# 电话 023-63809676 023-63809676 传真 023-63601010 023-63601010 电子信箱 新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 7 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所 http:/ 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报 、 证券时报 、 证券日报 、 上海证券报和巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 915001

8、032030285054 公司上市以来主营业务的变化情况 无变更 历次控股股东的变更情况 无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 浙江省杭州市上城区钱江路 1366 号华润大厦 B 座 签字会计师姓名 陈应爵、李小燕 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 长江证券承销保荐有限公司 中国（上海）自由贸易试验区世纪大道 1198 号 28 层 王珏、方雪亭 2019.12.3-2021.12.31 六、主要会计数据和财务指标六、主

9、要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 追溯调整或重述原因：因公积金转增股本对基本每股收益与稀释每股收益进行重述。 单位：元 2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入 2,088,263,923.21 1,318,348,771.98 未调整 58.40% 1,054,603,480.18 未调整 归属于上市公司股东的净利润 166,069,801.09 131,206,852.86 未调整 26.57% 104,459,561.90 未调整 新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文

10、8 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 149,876,831.08 113,771,854.95 未调整 31.73% 84,501,748.30 未调整 经营活动产生的现金流量净额 71,889,508.52 173,325,797.49 未调整 -58.52% 51,234,109.73 未调整 基本每股收益（元/股） 1.03 1.22 0.81 27.16% 1.89 1.260 稀释每股收益（元/股） 1.03 1.22 0.81 27.16% 1.89 1.260 加权平均净资产收益率 18.49% 16.51% 未调整 1.98% 33.50% 未调整 2021 年末

11、 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产 1,453,714,105.45 1,232,555,506.35 未调整 17.94% 995,353,271.92 未调整 归属于上市公司股东的净资产 974,077,194.48 850,302,006.73 未调整 14.56% 753,526,048.90 未调整 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下

12、会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季

13、度 第四季度 营业收入 425,719,704.19 470,656,976.71 546,757,921.32 645,129,320.99 归属于上市公司股东的净利润 35,852,908.10 38,533,467.46 42,896,676.12 48,786,749.41 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 33,092,713.83 35,772,024.90 38,969,621.32 42,042,471.03 新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 9 经营活动产生的现金流量净额 -151,465,397.29 -7,232,580.55 24,949

14、,030.66 205,638,455.70 上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异。 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -33,181.89 26,195.20 -216,135.45 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 8,071,358.92 4,920,539.08 3,469,623.23 计入当期损益的政府补助 （与公司正常经营业务密切相关， 符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持

15、续享受的政府补助除外） 9,080,813.22 11,729,310.89 21,601,282.59 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动损益， 以及处置交易性金融资产交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 194,277.78 4,280,974.99 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 2,277,100.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -394,757.99 -468,798.91 -1,347,071.45 减：所得税影响额 2,943,168.30 3,065,15

16、0.14 3,515,712.97 少数股东权益影响额（税后） 59,471.73 -11,926.80 34,172.32 合计 16,192,970.01 17,434,997.91 19,957,813.63 - 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 公司不存在将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 10 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况一、报告期内公司所处的行业情况 （一）行业发展情况（一）行

17、业发展情况 2021 年是“十四五”规划的开局之年，国家进入高质量发展阶段，迈向全面建设社会主义现代化的新征程。以满足人民对美好生活的向往作为奋斗目标，物业管理行业迎来前所未有的机遇与挑战。2020 年末以来国家住建部、 国家商务部、 国家发改委等多部委联合发布的 关于加强和改进住宅物业管理工作的通知关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见 关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知 关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质若干意见等政策措施，指向性更加明确，已经在包括明确参与主体、清晰划分权责、引导和监督自治、促进提升专业化水平等方面进行了进一步强调表述，行业迈向市场化、 专业化是大势

