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1、 谨以此文献给所有关心、支持我的老师、亲人和 朋友们！ 孙增林 广州乐雅房地产项目财务分析研究 学位论文答辩日期 : 指导教师签字 : 答辩委员会成员签字 : _ / _ 独创声明 本人声明所 交的学位论文足本人在导师指导 K进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特別加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰 弓 过 的 研 究 成 果 ，也 不 包 含 未 获 得 (注：如没有其他需要特別声明的，本栏可空 ） 或其他教疗机构的学位或证书伸 用过的材料。 4我同作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明 确的说明并表小 谢意。 学 位 论 文 作 # 签 名
2、签 字 H期 : 年 r月 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，并同意以下 事项： 1、 学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许 论文被查阅和借阅。 2、 学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以 采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权清华大学 “ 中 国学术期刊 (光盘版）电子杂志社 ” 用于出版和编入 CMKI中国知识资源总库， 授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库。 (保密的学位论文在解密后适用本授权书 ） 学位论文作者签名 : 导师签字 : 签字円
3、期：年 r月 # 签字闩期： 江年上月； *闩 广州乐雅房地产项目财务分析研究 摘要 近年来，我国房地产行业伴随着不断发展的市场经济和不断深入的改革开 放，得到了迅猛的发展并积累 r大量的风险，己经处于高位运行状态。但是，房 地产作为我国国民经济的重要支柱产业之一，牵涉的行业多，对国家经济运行影 响很大。过快的发展也带来了许多问题，导致房地产投资过热，造成盲目注资严 重、基建规模过大、商品房积压等。这些问题使得一些房地产企业盲目投资，极 大的阻碍了我国房地产业的发展，因此对于房地产项 N的财务分析成为了近年来 研宄的热门。 本文在综合运用项目管理理论知识的基础上，依据房地产项目评估的理论与 方
4、法，通过采用分析归纳、定性与定量相结合及规范分析与实证分析相结合的研 宄方法，将财务分析评价体系的理论和方法应用到具体的实践问题中。 文章首先针对房地产项目的财务评价方法的研究，通过静态分析法、动态分 析法和敏感性分析等方法，对财务评价的指标进行分析。然后，本文介绍了广州 乐雅房地产项目的基本情况，并对该项目的投融资情况进行了分析，从静态和动 态两个方面利用财务指标对该项目进行了财务分析，得出投资该项目投资收益率 较好，但是存在较大的市场风险。接着，对于该项目财务评价问题的进一步研宄 本文通过盈亏平衡分析、敏感性分析等分析方法，得出可行性结论，即：从财务 效益分析的角度来看 该项目是可行的。
5、本篇论文创新之处在于针对建设周期长、投资金额大的广州乐雅房地产项目 运用实证分析法，结合具体案例和相关理论，进行了投融资和财务分析，建立起 一套房地产项目的财务评价体系，对于这项项目的继续进行具有极其重要的借鉴 作用。 关键词：房地产；财务分析；静态分析；动态分析；不确定性分析 Financial ana lysis of Le Ya real estate projects in Guangzhou Abstract In recent years, Chinese real estate industry has developed rapidly and accumulated a lo
6、t of risk, along with the continuous development of market economy and the deepening of reform and opening up. It has been running at high levels. However, the real estate in China as an important pillar industry in national economy, the industry involves many great influences on national economic o
