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1、房地产项目成本控制 关于房地产开发项目成本控制的几点建议 摘要 从开发企业内部管理和项目决策、设计、施工各阶段，多方面阐述如何做好项目开发的成本限制从而实现项目利润的最大化。 关键词 成本意识、成本管理、成本限制、方法、利润 Abstract: from the development of enterprise internal management and project decision, design, construction stages, expounded how to do a good job in project cost control in order to achi
2、eve the project to maximize profits. Key words: the consciousness of cost, cost management, cost control, method, profit 中国分类号:F293.35文献标识码：A 文章编号：2095-2104(2022)03-0001-02 房地产开发项目因为其具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大等特点，因此房地产开发成为公认的高风险行业。随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产投资的投资效益的高风险高回报时代已经成为过去。现在的房地产开发投资中，要实
3、现开发项目的最大经济效益，就必需要对项目开发成本进行有效的管理和限制，实现集约效益型开发，从而真正实现开发利润的最大化。以下是笔者对房地产开发项目成本限制的几点建议： 一、加强企业内部管理人员的成本意识 （一）树立企业决策者及管理人员的成本意识 长期以来，受旧的开发模式及传统观念的影响，许多开发企业缺乏成本管理意识，尤其是企业决策者及管理人员，通常他们采纳的是以事后核算为主的静态成本管理模式，没有建立明确系统的成本管理目标，往往是走一步看一步，但往往安排无法跟上改变，这种盲目的粗放式管理最终导致的结果就是项目目标成本无法限制。要想在竞争日益激烈的房地产市场获得较大的经济效益，首先要在企业管理者
4、中树立竞争意识，优化成本管理模式及意识；对土地获得、融资方式、项目定位、规划、设计、施工阶段、管理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析，使之达到“行之有效”。其次，对于项目开发要有具体的评估和预算，针对项目的特点及相关影响因素制定相应的目标成本和目标收益，多做调查探讨，在可能的状况下要让目标成本尽可能具体，甚至包括一些不行预见的成本支出及风险系数，把成本预算系统化并编制成册，这样便于实施过程的核查和限制。 （二）强化企业内部的成本意识 项目开发的成本限制，不能仅依靠决策管理层，还需在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系。比照实行成本限制管理的约束机制和激励机制，对每个部门每位员工分别进
5、行考核，建立企业内部效益增长与员工利益成正比例的安排制度，落实成本管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖惩分明，形成降低成本提高企业效益为中心的合力，增加企业的凝合力，培育以效益为中心的企业文化，让全部员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有效限制，靠的是全部员工的共同努力，树立员工的主子翁意识。对于干脆参加成本管理的组织者，如工程部及财务部，要定期做好专业学问培训，提高企业的整体素养和管理水平，从而提升企业的竞争力。 二、项目决策阶段，作好项目成本预料 进入项目决策阶段，企业首先要做好调查探讨并收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买
6、力等因素确定。在项目定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素，可以依据市场价格实行拟定目标利润的方法来推算项目的目标成本，再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，依据目标成本预料各项税费支出，预订支出安排，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。这一阶段确定拟开发项目总投资90%左右，也确定着开发产品的品质和定位。 三、项目设计阶段，是项目成本限制的关键环节 可以说，在搞好管理的基础上，项目设计阶段是限制开发成本实现经济效益的最干脆最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。房地产项目设计阶段一般可统分为初步设