18、所趋， 2021 年多个国家级政策积极支持物企作为社区嵌入式服务的重要抓手，推动物业管理融入基层治理，为物业从基础性服务向外延展提供环境基础。 物企面临新领域、新机会，促使物企不断提升专业能力、管理能力，打造独特竞争优势，实现价值获取、价值增值的双重效益。报告期内，行业整合加速，市场集中度有所提升。新业态、新赛道不断开辟，物业服务延伸至城市服务等新市场。空间服务各细分领域逐渐合流，物管商管开始融合，协同发展。物企纷纷推动数字化智慧化转型，赋能服务、降本增效。 （二）公司行业地位（二）公司行业地位 新大正深耕公建物业 20 余年，专注城市公共服务与设施管理，已成为全国性的一体化综合服务商，在公建

19、物业领域保持相对竞争优势。公司现任重庆市物业管理协会副会长单位，中国物业管理协会名誉副会长单位，国家级服务业标准化试点单位。报告期内，荣膺“2021 中国物业服务企业综合实力 500 强”第 23名，“2021 中国公众物业服务领先企业”以及“2021 中国交通枢纽物业服务领先企业”等荣誉。 二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司主要业务及产品（一）公司主要业务及产品 公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优质

20、服务体验。 报告期内， 公司根据 “五五” 战略规划， 对主要业务板块做了重新划分， 从原有的综合物业管理服务、专业管理服务、增值服务三类主要业务，更新为以基础物业为主、城市服务和创新业务协同发展的三大业新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 11 务版图，以基础物业服务为支撑，快速发展城市服务、孵化发展创新业务，联动发展。 1 1、主要产品介绍主要产品介绍 （1）基础物业 主要指传统物业服务，为客户提供“四保一服”服务，包括了航空物业、学校物业、公共物业、办公物业、商住物业等细分业态，作为公司发展的根基，是现阶段收入的核心来源，也是创新业务快速孵化的“培育地”和城市服务快速发展

21、的“试验田”。 （2）城市服务 主要指以城市空间运营为主要方向的业务，包括城市更新、资产管理、市政环卫、社区治理等城市服务产品。根据行业的发展趋势，结合公司在公建领域积聚的经验与优势，在中长期规划中城市服务将作为公司新兴增长极，成为收入、利润的主要来源之一。 （3）创新业务 主要指传统、创新类增值服务与数字化产品，包括了平台运营、增值服务、数据业务、线上经营等细分产品， 作为公司战略高地， 是公司未来的利润核心来源， 将以数字化支撑基础服务及城市服务快速发展。 2 2、五大业态介绍、五大业态介绍 五大业态是公司基础物业的主要组成，航空业态及学校业态作为战略引领、办公业态及公共业态规模发展、商住

22、业态协同支撑，共同夯实集团发展根基。 （1）航空物业 航空物业围绕机场航站楼展开各类物业服务，公司航空物业人信守“先做机场人，再做新大正人”的承诺，专研机场物业特色服务，并构建新大正航空物业信息化管理系统以提升服务质量。航空物业为客户提供含停车场管理、 手推车管理、 行李打包、 客舱保洁、 飞行区及地面航空安全保障等多种航空特色服务。 （2）学校物业 学校物业为各类高校、特色院校及中小学校提供综合一体化后勤服务，包含基础物业管理及与校园生活配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。学校物业秉承“管理、服务、环境”育人理念，以全委托综合一体化后勤服务解决方案的“校园大管家”服务体系，全方位满足

23、师生的多元化、多层次、人性化的育人需求。 （3）公共物业 公共物业涵盖的物业服务类型丰富，涉及城市多种功能体，为不同公共项目提供含“四保一服”在内的各类特色物业服务：如为场馆提供人文体验服务、智能节耗、文化资源管理等，为园区提供资源管理服务、运营管理服务、智慧园区打造等，为医养提供院感安全、疫情防控、临床支持等。 （4）办公物业 办公物业主要为党、政、军机关、企（事）业单位和商用写字楼等提供专业化、规范化、标准化的物新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 12 业管理服务，致力于打造高规格、高品质、高站位的“三高”办公物业典范。办公物业提供含“四保一服”在内的各类政务会议服务、商