7、peration. Too fast development also brings many problems, leading to real estate investment overheating, caused by blind capital seriously, construction scale is too large and commercial housing backlog etc. These problems make some real estate enterprises blind investment, greatly hindered the deve
8、lopment of Chinas real estate industry. So the financial analysis for the real estate project has become a hot research in recent years. Based on the theoretical knowledge of the integrated use of project management and method of real estate project assessment, by use of inductive analysis, combinat
9、ion of qualitative and quantitative analysis and normative analysis and empirical analysis combining the financial analysis, This paper used the theory and method of evaluation system to the practice in the concrete. Firstly, this paper studying on financial evaluation method for real estate project
10、s, through the static analysis, dynamic analysis and sensitivity analysis method, carries on the analysis to the financial Guangzhou Leya real estate project, and analyzed the project investment and financing, from the two aspects of static and dynamic use of financial indicators for the financial a
11、na lysis of the project. That of the investment project investment rate of return is better, but there is a big market risk. Finally, the paper further studied the problem for the financial evaluation of the project analysis, sensitivity analysis method through the profit and loss balance and made a
12、 conclusion on the feasibility analysis, namely: from the perspective of the financial benefits of the project is feasible. The innovation of this thesis lies in using empirical analysis methods Guangzhou LeYa real estate projects with long construction period and large amount of investment. It comb