7、计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定详细的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是详细分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要驾驭一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在详细设计阶段应详细抓好以下几方面的工作： （一）项目设计托付时，要选择信誉和业绩均良好的设计单位，要向设计单位及设计人员供应尽可能详尽的精确的相关设计资料及设计任务书,包括各种技术经济指标，明确项目开发的定位、技术指标值、工程建设成本限制的范围、质量及效果，特殊要强调设计方案的“经济”“合理”，详细内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。这
8、些是作好成本限制的源头工作。 （二）初步设计完成后要仔细审查比对，不能过分依靠于设计部门，这一阶段非常重要，着重应留意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。这里的“合理”包含两种意思：一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大程度上满意现代人们的日常生活居住的须要；再如环境配套设施是否从“以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为我们在销售过程中发觉很大一部分购买者对户型和居住环境看得很重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避开不必要的装饰及过多的悬
9、挑，建筑尺寸尽量采纳经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济好用、美观舒适，不求奢华但求新奇。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避开设计返工；其次，对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行比照，这样做目的是为了避开超预算设计。 （三）施工图设计阶段，这也是限制工程成本相当重要的一环。设计过程中，有些工程设计人员只注意设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。因此要非常留意，比如： 1、建筑结构形式的采纳。在满意抗震及平安功能的前提下，依据建筑体量尽量采纳成本较低的结构形式。比如能够采纳砖混或混合结构的尽可
10、能不采纳框架结构。 2、基础结构形式的选用必需依靠真实的地堪资料并对持力层进行仔细核算和选择，避开在施工过程中出现超深或变更现象发生。 3、结构配筋量标准不一。有些设计人员奉行“少动脑筋多用钢筋”，为了削减工作量，对配筋量及截面不进行单独计算，统一配筋，套用以前的设计模板，对现浇板不分开间大小，设计统一厚度及配筋，这些都是非常奢侈的，但这也是特别普遍存在的。 4、平安系数取值偏大。如：结构平安重要性等级及非抗震、抗震等级的选用。这些都将对设计结果产生很大的影响。 5、结构按取大值的方式进行一标示或作文字简洁说明。以上设计毛病是限制工程成本不行忽视的问题。在施工图设计完成后，除了要提交设计审查部
11、门外，还要特地组织专业人员对施工图进行细致的审查，对施工图中存在的影响工程质量及工程成本的问题要刚好与设计人员进行沟通并优化，避开不必要的损失及奢侈。 四、项目施工阶段，可以从以下几方面考虑： （一）开工前，依据现场实际状况以及相关设计资料做好施工质量、进度、成本限制安排，严格图纸会审制度。 （二）针对现代商品房购买者大都须要进行二次装修的特点，对于商品住宅可以实行修建毛胚房的做法来降低工程成本。比如对室内给水、照明线路的敷设、楼地面工程、内墙面装饰工程、木作工程等，都可以实行预埋或甩项。这样做既可以节约工程成本又可以节约建设工期。 （三）加强现场管理。严格督促施工方按图施工，严格限制设计变更
12、及材料代用，对必要的变更要做到先算账后花钱，做好现场各种施工记录，做好材料进料抽捡工作，刚好驾驭各种材料的市场价格信息，在保证质量的前提下尽可能将工期提前。 （四）充分调动现场管理人员的主动性，实行效益嘉奖制度。在施工过程中，如有人发觉施工图设计错误或不合理，在确认的状况下可以依据其节约效益赐予适当嘉奖。 （五）对施工进度款的拨付要严格签认制度及审查制度，要实行多级管理及限制。比如对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对定额取费的选择要依据施工合同时行严格查核，对就高不就低的项目要坚决订正。 施工阶段可通过以上各种方式、方法限制，可让项目开发成本节约510%左右。 综上可以
13、看出，房地产开发项目的成本限制与管理是一个多阶段的、动态的和困难的，要做好房地产项目开发的成本限制就必需要树立起企业的成本意识，做好开发过程各阶段各个环节的成本限制和管理方法，建立一套完善的成本运行体系，只有这样才能在竞争及风险中立于不败之地，从而为企业获得尽可能大的利润空间。 参考文献:1李惠强 建设工程成本安排与限制 复旦高校出版社 2戚安邦 工程项目全面造价管理 南开高校出版社 3爱德华.J.布洛切成本管理安排与决策 华夏出版社 第8页 共8页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页