24、务接待服务、餐饮服务等办公特色服务。 （5）商住物业 商住物业以商业、公租房、住宅三大物业产品齐头并进的发展模式，全面打造商业购物中心及市场、公租房、住宅的核心服务场景。商住物业在基础物业外，致力推行全生命周期运行方案，针对商业项目，提供整合多种资源的商业运营管理等特色服务；针对公租房项目，提供党建引领下的社区运营服务和弱势群体关怀服务；针对住宅项目，提供资产管理服务和邻里氛围打造等满足业主衣食住行的服务。 （二）公司现有经营模式（二）公司现有经营模式 1、采购模式 公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需的保洁、保安封专项物业服务和各类耗材为主。公司采购模式以集团集中采

25、购为主、外地分子公司自主采购为辅，在保证供应商相对稳定、降低采购成本和保证质量的同时，灵活应对项目需求。 2、销售模式 公司通过市场公开招投标为主、招标邀请为辅的方式获取客户，近两年，随着公司上市后拓宽了经营渠道，通过收并购、与合作方合资合作成立公司的方式，获取客户的渠道逐步多样化。 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 （一）差异化的战略定位优势（一）差异化的战略定位优势 公司成立于 1998 年， 成立初期即通过对行业市场及自身优势的研判， 确立了差异化的市场战略定位，历经 20 余年发展， 已成为全国性的一体化综合服务商， 业务涵盖城市公共建筑的多种类型物业服务项目。公司深耕公建物业 2

26、0 余年，秉持差异化战略定位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管理和运营，现已形成较大的规模，具有一定的先发优势，在公建物业领域保持相对竞争优势。 （二）市场化优势（二）市场化优势 公司是重庆市最早一批成立的物业企业之一，是一家运行机制灵活的民营企业。独立决策的机制使得公司管理层可以发挥最大的能动性，战略规划能够得到贯彻与延续，进而保障了公司稳定、健康的快速发展；人才选聘的机制使得公司能够以开阔的思维和眼界选择适合公司的人才，公司管理层均为行业内高级管理人才，基于对公司的文化理念、价值观、发展目标的高度趋同而共同努力；管理优化的机制体现在公司历来对组织架构作用的重视，公司成立以来积极

27、根据内外环境变化持续进行组织架构的调整与优化，为公司全国化发展提供了有力保障。机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务，较高的市场敏锐度则有利于公司及时调整策略，对现有五大业态转型升级。 新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 13 同时，公司作为第三方物业，成立以来主要以公开招投标方式进行市场拓展，公司 90%以上的项目以招投标方式取得，程度深、覆盖广、无依赖、活力高。公司内部在招投标管理上形成了规范化、制度化的流程。随着全国各地关于采购透明化、程序化的愈加规范，公司 20 多年的市场化运营及在公建领域积累的经验和口碑，使公司在主要采用公开

28、招投标方式的公建市场项目拓展方面，具有一定的竞争优势。 （三）人员与组织优势（三）人员与组织优势 公司作为劳动密集型企业，人才是发展的关键。公司拥有完整的梯队化管理团队，高级管理人员拥有丰富的项目与行业经验，中级管理人员具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司自2002 年已经开始实施员工持股，有效提升了中高层员工凝聚力，20 余年来骨干成员的稳定状态保持了较高的水平，对公司的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。公司上市后，良好的企业文化、价值观与战略布局，吸引了一批来自行业内的知名与专业人士作为事业合伙人加入共谋发展。公司 2021 年第一次临时股东大会审议通过限制性股