13、ined the specific case and the relevant theory of investment. This paper sets up the financial evaluation system of a set of real estate project, for proceeding this project with extremely important reference effect. Key words: Real estate; Financial ana lysis; Static ana lysis; Dynamic analysis ; U
14、ncertainty analysis 目录 5 899 述 概 献 文 用：关应：相和的 0:系彳发述体g的综价L?系献评g体文务f价价财0评评业 路沧 和肉1112246677888922555788890 11HIX11111lxItnlx1111110X0oxwoxwoxwoy0/woo 义内#!#!(法标勒构构_ 立访说钳賊dm外内地读究宄S系文景价国国房标研阶体体本背评123目12的12 题务2-2-2-究3-3-文4-4-选财0-0-0-研0-本0-0- 论 绪 o 0-0- 0- 0- 础 基 论 mE 理 析 分 务 财 目 项 资 投 产 地 房 内咻 究 研 子 因 bB
15、U 键 f点关-f特析法f的分 KrXMP 分析法方资务衡分析策沒投财 .1擷 格念的憎 .， _概析晰析析沐的分d分分 g分财财指指g平性分决财产产 g务目相态态扮亏感率险地地 m财项1静动g盈敏概风1房房分12产12定1234产12 务1.1.地2.2.确3.3.3.3.地4.4.财1.1.房1.1不1-1.1-1.房1.1. 况 情 场 市 宅 住 品 介商 况 概 场 市 体 整 市 撕 简市况二X:情区I-E展十射发lm门 析織1看 析分Mkl分场也CO为|_鏡013年 竟市产g-213碑产地削1020兩地房广20以场房IT1J123市国2.2.2. 产中广2.2.2.m-J12 H
16、.22房2 析 分 况 概3 目绍项蚧 介 E 产 i3AT?r %边况情WOT房周情商sw雅目目发目乐项项开项H1234 I3-3-3-3- 3 3. 5项目定位分析 . 31 3. 5. 31 3. 5. 2购买人群定位 . 31 3. 5. 3规划设计 . 32 3. 5. 4产品介绍 . 32 3. 5. 5工程计划表 . 333 4项目财务分析 . 35 4. 1测算假设条件 . 35 4. 1.1开发假设 . 35 4. 1.2销售假设 . 35 4. 2销售计划表 . 36 4. 3静态获利性分析 . 37 4. 3. 1现金流量表 . 37 4. 3. 2主要财务指标汇总表 .
17、 38 4. 4动态获利性分析 . 38 4. 4. 1按项目内部收益率计算 . 38 4. 4. 2按项目净现值计算 . 39 4.4. 31RR 法 . 400 4. 5不确定性分析 . 40 4. 5. 1盈亏平衡分析 . 400 4. 5. 2敏感性分析 . 411 4.6项目财务分析决策 . 41 5研宄结论和展望 . 43 参考文献 . 44 翻！ . 46 个人简历 . 47 广州乐雅房地产项目财务分析研宂 0绪论 0.1选题背景及意义 房地产开发投资规模大、环节多、周期长，受国内和国际的政治、经济以及 舆论心理等因素的影响较大，反映也较敏感。从房地产市场化以来，我国房地产 行业
18、一直处在一个快速发展的 “ 春天 ” 。 2008年受美国金融危机和国家政策调控 的影响，我国房地产行业发展虽稍有下降，但 2009年之后，国内大量资金涌入房 地产行业，中国房地产行业也达到了一个新的高度。这使得国内房地产行业的市 场容量已经达到甚至超过饱和状态，整个市场已经呈现出供大于求的新情况，正 随着我国经济发展的 “ 新常态 ” 而步入新 “ 常态 ” 。 因此，在目前国内房地产市场出现房价价位较高和库存较高的情况下，房地 产项目已经成为一项高收益和高风险并存的经济活动。由于前些年持续快速的增 长，投资商追求短期利益和对房地产市场规律缺乏足够的了解，使得很多房地产 企业存在风险防范意识
19、淡薄、预测和 控制财务风险的水平较低等一系列问题。原 先很多房地产企业所做的财务分析和评价报告，客观性不高，评价方法初级，在 实际操作中出现很多问题；而相关部门对此的重视程度和监管程度也不够，导致 很多房地产企业的财务风险分析和评价都不到位。房地产财务分析报告更多成为 企业获取审批的工具，而丧失其本来意义。 随着全球经济下滑的压力持续加大，我国产业转型升级的战略方针的深入实 施，我国实体经济的发展也受到了很大的影响。 2012年，房地产行业的财务安全 指数在全国实体经济行业中下降最快，达 35. 32%; 2013年房地产 外部的经济环境 和政策环境进一步收紧，财务风险也随之加大。 2014年
