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1、2022行业的调研报告为全面了解我市物业管理行业发展状况，刚好驾驭行业动态发展信息，进一步探讨解决行业发展中的新状况、新问题，推动物业管理行业健康长足发展。依据市委、市政府主要领导指示精神，市房地产管理局会同阜城三区及市经济技术开发区物业行政主管部门对城区部分企业、单位以及住宅小区等涉及物业管理的有关区域进行了专题调研，先后组织专人赴淮安、临沂、合肥就物业管理成熟阅历进行学习，现将有关调研状况报告如下：一、物业管理行业基本状况连接千家万户的物业管理是城市管理和社区服务的重要组成部分，为城市小区和单位清洁卫生、养护修理、秩序维护等供应刚好有效的管理和服务，已成为替政府分忧、为城市贡献、促社会和谐
2、的重要行业。随着近年来工业化、城市化进程的不断加快，物业管理经验了从无到有、从不规范到较为规范、从单一管理服务到多方位经营服务的发展阶段，物业管理的服务范围、内容和领域不断拓展，物业管理行业得到较快发展，对于优化城市生活和工作环境、增加城市就业岗位、拉动经济增长发挥了重要作用。1、物业服务企业数量从少到多，行业规模不断壮大。经过近几年突飞猛进的发展，截至目前，全市物业服务企业已发展到130家(国企19家、民营企业111家)，其中，二级资质企业2家，三级资质企业101家，暂定三级资质企业29家，外埠物业服务企业到我市登记备案的4家，物业服务企业数量位居全省地级城市前列。全市物业服务企业从业人员1
3、万多人，其中1820人取得物业管理岗位证书和专业管理技术职称，其余大部分为物业管理员、秩序维护员、水电工、保洁工等一线操作人员，属于典型的劳动密集型行业。2、物业管理项目由单一到多元，服务领域不断拓展。物业管理服务项目覆盖面从最初单纯的住宅小区向办公、学校、医院、商业区、工业区快速延长。截至目前，全市实施物业管理项目191个。其中，城区物业管理项目145个，管理服务面积1010万多平方米，物业管理覆盖率达75%以上，新建住宅小区管理覆盖率达101%。全市获国家级物业管理示范大厦1个，省级物业管理示范住宅小区5个，省级物业管理示范大厦3个，省级物业管理优秀住宅小区(大厦)18个，市级物业管理优秀
4、住宅小区(大厦)27个，市级文明住宅小区22个，市级园林式小区7个。3、住宅小区业主委员会从无到有，物业管理不断规范。截至目前，全市符合成立业主大会选举业主委员会条件的物业管理住宅项目140个，成立业主委员会27个，业主委员会小区覆盖率为19%。主动启动业主大会成立试点工作，相关职能部门全程参加实施监督运作成立业主大会，汇鑫住宅小区成立业主大会并选举产生业主委员会，标记着我市物业管理工作进入规范化和市场化发展的新时期，对推动全市物业管理行业健康有序发展创建条件。4、物业服务收费从不统一到明码标价，服务机制不断健全。近年来，受行业发展水平所限，物业服务收费始终是企业各自为政，收费不统一、业主不了
5、解成为物业管理投诉纠纷的焦点。，市物价、房产部门联合制定实施了物业服务分等定级收费标准制度，推行物业管理等级服务、等级收费、质价相符的收费机制，物业服务收费得到规范和理顺。5、物业专项修理资金覆盖面从小到大，受益群众不断增多。截至目前，全市共累计归集物业专项修理资金1.35亿元，其中阜城区归集9000万元，涉及住宅小区220个，物业专项修理资金覆盖面积396万平方米，归集户数3.56万户。为进一步规范资金管理，向社会公开实施招投标物业专项修理资金存储银行，开创了全省物业专项修理资金管理先河，确保资金管理运用效益，切实维护了广阔业主物权利益，充分发挥了物业专项修理资金的房屋养老金作用。二、推动物