29、票激励计划，利于进一步建立、健全公司长效激励机制，吸引和留住优秀人才，充分调动公司中高层干部干事创业的积极性，有效地将股东利益、公司利益和核心团队个人利益结合在一起。同时，公司建立了完善的培训体系，拥有“栋梁星计划”“动力星计划”“管培生计划”“新能量计划”等人才培养机制，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升专业能力及视野。2020 年，公司创始人、控股股东、终身名誉董事长王宣女士个人出资设立“新大正王宣贡献奖励基金”，对于在为客户服务、产品研发、市场拓展、科技进步等各方面有创新性贡献的员工，给予特别贡献奖励。公司的各项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构、提升员工效能、保证公司的团队

30、优势做出了必要的贡献。 （四）标准化优势（四）标准化优势 公司作为国家一级资质的专业化物业管理企业，已通过职业健康安全体系、质量管理体系、环境管理体系、信息安全体系、诚信管理体系、食品安全管理体系、能源管理体系、服务体系认证等八大管理体系认证，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司于 2008 年成立了“企业标准化研究院”，基于规范服务流程、保障过程管理、确保服务质量的持续完善与改进，开发了项目全面质量管控模型；同时，公司不断研究客户需求，引入新技术、新设备应用，发布了五大业态物业服务标准并向社会进行推广。其中，商务楼宇、公共租赁房、高校的物业管理标准已成为重庆市地方标准。牵头编制机场航

31、站楼物业服务规范团体标准，被国标委授予“商务楼宇物业管理国家级服务业标准化示范单位”，成为中国物业管理协会标准化工作委员会秘书处承担单位、中国物业管理协会标准化专家委员会委员单位、全国服务业标准化试点单位。公司通过将成熟的细分业态服务标准向外地项目进行复制推广、改进执行，有效保证了公司在全国化过程中的项目服务品质和服务质量。 （五）品牌优势（五）品牌优势 公司作为第三方物业专业公司，公司综合实力位于重庆物业管理行业第 4 名、中国物业服务百强企业前 23 强，是重庆市物业管理协会副会长单位、中国物业管理协会常务理事单位、国家级服务业标准化试新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文

32、14 点单位、中国高校物业服务企业联盟轮值主席单位。获得“学校物业服务领先企业”“公共场馆服务领先企业”“中国公众物业服务领先企业”“中国交通枢纽物业服务领先企业”等荣誉。 公司于 2019 年 12 月 3 日在深圳证券交易所挂牌上市后，成为重庆第一家、国内第二家登陆 A 股市场的物业服务企业。公司在业务覆盖的主要区域，已具有较强的品牌影响力，上市后品牌效力及知名度得到进一步提升，在疫情期间的疫情防控成效更是在社会中形成了良好的口碑效应。品牌优势对公司的市场拓展起到了积极的影响。 （六）服务能力优势（六）服务能力优势 客户至上的理念贯穿于公司的客户服务工作中，在服务中我们要求做到“先做客户人

33、，再做大正人”，切实站在客户角度，通过换位思考以真诚与专业帮助客户遇见问题、防范问题、解决问题，形成了客户至上的理解能力。同时，作为高度市场化的公司，我们更加关注于客户需求和客户体验，更加关注我们为客户提供服务的水准，打造了全面满足客户需求的专业能力，并且还具备优秀的大型活动会议的保障能力，突发事件的应急处置能力等符合公共机构特征的应急能力。新大正自 1998 年成立至今，通过不断更新与优化服务，沉淀专业能力，获得客户认可，形成了以客户为本的服务能力优势。 四、主营业务分析四、主营业务分析 1、概述、概述 2021年是公司“五五”战略规划的开局之年，公司各级组织和广大干部员工在管理团队的带领下

34、，克服了疫情反复、房地产市场调控、物业行业竞争加剧等多种外部环境因素影响，团结一心，奋力拼搏，较好地完成了全年的经营管理发展目标，推动公司实现了较快速度地增长。 公司全年实现营业收入20.88亿元，比上年增长58.40%。在消化了2021年集团股权激励增加的股权支付1,513万元的情况下，实现归属于上市公司股东的净利润16,607万元，比上年增长26.57%。在管项目面积首次突破一亿平方米，项目覆盖布全国25省82城市，全国化布局推进顺利。市场拓展方面，公司破除了疫情影响、抢抓发展机遇，市场开发创历年新高，实现跨越式增长。全年新拓展项目中标总金额16.90亿元，饱和年化合同收入金额8.20亿元