20、至今，随着国家对房地产 市场发展规律认识的进一步提高和对市场状况的把握，在国家调控层面上放开了 对房地产市场发展的限制，但这并不意味着房地产市场重回 “ 春天 ” ，实际上正 相反，这才是房地产企业大浪淘沙的真正开始。早在 2008年，国内的一些专家就 预测，今后一段时间将是国内房地产企业兼并重组的重要时期。如风险控制相对 1数字来源于 2012年中国实体经济犮展报告，中国经济周刊与商务部信用评级与认证中心 联合发布 # 广州乐雅房地产项目财务分析研宂 较完善的行业领头羊万科集团已经将企业关注点从利润转到现金流上， 2011年凭 借其充足的现金流己开始在市场上并购部分中小房地产企业。近年来，房
21、地产企 业的“ 两极分化 ” 日趋严重，很多经济观察人士认为， 2014年和 2015年将是房地 产行业大洗牌的重要时间段，房地产行业的中小企业甚至部分大型企业都有可能 在这 轮的布场演化过程中惨遭淘汰。 所以，房地产企业必将越来越重视财务安全，增强房地产企业应对日益困难 的国际国内环境和财务资金恶化的能力己经成为了房地产企业求生存、求发展所 迫切需要解决的问题；另外，房地产行业本身又是 -个关联性很强的行业，直接 关系国计民生和国民经济的安全，国家也一定会采取一定的措施对房地产企业进 行适当的管理和监控，实际上从 2010年开始，国家 d经通过土地、金融、税收等 手段加强了对房地产企业财务安
22、全的监管，而不仅仅只是将关注的重点放在房地 产项目的质量问题上。这些因素都要求房地产企业必将会越来越把财务分析和财 务风险控制的完备作为应对外部挑战和企业生存的最重要的举措之 。 就房地产行业的项目管理研究而言，国内外学术界较多的关注点还在房地产 行业的项目建设过程和论证过程上，而较少的关注房地产企业的财务问题，即使 在论证过程中加以关注，其分析也较为粗略。特别是国内，由于前些年房地产行 业市场环境的宽松和高速发展的特殊阶段，使得投资房地产的各种企业都能获得 较高的回报率。由于市场回报率的稳定，因此房地产企业较少的关注财务 N报和 资金安全问题。在财务分析方面，房地产企业在项目评估阶段，很少应
23、用项目财 务风险分析理论和方法进行前期的财务分析和评估， 在房地产项目的建设和销售 阶段，也较 少的进行财务分析和现金流量分析。特别是在一些中小型房地产公司， 更是没有形成系统的房地产财务分析模式。 但是实际上对于投资人而言，任何项目和方案的提出，更关注的首先都应该 是项目实施后可以获得的经济效益。投资项目财务评价的指标体系就是用特定的 方法对投资项目进行必要的财务分析，最大程度的规避风险，获得经济效益。这 对于投资人或投资主体而言，是非常重要的决策依据。 第一，财务分析与评价受到多方面的关注，投资人、投资主体或债权人最关 注的问题就是財务分析和评价，一个项目的盈利能力和偿债能力只有通过对项目
24、 的财务 分析和评价才能够科学的反映出来，判明企业投资收益和投资人资金安全 % 性，从而为投资人（投资主体或债权人 ） 的投资决策提供信息支持。 2 广州乐雅房地产项目财务分析研究 第二，通过财务分析和评价，可以制定出更为合理有效的资金使用规划，在 项目所需投资规模、用款计划、筹款方案、出资计划等方面进行预先安排计划， 从而保证项目过程中的资金及时到位。 第三，任何项目都有投资风险、财务风险，依据财务分析和评估不仅能够分 析投资项目的风险，及时应对，更能提早预测风险成本和风险效益，提早找出应 对措施及解决方案。 第四，提高项目投资决策水平也需要对投资项目进行财务分析评价。科学正 确的财务分析和
25、评价的指标体系、方法体系是决定投资一个项目的关键因素，也 是提高项目投资收益率的关键因素。 第五，对于一些资金比较充足的企业而言，如何应对全球金融危机后的美国 QE对中国市场造成的影响即面临的资金贬值等问题，如何为资金找到一条比较可 靠的保值和升值的出路是现在急需解决的问题。然而对现在的中国市场而言，目 前比较可靠的投资渠道还是在固定资 产投资特别是房地产市场上。然而，对于处 于高位的房地产市场而言，目前积累的风险己经很大，政策环境进一步收紧，投 资安全问题也必然成为企业关心的首要问题。无论对本文研宄的广州乐雅房地产 集团而言，还是对资金充足有意投资房地产的其他企业而言，做好房地产项目的 财务