6、业管理行业发展的主要措施近年来，在市委、市政府的正确领导下，全市物业管理行业围绕把建设成为皖西北中心城市的目标，以便民、利民、为民为宗旨，主动探究构建与经济社会发展相适应的物业管理服务模式，切实加快物业管理市场化运作，加大市场主体服务规范力度，为推动第三产业发展、提升群众居住品质奠定了坚实基础。1、刚好支配部署，把规范物业管理提上重要议事日程。市政府先后召集各县市区政府、街道办事处、物业行政主管部门召开全市物业管理工作会议、全市物业管理专业委员会会议、全市物业服务企业会议等规范物业管理专题会议，仔细总结近年来我市物业管理工作取得的成效，梳理制约物业管理发展的症结，明确当前物业管理工作重点以及今
7、后一个时期物业管理工作任务，要求各地、各有关部门要把物业管理工作摆上重要议事日程，加强物业管理组织领导，建立了由主要领导负总责、分管领导详细负责的领导机制，落实责任分工，建立一级抓一级、层层抓落实的物业管理工作责任体系，为进一步推动行业发展营造了齐抓共管的工作氛围。2、明确管理职责，构建两级物业管理体系。依据物业管理法规政策有关规定，市政府办公室出台了切实加强城市住宅小区物业管理的政策措施，要求各地根据属地管理的原则加强物业管理工作，明确各县市区政府、城区街道办事处对所在行政区域内物业管理的属地监管职责，各县市房地产管理局、阜城三区房改办、开发区土地规划建设局详细负责本辖区内物业管理活动的指导
8、和监管，各县市区物业行政主管部门根据要求设立物业管理股室作为特地行政职能股室，初步形成了属地管理、分级负责的两级物业管理行政监管体系。3、完善制度体系，提高政策法规的可操作性。围绕物业服务企业资质监管、市场准入、资金归集、规范服务、纠纷调处等行业监管重点，先后制定出台了市物业管理行业-XX年工作规划、进一步加强市物业管理工作实施看法、市城市物业服务收费实施细则、市物业专项修理资金管理运用实施细则、市物业管理投诉受理处理暂行方法、市业主大会规程、市住宅物业服务等级标准等近30项规范性文件，行业服务标准和工作体系得到完善，进一步提高了物业管理法规政策的可操作性。4、严把四道关口，加强前期物业管理。
9、一是严把物业管理项目招标投标关。房地产开发建设单位要严格根据物业管理招标投标方法规定，预售商品房项目必需在备案取得商品房预售许可证之前落实物业管理，5万平方米以上住宅小区通过招投标方式选聘物业服务企业。二是严把行政审批关。协议方式选聘行政审批关，投标人少于3个或者物业面积在5万平方米以下的，必需经县市区物业行政主管部门批准，方可选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。三是严把企业资质准入关。严格审核新成立企业资质核准和原有企业资质核定，确保做到标准不降低、审查不迁就。四是严把前期物业管理备案关。通过对前期物业项目管理方案的可行性、管理服务措施的有效性、备案资料的真实性以及落实物业管理服务用
10、房等内容进行严格审查，使物业管理市场秩序进一步规范。5、理顺投诉受理机制，努力定纷止争。近年来，市物业行政主管部门定期不定期开展全市物业管理项目信息采集，全面驾驭物业管理行业发呈现状，不断加大投诉处理力度，拓展延长投诉受理渠道，初步建立了市、县(市区)两级投诉受理机制，通过询问投诉、政风行风热线、来人、来信、来电等多种渠道受理群众纠纷投诉，每年依法刚好妥当处置不同形式来信来访达一一百零一零一多件，坚持市房地产管理局督办指导、县市区物业行政主管部门现场核查、企业整改落实相结合处理群众投诉，努力削减物业管理服务冲突纠纷，业主投诉率比去年同期相比下降了15%，业主满足率提高了10%以上。6、严格项目
