物业管理达标创优工作规程.docx

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1、物业管理达标创优工作规程 一. . 目的 为规范住宅小区物业管理达标创优工作，确保创优达标工作完善有效。 二. . 适用范围 适用于公司接管物业达标创优工作的组织和实施。 三. . 职责 部门/岗位 工作内容 总经理 公司创优工作的规划和审批 人资行政中心 负责每年初对各项目创优安排的收集与审定 负责保持与物业相关政府主管部门沟通，刚好提交创优申报 通过会议，帮助管家服务中心做好创优动员宣扬 负责做好创优检查组的接待和协作工作 负责对创优资料并归档 品质运营中心 负责组织各部门成立创优小组 负责组织各部门制定公司年度创优安排，确定创优目标 依据创优目标，获得创优标准 负责对达标创优项目组织内部

2、检查、整改、监控 负责组织公司各相关部门对创优项目进行创优预检 负责做好创优检查组的接待和协作工作 管家服务中心 负责每年度提报项目创优安排 负责依据创优标准组织项目自查，边整边改，逐步达到标准 负责获得业主委员会的支持与协作 负责做好创优迎检的汇报材料 负责做好创优检查组的接待和协作工作 负责总结创优工作，对检查中发觉的问题，分析缘由，实行措施进行有效整改 负责整理创优材料，做好归档保存 四. . 方法和过程限制 1 4.1 物业管理达标创优的要求 4.1.1 物业管理达标，是指该物业的管理服务达到当地物业管理行业规范服务的标准。本公司接管的各类物业如当地有相关的规范服务标准，管家服务中心应

3、在接管的一年内达到本地物业管理行业规范服务的标准。 4.1.2 物业管理创优，是指该物业的管理服务达到国家、省、市物业管理示范小区/大厦标准的工作。各管家服务中心应依据创优目标，分别以国家建设部、省、市的物业管理示范小区/大厦的标准为依据，仔细组织、开展创优工作。 2 4.2 达标创优工作流程 4.2.1 达标工作由管家服务中心自行组织开展，公司品质运营中心组织预查，管家服务中心针对存在问题刚好进行整改，并在主管部门来检查前做好充分的迎检打算，检查中主动做好协作和接待工作，达标后做好相关的记录，并保持和不断提升管家服务中心的管理服务水平。 4.2.2创优工作流程 每年年末品质运营中心组织各部门

4、制定下一年度公司的创优安排→成立创优小组→人资行政中心负责编制申报材料，并向政府主管部门申报→管家服务中心内部动员并整理相关资料→管家服务中心比照创优标准进行自查→管家服务中心制定整改措施并组织实施→创优小组组织人资行政中心、品质运营中心等部门进行预检→针对预检中发觉的问题，由创优小组组织管家服务中心及相关部门落实整改→创优小组组织管家服务中心及相关部门做好资料及现场的迎检打算→创优小组组织做好主管部门检查组的接待和协作工作→人资行政中心整理创优资料并归档。 4.3 创优达标的基本工作要点 4.

5、3.1 确立创优目标： 管家服务中心应首先确定打算创优的小区/大厦的创优目标，即明确是达到全国物业管理示范住宅标准还是省优、市优标准，及申报安排，并于每年年底前将管家服务中心创优安排报人资行政中心。 4.3.2创优申报： 人资行政中心依据公司的要求，以及各管家服务中心的创优安排，制定公司年度创优安排经公司总经理批准后实施。并负责在规定申报时间前，会同创优的小区或大厦，借鉴以前创优的小区或大厦的阅历，做好各类申报资料的打算，按主管部门的要求刚好申报。 4.3.3 成立创优工作小组： 创优工作起先前，应由品质运营中心组织管家服务中心创优小组、各职能部门和管家服务中心组成创优工作小组，以确保创优工作

6、必要的人力、物力保障。 4.3.4 内部动员： 创优起先时，应首先对内部员工，特殊是参与创优小区/大厦管家服务中心的全体员工进行创优总动员，通过会议、宣扬，加强管理力度等措施使相关员工尽快进入惊慌的创优工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，作好打硬仗、吃苦的打算。创优小区或大厦管家服务中心应比照标准和以前创优工作资料整理的确良阅历，做好创优资料的整理和打算。 4.3.5 比照创优标准进行自查： 内部整改：创优工作应当遵循的创优标准为依据，通过自查，边整边改，逐步达到创优标准的工作方式。内部工作创优整改包括资料和现场两大部分。 A. 在硬件设施的整改方面，应当作到以下几个方面的完善： 所管理楼

7、宇外观的完好、整齐。创优小区/大厦应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙剥落、乱涂乱画乱张贴，整齐无污染、锈迹油漆鲜亮，标识清晰。小区特殊应留意阳台无封闭和不违反法规擅自安装晾衣架等，不变更阳台的运用功能，各种外观管道清洁完好，无锈迹污染，不违反装修管理规定的乱拉线、乱搭建、随意改动门窗色调等现象； 所管理的楼宇内部整齐、有序、平安，无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改等违章现象；各类楼宇内部基本设施完好、整齐、标识完整清楚； 所管理的小区/大厦各类公共设施、设备运用功能保持良好的工作状态。创优整改时应比照创优标准，特殊留意两个方面的问题：一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为小区规

8、划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意削减；二是各类公共设施、设备的运用完好率应留意达标，对日常管理比较被忽视的设施、设备，如路灯、路牌等要特殊加以留意保持其运用的完好率； 设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整齐、干爽，无灰尘、锈迹、脱漆、杂物，无虫、鼠害迹。设备机房的和设备表面善反映出来的是直观的设备维护管理水准的凹凸，整改时应特殊留意机房的环境整改和设备表面的维护工作，力争做到机房整齐、干爽、通风降温柔防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清楚，无油渍、锈迹、脱漆现象； 消防系统配置齐全，标识清晰完善，消防疏散通道畅通。创优整改时应特殊留意对消防系统的整改，力争做到消防设