26、分析，并通过对房地产项目财务分析来规避存在的或明或暗的市场风险，都 具有很重要的现实意义。 最后，它还可以成为企业签订其他项目协议的重要依据。如果未来市场出现 未预料的重大变故，需要进行项目变更或重新融资或申请贷款等，科学的财务分 析研究报告也是企业实 现目标的重要支撑之一。 0.2财务评价的国内外研究现状 0.2.1国外财务评价体系的发展和应用 国外财务评价体系很早就己经出现，大约在 19世纪出现了最早的财务评价体 系，高速发展于 20世纪初期，完善于 20世纪中期，随后进入了创新发展阶段。 这一体系的发展与现代企业的发展、现代经济的发展以及现代管理思想的发展是 同步并行的、息息相关的、 2
27、本小节内容摘自樊哲、李锐，中美财务评价体系对比及思考，江西财税与会计，2001。 3 广州乐雅房地产项目财务分析研究 19世纪中期到 20世纪初期，企业财务评价成为投资人和资本方控制和加强企 业管理的必要手段，财务和统计报表开始应用于企业管理之中。 Fitzpatrick通过 研究发现，净利润 /股东权益和股东权益 /负债是判别财务安全的重要指标； Beaver 通过似然分析和均值发现，现金流量 /总负债这一财务比率指标； Jeff Frooman通 过研究得出一旦公司对社会做出不负贵任或不合法的行为时，股东的价值就会减 少； Steven F. Walker Jeffrey W. Marr利
28、用财务指标评价企业绩效方法的实证 研究中发现社会责任与企业绩效之间在一定程度 h存在正相关关系；此外， Curtis C.Verschoor教授和 Elizabeth Murphy副教授也进行 7 -项专门针对企 业社会贵任与财务业绩的研宂；Altman则引入了多元线性判别这一研宂方法； Ohlsan克服了线性判别法的弊端，引入了逻辑回归判别方法。到了 20世纪，随着 股份制企业的迅速发展，企业财务评价成为众多投资人和股权人的主要关注点。 随着企业管理理论的空前繁荣，西方国家也更加深入的研究财务评价体系。年 代，美国管理会计委员会在发布的 “ 计量企业业绩说 明书 ” 中，提出到 8项计量 企
29、业业绩的指标：净效益、每股盈余、市场价值、现金流量、投资报酬率、经济 效益、剩余收益、调整通货膨胀后的业缋。在财务风险控制领域，也陆续引入了 神经网络、递归分类树及决策树等非统计方法。 随着世界经济一体化和全球化的发展，原来的评价体系被进一步深化。企业 价值最大化成为当前企业财务管理的基本目标，强调在企业价值增长中满足各方 面的利益关系。美国发明了基于税后营业收入、产生收入所需的资产投资和资产 投资成本 （ 或资本加权平均成本 WACC)的企业财务评价方法 EVA;和以企业战略 为重心， 将企业的财务和非财务结合企业的战略，转换为可被理解、交流和行动 的指标方案，与绩效管理相结合的 “ 平衡记
30、分卡 2005年加拿大学者 Harvey指 出在评估项目，计算项目净现值时，应当包括现金流量。 西方的财务评价体系经过一百多年的发展，从最初的投资回报率，到杜邦分 析体系，一直发展到现在的 EVA和 “ 平衡记分卡 ” ，以及在计算项目净现值时对 现金流量的考虑。 0.2.2国内财务评价文献综述 在我国，在建设中国特在社会主义的实践中，通过对西方发达国家财务评价 体系的研究和学习，形成了一整套理论和体系，并通过相关国家部门的文件，使 4 广州乐雅房地产项目财务分析研艽 国家在政策层面上形成行业指导和规范，并一直标准化我国企业财务评价体系。 随着社会主义市场经济的发展，企业经济效益评价指标体系也
31、得到不断完善。 目前，我国在进行项目投资时，主要依据国家计委和住建部于 2006年联合颁 发的建设项目经济评价方法和参数（第三版）中对建设项目财务评价的规定。 我国的学者也对项目财务评价体系及理论进行了大量的研宄，逐步完善西方的财 务评价体系和理论在国内项目建设过程中的应用问题。 谢获宝 （ 1999)提出以所有者权益利润率为基点的财务评价分析系统；熊楚 熊 （ 1999)和李端生 （ 2003)建立了以企业价值分析为重心的财务评价分析体系 和梁杰 （ 2003)，贾生华 （ 2003)等以企业相关者利益为中心的财务评价分析体 系。李立清和李燕凌 （ 2005)从劳工权益、人权保障、社会责任管
32、理、商业道德 和社会公益行为等五大要素出发，建立了一个中国企业社会责任评估指标体系。 此外，杜胜利 （ 2001年）指出，财务评价指标体系忽视了对企业外部影响因素的 评价； 孙灵满 （ 2003年）在财务评价在市场经济条件下应注意的几个问题 一 文中指出市场经济条件下，财务评价体系不能仅仅做单因素敏感性分析而且还要 做多因素联动分析，应结合实际进行成本分析和测算；周超 （ 2005年）指出在确 定项目的投资估算和资金筹措、基础数据及财务评价依据的基础上，对项目进行 财务评价分析；陈长生 （ 2002年）在我国房地产现状及发展趋势分析中指出， 进行投资决策，首先要对投资项目做财务评价，要注意项目