11、招投标，促进市场有序竞争。为规范物业管理招投标市场运行机制，促进物业管理市场有序竞争，市房地产管理局于出台了市物业管理招投标管理暂行方法、市物业服务企业退出项目管理暂行方法，目前已胜利举办了21个房地产开发企业开发建设的23个住宅项目、4个商业区项目和2个综合办公区项目的前期物业管理招投标工作，并对国有资金投入项目建设全部推行招投标制度建设。对5万平方米以下的住宅区，近年来共通过协议方式选聘物业服务企业实施物业管理项目27个，实现物业管理项目实施依法阳光有序操作。7、注意专业培训，提升行业整体素养。以建立完善物业管理从业人员岗位培训工作为主抓手，坚持实行从业人员持证上岗制度，建立长效机制，实行
12、资格动态管理。提高全市物业管理行业队伍整体素养，提升物业管理人员服务水平，促进物业管理专业化进程，举办岗位培训班，邀请建设厅资深专家教授、国家注册物管师来阜授课，达到了预期目的，收到了良好效果。同时大力开展职业教化，与安徽电大分校联合举办物业管理专科教化，着重培育一批高素养、高水平的物业管理专业人员队伍，提高行业专业化、规范化服务水平。8、开展专题调研，明确发展方向。为刚好驾驭行业发展动态，探讨解决行业发展中的深层次问题，市物业行政主管部门会同县市区物业行政主管部门对全市物业管理行业进行了专题调研，对物业服务企业数量、从业人员总数、行业经营总收入、总支出、城镇实施物业管理覆盖面、业主大会和业主
13、委员会的成立运行、物业管理法规建设实施等状况进行调研，总结规范发展物业管理方面的阅历做法，分析制约影响物业管理发展的主要问题与冲突和缘由，提出解决问题的措施与对策，进一步明确了规范行业发展的着力重点。9、开展宣扬报道，建立长效机制。为适应新形势下物业管理发展须要，刚好、精确、正面反映报道我市物业管理市场运行状况和发展轨迹，坚持在全市范围内组织开展物业管理行业宣扬报道工作，建立了信息员工作长效机制，定期在新闻媒体宣扬报导政策法规、典型事例以及先进管理阅历，为企业供应了有力的宣扬展示平台，为广阔市民更好地了解相识物业管理、自觉参加物业管理搭建了沟通桥梁，为树立行业良好形象供应了宽敞平台。三、存在的
14、主要问题在确定我市物业管理服务不断规范的同时，也必需醒悟看到物业管理仍存在发展质量和服务水平不高，物业服务企业数量多而品牌企业少，质价相符的服务机制刚刚推行仍不够规范，社会群众对物业管理服务相识不清，物业管理行政监管体制尚未理顺等客观实际问题，在肯定程度上制约了物业管理行业又好又快发展。一是重视程度不够，监管体制尚未理顺。物业管理是一项综合系统的管理工作，有较强的综合性、特地性和区域性特点，涉及建设、房产、规划、市容、公安、环保、工商、物价、消防、供电、供水等多个部门管理服务职能。目前，各县市区政府既是物业管理监管部门又是职能部门，物业行政主管部门缺乏专职人员，造成工作开展较为困难。二是物业服
15、务收费收缴困难，制约行业加快发展。全市物业管理住宅小区收费平均标准0.3元/月?平方米左右，收费率仅达50%，基本不收费和很少收费的物业服务小区占全市物业管理住宅小区30%。而物业服务企业只能通过电话、上门、发信等方式催缴物业服务费用，并无相应的强制或制约措施。即使根据物业管理条例有关规定可以依法向人民法院起诉。但又面临着起诉周期长、涉案人数多、涉案金额小等客观因素，致使费用收缴困难。出现这种问题的主要缘由是业主商品意识、物业管理消费意识和责随意识没有完全确立，缴费主动性不高，久而久之，就形成了物业管理与服务收费难的恶性循环。三是物业服务企业不能有效解决问题，影响物业服务收费。部分住宅小区存在