35、，同比增长约74.22%；新签年合同额1000万（含）以上项目16个；斩获国家机关事务局、经济日报社、冬运中心、深创投广场、浙江高速等标志性项目。 （一）（一）2021年开展重点工作年开展重点工作 1、集团战略定稿，指引前进方向、集团战略定稿，指引前进方向 在2020年公司董事会及战略委员会研讨的战略大纲方向指引下，历时一年多经过反复论证完善，在2021年制定了“12345”总体战略，规划了2021年-2025年的发展蓝图。2021年的发展成果证明了新大正有能力去实现更高的目标，公司上下必须抱持做一家好企业的梦想，坚定把公司发展成为国内领先的公共空间与建筑设施管理服务商的愿景，在努力实现保持公

36、建物业领先地位的基础上，在数字化转型和城市服务转型2个方面取得突破，构建以物业管理为主体，城市服务和创新业务两翼协同发展的三大版图，通过市新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 15 场、资本、科技、人才四轮驱动，推动公司全国化战略的快速落地，并从组织、研发、运营、机制和模式创新5个方面，加快组织能力建设，实现公司高质量发展。 2、强化内生驱动，规模稳定增长、强化内生驱动，规模稳定增长 作为独立的第三方物业企业，公司积极参与市场竞争，通过公开招投标获得业务增长。2021年，集团转变营销拓展模式，坚持推进全国化市场拓展的战略布局，支持、鼓励各业务单元多措并举地拓展市场，创造“全面进

37、攻、多点开花”的良好局面，不断在航空、学校、公共等重点业态上取得突破，有力支撑公司经营规模持续稳步扩张。2021年，公司实现营业收入20.88亿元，较上年同期增长58.40%，在管面积突破一亿平方米，较好实现了规模增长目标。 3、城市布局升级，全国经营加快、城市布局升级，全国经营加快 2021年，集团践行“走出成渝、全国布局”的经营方针，紧跟国家政策、战略布局，聚焦国家级中心城市、区域中心城市的布局站位，实现“以点带面，站位争先”的全国布局，形成10大重点中心城市布局。集团经营范围覆盖全国25个省市，较去年增加4个省市，进军城市数量达到82个，较去年增加37个，集团经营范围覆盖成渝、京津冀、长

38、三角、大湾区等国家战略区域，基本实现集团全国化经营布局。 4、提升后台能力，夯实发展基础、提升后台能力，夯实发展基础 报告期内，公司对职能中后台进行下沉，加强了条线建设，新增城市运营中心、创新孵化中心，强化数字化信息中心，为未来发展奠定基础。2021年，公司积极探索城市服务新模式，拓展了城市服务战略合作资源，推动城市更新多元化战略合资合作；挖掘多样化的创新业务产品并整合归纳为标准化的服务产品类别，再落地运营、复制推广；设立深圳慧链云科技有限公司作为信息化建设项目实施主体，加快推进数字化建设，以满足公司快速发展需求，支撑创新业务与增值服务发展。 2021年，公司还对内部管理流程和职能进行了优化和

39、改革，对专业能力持续进行更新与突破。公司完善了品质管理模型，建成“项目分级、品质分区”品控系统，引导资源优化配置；持续推动标杆建设，打造完成一批标杆示范项目，为区域、业态赋能, 对应针对效益较差的项目开展回头看专项活动，品质的管控和内部管理能力的提升，有效提升了口碑和续约率。 5、投后整合顺利、合资合作共赢、投后整合顺利、合资合作共赢 2021年4月，公司完成四川民兴物业管理有限公司收购。通过系列投后整合、经营调整等措施，民兴物业现场品质、管理水平得到提升，投后整合进展顺利，主要经营指标保持了良好发展态势，整合效益逐步释放。报告期内，公司还通过积极探寻优惠互利、稀缺资源补充的投资合作机会，开展