33、内部收益率、净现值、 投资回收期、投资利润率、投资利税率以及如何设计还款计划和投资摊销的费用 等。 0.2.3房地产行业财务评价体系的相关文献概述 随着我国房地产业市场化进程的加快，房地产项目的暴利时代正逐渐终结， 甚至部分项目开始出现亏损的可能，房地产市场不再稳赚不赔。在 2008年以前， 在项目管理领域，对房地产企业的研究多侧重于房地产项目的风险评价和风险控 制，研宄对象主要是房地产开发过程中的质量监控、项目进程控制和外部风险控 制，少有从財务风险和财务分析层面入手研究相关评价指标体系的，即使在风险 分析中提到了財务风险分析，其研宄也相对简单，不能与其他因素相提并论。这 也与 2008年以
34、前我国房地产市场处于起步和高速发展的历史阶段密切相关。但 2008年以来特别近两年来随着房地产市场的进一步成熟，财务评价指标体系显得 5 广州乐雅房地产项目财务分析研究 愈发重要和亟需。因此部分学者开始将财务分析的思想引入到房地产项目的分析 规划中，并逐渐形成 -套完整的体系。 前期学者们主要从某 特定方面对房地产行业进彳 T财务分析：第一，从企业 资金管理的角度对房地产行业进行分析。如北京交通大学的王晓丽 （ 2008)在我 国房地产企业资金链管理研 究一文中提到， “ 较多的不可控因素，加剧了我国 的房地产企业的资金链的风险性和不确定性 ” ，并研究指出 “ 管理好现金流，实 现资金链的良
35、好运作对房地产企业而言是生存法宝 ” 。山东大学的刘刚 （ 2009) 在房地产企业集团资金研究中也指出，更加适合房地产企业的特性的模式是 现金池模式。第二，以房地产财务报表切入分析。李攀 （ 2004)在首置创业的 财务分析报告中指出房地产企业的财务有着收入相对集中，存货总量占比人， 流动负债中预收账款和预提费用比较大，不同会计期波动较大等特点。黄春丽 (2005)的万科企业股 份有限公司财务分析和张立田 （ 2007)的地产行业 的领跑者一一万科案例研宄都对万科地产的财务状况进行了研究。第三、房地 产行业财务分析方面。黄伟 （ 2002)在房地产投资分析定量评价与规避策略研 宄中，针对房地
36、产投资风险的科学管理，应用概率论、数理统计、财务分析等 相关理论建立了一套风险定量评价系统。郑立琴 （ 2007)在我国房地产企业财 务预警模型实证研宄中，用 fe成分分析和 Logistic回归分析相结合的方法，以 房地产上市企业为研宄样本，构建了房地产企业财务预警模型。 2008年后，由于国家 对房价上涨的管控越来越严厉，房地产行业经营财务风 险逐渐加大，因此部分学者开始针对具体房地产项 H进行财务分析。王岩 （ 2011) 的济南盛福庄房地产投资项目财务评价研宂、李景霞 （ 2011)的瑞安房地 产财务分析及风险预警、丁玉华 （ 2008)的金马怡园房地产开发项目财务评 价都对相关的房地
37、产项目进行了财务分析研宂。黄筱慧 （ 2012)首先论述了财 务评价在项目可行性研宂中的重要作用，然后对 BJYH房地产项目的市场需求与定 位做了介绍，最后对项目进行了财务分析，重点介绍了财务风险情况和规避建议。 陈振兴 （ 2012)对 “ 舒心园 ” 项目的财务情况进行分析，首先介绍了项目的建设 背景和市场概况，然后对项目的投资、收入和成本进行估算，得到财务评价报表， 进而计算出内部收益、净现值、投资回收期等指标结果。朱博阳 （ 2014)以 S公 司投资的房地产项目为研究对象，应用金融借贷为投资方式的财务评价体系，选 取若干财务指标和非财务指标，比如PEST、 企业能力、法律保障等进行投
38、资评价。 t 6 广州乐雅房地产项目财务分析研宄 高萍 （ 2014)对我国部分房地产上市企业的财务危机进行了研宄，选取 Logistic 模型为财务预警模型，分别构建了全财务指标和部分财物指标下的 Logistic模型， 并证明了模型的准确性与适用性。单诗雅 （ 2014)从银行的角度对中治 -长安大都 房地产项目进行了财务分析，在房地产项目财务数据计算的基础上，运用中国建 设银行陕西省分行对房地产项目贷款评估模型对项目收益和风险进行了评价。马 晓燕 （ 2014)从我国房地产业发展的背景出发，对金牛建筑公司的财务风险进行 了分析，首先选取可能导致风险的内部因素和外部因素，然后运用层次分 析