9、施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完全，消防疏散通道畅通，无任何阻碍，特殊留意高层建筑的防火通道门口能随时处于关闭状态，通往天台、逃命平台的防火门无锁闭；楼宇四周消防车通道无占用、停车等易被忽视的消防隐患； 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、平安的重要设施如二次供水系统、水池、水箱的清洁、消毒，煤气管道、电梯等设施、设备的平安防护措施肯定要完善到位； 卫生状况至关重要。创优整改时要特殊留意整改小区/大厦的各个卫生死角的卫 生，如商业网点门前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理限制好小区内的乱张贴、乱涂画等现象，严

10、禁在小内养家禽； 创优小区/大厦的环境美化对创优评比影响极大。整改时应特殊留意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界，以有效地提高分值； 公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设施完好整齐，保安设备先进完善； 在创优迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实、牢靠，创优迎检资料通常包括以下内容： 1）创优小区/大厦的产权资料： 规划许可证 用地协议书 投资许可证 开工许可证 红线图 总平面图 2）竣工验收资料： 土建竣工验收书 消防竣工验收证明 水电竣工验收书 电梯竣工验收书、电梯准用证 通信系统竣工验收证明 燃气系统竣工验收证明 3）管理移交资料：

11、 图纸移交记录 开发建设其他资料移交资料 接管验收记录 钥匙移交记录 开发商托付管理合同书 4）物业管理公司成立登记资料： 营业执照 税务登记证 企业法人代码卡 管家服务中心营业执照 停车场营业执照 管家服务中心管理用房产权资料 5）业主委员会成立与活动资料： 业主委员会章程 业主委员会社团法人登记证 业主委员选举产生记录 业主委员会成立记录 业主委员会召开的届次会议纪要 业主委员会发布的公告 6）相关的规章制度和记录及档案资料： 公众管理制度） 全部内部管理作业规程 全部内部管理的日常质量记录 员工绩效考评结果记录 全部的业主回访记录 全部的业主报修记录 全部的业办法见征集记录 全部的管家服

12、务中心对外通知、通知记录； 全部的财务运作损益表和其他财务报表 全部的对外招手合同书 全部的员工培训记录 全部的员工岗位、职称证书、员工档案 小区业主/业主档案 全部的业主装修管理档案 政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书 全部社区文化记录 全部的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书 全部的标识复印件 全部的多种经营资料 全部的政府、业主、上级公司、外界对管家服务中心工作的评价资料，以及其他应供应的资料、记录 4.3.6 公司组织进行自检和预检： 在整改硬件和整理创优迎检资料过程中，创优工作小组应不定期地组织创优管家服务中心进行内部自检，每次自检均以目标为标准，具体、全面地进行自查

13、自纠，对发觉的问题具体记录下来逐项落实到责任人身上限时整改完毕。自检一次，整改一次，提高一步，力争在较短的时间内大幅度地提高创优小区/大厦的迎检水平。 在创优迎检前一个月，内部整改即将结束的时候，创优工作小组应组织公司各相关部门对创优管家服务中心进行正式迎检前的预检，预检完全采纳正式检查评比的形式进行，依照评比标准，对创优小区/大厦的物业管理水准逐项验收，最终将结果部分和存在的问题逐一列出，以便在正式迎检前进行有针对性的最终打算并以此熬炼管家服务中心的全体员工。 4.3.7迎检打算： 在正式创优迎检前创优小区/大厦应着重做好以下工作： A. 硬件整改基本达标； B. 资料、记录真实、全面、劝服

14、力强； C. 得到业主/业主谅解和支持：创优管家服务中心应当就创优的意义与业主/ 户达成充分的理解，使业主/业主的绝大多数都能支持创优工作； D. 取得业主委员会的支持和协作。 E. 选好业主代表，为向考评团汇报工作作好打算：国优、省优评比一般考评团都要求参与考评的小区/大厦全部业主代表的发言和评价，仔细选好业主代表，赢得业主代表的鼎力支持对考评至关重要； F. 写好迎检汇报材料：迎检汇报材料是为向考评团汇报工作所用发言稿，发言稿应突出创优小区的物业管理特色和成果，简洁明快、重点突出，切忌冗长乏味，迎检汇报发言一般应包括以下几部分：小区/大厦/工业区简介；物业管理工作汇报；社区文化与精神文明汇

15、报；创优工作状况汇报。 G. 分工负责，留意迎检环境的布置：迎检环境的布置应留意迎检气氛的烘托，力争创建出一个有利于迎检、能够给考评团留下好印象的环境。 4.3.8 接受创优检查： A. 留意仪表仪容、言行举止，以最饱满的精神风貌迎接考评。迎检时员工的仪容仪表、言行举止，都应着力进行雕凿，创优工作小组应确保迎检员工的最饱满的精神 风貌和精神状态参与考评，以求争取最佳的考评成果。 B. 迎检时的基本要求： 精神饱满、仪容整齐； 纪律严明，惊慌有序； 热忱大方，不卑不亢； 环境优雅，轻松活泼； 自信严谨，应答适度。 5 4.5 检查结束后工作 检查结束后，由管家服务中心总结创优材料，整理至人资行政中心归档保存；对检查中发觉的问题，分析缘由，实行措施进行有效整改。全部检查结束后，连同取得的相关证书一并存档，并按检查组要求持续改进，确保每年复检的顺当通过。 五. . 相关文件 无 六. . 记录表单 无 第10页 共10页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页