40、重点项目合作开发等多种形式战略合作形式， 增资入股重庆重报物业管理有限责任公司，合作设立南阳新大正物业服务有限责任公司等多个合资公司，加速了规模扩张速度。 6、两级班子建设，发展以人为本、两级班子建设，发展以人为本 基于未来发展需求和新的组织目标，集团将人才引进和班子建设作为重点，2021年全年引进了中高层新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 16 人员34人，充实集团领导班子5人，组建完成10大重点中心城市公司团队，加强团队建设。集团通过组织中高层管理干部“向后看、向前看、向外看、向内看”的培训活动，让干部团队理解、认可支持公司的战略方向和目标。各个城市公司关键岗位人员就位，

41、搭建了较为齐备的人员建制，为外地市场拓展带来比较好的结果。 7、完善激励机制，激发内生活力、完善激励机制，激发内生活力 以人为本是公司作为劳动密集型的服务类企业持续发展的根基，公司自2001年起就持续对核心员工实施股权激励，激发核心员工内生动力。为了推动新战略的落地实施，2020年底，公司聘请外部专业机构协同重新梳理了中长期激励体系并于2021年逐步正式推出。首先，公司实施了2021年限制性股票激励计划，对以中后台管理团队为主的员工结合未来发展目标拟定股权激励的业绩考核方案；其次，公司完善了原有核心员工持股平台股份重庆大正商务信息咨询合伙企业中的中高管持股部分的考核机制，统一了考核目标； 同时

42、在限制性股权激励制度的基础上， 针对全国化战略推进过程中占据重要板块的城市公司的团队，推出城市合伙人计划。结合三种针对不同对象的激励工具，公司从不同层面构建利益共同体、事业共同体和命运共同体体制，努力把新大正打造成有志于在物业行业干事创业的优秀人才共同创业的平台。具有新大正特色的激励体系的打造，有助于公司与激励对象利益共享、风险共担，吸引和凝聚优秀人才汇聚新大正共同创业，促进公司快速成长和长期发展。 8、克服疫情影响，坚守防疫一线、克服疫情影响，坚守防疫一线 2021年，国内疫情呈散点、交叉反复发生，集团在管交通枢纽、重要赛事场馆等项目更是面临着前所未有的防疫考验。在此过程中，新大正全体成员始

43、终初心如磐，使命在肩，坚守防疫一线，出色完成各项工作任务。一是出色完成冬奥会服务保障任务，新大正冬奥会服务团队，连续封闭近4个月，筑起赛事服务保障“防护墙”，圆满完成冬奥会保障各项工作任务。二是精准高效服务保障交通枢纽，疫情之下人流密集的交通枢纽是疫情防控的重中之重，在2021年7月南京禄口机场突发疫情，甲方基于对新大正服务的肯定与信任，将疫情爆发的航站楼运营服务委托我司承接管理，南京公司及项目全体员工不负使命，共抗疫情，保障了各方健康安全，以最快速度响应了要求，稳定了局面。三是重点防疫城市有条不紊开展各项服务工作，在西安、郑州、深圳等城市的防疫工作中，对疫情的常态化管控、突发事件应急处置以及

44、对现场服务的专业保障，得到客户的高度赞誉。 （二）项目数量分析（二）项目数量分析 项目数量项目数量 2021年年 2020年年 同比变动同比变动 项目数量（个）项目数量（个） 占比占比 项目数量（个）项目数量（个） 占比占比 项目数量合计项目数量合计 477 100.00% 369 100.00% 29.27% 分区域 重庆区域 239 50.10% 209 56.64% 14.35% 新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 17 重庆以外区域 238 49.90% 160 43.36% 48.75% 分业态 学校 87 18.24% 68 18.43% 27.94% 航空 22