39、法对 金牛公司的财务风险进行评价，最后在技术、管理等角度提出了防范策略。何锦 坤 （ 2014)对 RG公司的房地产投资项目财务风险进行了评价，首先应用动态静态 相结合、定性定量相结合的方法对房地产项目的财务风险进行了详尽的分析，然 后提出了一套利用期货市场套保的财务风险控制方案。陈燕燕 （ 2014)以 Z公司 范阳一期房地产项目为对象，通过对项目进行投资估算、成本估算、收入估算， 进而选取相应指标计算出项目的盈利能力、偿债能力、和不确定性，从而全面论 证项目的财务可行性。林海 （ 2014)首先对宝安 -山水龙城房地产 项目进行了详细 的投资估算和财务分析，在确定项目的投资额以及成本收入水
40、平后重点研宄了项 目的融资方案，最终确定出自有资金 +银行贷款的融资方式。王维川 （ 20M)以沈 阳 Y公司的 G小区房地产项目为例，从项目市场开发、建设方案、环境影响等多 个方面进行了介绍，最终计算出该项目的经济效益，从而说明该项目的投资可行 性，为企业提供决策。张锦花 （ 2014)以深圳 YD房地产公司为例，研宄了目前房 地产行业普遍存在的内部财务控制问题，并提出了健全内部资金管理体系、建立 财务风险预警体系、加强人员培训等措施。李治国 （ 2014)以 LY房地产公司的 M 项目为对象，对公司运行各个阶段的成本管理问题进行了梳理，并提出了有关建 议，从而进一步提升 LY公司的项目成本
41、管理水平，降低开发成本。 总之，我国目前学术界对于房地产项目的财务分析还处于起步阶段，多数学 者仅仅针对房地产项目财务分析的某一方面，比如效益分析、财务风险、融资比 例、现金流控制、成本控制等做研宂，而综合性的房地产项目财务分析较少。随 着房地产行业市场化进程的不断提速，行业竞争加剧，财务风险逐渐加大，对财 务评价方面进行细致的有创新性的研宄，建立一个适合于我国现阶段 的房地产投 资项目财务分析和评价体系，就显得十分必要，这也将对我国房地产行业的发展 和我国经济的总体发展起到非常重要的作用。 0.3研究目标与方法 广州乐雅房地产项目财务分析研究 0.3.1研宄目标 本文的研究目标是在综合运用项
42、目管理的相关理论知识，用项目评估的理论 和方法，以及跟房地产行业相关的财务知识，密切结合本文所研究的广州乐雅房 地产项目的实际情况，从运行环境及项目的成本费用和销售情况着手，通过一系 列的财务评价指标体系对该项目进行盈利能力判断、风险分析判断，并进而用敏 感性分析验证项目的可行性，并得出全面的科学的项目财务分析和评价结论，为 类似项目进行财务分析研宄提供 -个参考。 0.3.2研宂方法和路线 本文主要采用分析与归纳、定性与定量、规范分析与实证分析相结合的研宄 方法。本文利用图表、对已有的投资项目理论文献进行对比分析，然后从中提取 房地产投资项目评估所需的范式、资料和数据等，通过实际项目收集研究
43、所需的 基础资料和数据。采用定性与定量分析相结合的研究方法，对比分析各个财务评 价指标；对房地产投 资项目进行理性的规范分析和实证分析。 本文采用的技术路线： 广州乐雅房地产项目財务分析研宄 图 0-1论文技术路线图 0.4本文的体系结构与创新之处 0.4.1体系结构 本文主体共分 5部分。 第一部分介绍研宂背景和目的，介绍国内外研宄动态，研宄的目标和方法， 以及简要介绍本文的研究思路和内容 第二部分主要从分析投资项目的相关理论和方法着手，找出本文所需的相关 財务分析的理论和方法，并总结房地产投资项目财务分析内容、程序及相关评价 指标。 第三部分介绍本文研宄的广州乐雅房地产项目的相关背景资料、
44、国家和地区 关于房地产投资项目的政策及所在区域的市场分析情况。 第四部分主要介绍广州乐雅房地产项目的投融资情况分析，从开发周期、投 9 广 州乐雅房地产项目财务 分析研宂 资成本状况及项目资金来源情况等方面进行分析和评价。 第五部分是广州乐雅房地产项目的财务分析。主要从静态分析、动态分析、 盈亏平衡及敏感性的角度对该项目进行财务指标评价及分析，并结合实际销售情 况进行验证。 0.4.2本文的创新点 广州 -乐雅房地产项目投融资额度大，开发周期长，在项目幵发过程中进行了 较为严格的财务评估和分析。本文结合广州 -乐雅房地产项目的财务模式，用实证 分析法，进行投融资分析、资金收益分析，及现金流管理经验，建立了一个房地 产实际项目的财务分析体系。本文将房地产行业项目管理研宂的侧重点从质量控 制转向财务分析研宄，既符合目前的房地产市场发展状况，也符合房地产行业的 内在需求，希望能够达到引领相关企业在市场条件下通过财务分析来有效规避风 险、为企业有效决策提供更细致更有说服力的依据