16、开发房屋质量存在问题、开发商承诺未兑现等开发商遗留问题未得到有效解决，个别住宅小区环境建设不到位、屋顶渗漏等问题，或者开发商承诺的配套设施没有建，业主不找或找不到开发建设单位，把责任都埋怨到物业服务企业上，有的甚至以此为由拒交物业服务费，物业服务企业有苦难言。四是历史遗留问题较多,亟待加强整治。很多旧住宅小区缺乏必要的物业服务用房和垃圾中转、厕所等公共设施,地下管网大都年久失修,排污实力较差,并且大都是随意进出等开放式布局，不利于平安管理。公用事业单位单户单控改造滞后，根据国家有关政策,供水、供电、供气等专业部门要收费到户,由于目前单户单控率较低,物业服务企业担当了大量的中间损耗。五是业主委员
17、会成立难，小区管理不规范。小区成立业主大会选举产生业主委员会主要靠城区街道办事处来组织发动，单靠职能部门很难召开业主大会、选举业主委员会，即使加大协调指导力度，少则几个月，多则几年才能成立。业主物业管理的主体意识不强，大多数业主缺乏参加意识，即使成立了业主委员会，也面临诸多实际问题难以解决。四、规范我市物业管理行业发展的几点建议依据物权法、物业管理条例和安徽省物业管理条例等有关法律法规规定，借鉴外地市先进阅历，结合我市物业管理现状和实际，提出以下几点建议：1、提高重视程度,加大部门联动协调力度。物业管理事关许多行政部门职能的履行,单由哪个职能部门牵头协调难度很大,建议市政府成立物业管理委员会,
18、由市政府分管领导亲自挂帅任主任,建设、房产、公安、环保、工商、市容、物价、供电、供水等相关部门为成员,物业管理委员会统一组织、指导和协调全市物业管理行业规范工作，各县市区政府也相应成立物业管理委员会，建立市、县市区两级物业管理委员会的管理体系，加强条块联动，有力推动此项工作。2、实现物管重心下移，创新物业管理工作体制。依据安徽省物业管理条例规定，建立条块结合、以块为主的物业管理新机制，将物业管理监管职责由县市区政府统一行使。明确街道办事处负责辖区内物业管理的日常指导与监督职责，指导监督社区居民委员会、业主委员会协作物业服务企业开展工作。明确街道办事处会同有关职能部门，指导成立辖区住宅区业主大会
19、成立、组建业主委员会工作，指导社区居民委员会和人民调解委员会等组织，刚好协调处理物业管理冲突纠纷，做好住宅区违法建设拆除、环境爱护、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物业管理目标责任制和检查考核机制，各县市区政府、开发区管委会与街道办事处签订目标责任状，切实将物业管理工作中的业主大会成立、业主冲突纠纷调处以及物业管理热点难点纳入县市区政府目标责任制考核，确保规范物业管理发展的一系列措施落到实处。3、理顺条块关系，明确多方职责。一是理顺条块关系。街道办事处、社区居委会接受物业行政主管部门的业务指导。二是街道办事处建立投诉受理制度，受理业主委员会、业主、物业运用人和物业服务企业等违反相关规定行为的
20、投诉。三是不具备市场化物业管理条件的住宅区所在街道办事处、社区要担当起物业管理服务的责任。四是加强小区治安联防工作。强化公安机关片警和群防群治工作,指导物业服务企业仔细落实与业主签订的物业管理平安秩序维护责任，抓好住宅小区治安。4、结合实际，建立街道两站一中心的物业管理模式。借鉴外地阅历，结合实际，建立街道办事处服务中心、物业管理投诉调解工作站、物业管理应急修理服务站的两站一中心物业管理模式。一是成立街道服务中心，全面接管旧住宅区、保障性住宅小区等不具备市场化物业管理条件小区的物业管理服务，确保工作顺当开展。二是建立街道办事处物业管理投诉调解工作站，通过人才市场公开聘请配备一名适应工作须要的专
21、职主任和4名兼职协调员，选聘后与街道签订劳动合同，每年对调解工作站主任进行定期考核。三是各街道办事处建立物业管理应急修理服务站，可以聘用专职站长1名和兼职修理员4名，解决应急修理难问题，尽最大可能便利业主生活。四是政府加大对物业管理经费的投入，街道办事处的两站一中心中街道服务中心年需经费2万元，投诉调解工作站年需经费4万元，应急修理服务站年需经费4万元，按阜城区7个街道办事处安排，一站两中心每年约需投入经费约70万元，建议由市、区两级财政按7:3比例分担，因物业管理工作是文明城市创建的重要组成部分，经费缺口也可由创建经费调剂解决。5、把好前置关口，加强前期物业管理。物业管理的前期介入是搞好物业