45、 4.61% 16 4.34% 37.50% 公共 91 19.08% 69 18.70% 31.88% 办公 199 47.12% 135 36.59% 47.41% 商住 78 16.35% 78 21.14% 0.00% 备注:项目数量指项目管理部，项目管理部下设项目服务中心为最小服务单位。 截至报告期末，公司项目管理部数量达到477个，较上年增长29.27%，服务面积超过一亿平方米。2020年以来，公司根据国家区域发展战略和行业发展进程，结合自身规模发展诉求，深耕区域重点城市，推动实施全国化战略。 报告期内，基本完成全国化组织结构改革，年内重点打造北上深等10个重点中心城市，从原有五大

46、区域公司变革为十大重点中心城市公司。城市公司的组织设立和团队组建，有效提升了外地市场拓展的组织性和集中性，重庆以外区域项目数量达到238个，较上年增长48.75%，占比达到49.90%；在项目数量快速增长的同时，公司在新进城市以重大项目、标志性项目为主要拓展目标，快速增加了外带市场的知名度和竞争力。 同时， 公司对重庆区域持续深耕， 管理密度进一步提升， 项目数量达到239个， 较上年增长14.35%，成熟市场仍展现出巨大的市场空间。 （三）（三）主营业务主营业务收入分析收入分析 单位：万元 主营业务主营业务收入收入 2021年年 2020年年 同比变动同比变动 主营业务主营业务收入收入 占比

47、占比 营业收入营业收入 占比占比 合计合计 208,752.34 100.00% 131,764.03 100.00% 58.43% 分区域分区域 重庆区域 98,619.73 47.24% 86,764.59 65.85% 13.66% 重庆以外区域 110,132.61 52.76% 44,999.44 34.15% 144.74% 分业态分业态 办公 76,661.05 36.72% 32,724.91 24.84% 134.26% 航空 23,868.26 11.43% 16,469.80 12.50% 44.92% 公共 42,348.24 20.29% 27,689.38 21.0

48、1% 52.94% 学校 33,255.16 15.93% 25,498.29 19.35% 30.42% 商住 32,619.64 15.63% 29,381.65 22.30% 11.02% 分产品分产品 新大正物业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文 18 基础物业 193,468.34 92.65% 119,910.60 90.96% 61.34% 创新业务 10,658.86 5.10% 8,902.29 6.75% 19.73% 城市服务 4,625.14 2.21% 2,951.14 2.24% 56.72% 作为独立的第三方物业企业，公司积极参与市场竞争，通过公开招投标获

49、得业务增长。报告期内，集团转变营销拓展模式， 坚持推进全国化市场拓展的战略布局， 支持、 鼓励各业务单元多措并举地拓展市场，创造了“全面进攻、多点开花”的良好局面，不断在航空、办公、学校等重点业态上取得突破。 受益于2020年项目翘尾收入、2021年良好的市场拓展、并购项目及合资合作项目、延伸服务及创新业务等主要因素带来的收入增长，同时伴随公司不断提升的续约管理能力，2021年公司实现营业收入20.88亿元，较上年同期增长58.43%，远超2021年业绩指引目标。 1、分区域分析、分区域分析 报告期内，公司深耕重庆区域市场，保持了较强的市场竞争力，营业收入稳定增长，较上年同期增加约13.66%

50、；重庆以外区域收入快速增长，较上年同期增加约144.74%。从收入占比上看，随着公司业务全国化深入推进，重庆以外区域收入占比已达到公司营业收入总量的52.76%。 市场拓展方面，重庆区域新拓展项目中标总金额较上年同期增长约70%，占公司中标总额约20%，重庆市场深耕稳中有升； 重庆以外区域新拓展项目中标总金额较上年同期增长约86%， 占公司中标总额已达80%，随着城市公司区域自主营销能力的增强，市场渠道的拓展，区域规模和密度有望进一步加大。 2、分业态分析、分业态分析 （1）办公物业营业收入同比增长134.26%。2021年，办公物业高端写字楼类项目实现突破，在军队业态也延续了近年良好表现实现