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1、电力调控中心下一步工作思路 住房需求的三类分解及其调控思路 一、住房功能的探讨不足以解决实际问题本世纪第一个10年，尤其是后5年，关于住房功能的探讨兴起一轮热潮。其背景是，商品住房价格快速高企。引致商品住房价格快速高企的重要缘由之一，是对于住房投机交易危害的相识不足和管理上的宽松或纵容。部分学者质疑这种状况，从理论上提出住房的功能应为居住，不赞成投资的功能。但部分学者看法不同，坚持认为居住和投资是住宅同时兼具的功能。从学理和实际两个角度看，前一部分学者的看法不完整；后一部分学者的观点是完整的。但是，这样的探讨还是没有解决实际问题。因为在实际生活中，居住之中有投资，投资之中有合理与不合理（俗称的
2、投机）之分，如何进行理论区分，实际工作又如何对待和操作呢？我认为，在探讨方法上可以有所改变，假如不以住房功能为主题，而是以住房需求为主题来探讨，上述的困惑就可以迎刃而解了，这就是本文主见的“住房需求三类分解”。二、住房需求的三类分解住房需求归根结底只有三类。不过，这里的住房需求，其表现形式应为购买，而非租赁。住房需求的第一类，是自住需求，简称“自需”。即购买者购买住房是为了自己居住。一般而言，购买第一套或其次套住房，都是为自己居住运用的。假如扩大到全国范围看，同一个人（或家庭）在多个城市购买的第一套房即便是个人全部住房总量的第三套、第四套甚至更多，也可能是自住的，比如某些流淌性很大的演员、运动
3、员等名人在多个大城市购买的住房。但这是少量的个案，对于探讨问题没有实质意义。自住需求当中，是否含有投资性，当然是有的。但这种投资性是附加的，并非主体和首要的。因为，居住者要求生活稳定。而房地产交易的困难性及其高代价，导致几乎全部的自住需求者不会为了投资的须要隔三差五地买卖已经居住的住房1。目前，媒体上流行的所谓“刚需”，其实就是“自需”2。严格地说，称为“刚需”是不严密的。住房需求的其次类，是他住需求，简称“他需”。即购买者购买住房不是为了自己居住而是投资，通过租赁供应给别人居住或运用，并获得投资回报。其客观性在于，在住房市场中总有一部分人是不须要或不行能购买住房的，只须要或只可能租赁别人的住
4、房居住。供应“他需”的住房投资者，满意了市场的客观须要，只要并非急需现金，也不会隔三差五地买卖正在居住的房屋、破坏自己的现金流。可见，住房他住需求的投资对于稳定市场的正面作用。住房需求的第三类，是无住需求，简称“无需”3。即购买者购买住房既不是为了自己居住，也非供应给他人居住，只是等待住房价格上升到自己的志向水平，抛售套现。这也是住房的一种投资，是无住需求的投资。它有四项危害：侵占社会的住房运用功能，奢侈珍贵的土地、资金、建筑材料和其他社会资源；加剧供求冲突，哄抬住房价格，扰乱正常的市场秩序甚至社会秩序；制造住房市场虚假旺盛和泡沫，创建房地产增加值快速增长、对经济增长的贡献度提高和税金、财政收
5、入飙升的幻觉，挖掘了令管理者左右犯难、难以自拔的发展模式陷阱，增加了社会和经济管理的难度；它是一种虚假需求，是可以随时抛向市场的供应，是住房市场风险的主要根源之一，甚至是金融风险和国民经济风险的主要诱因之一。作者对于住房需求的三类分解方法，发端于2002年，发展于2022年，现在应当说完成了。三、住房需求三类分解意涵的调控思路住房需求三类分解，虽很浅显、却是最基本层面的分析方法。循次动身，可以找到住房市场调控的基本思路。第一类，对于住房自住需求，调控的基本思路应为激励。即凡是中国的民众，拥有或购买第一套或其次套住房，政府要赐予激励。多年来，中心政府的住房政策事实上已经体现了这种要求，如首次购买
6、90平方米以下一般商品住房赐予实惠、新购住房者拥有人均60平方米住房的部分免交房产税（中心批准的上海方案）等。我认为，政策虽然已经体现，但还不够，还可以明确“激励”之意。这符合经济发展方式转变、扩大内需和民生第一的要求。假如激励自住需求的调控基本思路对头的话，可以用此谛视当前城市住房的调控。自2022年初以来，鉴于住房市场量价齐跌，加上整体经济的疲软，若干城市颁布了各自的微调政策。其中，有一些被中心管理部门马上否定或自我否定；有个别的，没有被否定或没有否定的声音。我认为，其分野应当是，只要是激励住房自住需求的，是符合住房市场调控长期要求的，也是同当前的调控大局不相悖的，应予确定。反之，仅仅为了
7、GDP或税收增长考虑，超过满意住房自住需求的政策调整，应予否定。激励的手段，无非是税种税率、费种费率、贷款比例、贷款利率等的分别实惠或组合。运用激励手段的尺度，应当以当地财政可担当和民众心理可担当为限，有利于住房市场乃至于整体经济的良性发展。其次类，对于住房他住需求（主动性投资），调控的基本思路应为允许。即对已经有了一两套住房的居民，还允许他们投资购买第三套、第四套甚至更多的住房，用于出租。但是，当前中国的住房市场调控中，是把投资和投机并列的，误伤了作为他住需求的投资。典型的做法是行政性限购，将户籍居民的住房购买限于两套，非户籍居民购买限于一套。这包含了对于自住需求的承认和爱护；但好像不允许投
8、资用于他住需求。这种不允许，假如是为了尽快地复原住房市场的稳定，让住房价格适度回来，作为短期策略是可以理解的；假如混淆了作为他住需求的投资和作为无住需求的投资（投机）之间的根本区分，那就是一种根本性的失误。问题是如何精确地区分他住需求和无住需求，而所谓的“允许”他住需求，又如何来恰当地实现，不至于让无住需求的投机来滥竽充数。这须要把限制无住需求的投机结合起来考虑，载于下文。第三类，对于住房无住需求（消极性投资），调控的基本思路应为限制。限制无住需求的投机，现在基本上已经成为共识，并且正在调控中实施，如限购政策和差别化税收、信贷政策等。但是问题依旧存在。问题之一，这种限制应当是长期的、还是短期的？ 第6页 共6页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页第 6 页 共 6 页