22、管理工作的先决条件,必需把好前置关口,切实解决好规划、建设、管理的连接问题。一是在小区规划论证及报建阶段,街道办事处会同物业行政主管部门参加建设项目的可行性探讨,审查规划是否体现物业管理的全部需求,为实施规范化物业管理创建良好条件。二是在小区开发建设阶段,街道办事处会同物业行政主管部门代表业主监督小区规划落实,监督物业服务用房配套落实,提前策划前期物业管理方案,使物业建设与物业管理有条不紊地连接与过渡。三是建立新建住宅小区综合查验制度，新建住宅小区建设项目全部竣工后，建设单位应向物业行政主管部门申请综合查验，符合综合查验条件的方可交付运用。6、抓好旧住宅小区整治,促进城市文明创建。我市住宅建设
23、与管理中依旧存在着重建轻管、建管脱节等问题，小区占道、占绿地的违章搭建现象较为突出。为此，建议主动借鉴淮安阅历，市委、市政府用2年左右的时间全面开展治理改造居民旧住宅小区工程，将规范物业管理作为治理改造居民住宅小区工程的一项重要内容，在治理整顿中逐步推动城市物业管理。一是成立综合协调管理机构。建议市政府成立旧住宅小区整治改造领导小组,明确各职能部门职责，统一推动旧住宅小区整治。二是确保旧住宅小区整治资金。建议按1：2：4的比例筹集整治资金，本着市政府出1，区政府出2，开发单位、产权单位和经营单位出4的原则，多方确保资金落实到位。三是实施分类治理。对各小区存在的不同问题实行不同治理方式。以清理乱
24、搭乱建、乱停乱放为重点搞好秩序整顿,以环境设施、物业服务用房、绿化、美化和亮化为重点搞好设施配套,以地下管网更新和小区封闭改造为重点搞好功能完善。四是协调法院简易办案程序。对拒缴物业服务费、物业专项修理资金的业主，社区居委会和业主委员会应加大催缴力度，依法起诉的，人民法院应加大政策扶持，减免相关费用，简化过程，缩短判决时间，促进物业管理行业健康有序发展。五是新闻媒体要加大宣扬力度。政府要协调报刊媒体，利用3年时间，设立物业专栏，为全市物业管理行业免费宣扬，营造良好的社会氛围，促进和谐社区建设。7、管好物业专项修理资金，确保房屋修理刚好有序。房屋及小区内公用部位、公共设施设备因质量问题得不到刚好
25、有效的修理，始终以来是物业管理冲突的集中点，必需管好物业专项修理资金，确保房屋及区内公用部位、公共设施设施修理刚好有序。一是抓好物业专项修理资金征集。根据省政府物业专项修理资金管理暂行方法规定，尽快成立物业专项修理资金管理机构，明确职责，配套相应人员，仔细做好物业专项修理资金的交存、管理、运用和监督等工作,确保专款专用,最大限度维护业主的合法权益。二是实行新建住宅物业工程质量保修金监管制度。新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业建设单位应当在申请产权权属登记前，根据住宅物业建筑安装总造价5%的比例，一次性向保修金监管账户交存保修金，作为该住宅物业工程质量保修期内保修费用保证，保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则，建设单位不履行保修义务，业主或者业主委员会可以提出申请，经市或县市区房地产行政主管部门核实后，由街道办事处或物业服务企业组织修理，其费用在保修金中垫支，确保住宅小区工程修理资金来源，削减因房屋质量得不到刚好有效修理带来的纠纷。第18页 共18页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页